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#26 13/03/2018 02h09 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

Modérateur
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Faites usage de la formule TRI d’excel avec les vrais dates de paiement des flux (et sans toutes les approximations que vos calculs doivent supposer), et vous devriez … retrouver mes résultats.

J’ai pour ma part détaillé tout le raisonnement mathématique qui permet d’arriver rigoureusement à ces formules (au lieu de faire confiance à la formule d’un outil). Mais si vous trouvez une erreur à ce niveau, je veux bien corriger ces formules.


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#27 13/03/2018 02h27 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Je rajouterais Note 4 : les TRI sont plus élevés sur les durées 4,5 ans vs 10. Je ne comprends pas pourquoi vous aviez indiqué le contraire précédemment ?

Si on fait de l’US dans une SCI qui a une autre fonction pour faire travailler la tréso, les frais de structure sont déjà amortis par ailleurs

Corum XL vise 5% (impot étranger à défalquer) mais je pense, sera au dessus de sa cible comme Corum. Il n’est pas fou de penser qu’à la cible ils seront à 5% net d’impôt à l’étranger donc.

Dernière modification par roudoudou (13/03/2018 02h29)

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#28 13/03/2018 19h03 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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roudoudou a écrit :

L’économie annuelle d’IS liée à l’amortissement est de 2000*0,15 = 300 euros soit un gain "additionnel" de 300*5 = 1500 euros
L’opération rapporte au bout des 5 ans 1953 + 1500 = 3453 euros

L’économie d’IS ne joue que sur l’IS payé sur les revenus de SCPI car ceux-ci sont supérieurs aux intérêts perçus : il faut donc prendre le taux de 15% mais aussi le coefficient de 0.18 utilisé dans le calcul de l’IS. Ce qui reveint à mettre le gain fiscal à 54 par an.

2393 +54 = 2447 * 5 ans = 12 235 - 10 000 payé pour US : gain de 2 235

Pour le délai de carence, je viens d’avoir le chat Corum : le délai de jouissance n’a pas d’effet sur la durée de l’usufruit.
De fait le TRI (excel) ressort à 7.12%.

Le décalage de % avec GBL tient je pense au fait que je décaisse l’US en début de période alors que sa formule lisse le décaissement et tient compte du délai de jouissance dans l’encaissement des revenus.
Le plus important reste de pouvoir classer les SCPI !

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#29 13/03/2018 21h30 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Pour l’IS : Bah bien evidemment que non, on ne fait pas de l’US comme ca, on en fait en général pour faire travailler la tréso et "effacer" de l’IS généré par ailleurs, sinon quel interêt ?

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#30 14/03/2018 14h54 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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En recherchant une information sur le BT 4T 2017 d’Interpierre France, j’ai relu cette phrase :

BT 4T 2017 Interpierre France a écrit :

Interpierre France offre aussi la possibilité d’investir en démembrement temporaire : des parts sont disponibles à la vente en nue-propriété au prix de 840 euros sur 5 ans et 693 euros sur 10 ans.

La clé sur 5 ans de 20% pour l’usufruitier (rappel : 5.26% de DVM ces 3 dernières années) semble quand même relativement intéressante si je me réfère aux tableaux de GBL ou roudoudou.
Malheureusement, je n’ai pas l’impression que ces usufruits soient à vendre (en les contactant directement, qui sait?).

Dernière modification par cat (14/03/2018 14h58)

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#31 14/03/2018 19h00 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Clés de 20% sur le 5 ans et 35% sur le 10 ans

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#32 14/03/2018 19h05 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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La clé proposée me semble surtout très favorable pour l’usufruitier sur 5 ans. Le problème à mon avis c’est que Paref doit se garder les usufruits ou les distribuer à des sociétés triés sur le volet.

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#33 14/03/2018 20h52 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Paref n’accepte les US que si vous venez vous et votre contrepartie. Le reste ils doivent le refiler à des SCI gérées ou instit

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#34 14/03/2018 20h58 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Sur 10 ans pourquoi pas trouver une contrepartie. Sur 5 ans, il y a mon avis mieux à faire pour un nu-propriétaire et cela risque d’être plus difficile.

