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[+1]    #1 01/04/2018 10h13

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Même non autofinancé c’est interessant, 18 ans est surement un peu court comme emprunt.

A noter qu’avec du 5% sur 25 ans on est quasi flat, frais inclus.

L’investissement en scpi, car non liquidide, n’a pour moi d’interêt que dans 2 cas :

1) "jeune" pour se constituer un patrimoine avec levier de facon totalement passive, les frais d’entrée et de gestion sont quasi identiques à ceux d’un bien en direct (voir frais de "notaire" et gestion si on la confie)

2) a la retraite pour s’assurer des rentes et indexer leur évolution sur l’inflation

Il ne s’oppose pas à de la détention de titres en PEA mais il est complémentaire. Il l’est également avec des foncières.

Dernière modification par roudoudou (01/04/2018 10h14)

Mots-clés : sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit

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Favoris 1   [+4]    #2 01/04/2018 16h17

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Pour ce qui est de mon avis au sujet de cette file, je pense que l’achat d’usufruit à crédit ce n’est pas une bonne idée.
L’usufruit est un droit qui par définition est temporaire, donc vous n’achetez rien. Vous achetez un droit à percevoir des revenus.

Dans les 1ères réponses j’ai lu : bon financement + peu d’impôts = Foncez ! (oups…)
Double erreur de jugement pour ma part.
1- Vous n’achetez pas un crédit, vous achetez un actif. Le financement n’est qu’un moyen d’acheter cet actif. Cela reste accessoire, l’essentiel c’est l’actif.
2- Je préfère payer beaucoup d’impôts sur un investissement qui rapporte, que très peu d’impôts pour un investissement médiocre (le Pinel étant pour moi un très bon exemple de ce propos)

Moi qui pratique l’immobilier d’un point de vue professionnel je peux vous certifier que en en matière d’immobilier, on n’a jamais vu personne faire une bonne affaire uniquement parce que le financement était top.
A l’inverse j’ai déjà vu des tops investissements (entendez pas là créateur de valeur) en dépit d’un financement qui aurait pu être jugé comme relativement "mauvais".
Evidemment je cite deux cas extrêmes et l’idéal est de combiner les deux avec et un bon actif et un bon financement.
A défaut l’essentiel est de se concentrer sur l’actif et non sur le financement.

Je ferais aussi remarquer que si l’usufruit est amortissable, c’est parce qu’il perd de sa valeur. Ce n’est pas un cadeau ou une faveur fiscale, juste la traduction d’une réalité économique.
Je trouve cela assez peu opportun d’investir dans un actif dont vous êtes certain que sa valeur perd 10% par an (pour un usufruit 10 ans).
Investiriez-vous dans un actif immobilier qui présenterait cette caractéristique et dont vous êtes certain que sa valeur est de 0 à terme ?

Alors dans le cas présenté je comprends bien que l’idée est surtout de capter un différentiel de cash flow.
Cela fonctionne mécaniquement, c’est mathématique.
Il faut évaluer si ce différentiel et la création de valeurs qui en résulte rémunère correctement la prise de risque qui est associée.
Cette création de valeur reste aléatoire dans son montant. Il a déjà été fait état sur ce forum de l’extrême sensibilité de la rentabilité d’un usufruit aux variations de dividende.
D’un point de vue risque, au-delà des aspects financiers, quid en cas d’accident ou d’aléas de la vie ?
J’ai un ami cette semaine qui m’a appris que sa femme demandait le divorce. Ce n’est qu’un exemple mais est-ce opportun d’hypothéquer sa RP en investissant en usufruit dans une SCI à l’is (donc illiquide à 10 sur une échelle de 1 à 10) ?
Personnellement je n’irais pas. La réponse appartient à chacun.

