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#76 05/11/2020 12h00

Membre
Réputation :   33  

Bonjour,
J’ai une question sur les clés de répartition. Actuellement par exemple, pour de l’US 10 ans :
-    Vendôme Région (TDVM 6,10%) : clé US = 37%
-    PFO2 (TDVM 4,61%) : clé US = 32,5%

J’imagine que la clé est ajustée en fonction du rendement. Mais que se passe-t-il si le rendement baisse ? A quel moment la clé est-elle remise à jour ?
Je pense à cette année où les rendements vont sûrement être en baisse. Si la clé est recalculée cette année en fonction de ce nouveau rendement, n’y aura-t-il pas là des opportunités d’achat d’usufruit (longue durée) à plus faible coût, si on pronostique ensuite une remontée du TDVM ?

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#77 05/11/2020 16h40

Membre
Réputation :   22  

Bonjour Hazdrubal,

La clé de démembrement est fixée par la maison de gestion.

L’usufruitier et le nu propriétaire peuvent définir une autre clé si ils le souhaitent.

La clé de démembrement est modifiée par la MdG quand elle le souhaite…
Effectivement en cas de baisse du DVM, nous pouvons anticiper une baisse de la valeur de l’usufruit SAUF que les usufruitiers sont très nombreux contrairement aux NP. Il est donc fort possible que les clés ne soient pas modifiées.

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Favoris 3    #78 13/11/2020 13h47

Membre
Réputation :   5  

J’ai calculé le TRI brut (formule excel) de quelques SCPI à partir des clés de démembrements et rendements 2018/2019 trouvés sur le net. Je compte l’utiliser pour faire ma sélection de SCPI en usufruit.
Je cherche les revalorisations de parts et quelles SCPI les reversent à l’usufruitier pour être tout à fait exact. Mais difficile à trouver…

On constate que certains TRI sont vraiment très bas (sous les 8% en rouge) et d’autres vraiment intéressants (au dessus de 11% en vert) et certaines sortent vraiment du lot (2% de TRI o_O et 19% de TRI). J’imagine que ceux qui sont vraiment très bas reversent les revalorisations.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23415_tri_us.png

Dernière modification par bed43fr (13/11/2020 13h53)

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#79 13/11/2020 14h35

Modérateur
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Réputation :   2330  

Pas mal des TRI de votre tableau me semblent sur ou sous estimés, parce que les DVM passés que vous avez utilisé pour les calculer n’ont quasiment aucune chance de se maintenir à l’avenir.

Par exemple, les DVM de certaines  SCPI très jeunes (on pourrait citer Kyaneos) sont "boostées" les toutes premières années, pour diverses raisons qui ne peuvent pas perdurer bien longtemps.

Vous n’avez aussi sans doute pas pris en compte le délai de jouissance (et 6 mois de délai, ça impactera plus le TRI d’un usufruit 5 ans que celui d’un usufruit 15 ans), ni le pourcentage de revenus de source étrangère (qui fera que votre SCI paiera plus ou moins  d’IS, ce qui impacte pas mal le vrai TRI de l’investissement).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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