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#26 01/04/2018 09h49

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Concernant les SCPI j’ai tourné le problème dans tous les sens et à 5 % de rentabilité , il n’y a pas le choix il faut payer.

Est ce que la SCPI est un bon support sachant qu’il y a des frais d’achat , de vente , de détentions etc ….

Ayant été un farouche opposant au casino boursier , je suis un peu revenu sur mes positions sans pour autant y trouver un support d’investissement rationnel.

Par contre des actions fournissant des dividendes trimestriels comme Total sur des taux annuels proche de 5 % logés dans un PEA me semble une très bonne alternative au SCPI ( Je suis abaourdi par ce que j’écris mad

Cette démarche nécessite de disposer de fonds car à ma connaissance aucune banque ne prêtera pour acheter des actions

J’avais fait des simulations sur 200 K€ de SCPI sur 18 ans dans une SCI IS et rapportant 10.000 € annuel il fallait que je sorte environ 3.000 € par an pour couvrir l’emprunt.
Il n’y à pas de secrets  si on n’a pas le 10 % c’est impossible d’auto financer.

Même avec des taux bas 1,8 et une rentabilité de 5 % sur les SCPI c’est pas autofinancer.

Quand au montage en démembrement US et nue propriété cela dépend de l’optique de chacun , personnellement dans la cadre d’une transmission je préfère passer par une SCI IS  lié à une holding qui peux renflouer cette SCI dédié aux SCPI.

Pour une optique de rente à terme , je reste sur le PEA avec dividendes et quelques bons coups pour doper le solde de celui ci

Philippe


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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#27 01/04/2018 09h55

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Oui phillipe mais on parle d’Usufruit uniquement avec emprunt total et reinvestissment de la trésorerie = intérêt composé.

C’est passif et sa rapporte, j’affine mes calculs.


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #28 01/04/2018 10h13

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Même non autofinancé c’est interessant, 18 ans est surement un peu court comme emprunt.

A noter qu’avec du 5% sur 25 ans on est quasi flat, frais inclus.

L’investissement en scpi, car non liquidide, n’a pour moi d’interêt que dans 2 cas :

1) "jeune" pour se constituer un patrimoine avec levier de facon totalement passive, les frais d’entrée et de gestion sont quasi identiques à ceux d’un bien en direct (voir frais de "notaire" et gestion si on la confie)

2) a la retraite pour s’assurer des rentes et indexer leur évolution sur l’inflation

Il ne s’oppose pas à de la détention de titres en PEA mais il est complémentaire. Il l’est également avec des foncières.

Dernière modification par roudoudou (01/04/2018 10h14)

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Favoris 1   [+4]    #29 01/04/2018 16h17

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Pour ce qui est de mon avis au sujet de cette file, je pense que l’achat d’usufruit à crédit ce n’est pas une bonne idée.
L’usufruit est un droit qui par définition est temporaire, donc vous n’achetez rien. Vous achetez un droit à percevoir des revenus.

Dans les 1ères réponses j’ai lu : bon financement + peu d’impôts = Foncez ! (oups…)
Double erreur de jugement pour ma part.
1- Vous n’achetez pas un crédit, vous achetez un actif. Le financement n’est qu’un moyen d’acheter cet actif. Cela reste accessoire, l’essentiel c’est l’actif.
2- Je préfère payer beaucoup d’impôts sur un investissement qui rapporte, que très peu d’impôts pour un investissement médiocre (le Pinel étant pour moi un très bon exemple de ce propos)

Moi qui pratique l’immobilier d’un point de vue professionnel je peux vous certifier que en en matière d’immobilier, on n’a jamais vu personne faire une bonne affaire uniquement parce que le financement était top.
A l’inverse j’ai déjà vu des tops investissements (entendez pas là créateur de valeur) en dépit d’un financement qui aurait pu être jugé comme relativement "mauvais".
Evidemment je cite deux cas extrêmes et l’idéal est de combiner les deux avec et un bon actif et un bon financement.
A défaut l’essentiel est de se concentrer sur l’actif et non sur le financement.