Cette file a un peu disgréssée, mais c’est ce qui la rend tout à fait intéressante pour moi personnellement.
Actuellement en train d’étudier un montage via une SCI à l’IS, j’ai justement évoqué un sujet avec un ami, qui sera aussi mon expert-comptable si le projet se concrétise.
Je l’ai interrogé sur un cas de figure particulier qui me semblait intéressant, mais où je trouvais l’avantage un peu trop gros pour être vrai. Donc question à un pro du sujet c’est plus sage.
Ma question : imaginons que je n’investisse que dans des SCPI qui ont 100% de leur patrimoine à l’étranger via ma SCI à l’IS.
Mon analyse était de dire que, comme c’est une SCI soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt sont 100% déductibles (même a priori que roudourou au départ) et que, comme ce sont des SCPI 100% à l’étranger, il n’y a pas de revenus imposables, puisque le mécanisme d’imposition permet un retraitement fiscal des revenus générés et comptabilisés (en comptabilité).
De ce fait je me retrouve avec une SCI à l’IS qui présente un déficit fiscal chronique, qui augmente mécaniquement année après années.
Ce qui m’a fait douter du bien-fondé de cette analyse c’est qu’il serait par la suite assez opportun de venir récupérer tous ces déficits accumulés, via l’utilisation d’une holding, puis l’application ensuite d’un régime mère-fille combiné à un report en arrière des déficits par exemple, pour au final venir exonérer de toute fiscalité d’autres revenus de sources différentes qui aurait été par ailleurs tout à fait imposables et imposés. Chaque mécanisme est tout à fait légal pris individuellement et la combinaison de tout ça me semblait une bonne idée.
Me voilà donc en train d’exposer tout ça à mon ami expert comptable.
Voici ses réponses :
En premier lieu celui-ci me concède n’être pas un grand spécialiste des SCPI mais me livre son point de vue de professionnel des sujets comptables et fiscaux en me précisant qu’il lui faudrait faire des recherches plus poussées pour me donner une réponse véritablement fiable.
Il me fait un parallèle avec un dossier qu’il a justement à traiter en ce moment. On s’éloigne des SCPI mais le sujet concerne une société d’événementiel qui est basée en France et réalise des prestations à l’étranger, et spécialement en Allemagne.
Le fisc remet actuellement en cause la déductibilité de certaines charges au motif que les prestations sont réalisées en Allemagne donc exonérées en France (je précise que sa problématique concerne tout aussi bien l’IS que la TVA en l’espèce).
Le fisc considère que ne pouvant pas rendre imposable en France certaines opérations, ils peuvent en revanche tout à fait remettre en cause le caractère déductible des charges qui pourraient se rapporter à ces prestations réalisées à l’étranger.
Là pour le coup il a fait des recherches poussées, il en conclut qu’il va continuer avec son client à contester mais que dans le fond le fisc à tout à fait raison et que dans les faits, la véritable règle est que son client devrait créer un établissement stable en Allemagne pour y loger ses opérations locales.
Rien à voir avec nos SCPI me direz-vous mais il poursuit en me disant que puisqu’il s’agit d’immobilier et que les règles sont que la fiscalité qui s’applique est celle du pays ou se trouve les immeubles, il ne voit pas pourquoi la position de l’administration fiscale ne pourrait pas être identique.
Ok, mais moi je fais quoi avec ma SCI à l’IS ?
Il me répond que cela dépend, que pour lui le risque est là mais qu’il faudrait qu’il fasse des recherches plus poussées pour me donner une réponse plus fiable (encore!).
Il me fait remarquer amicalement que comme je le tanne pour qu’il me fasse cette comptabilité pour 300€ annuel, cela ne l’incite pas trop non plus à faire des recherches aussi poussées, et puis pour l’instant je ne suis pas encore client (et paf ! +1 pour lui dans notre négociation tarifaire mais en même temps je le comprends je ne peux pas non plus demander un tarif low-cost et demander en même temps des prestations haut de gamme)
Ceci dit, sans faire de recherches plus poussées (j’insiste bien car lui aussi le faisait), il me dit que si c’était un client à lui, il ne déduirait pas ces charges fiscalement parlant (on parle ici des intérêts mais on peut extrapoler je pense à l’amortissement comptable de l’usufruit).
Si c’est pour moi, il pourrait déduire ces charges fiscalement parlant, mais il me ferait signer un document dans lequel il se dégage de responsabilité (en gros je le déduis à la demande expresse du client car je considère pour ma part que ces charges ne sont pas déductibles) car pour lui le risque de requalification est bien réel.
En plus il ajoute que puisque c’est moi, son conseil d’ami (et non plus d’expert-comptable) serait de les déduire puisque de toute façon vue la complexité de la question pour me faire ratraper par la patrouille il faudrait 1- que je me tape un contrôle fiscal et 2- que cette question soit soulevée lors du contrôle. Il ajoute quand bien même ce serait le cas, on peut assez facilement plaider la bonne foi et donc au final le redressement s’apparenterait davantage à une régularisation. (pas d’amende ou de forte pénalité en cas de bonne foi). Par contre il serait possible de se retourner contre ton expert comptable, d’où le document à signer qu’il m’avait évoqué.

Bon tout ça n’était que de la théorie puisqu’en pratique je ne compte pas du tout investir à 100% à l’étranger avec ma SCI, puisque je sais, là pour le coup c’est moi l’expert ;-), que le marché immobilier français est un des marchés immobilier les plus safe, sain et avec une bonne profondeur de marché. L’étranger ne restera pour moi que de la diversification et l’essentiel de mon portefeuille sera en France et Paris-région parisienne notamment.
Dans ce cas, la problématique que j’ai developpée sera en quelque sorte noyée dans la masse (en pratique je n’aurais pas ces déficits chroniques).Je peux prendre le risque mais en cas de doute c’est l’administration qui gagnera à coup sûr.