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#35 14/03/2018 21h05 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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D’accord avec Cat

Je pense que le 5 ans est un des plus rentable avec son dividende de 5.26% (Corum est à 22% pour du 5,42% par exemple)

Interpierre : (5.26% / 20%) * 5 ans - 100% (usufruit payé) =  31.5% de marge par rapport au capital investi
Corum : (5.42% / 22%) * 5 ans -100% = 23.2 % de marge par rapport au capital investi
[(rendement / %US) * durée - capital investi]

…  et dans la moyenne pour le 10 ans : Interpierre 50.2% // Corum 46.5%

(calculs avant fiscalité)

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#36 14/03/2018 21h43 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Vous oubliez justement la fiscalité très loin d’être négligeable en US

Par ex ne pas payer l’IS sur novapierre ou Corum XL ou peu d’IS sur Corum est un gros avantage sur les autres toutes choses égales par ailleurs

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#37 15/03/2018 09h37 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Vous avez raison roudoudou, je pense que ce n’est probablement pas aussi intéressant après IS que les SCPI que vous citées sur 5 ans (avec les hypothèses faites dans le tableau de GBL ou le vôtre).

Par contre, on voit assez rapidement que c’est sensiblement plus intéressant que Immorente, Efimmo, PFO2 ou PFO. A la louche, j’aurais dit que l’opportunité était sensiblement équivalente à celle pour Pierval Santé (avec les hypothèses du tableau).

Avec les hypothèses :
* durée : 5 ans;
* prix US : 20%;
* % étranger : 0%;
* DVM : 5.26%;
* délai de jouissance : 2 mois;
* versement : trimestriel;
j’obtiens un tri brut de 10.5% et après IS de 9%.

En même temps ce résultat reste très virtuel tant que l’on ne fournit pas la contrepartie.

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#38 15/03/2018 09h41 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Je peux vous dire que sur Pierval 5 ans il y a 3 à 4 mois d’attente pour avoir de l’US actuellement

C’est peut etre néfaste mais en fait je suis plutot restreint dans mes choix à cause de la fiscalité

Par ex pour prendre de la NP en direct je me limite aux SCPI >80% à l’étranger compte tenu de la fiscalité confiscatoire

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#39 15/03/2018 09h51 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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roudoudou, vous achetez également de la NP de parts de SCPI en nom propre?
Je comprends effectivement dans ce cas que vous cibliez des SCPI plus intéressantes pour les TMI élevés dans la perspective des impôts à payer à la fin du démembrement.

Dernière modification par cat (15/03/2018 09h51)

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#40 15/03/2018 10h27 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Oui je commence un peu à regarder, et même si cela est un mauvais biais cela joue incontestablement

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#41 20/10/2018 15h19 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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- Immorente
- Pierval santé
- Corum XL
- Corum convictions
- Cristal rente

Voici une liste qu’on me propose pour de la trésorerie de société.

Le fait de regarder le montants verser sur les 5 à 10 années suffit pour vous ?

Tout sera amortissable et en plus grâce au prélèvement à la source tout ne sera pas imposable à l’IS ….


Bye bye la rat race :)

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#42 20/10/2018 15h43 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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cricri, vous parlez du TRI prévisionnel à 5 ou 10 ans quand vous dites :
"Le fait de regarder le montants verser sur les 5 à 10 années suffit pour vous ?"

Si c’est cela, je pense effectivement que ce TRI prévisionnel est le critère de choix prépondérant (après il faut modérer le résultat toutes les hypothèses faites autour pour le calculer).

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#43 20/10/2018 16h06 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Oui en quelques sorte.
Mais pour le passé , le montant des versements de loyers sur les 5 dernières années par exemple pour sélectionner quelques SCPI …

Je dois avouer ne pas être encore à l’aise sur cet actif.. je comprends la fiscalité et le principe mais pour sélectionner uniquement pour de l’usufruit, à part le montant des loyers et essayé de diversifier la poche UF …


Bye bye la rat race :)

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#44 20/10/2018 16h19 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour pour du 100% je regarderais surtout la durée, le montant de la clé, et le rendement.