Je ferais aussi remarquer que si l’usufruit est amortissable, c’est parce qu’il perd de sa valeur. Ce n’est pas un cadeau ou une faveur fiscale, juste la traduction d’une réalité économique.
Je trouve cela assez peu opportun d’investir dans un actif dont vous êtes certain que sa valeur perd 10% par an (pour un usufruit 10 ans).
Investiriez-vous dans un actif immobilier qui présenterait cette caractéristique et dont vous êtes certain que sa valeur est de 0 à terme ?

Alors dans le cas présenté je comprends bien que l’idée est surtout de capter un différentiel de cash flow.
Cela fonctionne mécaniquement, c’est mathématique.
Il faut évaluer si ce différentiel et la création de valeurs qui en résulte rémunère correctement la prise de risque qui est associée.
Cette création de valeur reste aléatoire dans son montant. Il a déjà été fait état sur ce forum de l’extrême sensibilité de la rentabilité d’un usufruit aux variations de dividende.
D’un point de vue risque, au-delà des aspects financiers, quid en cas d’accident ou d’aléas de la vie ?
J’ai un ami cette semaine qui m’a appris que sa femme demandait le divorce. Ce n’est qu’un exemple mais est-ce opportun d’hypothéquer sa RP en investissant en usufruit dans une SCI à l’is (donc illiquide à 10 sur une échelle de 1 à 10) ?
Personnellement je n’irais pas. La réponse appartient à chacun.

Cette file a un peu disgréssée, mais c’est ce qui la rend tout à fait intéressante pour moi personnellement.
Actuellement en train d’étudier un montage via une SCI à l’IS, j’ai justement évoqué un sujet avec un ami, qui sera aussi mon expert-comptable si le projet se concrétise.
Je l’ai interrogé sur un cas de figure particulier qui me semblait intéressant, mais où je trouvais l’avantage un peu trop gros pour être vrai. Donc question à un pro du sujet c’est plus sage.
Ma question : imaginons que je n’investisse que dans des SCPI qui ont 100% de leur patrimoine à l’étranger via ma SCI à l’IS.
Mon analyse était de dire que, comme c’est une SCI soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt sont 100% déductibles (même a priori que roudourou au départ) et que, comme ce sont des SCPI 100% à l’étranger, il n’y a pas de revenus imposables, puisque le mécanisme d’imposition permet un retraitement fiscal des revenus générés et comptabilisés (en comptabilité).
De ce fait je me retrouve avec une SCI à l’IS qui présente un déficit fiscal chronique, qui augmente mécaniquement année après années.
Ce qui m’a fait douter du bien-fondé de cette analyse c’est qu’il serait par la suite assez opportun de venir récupérer tous ces déficits accumulés, via l’utilisation d’une holding, puis l’application ensuite d’un régime mère-fille combiné à un report en arrière des déficits par exemple, pour au final venir exonérer de toute fiscalité d’autres revenus de sources différentes qui aurait été par ailleurs tout à fait imposables et imposés. Chaque mécanisme est tout à fait légal pris individuellement et la combinaison de tout ça me semblait une bonne idée.
Me voilà donc en train d’exposer tout ça à mon ami expert comptable.
Voici ses réponses :
En premier lieu celui-ci me concède n’être pas un grand spécialiste des SCPI mais me livre son point de vue de professionnel des sujets comptables et fiscaux en me précisant qu’il lui faudrait faire des recherches plus poussées pour me donner une réponse véritablement fiable.
Il me fait un parallèle avec un dossier qu’il a justement à traiter en ce moment. On s’éloigne des SCPI mais le sujet concerne une société d’événementiel qui est basée en France et réalise des prestations à l’étranger, et spécialement en Allemagne.
Le fisc remet actuellement en cause la déductibilité de certaines charges au motif que les prestations sont réalisées en Allemagne donc exonérées en France (je précise que sa problématique concerne tout aussi bien l’IS que la TVA en l’espèce).
Le fisc considère que ne pouvant pas rendre imposable en France certaines opérations, ils peuvent en revanche tout à fait remettre en cause le caractère déductible des charges qui pourraient se rapporter à ces prestations réalisées à l’étranger.
Là pour le coup il a fait des recherches poussées, il en conclut qu’il va continuer avec son client à contester mais que dans le fond le fisc à tout à fait raison et que dans les faits, la véritable règle est que son client devrait créer un établissement stable en Allemagne pour y loger ses opérations locales.
Rien à voir avec nos SCPI me direz-vous mais il poursuit en me disant que puisqu’il s’agit d’immobilier et que les règles sont que la fiscalité qui s’applique est celle du pays ou se trouve les immeubles, il ne voit pas pourquoi la position de l’administration fiscale ne pourrait pas être identique.
Ok, mais moi je fais quoi avec ma SCI à l’IS ?
Il me répond que cela dépend, que pour lui le risque est là mais qu’il faudrait qu’il fasse des recherches plus poussées pour me donner une réponse plus fiable (encore!).
Il me fait remarquer amicalement que comme je le tanne pour qu’il me fasse cette comptabilité pour 300€ annuel, cela ne l’incite pas trop non plus à faire des recherches aussi poussées, et puis pour l’instant je ne suis pas encore client (et paf ! +1 pour lui dans notre négociation tarifaire mais en même temps je le comprends je ne peux pas non plus demander un tarif low-cost et demander en même temps des prestations haut de gamme)
Ceci dit, sans faire de recherches plus poussées (j’insiste bien car lui aussi le faisait), il me dit que si c’était un client à lui, il ne déduirait pas ces charges fiscalement parlant (on parle ici des intérêts mais on peut extrapoler je pense à l’amortissement comptable de l’usufruit).
Si c’est pour moi, il pourrait déduire ces charges fiscalement parlant, mais il me ferait signer un document dans lequel il se dégage de responsabilité (en gros je le déduis à la demande expresse du client car je considère pour ma part que ces charges ne sont pas déductibles) car pour lui le risque de requalification est bien réel.
En plus il ajoute que puisque c’est moi, son conseil d’ami (et non plus d’expert-comptable) serait de les déduire puisque de toute façon vue la complexité de la question pour me faire ratraper par la patrouille il faudrait 1- que je me tape un contrôle fiscal et 2- que cette question soit soulevée lors du contrôle. Il ajoute quand bien même ce serait le cas, on peut assez facilement plaider la bonne foi et donc au final le redressement s’apparenterait davantage à une régularisation. (pas d’amende ou de forte pénalité en cas de bonne foi). Par contre il serait possible de se retourner contre ton expert comptable, d’où le document à signer qu’il m’avait évoqué.