@ roudourou : vous confondez comptabilité et fiscalité !
Ce sont deux notions complètement différentes, deux droits distincts et complètement indépendants bien qu’il puissent se rejoindre sur certains sujets.
La source tout d’abord est différente :
- le Plan comptable général et les réglementations ANC et CNC pour la comptabilité FocusPCG - Les sources du droit comptable français / Cadre juridique de la normalisation comptable française / Menu Gauche / Focus PCG
- le code général des impôts et le Bofip pour la fiscalité (au passage cela m’a toujours amusé que le Bofip est constitué de règles qui ne sont pas des lois, donc pas votées. C’est la doctrine fiscale. En gros le fisc écrit une règle dedans, puis vous dit "bah vous voyez bien que c’est la règle puisque c’est écrit ici !" :-), parenthèse fermée)
l’objet est également différent :
- établir des comptes qui reflètent la réalité économique pour la comptabilité
- établir une base imposable qui sert de base de calcul à la taxation pour la fiscalité

D’ailleurs en pratique il existe bien les notions de résultat comptable et de résultat fiscal.
Demandez des précisions à ce sujet à votre expert-comptable.

Edit : je supprime la remarque sur le vin. Ce qui n’était qu’un clin d’œil étant utilisé pour décrédibiliser le propos.

Dernière modification par cedREIM (02/04/2018 00h01)


Parrain ING : ASMYFZA

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[+2]    #3 02/04/2018 07h39

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Il me semble que le sujet n’est pas là, mais plutôt ici :

Si c’est pour moi, il pourrait déduire ces charges fiscalement parlant, mais il me ferait signer un document dans lequel il se dégage de responsabilité (en gros je le déduis à la demande expresse du client car je considère pour ma part que ces charges ne sont pas déductibles) car pour lui le risque de requalification est bien réel.
En plus il ajoute que puisque c’est moi, son conseil d’ami (et non plus d’expert-comptable) serait de les déduire puisque de toute façon vue la complexité de la question pour me faire ratraper par la patrouille il faudrait 1- que je me tape un contrôle fiscal et 2- que cette question soit soulevée lors du contrôle. Il ajoute quand bien même ce serait le cas, on peut assez facilement plaider la bonne foi et donc au final le redressement s’apparenterait davantage à une régularisation. (pas d’amende ou de forte pénalité en cas de bonne foi). Par contre il serait possible de se retourner contre ton expert comptable, d’où le document à signer qu’il m’avait évoqué.

Si j’ai bien suivi : votre "ami expert-comptable" pense qu’il n’est pas professionnel de traiter un dossier comme vous le souhaitez, accepte de le faire sous décharge de sa responsabilité parce qu’il est votre ami, précise qu’en cas de contrôle il est peu probable que cette question soit soulevée - alors que ce sera probablement ce qui pourrait décider à un contrôle - en vous précisant que le fisc acceptera probablement votre "bonne foi" comme excuse, quand bien même vous auriez pris une décision contraire à l’avis d’un professionnel, au point d’accepter la signature d’une décharge de responsabilité ?

A votre place, je payerai un peu plus cher les services d’une personne à qui vous n’êtes pas lié. Mais je n’y suis pas, donc…

Dernière modification par wulfram (02/04/2018 07h40)

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[+1]    #4 29/11/2018 16h48

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Il faut que vous déduisiez également l’amortissement de l’US pour le calcul du résultat imposable : 250k€ / 10 = 25k€ à enlever chaque année.

Tout cela sans tenir compte également du fait que les revenus fonciers étrangers ne sont pas imposés (puisque déjà imposés par ailleurs).

EDIT : c’est pour cela que je n’avais carrément pas considéré l’IS qui en général est faible (voir nul et avec un déficit reportable sur les autres bénéfices pour les SCPI du type Corum Origin ou XL).

Dernière modification par cat (29/11/2018 17h01)

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[+1]    #5 29/11/2018 16h57

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Encore beaucoup de progrès à faire…
Mais je vais pouvoir peaufiner mon tableur…
Donc effectivement 3,5% pour l’équilibre!

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[+2]    #6 02/03/2019 14h53

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@ cricri
pour le choix, cela me semble bien diversifié. Je vote pour également (on peut toujours discuter de détails mais l’idée est bonne).
Pour la présentation au banquier, suivez les (bons) conseils de Skarklash.

@ Chtirentier
Désolé de vous décevoir mais l’US dans la SCI à l’IS ne compte pas pour sa valeur en pleine propriété.
Ce point a été discuté ailleurs, notamment sur le portefeuille de Malolechat.

Je vous reprends la citation que j’avais extraite du BOFIP :

BOFIP (IFI - Assiette …. usufruit) a écrit :

En revanche, si l’usufruitier d’un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions de cette personne que détient le redevable est déterminée en retenant la seule valeur de l’usufruit du bien immobilier ainsi détenu par la société ou l’organisme. De la même manière, la nue-propriété d’un bien immobilier détenue par une personne morale est prise en compte pour la détermination de la valeur de la fraction imposable de ses parts ou actions.

Cette disposition s’applique toutefois sous réserve du droit de contrôle de l’administration quant au but recherché lors du démembrement, laquelle pourra, le cas échéant, mettre en œuvre la procédure prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), notamment dans le cas où l’interposition de la société résulte de la seule volonté d’éluder l’impôt qui aurait dû peser sur le redevable. Se reporter également sur ce point au III § 270.

