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#1 29/01/2019 11h50 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour,

Je me permet de poster ce message pour valider ma compréhension du fonctionnement du démembrement que j’aimerai effectuer.

J’aimerai au travers de ma SASU acheter des parts de SCPI en usufruit temporaire et en tant que particulier acheter la nue propriété de ces parts. J’aimerai le faire sur 40 ans de cette manière le ratio serait de 9:1.

Ma SASU percevrait donc les loyers des parts de SCPI pendant 40 ans et au bout des 40 ans, je serai pleinement bénéficiaire des parts de SCPI.

Mes interrogations sont les suivantes :
- Puis-je acheter les parts de SCPI avant IS ?
- Un amortissement comptable sera généré sur les parts de SCPI, qu’en sera il de l’imposition sur les revenus de la SCPI ?
- Au bout des 40 ans, dois-je payer des droits pour récupérer l’usufruit ?

Merci d’avance de votre aide.

Mots-clés : amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit

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#2 29/01/2019 11h57 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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SCPI en démembrement sur 40 ans ça n’existe pas

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#3 29/01/2019 12h03 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Sur 20 ans ?

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[+1]    #4 29/01/2019 12h18 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Atten, vous pourriez avantageusement aller jeter un coup d’oeil à cette file :
EURL/SARL/SAS/SASU : investir sa trésorerie?
notamment la discussion à ce sujet lancée par Bike69 (US dans sa structure à l’IS et nue-propriété en perso).

Pour vous répondre brièvement, sans reprendre certains détails discutés dans la file citée ci-dessus :
* il y un (petit) risque à être des 2 côtés de la barrière (US dans votre SASU + NP en perso);
* les SCPI les plus intéressantes pour l’US ne sont pas forcément celles qui sont le plus intéressantes en NP;
* l’intérêt de l’US est uniquement pour une structure à l’IS (avec l’amortissement comptable);
* à la fin du démembrement, il n’y a pas de droit à payer.

Sur 20 ans, des clés sont proposées par certaines SCPI.

@Flyz57
Je ne vois pas pourquoi ce serait impossible sur 40 ans tant que vous trouvez un usufruitier et un nue-propriétaire qui se mette d’accord sur un clé de répartition (évaluée avec une approche raisonnable).
NB : je ne vois pas exactement l’intérêt d’une durée de 40 ans mais je ne saurai dire si c’est possible ou pas.

Dernière modification par cat (29/01/2019 12h19)

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#5 29/01/2019 12h24 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Merci de votre retour cat, je vais lire ce sujet avec attention.

L’intérêt de le faire sur 40 ans c’est que je sortirai de la trésorerie de l’entreprise 90% de la valeur et 10% de mon compte personnel. Comptant le faire sur des sommes élevés (pour moi), je ne comptais pas mettre beaucoup plus que 10%.

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#6 29/01/2019 12h35 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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40 ans est peu usuel (les SCPI proposent le démembrement en général sur 20 ans max) et, en outre, proposer une clé de répartition raisonnable sur cette durée, en se mettant en plus des deux côtés de la barrière, me semble compliqué (et risqué).

Dernière modification par cat (29/01/2019 12h48)

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#7 29/01/2019 12h41 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Je viens de comprendre ça en parcourant le post que vous m’avez suggéré, je vais sans doute faire une durée plus classique avec des montants plus raisonnables smile

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#8 29/01/2019 12h49 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Peut etre acheter juste de l’US avec la SAS dans un premier temps et vous en tant que particulier , fournirait l’US dans un second temps

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#9 29/01/2019 22h47 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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J’ai compris cela également essayer de croiser avec quelqu’un qui soit d’accord sur la clé de répartition pour ne pas être contrepartie de soi même.

Je ne sais pas trop si c’est liquide ce genre de chose.

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#10 29/01/2019 23h14 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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J’ai du mal à comprendre le risque d’un  montage nue propriété nom propre usufruit Sarl perso qui est pourtant le plus rapide pour trouver la contrepartie sur la SCPI et la durée souhaitée.

Par exemple Corum m’a dit que le délai d’attente était long pour usufruit 5 ans.