Bon tout ça n’était que de la théorie puisqu’en pratique je ne compte pas du tout investir à 100% à l’étranger avec ma SCI, puisque je sais, là pour le coup c’est moi l’expert ;-), que le marché immobilier français est un des marchés immobilier les plus safe, sain et avec une bonne profondeur de marché. L’étranger ne restera pour moi que de la diversification et l’essentiel de mon portefeuille sera en France et Paris-région parisienne notamment.
Dans ce cas, la problématique que j’ai developpée sera en quelque sorte noyée dans la masse (en pratique je n’aurais pas ces déficits chroniques).Je peux prendre le risque mais en cas de doute c’est l’administration qui gagnera à coup sûr.

@ roudourou : vous confondez comptabilité et fiscalité !
Ce sont deux notions complètement différentes, deux droits distincts et complètement indépendants bien qu’il puissent se rejoindre sur certains sujets.
La source tout d’abord est différente :
- le Plan comptable général et les réglementations ANC et CNC pour la comptabilité FocusPCG - Les sources du droit comptable français / Cadre juridique de la normalisation comptable française / Menu Gauche / Focus PCG
- le code général des impôts et le Bofip pour la fiscalité (au passage cela m’a toujours amusé que le Bofip est constitué de règles qui ne sont pas des lois, donc pas votées. C’est la doctrine fiscale. En gros le fisc écrit une règle dedans, puis vous dit "bah vous voyez bien que c’est la règle puisque c’est écrit ici !" :-), parenthèse fermée)
l’objet est également différent :
- établir des comptes qui reflètent la réalité économique pour la comptabilité
- établir une base imposable qui sert de base de calcul à la taxation pour la fiscalité

D’ailleurs en pratique il existe bien les notions de résultat comptable et de résultat fiscal.
Demandez des précisions à ce sujet à votre expert-comptable.