Le lien vers la page du BOFIP correspondante est donné dans mon message dans la file de Malolechat.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (02/03/2019 21h54)

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[+1]    #7 02/03/2019 15h15

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Je rejoins ce qu’écrit Cat.

La valeur des parts détenues dans la SCI est à prendre en compte dans le calcul de l’assiette de l’IFI au % de contrôle. Cette valeur tient compte des biens revalorisés et des dettes utilisées pour acquérir ces biens.

Dans le cas où le contribuable détient des parts de SCPI en PP, c’est la valeur de ces parts qu’il faut retenir. Dans le cas d’un US, c’est la valeur de l’US. Deux choix à mon avis :
- prendre la valeur comptable car elle correspond à la valeur acquise moins l’amortissement déjà pratiqué. Toute variation du prix de la part n’a pas d’impact car nous ne possédons pas la PP donc pas de le bénéfice des revalorisations à terme.
- recalculez la valeur de l’US sur le nombre d’année restant à courir en fonction du barème du marché.

exemple: pour un US 5 ans acquis à 22% pour une part de 100 => 22 € en comptabilité

1/ Au bout d’un an, l’US ne vaut plus que 22 - 1/5e amorti = 17,6 € en valeur comptable
2/ On peut aussi tenir compte de la valeur d’un US 4 ans (durée qu’il nous reste sur notre US) : si l’US 4 ans vaut 18% et que notre part est passée à 101, va valeur réévaluée est donc de 101 * 0,18 = 20,2 €. Cette méthode a l’avantage de tenir compte du coefficient réactualisé de l’US qui est sensé refléter le rendement futur. Si le rendement est divisé par 2, le % d’US sera ajusté à la baisse par la SdG car sinon personne n’en achètera.

De tout cela, il faudra déduire les dettes et donc réaliser en fin d’exercice comptable un bilan réévalué de la SCI pour remplir l’obligation de déclaration à l’IFI (ou simplement prouver que le seuil n’est pas atteint)

Par ailleurs, en cas de clause réduisant la transmissibilité des parts de la SCI, une décote peut être appliquée (10 à 20% suivant les statuts, 10-15% max je dirai car il faut rester raisonnable en matière d’impôts).

plus d’infos : SCI et IFI

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[+2]    #8 15/07/2019 15h04

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En relisant cette file, je n’ai pas vu de modèle excel échangé pour essayer d’y voir plus clair sur ce montage et sur l’effet des différents paramètres.

Du coup j’ai fait un modèle "open office" .ods que vous trouverez sur sci-is-scpi-us.ods

Attention ce modèle :
- ne prend pas en compte les revenus étrangers des scpi
- ne procède à aucun ré-investissement de la trésorerie acquise au fil de l’eau

C’est une première version pour échanger et essayer d’être certain qu’on parle de la même chose.

Dites moi ce que vous en pensez et si vous pensez qu’il y a des erreurs dans les formules par rapport à vos calculs !

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[+2]    #9 16/07/2019 10h22

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Merci pour vos remarques.
J’ai modifié mon fichier (v2) pour intégrer différentes remarques :
sci-is-scpi-us-v2.ods

- pourcentage de revenus d’origine étrangère. Je n’ai fait que diminuer d’autant le revenu pris en compte au niveau fiscal et je n’ai pas retraité les charges comme cela a pu être évoqué dans certains messages plus haut - hypothèse sans doute valable tant qu’on reste < 20% de revenus d’origine étrangère (?)
- taux de 30% pour un DVM de 4,5% sur 10 ans dans les paramètres proposés par défaut
- estimation d’un équivalent cagr de l’opération par rapport au capital à nantir pour obtenir le prêt
- passage à 2000€ annuels pour comptabilité + frais bancaires.

Dernière modification par tikou (16/07/2019 10h25)

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[+2]    #10 30/08/2019 14h38

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Bonjour,

Afin de préparer mes projets d’investissements en SCI IS sur des SCPI PP + US, j’ai crée mon tableau.
Pour le remplir, sur la feuille " Saisie_Données" remplir en partant du haut vers le bas les cases colorées. On peut simuler 3 SCPI en PP + 3 SCPI en US.
Vous retrouverez sur les feuilles Fiscalité + Flux de trésorerie les résultats de votre investissement.

simulateur_scpi_sci_is.xls

Si vous avez des remarques des idées, n’hésitez pas à me les communiquer !

Adadou70

Dernière modification par adadou70 (30/08/2019 14h40)


Parrainage: Boursorama (80€ pour vous) - Hello bank (80€) - BourseDirect (50€)

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[+1]    #11 19/12/2019 18h20

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Je ne vois pas non plus en quoi ça irait "à l’encontre de l’esprit de la loi". En effet, on [*] paie pas mal d’impôts dans le pays (étranger) où sont situés les biens qui génèrent du revenu foncier, et il est tout à fait logique que ce soit pris en compte (et les conventions fiscale entre pays sont là pour celà, pour éviter qu’un même revenu soit imposé deux fois dans deux pays différents, lorsqu’il est perçu dans un pays par un résident fiscal d’un autre pays) quelque part dans les résultats de la société à l’IS, donc que ça ait un impact sur l’IS à payer. Et à priori, le fisc français n’y perd rien (au global).