Si courte durée peu d’importance concernant l’allocation.

Sur des longues durées je panacherais l’allocation secteur, géographie, pourquoi pas devises, jeune / ancienne.

Voici un exemple des meilleurs tri si on considère que vous prenez >1/3 de scpi étrangères

15 ans
Corum origin / xl
Pierval
Épargne pierre
Vendome région
Cristal rente
Pfo / pfo2
Novapierre allemagne

3 ans
Les mêmes + patrimoine commerce, primmovie, primo pierre

Liste conditionnee par le cmb et donc non exhaustive…

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#45 20/10/2018 16h53 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Tous les éléments qui permettent de calculer le TRI joue un rôle (clé, délai de jouissance, rendement prévisionnel, …). Vous pouvez par exemple utiliser la formule approchée proposée par GBL dans un message précédent de la file (#24) pour faire une comparaison entre les différentes opportunités.

Dernière modification par cat (20/10/2018 16h54)

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#46 20/10/2018 23h26 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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J’avais pas vu le tableau de GBL , je comprends pourquoi les UF sur 5 ans sont compliqués à trouver….


Bye bye la rat race :)

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#47 21/10/2018 13h58 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Les US de 3-5 ans sont très rentables en général mais très difficile à trouver car les clés ne sont pas toujours favorables au NP et les montants en jeu énormes (si un US met 100 sur du 5 ans avec une clé de 20%, il faut trouver 400 de NP pour équilibrer). L’intérêt pour l’US est une visibilité plus importante sur le dividende moyen que l’on peut encaisser sur 3-5 ans.

Après la période 5-10 ans est bien en terme de % de démembrement pour le NP et sur du 10-15, l’US redevient intéressant mais avec une contrainte forte liée à une plus grande incertitude sur le rendement moyen. En contrepartie, le point mort (rendement minimal pour que l’US ne coûte pas plus qu’il ne rapporte) est plus bas que sur une courte période.

Après il faut prendre les clés de démembrement de chaque scpi que l’on cible, y affecter un rendement moyen sur la durée choisie (ou les durées) et regarder ce que l’on gagne. Après on fait un mix pour diversifier.

La méthode de GBL est excellente car outre sa simplicité de calcul, elle met en évidence une caractéristique majeure de l’US. Le cash investi est remboursé sur la durée de l’US et non pas à la fin (comme un livret A par exemple). Le rendement est donc très important les dernières années car on a le même cash qui rentre ces années là pour seulement une faible partie du capital initial restant immobilisée.

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#48 04/11/2018 09h34 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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GoodbyLenine a écrit :

avec :
    IS = DVM * durée US * ((1 - % revenus de source étranger) - prix US) * 15%
           (IS = montant d’IS en France à payer (ou économiser si <0) en raison de cet investissement)

Je relisais ce post, en regardant cette formule je me demande si IS n’est pas plutôt :

IS = (DVM * durée US  - prix US) * 15% *(1 - % revenus de source étranger)

Et, par exemple si 100% des revenus sont à l’étranger on doit trouver 0 ce qui n’était pas le cas avec la formule donnée.

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#49 04/11/2018 11h22 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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roudoudou, avec la prise en compte de l’amortissement, vous allez trouver un IS nul bien avant d’avoir 100% de revenus étrangers.
La formule de GBL me semble donc correcte… quoique il y a peut être une parenthèse à déplacer :
IS = (DVM * durée US * (1 - % revenus de source étranger) - prix US) * 15%

Bien à vous
cat

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#50 04/11/2018 12h02 → SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? (is (impôt sur les sociétés), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour,

J’avais considéré la formule sans prise en compte de l’amortissement.

Je ne vois pas ou l’amortissement est pris en compte dans la série de formules énoncées (il faut à un moment diviser le prix de l’US par le nombre d’années ce qui n’apparait nul part)

La formule me semble donc toujours inexacte
Bien à vous

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