Edit : je supprime la remarque sur le vin. Ce qui n’était qu’un clin d’œil étant utilisé pour décrédibiliser le propos.

Dernière modification par cedREIM (02/04/2018 00h01)


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#30 01/04/2018 19h22

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Le début du dernier message m’a un peu embrouillé, et je tiens à y répondre car je ne suis pas du tout d’accord sur le fond.

D’un point de vue financier, la qualité intrinsèque d’un investissement provient du profit reçu par l’investisseur. Son prix (qui détermine si l’on fait une "bonne affaire"), se calcule en faisant la somme de la valeur actualisée des cash flow futurs.

Dans cette optique, une augmentation du cash flow provenant d’une économie d’impôt, d’un taux d’intérêt plus faible, d’un dividende plus élevé ou que sais-je: c’est strictement la même chose! La différence est dans la tête.

L’usufruit est un droit qui par définition est temporaire, donc vous n’achetez rien. Vous achetez un droit à percevoir des revenus.



Investiriez-vous dans un actif immobilier qui présenterait cette caractéristique et dont vous êtes certain que sa valeur est de 0 à terme ?

On n’achète pas rien - on achète comme vous le soulignez une somme de cash flow, et c’est, à terme, ce qu’il reste de l’investissement.

Pour le reste, vous avez raison, la faible liquidité ainsi que l’hypothèque de la maison sont des points noirs, qui peuvent être rédhibitoires pour certaines personnes, mais parfaitement négligeables pour d’autres. J’en vois un autre: l’utilisation de la capacité d’endettement sur 20 ans - pour un investissement certes passif et autofinancé.

Dernière modification par BobbyBoloss (01/04/2018 19h23)

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#31 01/04/2018 20h03

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Pour le reste, vous avez raison, la faible liquidité ainsi que l’hypothèque de la maison sont des points noirs, qui peuvent être rédhibitoires pour certaines personnes, mais parfaitement négligeables pour d’autres. J’en vois un autre: l’utilisation de la capacité d’endettement sur 20 ans - pour un investissement certes passif et autofinancé.

Oui après cela dépend de chacun , j’ai un objectif maintenant d’avoir des actifs passifs.
J’ai déjà ce qu’il faut pour vivre et épargner.
Je n’ai pas besoin d’utiliser ma capacité d’endettement pour autre chose maintenant.

Si le projet en question me fait gagner plus de 100000 euros sur 20 ans j’y vais .
Si c’est pour gagner 20000 euros sa sert a rien vu le risque encouru.
Je le vois comme ça.

Faut que j’affine encore mes calculs mais dans 20 ans avec cette configuration, j’aurai donc 10 SCPI en UF repartie sur 1 à 10 ans restant qui me versera entre 4 et 7000 euros/ ans.


Maintenant je profite !!!

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#32 01/04/2018 21h32

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cedREIM a écrit :

@ roudourou : vous confondez comptabilité et fiscalité !
Ce sont deux notions complètement différentes, deux droits distincts et complètement indépendants bien qu’il puissent se rejoindre sur certains sujets.
La source tout d’abord est différente :
- le Plan comptable général et les réglementations ANC et CNC pour la comptabilité FocusPCG - Les sources du droit comptable français / Cadre juridique de la normalisation comptable française / Menu Gauche / Focus PCG
- le code général des impôts et le Bofip pour la fiscalité (au passage cela m’a toujours amusé que le Bofip est constitué de règles qui ne sont pas des lois, donc pas votées. C’est la doctrine fiscale. En gros le fisc écrit une règle dedans, puis vous dit "bah vous voyez bien que c’est la règle puisque c’est écrit ici !" :-), parenthèse fermée)
l’objet est également différent :
- établir des comptes qui reflètent la réalité économique pour la comptabilité
- établir une base imposable qui sert de base de calcul à la taxation pour la fiscalité

D’ailleurs en pratique il existe bien les notions de résultat comptable et de résultat fiscal.
Demandez des précisions à ce sujet à votre expert-comptable.