[*] même si ce sont les SCPI qui le paient à la source au fisc étranger, pour le compte des associés, ce qui revient exactement au même, car elles réduisent d’autant le montant du dividende qu’elles versent ensuite aux associés. 

Si demain, le système fiscal en France changeait, et qu’une société fiscalement transparente (comme une SCPI) doive payer elle-même à la source l’impôt sur les revenus fonciers perçus en France (ce qui impliquerait que cette impôt soit alors à un taux fixe, et non pas progressif, ou de créer une usine à gaz que même Bercy n’oserait pas proposer), il y aurait sans doute aussi des impacts (pas forcément facile à anticiper).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #12 19/12/2019 22h10

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Réputation :   34  

Je suis moi-même intéressé par de l’US de scpi étrangère pour la future utilisation de la trésorerie disponible de ma SCI IS et éventuellement de mes apports en CC .

Par contre , suite à une discussion avec un ami contrôleur des finances publiques :-), celui-ci était étonné par ce montage, car pour lui, il y a toujours un compromis, un crédit d’impôt restitué ou quelque chose pour ne pas léser l’administration, je n’avais pas forcément beaucoup d’argument ne maitrisant pas le sujet. Il m’a conseillé un rescrit pour être à l’abrit d’une éventuelle remise en cause.

À la lecture de plusieurs articles sur le net, force est de constater que l’administration n’hésite pas à reconsidérer l’amortissement du droit d’usufruit (avec passage obligatoire par la cour administrative).

https://olifangroup.com/amortissement-d … istration/

Je pense qu’il est important de noter que ce type de montage n’est pas anodin …

A utiliser avec parcimonie et pas à objectif principalement fiscal etc..

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[+1]    #13 20/12/2019 08h51

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bonjour,

Dans le cas évoqué l’usufruit était viager.

je vous laisse lire le document de l’Aurep.

amortissement usufruit viager

Pour déterminer le caractère amortissable il est nécessaire de prendre en compte la nature de l’usufruit viager ou pas.

” 1. Un actif amortissable est un actif dont l’utilisation par l’entité est déterminable….
tout le débat: peut-on dire que l’espérance de vie d’une personne physique constitue une date déterminable ou déterminée ? »

le démembrement de SCPI dans une SCI IS étant sur une durée déterminée, la question ne se pose pas sous l’angle évoqué dans votre lien.

Après il y a d’autres questions dans ce montage.

Bonne journée

Crown

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[+1]    #14 07/10/2020 11h44

Membre
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Bonjour,

Je viens d’apprendre que la valeur de l’usufruit des SCPI Immorente et Efimmo a baissé à ce jour.

Durée     Efimmo     Immorente
5 ans    19,75%    17,75%
6 ans    22,50%    20,50%
7 ans    25,50%    23,50%
8 ans    28,25%    26,00%
9 ans    30,50%    28,25%
10 ans    33,00%    30,25%
11 ans    35,00%    32,50%
12 ans    36,50%    34,25%
13 ans    38,25%    35,75%
14 ans    40,00%    37,25%
15 ans    41,50%    38,50%

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[+1]    #15 01/11/2020 01h37

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Bonjour,
J’aimerais soumettre ici pour étude une ébauche de projet que j’ai pour préparer (et éventuellement anticiper) ma retraite.

Le contexte :


A 41 ans maintenant, je suis en train de réfléchir à des solutions pour réduire mon temps de travail, partir à la retraite plus tôt…. bref, réflexion normale pour un aspirant rentier smile

Dans l’optique de préparer ma retraite (et éventuellement réduire mon temps de travail plus tard), j’ai pensé à un investissement d’une partie de mon capital en usufruit de SCPI dans une SCI à l’IS. Je suis en train de faire joujou avec un fichier Excel, j’aimerai donc vous présenter mes réflexions pour voir si elles tiennent la route.

Constitution de la SCI :


J’ai donc compris qu’il fallait être deux, et qu’il y avait des frais de création. Mes lectures me donnent une estimation dans les 1000€, est-ce juste ?
Il faut ensuite apporter du capital. Pas de minimum il me semble (1€ ?)
Comme je l’explique après, je ne ferai que de l’investissement en usufruit de scpi dans cette sci.