On parle d’abus fiscal ? mais quel peut être l’abus fiscal si on respecte la clef de répartition puisqu’il n’y aura aucun gain d’impôts par rapport à une contrepartie d’un client B

Dernière modification par Bike69 (29/01/2019 23h24)

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[+2]    #11 30/01/2019 00h49 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonsoir,

L’abus de droit est souvent caractérisé par un faisceau d’indices. Dans les faits la situation n’est ni-blanche, ni noire.

L’individu personne physique et la société personne morale étant des personnes différentes, il est important de veiller à ce que l’intérêt, notamment économique de chaque personne soit préservé.

Pour l’individu personne physique, pas de problème

Pour la société ce n’est pas aussi évident. La SASU détenue par monsieur X, achète t-elle l’usufruit de la "SCPI A" car "comme par hasard" la nue propriété de cette "SCPI A" est aussi acquise par "monsieur X" ou est ce que c’est parce que monsieur X, dirigeant de la SASU estime que c’est pour la société la meilleure acquisition ?

Si la SASU achète l’usufruit de 2 ou 3 SCPI et qu’à chaque fois la nue propriété est détenue par monsieur X, il sera clairement dure d’argumenter que l’intérêt économique de la SASU est central. Si la vie de la société est plus "variée" avec des acquisitions d’usufruit autres, le risque diffère.

Quand un même bien démembré est détenu par une personne physique en direct (NP) et indirectement (US dans la société), il peut y avoir suspicion d’abus ; de même si les durées d’emprunt et du démembrement sont telles que l’usufruit ne sert dans les faits qu’à rembourser l’emprunt et non à générer un réel fruit pour la société, etc..

La question assez simple à se poser est "est ce que moi, dirigeant de la SAS, j’achèterai l’usufruit de cette SCPI sur une telle durée de démembrement, si la nue propriété était détenue par un tiers et non par moi?"

Remarque : dans votre message, on pourrait presque prendre le problème dans l’autre sens car on pourrait penser que vous, personne physique, achetez la NP car c’est plus rapide pour que la société trouve de l’usufruit. Dans les faits vous ne cherchez pas à léser la société mais le risque reste (vu de l’extérieur) cependant très proche.

Bonne soirée

Crown

Dernière modification par Crown (30/01/2019 00h56)

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#12 30/01/2019 14h02 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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J’ai répondu un peu vite sans prendre le temps de mettre les formes.

Aujourd’hui, qui va accepter un démembrement d’une durée de 40 ans?
Je n’ai pas encore vu d’offres à ce jour.

Le schéma envisagé par notre ami est d’effectivement acheter une NP faible pour bénéficier à terme de la PP sans impôt (schéma classique).
Hors, l’achat simultané de NP/US pour tout type de bien démembré (à titre d’exemple: achat de murs pro pour l’usufruit par la société et la NP par le dirigeant) est souvent regardé avec attention par l’administration.
Pour ce type d’opération, tous les experts que je côtoie, ne dépassent pas 20 ans avec une clé à de 23% par tranche de 10 ans plafonné à 20 ans soit 46%.
Je n’ai pas vu de montage qui extrapolait le TRI afin d’aller au delà de cette clé de répartition.
(usufruit fixe vs usufruit viager)

Je suis cependant à l’écoute de vos conseils avisés car je ne suis pas expert dans le domaine.

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[+2]    #13 30/01/2019 14h33 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Pour information :
   - il semble qu’un usufruit temporaire ne peut pas dépasser 30 ans pour une personne morale, cf jurisprudence.
   - le barème donnant la valeur fiscale (celui sur lequel sera évalué les droits à payer en cas de cession) d’un usufruit temporaire ne va que jusqu’à 30 ans (23% de la valeur de la PP jusqu’à 10 ans, 46% jusqu’à 20 ans, 69% jusqu’à 30ans)


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[+1]    #14 04/02/2019 21h50 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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La durée maximale d’un usufruit pour une personne morale est de 30 ans, par application de l’article 619 du Code civil. 