Je ne confonds rien du tout, j’ai clairement dit depuis le début que :

1) l’usufruit est amortissable quelque soit le % d’actifs étranger de la SCPI
2) les revenus générés à l’étranger ne sont pas imposables, pas besoin d’aller chercher le fisc ou des choses alambiquées, se sont les conventions fiscales
3) quand votre SCI IS fait un emprunt les interêts sont une charge comptable

Le résultat comptable n’est pas retraité des interêts d’emprunt, ni des amortissements pour les effacer afin d’arriver au résultat fiscal.

Mon comptable a appliqué ces règles pour dresser mon dernier exercice, et ces règles me semblent tout à fait valides.

Je veux bien croire ce que dit votre ami expert comptable mais je n’ai rien compris à ce que vous avez retranscrit de la conversation (surement le vin j’imagine) et quand on commence par dire "j’y connais pas grand chose mais…." en général je me méfie.

Quand à votre remarque sur l’usufruit qui perd de sa valeur 10% par an, achèteriez vous un actif qui perd 10%/an: la réponse est que si par exemple :

1/ l’actif me permet d’économiser fiscalement 15%/10 = 1,5% du montant investi par an
2/ il rapporte 6% : (si c’est 10% c’est un US à 10 ans) (1/33%)*6%=18% du montant investi par an

la réponse est oui car je me retrouverai avec 195% au bout (sans compter le placement de ce cash) au bout de dix ans soit du 6,9% par an.

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#33 01/04/2018 23h58

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roudoudou a écrit :

Skarklash a écrit :

Normalement la déduction des charges (intérêts et amortissement de l’usufruit) pour les SCPI partiellement ou pas fiscalisées en France sera limitée aux revenus imposés en France et ne servira pas à "éponger" les revenus d’autres SCPI. Il faut donc résonner fiscalement par SCPI.

Ceci m’a été confirmé par un CGP qui a déjà eu le cas et qui ne veut plus financer à crédit des usufruits de SCPI non imposées totalement en France dans une structure IS.

un usufruit s’amortit en compta

roudoudou a écrit :

La source : le bilan comptable de ma SCI.

roudoudou a écrit :

il faudrait alors dire quelle est l’écriture comptable

Je persiste, vous nous parlez de comptabilité alors que nous parlons de fiscalité.
Ce sont vos propos, je n’invente rien. Il n’y a pas de mal a avoir tord de temps en temps ;-)

Pour le moment, Skarklash, son CGP, cat, moi-même et mon expert-comptable considérons plutôt que la déductibilité fiscale n’est pas admise. Dans l’attente d’une source officielle, si elle existe car le texte qui réglera la question est peut-être un article du Bofip qui n’est pas encore écrit.

Pour le reste des remarques, comme je le soulignais dans mon propos c’est une question de point de vue.
J’ai écris que "La réponse appartient à chacun". Cricri77700 semble d’accord avec ça.

cricri77700 a écrit :

Oui après cela dépend de chacun

Et après tout fort heureusement c’est sa RP, son argent, sa capacité d’emprunt, sa décision.
Personne ici n’est là pour juger ou pour faire le concours de celui qui a raison. Nous sommes tous là pour échanger, dans un but commun de progression et de réflexion (enfin je l’espère)

Je ferais tout de même remarquer que les 195% sont une prévision soumise à aléas, comme tout investissement.

Dernière modification par cedREIM (02/04/2018 00h00)


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#34 02/04/2018 07h14

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Vous jouez sur les mots quand je parle du bilan « comptable » cela inclut le résultat et la liasse fiscale.

Avez vous un cas pratique a disposition et/ou quelqu’un d’autre ? Qui montrerait une correction extra comptable sur la fraction d’US à l’etranger ainsi que les intérêts d’emprunt. Sans cela j’aurai en effet mal à croire que mon expert comptable et la société de gestion se trompent

A mon avis vous mélangez charges de la Scpi sur la fraction des revenus a l’etranger qui ne me sembleraient en effet pas déductibles dans ce cas et charges de la sci.