Phase de capitalisation


La première année :


Apport de 50 000 € au CCA, investis en usufruit. (Je me garde quand même une partie de mon épargne (30000) au cas où mes projets changeraient).
Je pars sur les chiffres suivants :
- 50000 d’usufruit 10 ans, TDVM 4,75%, Clé de répartition US 32%
Cela donne donc un équivalent de 156250 de pleine propriété de SCPI, qui rapportent 7422 de loyers, soit 618€ mensuels
Il y a ensuite les frais annuels : uniquement la comptabilité il me semble. Je lis par ci par là une estimation à 1000€ par an. Je vais prendre 100 € par mois dans ma simulation pour être large.
- Amortissement de l’usufruit pendant 10 ans : 5000 €
- L’IS est donc calculé sur : loyers - frais - amortissement. Avec un taux à 15%, ce qui fait 183€ (15,2€/mois)
Le net annuel dégagé par la SCI est donc Loyer - frais - IS = 6039€ (503€/mois)

La deuxième année :


- Ces 6039 sont réinvestis en US de SCPI => Au total 56039€ d’usufruit, qui rapportent en net 6891, qui sont réinvestis, et ainsi de suite pendant 25 ans…

La dixième année :


On est arrivé à 147000 € d’usufruit, qui rapportent en net 19820 €, réinvestis l’année suivante.

La 11ème année :


Les 50000 € de la première année s’éteignent : on a donc en usufruit 147000 + 19820 (réinvestissement du net) - 50000 (extinction) = 117000, qui rapportent 15500 €.

La douzième année :


Les 6039 € réinvestis la première année s’éteignent : on a donc en usufruit 117000 + 15500 (réinvestissement du net) - 6039 (extinction) = 126959, qui rapportent 16903 €. Et ainsi de suite les années suivantes.
Voici donc le tableau que j’obtiens pour les premières années :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13847_premieres_annees.png

La phase de rente :


Elle débute à ma retraite, dans 25 ans. Je vais considérer que j’ai besoin d’un complément de retraite de 1200€/mois.
Sur le net réalisé cette année-là, je retire donc 1200 € par  mois, et je continue à réinvestir le reste sur de l’usufruit.
Ces retraits se font par remboursement des 50 000 du CCA, donc sans impôts dans un premier temps.
Note : pour l’instant je n’ai pas pris en compte la possibilité de rémunérer les apports au CCA. Cela se fait par un taux d’intérêt j’imagine. Y a-t-il des contraintes sur ce taux ? J’imagine que les intérêts sont imposés au PFU pour l’associé, et qu’ils sont déductibles de l’IS pour la SCI…

A la 30ème année, le CCA est vide, on commence donc à puiser dans les bénéfices, sous forme de dividendes. Là encore, j’imagine qu’ils sont imposés au PFU pour l’associé. Mais quelle conséquence pour la SCI ? (au niveau de l’IS, ou autre…)
Comme j’ai pris l’hypothèse que j’ai besoin de 1200 net, je retire donc à partir de ce moment-là 1714€/mois.
D’après ma simulation, cela me permet d’avoir une rente jusqu’à 80 ans, qui diminue ensuite par extinction des derniers usufruits investis.

Voici ce que donne le calcul sur les dernières années :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13847_dernieres_annees.png

Fin de vie de la SCI :


Là je n’ai pas creusé la question, donc pour l’instant aucune idée des conséquences…

Ce montage m’a donc l’air assez puissant (si je n’ai rien oublié dans mes calculs). Avec 50000€ au départ, j’obtiens dans ma simulation une rente totale nette de 250000€. En augmentant l’apport initial (ou en diminuant la rente), j’obtiens même une rente qui ne s’éteint jamais…)

Voilà donc où j’en suis de mes réflexions, voyez-vous des failles dans mon raisonnement ? Des oublis ? Dans mon projet en lui-même ?

Avec ces calculs, j’ai commencé à simuler ma situation et différents scénarios, notamment distribution d’une rente plus tôt pour pouvoir passer à mi-temps par exemple…
Ce premier post étant assez long, je vais poster plus tard les différents scénarios alternatifs que j’envisage.
Je suis notamment en train de tester l’influence des différents paramètres. Mes premières constatations sont qu’une baisse du TDVM est assez impactante et peut vraiment mettre à mal le projet (diminution de la rente ou de sa durée)

Dernière modification par Hazdrubal (06/01/2021 23h15)

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[+1]    #16 13/11/2020 07h44

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Voici mon tableau.
Comment puis-je calculer le TRI?

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23415_us_sci.png

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[+1]    #17 12/12/2020 21h52

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TDVM  est déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année.

Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par les volumes échangés.

Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.

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[+1]    #18 12/12/2020 22h25

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HHUb a expliqué mieux que je ne l’ai fait la partie sur les frais.

En revanche, votre simulation ne tient pas compte de l’énorme avantage d’avoir des revenus étrangers. Essayez de mettre 30-50% de revenus étrangers dans la simulation ce qui va les exonérer d’IS. Avec ça vous devriez arriver à IS a 0 sur les 15 ans.

Et à mon sens, le prêt pour la PP devrait être le plus long possible sauf si vous avez un objectif à 15 ans. Sur US aussi d’ailleurs mais je ne connais personne qui a dépassé 15 ans. Alors que sur la PP 20 ans c’est classique et 25 ans possible. Ça améliorera le CF et fera une meilleure boule de neige.

Si vous voulez améliorer la simulation, mettez 1000€ de frais compta et 200€ d’assurance par tranche de 200k€. Ca correspond à ce que j’ai.