@Attem, le mieux dans votre situation est de n’acheter que des usufruits sur des durées de 10 ans, sans forcément chercher à trouver des durées plus longues, ni à acheter vous-même la nue-propriété correspondant aux usufruits sélectionnés.

Si votre horizon d’investissement est plus long que 10 ans, il vous suffira juste de réinvestir vos loyers, une fois par an.

Il est assez facile de trouver de l’usufruit sur ce type de durée.

En procédant ainsi, vous éviterez toute critique de l’administration fiscale.

Vous pourrez également changer/diversifier le mode d’investissement de votre trésorerie en cours de route, si le contexte ou les objectifs changent : 40 ans c’est long !

N’oubliez pas de vérifier que l’objet de votre société est compatible avec votre projet d’investissement.

Quant à l’investissement par la personne physique, le plus simple / sage sera peut-être de faire un autre placement de capitalisation que de la nue-propriété de SCPI, en fonction de vos objectifs personnels : assurance-vie, immobilier à crédit, PEA, CTO, etc…

Dernière modification par stephane (05/02/2019 17h44)

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#15 20/08/2019 13h55 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour,

Bon au final j’ai rien fait.

Je ne comprend pas quel est le bénéfice d’acheter de l’usufruit de SCPI versus la pleine propriété.
Est-ce le rendement plus élevé les années de détention ?

En terme de réflexion actuellement, je me dis étant donné que l’IS à 15 est jusqu’à 38 120 pourquoi ne pas acheter petit à petit (peut être doper l’achat via un crédit) de la SCPI en pleine propriété jusqu’à atteindre ces 38 120 de dividendes ?
Voir de la nue propriété via la trésorerie ?

Sur le long terme ainsi je payerai l’IS à 15% puis les prélèvements sociaux à 30% sur ces revenus.

Je pourrais ensuite éventuellement transformer cette SASU en SCI ? et créer une SASU à coté pour mon activité principale.

Qu’en pensez-vous ?

Merci de vos conseils.

J’ai commencé à alimenter en perso de la capitalisation mais bon au vue de la crise qui se prépare sad

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#16 22/08/2019 20h16 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour,

Pour répondre à votre question, l’avantage principale d’achat de parts de SCPI via une structure telle que par exemple une SASU est de pouvoir démembrer l’Usufruit de la nue-propriété.

Une technique que j’applique est la suivante :

Achat de l’usufruit sur X année en respectant la clé de démembrement proposé par la société de SCPI via ma SASU

Achat de la Nue-Pro sur X année en perso.

Le but ici est d’utiliser ma trésorerie de ma SASU en complément d’un crédit à titre privé.

Ainsi au bout de X année l’Usufruit rejoint la Nue-pro sans passer par la case taxation. De plus l’usufruit peut être amortie dans les compte de ma SASU sur les X années et ainsi matérialiser une perte fictive (Amortissement) qui vient en déduction telle une charge comptable.

Je privilégie généralement des SCPI qui optent plus pour une augmentation de la valorisation des parts que celle d’une augmentation du dividende, car il ne faut pas oublier que la taxation sur les parts de SCPI répond à celle d’un investissement locatif basique en cas de revente (plus d’impot sur les PV au bout de 22ans et CDG au bout de 30ans).

Petit rappel que pour l’IS à 15% le montant du résultat imposable ne dois pas dépasser le seuil des 38120EUR sur 12 mois.

Après cela dépend de votre TMI sur quel choix faire. Mais sur votre schéma 15% d’IS + 30% de Flat tax cela fait une taxation globale de 40.5%

100€ - 15% = 85€ - 30% = 59.50€ soit 40.5€ d’impot

Bref j’espère avoir répondu à votre question.