Sur les 195% soumis à aleas c’est juste mais je crois que personne sur ce fil n’a pensé un seul instant que le rendement était garanti ni que cela était un investissement sans risque, vous avez posé une question j’ai simplement essayé d’y répondre en montrant que la réponse n’etait Ni catégorique ni évidente avec un exemple

edit : je rajoute en effet que je suis d’accord avec vous, chacun fait ce qu’il veut et croit ce qu’il veut, j’essayais juste d’apporter une expérience concrète au débat

Dernière modification par roudoudou (02/04/2018 08h37)

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[+2]    #35 02/04/2018 07h39

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Il me semble que le sujet n’est pas là, mais plutôt ici :

Si c’est pour moi, il pourrait déduire ces charges fiscalement parlant, mais il me ferait signer un document dans lequel il se dégage de responsabilité (en gros je le déduis à la demande expresse du client car je considère pour ma part que ces charges ne sont pas déductibles) car pour lui le risque de requalification est bien réel.
En plus il ajoute que puisque c’est moi, son conseil d’ami (et non plus d’expert-comptable) serait de les déduire puisque de toute façon vue la complexité de la question pour me faire ratraper par la patrouille il faudrait 1- que je me tape un contrôle fiscal et 2- que cette question soit soulevée lors du contrôle. Il ajoute quand bien même ce serait le cas, on peut assez facilement plaider la bonne foi et donc au final le redressement s’apparenterait davantage à une régularisation. (pas d’amende ou de forte pénalité en cas de bonne foi). Par contre il serait possible de se retourner contre ton expert comptable, d’où le document à signer qu’il m’avait évoqué.

Si j’ai bien suivi : votre "ami expert-comptable" pense qu’il n’est pas professionnel de traiter un dossier comme vous le souhaitez, accepte de le faire sous décharge de sa responsabilité parce qu’il est votre ami, précise qu’en cas de contrôle il est peu probable que cette question soit soulevée - alors que ce sera probablement ce qui pourrait décider à un contrôle - en vous précisant que le fisc acceptera probablement votre "bonne foi" comme excuse, quand bien même vous auriez pris une décision contraire à l’avis d’un professionnel, au point d’accepter la signature d’une décharge de responsabilité ?

A votre place, je payerai un peu plus cher les services d’une personne à qui vous n’êtes pas lié. Mais je n’y suis pas, donc…

Dernière modification par wulfram (02/04/2018 07h40)

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#36 02/04/2018 08h23

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Bonjour Cricri,

Avez vous regardé l’impact éventuel de votre investissement sur l’IFI ?
Quelle valeur d’assiette retenir pour les montants investis en usufruit ?
Pour une personne physique en détention directe, l’usufruitier doit retenir la valeur en pleine propriété dans sa déclaration d’IFI.
En est il de même dans le cadre de la valorisation des usufruits dans votre SCI à l’IS ?
Si tel était le cas, la base imposable serait multipliée par presque 3 (usufruit de 33% pour une pleine propriété de 100%, qui devrait être diminuée des frais de souscriptions de +/- 10/12%). (Je n’évoque pas le prêt déductible). De plus le problème s’accenturait avec le ré-investissement de la trésorerie générée dans de nouveaux usufruits, qui augmenterait encore la base au fur et à mesure.

Le montage apparait effectivement très intéressant d’un point de vue financier (hors aspect soulevé sur l’IFI).
A mon sens, l’un de points principaux à valider est la réalisation de simulations (même très fastidieuses) afin de calculer un TRI avec différenets hypothèses :
- hypothèse haute : retenir les DVM actuels ;
- des hypothèses basses : baisse des DVM réguliers, avec chute …
La sensibilité du TRI a déjà été évoqué, mais rien ne vaut de l’appliquer à votre projet pour en prendre tout sa mesure.

Personnellement je prend généralement le DVM de l’année N-1 ou prévisionnel de N, et je le diminue de 0.20% par an pour avoir ce qu’il reste (Tout dépend tout de même de la SCPI)

Dernière modification par alex470 (02/04/2018 08h33)

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#37 02/04/2018 08h42

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alex470 a écrit :

En est il de même dans le cadre de la valorisation des usufruits dans votre SCI à l’IS ?
Si tel était le cas, la base imposable serait multipliée par presque 3 (usufruit de 33% pour une pleine propriété de 100%, qui devrait être diminuée des frais de souscriptions de +/- 10/12%). (Je n’évoque pas le prêt déductible). De plus le problème s’accenturait avec le ré-investissement de la trésorerie générée dans de nouveaux usufruits, qui augmenterait encore la base au fur et à mesure.