Dernière modification par Kabal (12/12/2020 22h27)

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[+1]    #19 13/12/2020 03h11

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Quelques remarques :

Je ne pense pas que des "frais" de 28 k€ puissent être déduits fiscalement en année 1. C’est de la "comptabilité créatrice", et limite… Par ailleurs, vous amortissez 150k€ d’US, donc vous ne pouvez assurément pas en plus déduire 8% de ces 150 k en frais. Ca c’est sur et certain.

Le TRI calculé est celui des flux internes à la SCI. Si vous calculez les flux sur votre patrimoine privé (celui qui compte vraiment !), ce sera différent (inférieur).

Si vous acceptez de payer 38% de l’usufruit 15 ans d’une SCPI en anticipant un rendement de 4% de cette SCPI, vous êtes un fort mauvais investisseur (et ça explique votre TRI médiocre). Pour ma part, je ne payerais ceci que 30 à 32%, 33% serait vraiment le maximum.

Vous avez "oubliez" qu’en année 16 vous percevrez encore du CA pour l’usufruit (sur 3 mois) : si vous achetez 15 ans d’usufruit, vous percevez les fruits pendant 15 années, pas 14 ans et 9 mois..

Pourquoi ré-inventer une Nième fois un fichier excel pour simuler ce que d’autres forumeurs ont déjà simulé (certain dans la même discussion me semble-t-il) ?


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[+1]    #20 13/12/2020 10h46

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Pour mes simulations j’ai retenu les hypothèses suivantes :

Revenus français
- prise en compte de la totalité des revenus
- fiscalisation de la totalité des revenus
- déductibilité des intérêts quote part française

Revenus étrangers
- ajustement des TDVM en fonction des SCPI : CORUM affiche un rendement brut de fiscalité étrangère contrairement à PIERVAL SANTE, EUROVALYS ou d’autres
- prise en compte de la totalité des revenus nets d’impôts étrangers
- fiscalité payée à l’étranger pour la quote part étrangère => pas d’imposition supplémentaire en France
- non déductibilité des intérêts de la quote part étranger

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Favoris 1   [+2]    #21 13/12/2020 16h56

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La différence entre ce que peut recevoir une personne morale imposée à l’IS et une personne physique (ou morale) imposée à l’IR peut provenir de 2 situations (Dans les 2 cas, la personne morale à l’IS reçoit un peu plus sur son compte, mais devra payer de l’IS sur une assiette un peu plus large) :
    a) revenus financiers de la SCPI : l’associé imposée à l’IR se verra appliquer un prélèvement à la source (de 30%) sur la fraction distribuée correspondant à des revenus financiers, si il n’a pas informé la SCPI qu’il pouvait et voulait en être dispensé (avant novembre de l’année précédente, si son foyer fiscal a moins de 50 ou 75k€ de RFR pour un célibataire/couple). 
    b) plus-value générée par la SCPI (en vendant un bien) :  la SCPI paie à la source l’impôt sur sa plus-value, pour le compte de ses associés imposés à l’IR (en appliquant le barème des plus-values immobilière des personnes physiques, avec abattement sur la durée), alors que l’associé personne morale imposée à l’IS devra ajouter le montant de la plus-value à son résultat (et payer de l’IS dessus) et donc recevra un peu plus de la SCPI (qui n’aura pas payé d’impôt pour son compte).
C’est la situation pour un bien situé en France : lorsque le bien est hors de France ça se complique encore plus !
Certaines SCPI ne distribuent presque jamais leurs plus-values (et ont parfois une RPV plantureuse) et ne compensent pas plus les associés à l’IS pour lesquelles elles n’ont pourtant pas payé d’impôt sur ces plus-values (il faut juste le savoir, pour éventuellement les éviter si on est à l’IS).  (J’ai plus l’impression que la cause est une incompréhension/incompétence du CS, voire de la SdG et de certains gros associés imposés à l’IS (qui perdent des sommes conséquentes), que de la malversation).

Sinon, sur les 3 SCPI évoquées :
  - LF Europimmo a distribué 10.50€ en T1, T2, et T3/2020. Les associés imposés à l’IR n’ont reçu que 10.09€ parce que les 10.50€ comportaient 1.38€ de revenus financiers, sur lesquels 30% ont été retenus. Les associés à l’IS ont reçu 10.50€. C’est le net versé. C’est clairement mentionné dans les bulletins trimestriels.
  - Corum XL a distribué 7.6433€/part net pour les 11 premiers mois de 2020 (ce qui correspond à 9.67€ brut annoncés). Le dividende cible n’est qu’une cible, et n’a pas vraiment à être pris en compte pour plus que ça dans les projections, sachant que cette cible a toujours été (largement) dépassée dans le passé (et le sera assurément pour 2020), ce qui ne préjuge de rien pour l’avenir.
  - Novapierre Allemagne a distribué 2.91€ en T1, T2, et T3/2020, sans revenus financiers. C’est le net versé. Le brut ne sera connu (peut-être), avec le montant imposable, qu’avec l’IFU 2020 ou le Rapport Annuel 2020, vers mai 2021.