Cdt,

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#17 08/11/2019 17h44 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour,

Je me permet de vous soumettre un montage que je voudrai réaliser :
Disposant de liquidité je voudrai acheter des SCPI comptant au travers du montage suivant:

I/ Création d’une SC de portefeuille avec mon amie (avec objet social étendu et moi 9999 parts et mon amie 1) à laquelle j’apporterai en compte courant d’associé des liquidités me permettant d’acheter l’US (l’usufruit) des SCPI pour une durée de 20 années soit 46% de la valeur en pleine propriété  (art 669 CC : L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier)

II/ Acquisition en propre (personne physique) de la NP (nue-propriété) soit 54% de la valeur en PP (pleine propriété)

Avantages :
- Amortissement comptable sur 20 ans de la valeur des 46% ayant servi à l’acquisition de l’US
- Je peux retirer le montant des 46% sans taxation car il s’agit de compte courant d’associé

Inconvénients:
Au bout de 20 ans la PP se reconstitue sur la tête du NP soit moi en Personne physique.

Problème : Ce montage peut faire l’objet d’une possible remise ne cause pour "abus de droit" visant à éluder l’impôts.

Avez vous des cas ou mieux de la doctrine fiscale ou de la jurisprudence concernant ce montage.
En effet mes craintes viennent du fait que administration fiscale a tendu la notion d’abus de droit.
(L?abus de droit élargi par la notion de « but principalement fiscal » : premières explications. Par Alexandra Six, Avocat.)

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[+1]    #18 08/11/2019 19h33 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Vous n’êtes pas le premier à imaginer ce genre de montage.

Je vous suggère de faire quelques recherches sur ce forum (voir l’outil en haut à droite de cette page), et vous devriez déjà avoir quelques réponses (et aussi comprendre que 46% n’est pas le prix à payer pour acheter cet usufruit, mais la valeur retenu pour l’assiette fiscale lorsqu’il y a des droits à payer, par exemple en cas de cession de gré à gré usufruit temporaire).

A mon avis, mieux vaut que la société évite d’investir surtout dans l’US d’actifs dont la NP est détenu par l’associé ultra majoritaire de la société. C’est vraiment tendre le bâton pour se faire battre,  en multipliant les aspects allant dans le sens que tout le montage est fait uniquement pour des motivations fiscales.


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#19 09/11/2019 14h26 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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J’ai imaginé ce montage pour tenter de réparer un bêtise fiscale que j’ai effectué.

En effet j’ai acheté en nom propre et comptant pour 100k de SCPI (atream 10k, corumxl 20k, epargne pierre 10k, eurovalys 10k, Kyanos pierre 10k, PF grand paris 20k, Pierval santé 20k).

Comme j’ai d’autres liquidités à placer, j’aurai du créer une Société Civile de Portefeuille ce que je n’ai pas fait.  Donc pour tenter de corriger le tir ma solution est d’effectuer un apport de L’US des parts de SCPI déjà acheté à la SC (en contrepartie de la remise de titres) puis continuer à investir en apportant cette fois ci des liquidités en compte courant à la SC.

Pour résumer: le but est d’amoindrir l’impact de l’erreur commise (ce n’est pas la SC qui a reçu les liquidités et acheté les parts de SCPI) par le fait de pouvoir au moins amortir comptablement L’US de ces parts, malheureusement achetées en nom propre.

A part cette solution "border line" je n’en vois pas d’autre sauf celle de revendre les parts, injecter les liquidités dans la SC qui achèterait de nouveau ces même parts.
Bien entendu je ne ferai pas cette opération vu les frais engendrés par cette vente.

Si quelqu’un pense à un montage ou pense détenir une solution qu’il n’hésite pas à se manifester.

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[+1]    #20 09/11/2019 17h35 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Vous pouvez apporter la pleine propriété de ces parts de SCPI à la société à l’IS. Les frais associés  devraient rester modestes (100 à 200€ de frais par SCPI, pour la  gestion du changement du propriétaire des parts auprès de la société de gestion), mais renseignez vous auprès des diverses sociétés de gestion.

Apporter juste l’US temporaire, contre rémunération (et je doute que ça soit assimilable à autre chose, mais vous pouvez toujours creuser…), impliquerait que cette rémunération soit imposée comme un revenu foncier (depuis 2012 ou 2013 , comme souvent répété sur le forum).


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#21 11/11/2019 22h48 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Bonjour.