Le montage apparait effectivement très intéressant d’un point de vue financier (hors aspect soulevé sur l’IFI).

Bonjour,

Ce point a déjà été soulevé et traité dans d’autres fils sur le forum, ce qui sera à intégrer dans l’IFI dans le cadre d’une SCI IS ce sont la valeur des parts et non la valeur des US en PP. Vous pouvez utiliser le moteur de recherche pour voir les réponses et questions sur ce sujet (ce qui n’en reste pas moins une question et un point pertinent.

Bien à vous
cdt

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#38 03/04/2018 19h45

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Suite et fin des calculs.
Je n’ai pas envie réussi sur Excel mais c’est en cours.

Du coup je me suis tout taper à la main.
Donc rendement constant de 4.5% sur 20 ans pour uniquement de L’UF dans une SCI IS.
Emprunt total pour 1.60+0.06 sur 20 ans.
Reinvestissement annuel de la trésorerie en UF 10 ans.

Cela donne un enrichissement de 153885 euros si on attend l’extinction de tous les UF.

Conclusion :

-Si on a un objectif de rester passif et de ne pas avoir besoin d’utilisé une capacité d’emprunt, cela peut avoir du sens.
Diversifié la fiscalité ( SCI ) et l’argent peut être réinvesti dans un autre actif en fonction du moment.

- Avec une hypothèque de 250000 euros , on peut trouver un bien qui s’autofinance et donc qui rapportera 250000 euros au bout de 20 ans ( je ne compte pas d’evolution du bien en question et de l’UF pour comparer )

Une différence de 100000 euros pour la gestion en direct sur 20 ans, soit 5000 à l’année donc environs 400 euros par mois pour gérer un immeuble si on compte cela comme une rémunération.

Faut que j’affine sur Excel avec plusieurs hypothèses ( baisse a 4% par exemple ).

Voilà dans les grandes lignes.


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #39 04/04/2018 20h18

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Je reçois un mail :
Il ne finance pas se genre de montage.

J’ai fais 2 RDV avec mon courtier pour ce projet.
Les deux RDV avec un CGP et conseillé pour dire qu’il finance avec conditions.
J’ai respecté les conditions évoqués lors de l’entretien.
Les deux personnes ne semblait pas compétentes " votre sci sera déficitaire " mais en fait ils ne savaient pas que le rendement se calculait sur 750000 euros et pas sur 250000 euros emprunté par exemple.

Encore des incompétents qui font perdre du temps.

J’ai encore le crédit foncier qui financerait mais les taux sont trop élevés et il demande encore plus de garantie.


Maintenant je profite !!!

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#40 04/04/2018 20h36

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Hélas cricri votre situation n’est sans doute pas si étonnante. Ne serait ce qu’en écriture, il faudrait que la banque vous face un crédit trésorerie à un taux immo sur 20 ans…

Essayer peut être un montage un peu plus simple pour la banque, mais ça sera moins intéressant pour vous…

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#41 04/04/2018 22h06

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Je rencontre pas mal de déconvenues également avec une cgp du credit mutuel qui m’avait fait miroiter la possibilite de financer un projet de scpi pp + us dans de bonnes conditions (cas nard de stephane, reproduit par cat et roudoudou) malheureusement ces dernières se dégradent au fur et a mesure de nos échanges par mail.

On connait votre persévérance, ne lâchez rien, vous allez trouver smile


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#42 04/04/2018 22h25

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J’ai déjà un plan B que j’exposerai plus tard.
smile

Sinon en effet, un montage plus simple en PP par exemple n’est pas adapté pour ma part.
Je ne souhaite pas utiliser de l’épargne pour combler la différence sur 20 ans ou utiliser un apport pour cela.
Je pense qu’on peut faire mieux.


Maintenant je profite !!!

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#43 05/04/2018 02h29

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Le montage en question pp + us a dvm = 5% s’autofinance.

Bien a vous,

Malo


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#44 07/04/2018 19h51

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cricri77700 a écrit :

Scpi selectionné + Clés de réparation sur 10 ans :

- Corum XL : 34% (cette clé, (…), pourrait être modifiée prochainement).