Il n’y a que CORUM qui communique sur autre chose que le net versé dans les bulletins trimestriels, et qui mette en avant un montant "brut" présenté comme le net auquel serait ajouté les impôts et taxes payées à la source à l’étranger. Cependant certaines (chaque année il y en a un peu plus…) autres SCPI indiquent (dans leur rapport annuel, en cherchant bien) l’impact des impôts et taxes payées à la source à l’étranger pour les biens détenus hors de France (parfois le montant global, parfois le montant par part, ou les deux).

Il n’y a aussi que CORUM dont les SCPI distribuent la totalité de leur résultat (n’abondant ni RAN ni Réserve de Plus-Value, sauf pour des montants symboliques), et dont la distribution reflète donc les réels résultats. Pour les autres SCPI, la société de gestion distribue bien souvent ce qu’elle veut, pour faire l’affichage qu’elle souhaite, et conserve en RAN ou RPV le solde, parfois plantureux, ou consomme les RAN et RPV (sans que les associés peu avisés ne se rendent compte que la distribution n’a rien de pérenne). Tout ceci sans oublier le rôle de la PGE, qui doit cependant à présent (après la réforme de 2017) donner lieu à moins d’usages discutables.

AMF : Associé des 3 SCPI citées, via structure à l’IS.


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[+3]    #22 16/12/2020 12h07

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La différence est importante aussi selon les banques. Le CMB de Quimper m’a demandé lors du montage du projet de bien obtenir le "I" car cela conditionnait l’accès pour une société à l’IS aux taux immobiliers plutôt qu’aux taux professionnels (moins avantageux)

Rien n’empêche de modifier l’objet social ensuite ou de prévoir un objet social large dans les statuts et de n’inscrire dans le formulaire M0 que l’objet principal (immobilier) [mon cas]

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Favoris 1   [+1]    #23 02/01/2021 21h26

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Bonsoir,

La rémunération d’un compte courants d’associés engendre deux conséquences :
- Un intérêt qui est déductible dans la société et imposable pour l’associé.
- La possibilité de reprendre cet intérêt pour l’associés sans imposition supplémentaire.

Le taux d’imposition pour l’associé sera de 30% (flat tax) au maximum.
Même si pour l’investissement en usufruit de SCPI cela est rarement le cas, la charge déductible engendre des économies d’IS qui peuvent aller jusque 28 % en fonction du revenu de la société.
Dans ce cas, il est interessant de rémunérer les compte courants d’associés.
Indirectement il s’agit d’une distribution de dividende dont le coup est uniquement de 2% (30%-28%).

Dans le cas où la société n’est pas imposable, il y a un surcout d’imposition de 30% en rémunérant les compte courants.
Par contre, si l’objectif est terme est de distribuer des dividendes, il peut toutefois être intéressant de rémunérer les comptes courant d’associés tout de même.
Toutes les rémunérations seront déductibles de revenus de la société, et permettront de reprendre, à terme, la trésorerie sans distribuer.

Toutefois, au vu des taux d’interets maximum fiscalement déductibles actuels. Le montant de compte courant doit être significatif pour compenser le temps nécessaires pour réaliser les déclarations fiscales (Imprimé 2777 puis IFU).

Le risque fiscal de non rémunération pourrait concerner uniquement les très gros montants.
Prenons un CCA de 300 000 € : 3 510 € d’interets par ans soit un manque à gagner pour l’administration de maximum 1 000 € (sans compter un éventuel gain d’impôt dans la société).

Dernière modification par LeComptable (02/01/2021 21h27)

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[+1]    #24 04/04/2021 18h04

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La tenue, c’est effectivement la saisie et dans la " mission de présentation comptable" puisque c’est comme cela qu’on la nomme , il y a bien la saisie + le contrôle que l’on appelle la Révision comptable, qui est finalement la supervision par un collaborateur plus expérimenté.
Vos références sont intéressantes, il y a quelques année, le Conseil de l’Ordre nous avait annonce un taux moyen,national, tous travaux confondus de 55 euros HT de l’heure.
Je n’ai pas de chiffre plus récent.

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[+1]    #25 12/04/2021 17h31

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Les notaires ne se prononcent pas sur l’usufruit temporaire, mais sur un investissement immobilier, qu’en l’absence de précision, on peut considérer comme classique.

Pour le reste, il n’y a pas de contradiction, ces démembrements de transmission ne sont pas visés par l’administration fiscale, ni les deux cas d’usufruit temporaire qui étaient déjà validés, à la différence des usufruits temporaires amortis dans une société à l’IS.

NB 1: à noter que la donation d’usufruit temporaire à un enfant majeur pour diminuer l’IFI peut -être remise en cause si le bien ne produit pas de revenus au profit de l’enfant (CADF/AC n°2/2012).

NB 2: sans viser cet article, il y a des montages décris dans des revues notariales que beaucoup de notaires refusent de mettre en oeuvre, car jugés litigieux, comme les donation de nue-propriété de sommes d’argent.

Dernière modification par bet (12/04/2021 17h36)

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