  Pour mon problème évoqué ci-dessus je crois avoir trouvé une solution toute simple.
  Résumé des faits: J’ai acheté des scpi en nom personnel (comptant) alors que j’aurai du réalise cet achat par ma SC de portefeuille à L’IS.
 
  Quelle procédure pour réparer cet erreur?

  Apporter à ma SC (en compte courant d’associé) 100.000€ puis AG adoptant comme résolution principale l’acquisition des SCPI que j’avais acheté en direct et virement de cette somme sur mon compte perso.
L’opération est régulière, pas d’abus de droit ni d’abus de bien social car la gagnante est la SC car même si elle prendra en charge les frais administratifs inhérents à cette opération (frais comptés par les organismes de gestion des SCPI pour changer les noms des propriétaires des parts) elle bénéficiera en retours du délai de jouissance raccourci (de 6 mois quand je les ai acheté en direct à 3 mois quand je les revend à la SC)

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#22 12/11/2019 00h58 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Mauvaise idée  : acquisition => il faudra en plus payer 5% de ces 100ke au fisc, comme lors de toute cession à titre onéreux  de parts de société à activité principalement immobilière. (La société de gestion exigera le document du fisc pour changer le nom de l’associé possédant les parts).

Au lieu d’apporter 100ke de cash à la société, il faut lui apporter les parts de SCPI, comme je l’ai déjà écrit, par ex à l’occasion de la création de la société.

Si/Comme vous ne comprenez pas la différence, ou ne savez pas faire (lors de la création de la société) : faites appel à un pro (en vous assurant que ça coute moins que les 5ke (5% de 100ke) que vous tenter d’économiser).


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#23 12/11/2019 03h32 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Effectivement :

(tacotax.fr) "Le cédant peut demander à la société de gestion le rachat de ses parts. Il devra formuler sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. En revanche, s’il décide de vendre à un tiers sans recourir à la société de gestion, il peut librement fixer le prix de cession. L’associé cédant devra tout de même demander à la société de gestion un formulaire d’ordre d’achat afin de fixer un prix et attendre que les acheteurs se manifestent. Dans cette hypothèse les droits d’enregistrement s’élèveront à 5% du prix de la cession. Le cas échéant, la cession s’effectue dans les mêmes modalités que la cession de parts sociales de la SCI." Ça ne m’arrange pas tout ça…

Dernière modification par Manubaye (12/11/2019 03h45)

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#24 12/11/2019 04h26 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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GoodbyLenine a écrit :

A mon avis, mieux vaut que la société évite d’investir surtout dans l’US d’actifs dont la NP est détenu par l’associé ultra majoritaire de la société. C’est vraiment tendre le bâton pour se faire battre,  en multipliant les aspects allant dans le sens que tout le montage est fait uniquement pour des motivations fiscales.

Est ce que ça veut dire qu’une société peut tout à fait détenir de l’usufruit d’une SCPI X et l’associé majoritaire détenir en nom propre de la nue propriété des parts de SCPI Y ?

ou

Société détient de l’usufruit de SCPI X sur 7 ans
Associé détient de la NP de SCPI X sur 10 ans

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#25 16/11/2019 14h16 → SCPI usufruit temporaire pour une SASU et nue propriété pour une personne physique ? (amortissement, scpi (société civile de placement immobilier), usufruit)

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Effectivement si ce n’est pas le démembrement d’une même SCPI je pense que cela ne posera pas de problème et même s’il s’agit de la SCPI X pour l’US et SCPI X pour la NP les durée étant différentes il ne peut s’agir de la même part qui a été démembré mais de deux parts différentes , vous en avez acheté l’usufruit de la SCPI X sur 7 ans et un tiers en a acquis la NP, Et achetez la NP de la SCPI X sur 10 ans et un tiers achète l’usufruit . L’administration fiscale aura du mal à arguer que ce montage est fait pour des raisons fiscales, les durées étant différentes le but fiscal ne peut être démontrer.
Si en plus vous effectuer cette opération avant le 01/01/2020 (date à laquelle la notion de l’abus de droit évolue en passant de but exclusivement fiscal et essentiellement fiscal)……

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