En effet, on passe à 32%.
Source

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#45 16/10/2018 21h27

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roudoudou a écrit :

alex470 a écrit :

En est il de même dans le cadre de la valorisation des usufruits dans votre SCI à l’IS ?
Si tel était le cas, la base imposable serait multipliée par presque 3 (usufruit de 33% pour une pleine propriété de 100%, qui devrait être diminuée des frais de souscriptions de +/- 10/12%). (Je n’évoque pas le prêt déductible). De plus le problème s’accenturait avec le ré-investissement de la trésorerie générée dans de nouveaux usufruits, qui augmenterait encore la base au fur et à mesure.

Le montage apparait effectivement très intéressant d’un point de vue financier (hors aspect soulevé sur l’IFI).

Bonjour,

Ce point a déjà été soulevé et traité dans d’autres fils sur le forum, ce qui sera à intégrer dans l’IFI dans le cadre d’une SCI IS ce sont la valeur des parts et non la valeur des US en PP. Vous pouvez utiliser le moteur de recherche pour voir les réponses et questions sur ce sujet (ce qui n’en reste pas moins une question et un point pertinent.

Bien à vous
cdt

Avec un peu de retard…
Oui, vous avez raison pour l’assiette à retenir. Je n’avais pas regardé les anciens échanges du forum car je pensais qu’ils concernaient l’ISF.
En tout état de cause, j’ai pu trouvé les textes sur l’IFI.

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#46 20/11/2018 14h11

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Bonjour à tous,

Pour le partage, j’ai une proposition pour 2* 250 ke d’usufruit de scpi dans deux SCP :
Taux hors assurances : 1,63  durée 120 mois   nantissement de 250 ke   
frais de nantissement 199 euros
et frais de dossier 750 euros .
Le choix de scpi est libre et toujours en cours de réflexion de ma part.

Qu’en pensez vous ?
Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (20/11/2018 14h11)

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#47 20/11/2018 14h21

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"Qu’en pensez vous ?"
Que c’est une proposition fort intéressante ;-).
Je suppose que vous avez de toute façon déjà négocié tous les termes avec la banque (taux, durée, garantie, …)

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#48 20/11/2018 14h42

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Bonjour,

Par comparaison j’ai obtenu au cmb :
- 200k pour 300k de garantie externe par nantissement d’opcvm actions. S’agit il de fonds euro de votre côté ?
- sur 25 et 15 ans j’ai eu du 1,75 et 1,35 hors assurance alors que j’en espérais du 1,6 et 1,2.
- délégation externe de l’assurance emprunteur
- caution simple
- 50% du plafond « classique » des ira
- anticipation 2 ans
- mensualités modulables
- frais de dossier 300€

Quelle est votre banque ?

Les taux semblent et vont remonter de toute façon.

J’ai également le choix de l’usufruit et envisageait :
- 50k corum origin
- 50k corum xl
- 50k pierval santé
- 50k vendome région

En diversification du PF suivant  en pleine propriété :
- 50 efimmo1
- 50 immorente
- 50 novapierre Allemagne
- 50 interpierre
- 50 primovie
- 50 patrimmo commerce
- 50 lf opportunité
- 50 épargne pierre

Je suis donc intéressé également par votre avis et choix de scpi. (Sur une autre file).

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (20/11/2018 14h46)


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#49 23/11/2018 14h17

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frais de nantissement externe gratuit pour ma part.

avez vous sélectionné un PF pour compléter celui que vous avez déjà dans 2 scp identiques je crois ?


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#50 29/11/2018 16h13

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Chtirentier a écrit :

Bonjour à tous,

Pour le partage, j’ai une proposition pour 2* 250 ke d’usufruit de scpi dans deux SCP :
Taux hors assurances : 1,63  durée 120 mois   nantissement de 250 ke   
frais de nantissement 199 euros
et frais de dossier 750 euros .
Le choix de scpi est libre et toujours en cours de réflexion de ma part.

Qu’en pensez vous ?
Chtirentier

Bonjour Chtirentier,

Est ce que mon calcul est erroné si (sans parler des frais assurance/dossier/nantisssement) on passe en négatif dès que le DVM est inférieur à 4,6%?
En prenant la clé Corum XL à 10ans (.32)…Bon je sais on est plutôt au dessus de 6.50%

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