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#51 04/11/2018 12h06

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C’est l’IS sur la durée totale de l’US :
* vous avez les revenus touchés imposables sur toute la durée :
"DVM * durée US * (1 - % revenus de source étranger)"
* la déduction de l’amortissement sur toute la durée :
"- prix US"
le tout multiplié par le taux d’imposition de 15%…

Dernière modification par cat (04/11/2018 12h06)

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#52 04/11/2018 12h13

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Merc.i pour le retour, oui je comprends mais l’argent n’a pas la même valeur temps, un amortissement déduit à t+1 n’a pas la meme valeur temps qu’à T, ca me trouble.

Bref je crois que je ne me ferais pas à cette formule je vais rester sur l’IRR.

Dernière modification par roudoudou (04/11/2018 12h13)

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#53 04/11/2018 12h20

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La valeur temps est plus ou moins prise en compte dans la duration…

J’avoue que j’aime la formule pour sa simplicité mais je n’ai toujours pas réussi à me convaincre que cela donnait une approximation correcte de l’IRR.
Cependant les résultats que j’ai calculés avec une fonction IRR de tableur étaient tous proches du résultat obtenu avec la formule de GBL. Je suis donc persuadé qu’il est possible de montrer le lien entre les deux (avec les bonnes approximations).

Dernière modification par cat (04/11/2018 12h21)

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#54 29/11/2018 19h50

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Le calcul du TRI de GBL https://www.devenir-rentier.fr/p291956#p291956  prends en compte les frais de souscription d’une manière ou d’une autre?


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#55 29/11/2018 19h59

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Les frais de souscription sont dans le prix d’achat donc ils sont bien pris en compte.

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#56 10/01/2019 14h19

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Pour info, la clé de repartition Corum Origin usufruit 5 ans vient de passer à 0.24 (précédemment 0.22) (conversation que je viens d’avoir avec centraledesscpi.com)


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#57 10/01/2019 14h24

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Oui c’est indiqué sur leur site, les clés ont été redéfinies au bénéfice des nus-propriétaires.

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#58 10/01/2019 17h23

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C’est (les clés de démembrement en vigueur) indiqué ici.

(à noter une incohérence : la clé Corum Origin est la même pour 15 et  16 ans… Ceci signifie-t-il que les fruits de la 16ème année ne valent rien ?)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#59 10/01/2019 17h46

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A noter que d’après mes calculs sur 3,4,5 ans l’US le plus interessant  est :

Corum 4 ans : 7.81% de TRI NET d’amortissement IS à 15%
Corum XL 4 ans : 14.81% de TRI NET d’amortissement IS à 15%

Hypothèse d’une DVM à 5.41% nette

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#60 28/03/2019 15h25

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Hypothèses :

100 000 euros d’usufruit SCPI Corum Origin 5 ans
DVM nette (aprés impôts à l’étranger) sur la période 5,79%
Logés dans une SCI à l’IS
Financés en compte courant d’associé
PFU à 30% sur les dividendes versés au delà des 99 000 euros de remboursement des CCA

TRI(-87573;25554;25554;25554;20861;8944) = 7,86%

Jusque là tout va bien !

Pour le financement du CCA, dans ma situation j’ai intérêt à prendre une avance sur AV :

Coût par année sur la période 1%, soit 1000 euros
Remboursement de l’avance en année 6

TRI(11427;24554;24554;24554;19861;-92056) = -4,57%

Savez vous pourquoi le TRI est négatif ?

Normalement la valeur actuelle du remboursement de l’avance en année 6 devrait être plus faible qu’un investissement du même montant en première année…

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#61 28/03/2019 15h44

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En fait, calculer un TRI d’un investissement qui ne demande aucun apport est impossible car rendement à l’infini (0 apport !)

Pas de calcul de TRI s’il n’y a pas de cash décaissé par l’investisseur (au départ ou en apport mensuel). Le bon calcul est celui qui donne le cash net de l’opération à la fin du montage : revenus encaissés - intérêts - avance remboursée

C’est qu’on l’aime notre US de SCPI dans ces conditions là, que du bonheur !

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#62 28/03/2019 19h29

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@Skarklash : Je ne suis que partiellement d’accord avec vous. En prenant -110000 comme dernier flux vous obtiendrez un TRI parfaitement valable.

Le calcul semble échouer car la somme des flux aux instants t <= 5 est supérieure au dernier flux en t = 6. Autrement dit vous gagnez de l’argent "en avance" et on ne vous demande même pas d’en rendre la totalité à la fin. Financièrement cela peut sembler être une absurdité (mais bon les taux négatifs existent bel et bien…), en tout cas c’est ce qui donne ce TRI négatif.

J’interpréterais ce TRI négatif en le comparant à un deal où on se fait prêter de l’argent à un taux négatif de -4,57%, et dont le TRI est par définition le même (si cet argent est placé à 0%).

Si la manipulation des taux négatifs vous dérange Kpital, il me semble sage de raisonner comme suit : c’est forcément mieux d’avoir recours à l’avance sur AV (plutôt qu’à l’apport en cash) à partir du moment où vous pensez pouvoir placer le cash resté libre grâce à l’avance à un taux > 1% (qui est le taux de l’avance).

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#63 28/03/2019 21h39

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Vous avez raison. J’ai tendance à considérer l’avance sur AV comme un complément de cash sans conditions dont les intérêts viennent diminuer le gain du placement et ses revenus augmenter les gains, plutôt qu’un crédit car son octroi n’est pas conditionné à vos revenus. L’avance sera attribuée selon vos avoirs, pas vos revenus.

J’ai 100K que j’investis : TRI
J’ai 100K que je mets en AV. Les 60K d’avance que je pourrai obtenir sont un effet de levier lié au 100K => que du bonus selon moi : pas de TRI lié à ces 60K, je considère que le TRI de l’opération sera calculé sur 100K de placés mais en additionnant les gains issus de 160K.

Si l’avance est solo, ce n’est que du bonus

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#64 29/03/2019 14h55

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Que pensez-vous de calculer la rentabilité du projet avec un financement
du CCA par une avance sur AV comme cela :

100 000 € investis sur un fonds euro dynamique à 2%/an sur la période
Coût de l’avance 2%+1%/an sur la période

Année 1 :

Investissement : -100 000
Intérêts du fonds euro : 2000
Coût de l’avance : 3000
Remboursement CCA de la SCI IS avec l’usufruit : 12427

= -88573

TRI(-88573;24594;24635;24677;20026;8152) = 5,64%

Cash net de l’opération : 13512 euros
Cash net de 100 000 € laissés sur le fonds euro : 10446 euros

Pour mémoire :

100 000 euros d’usufruit SCPI Corum Origin 5 ans
DVM nette (aprés impôts à l’étranger) sur la période 5,79%
Logés dans une SCI à l’IS
Financés en compte courant d’associé
PFU à 30% sur les dividendes versés au delà des 99 000 euros de remboursement des CCA

Dernière modification par Kpital (29/03/2019 15h32)

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#65 29/03/2019 15h12

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A mes yeux, il est toujours plus pertinent de regarder le TRI d’ensemble.
De mon point de vue, il faudrait donc plutôt regarder ici le TRI de l’ensemble (US + AV), comme suggéré par Skarklash dans son message précédent.

Bien à vous,
cat

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#66 29/03/2019 15h28

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C’est ce que j’ai fait dans mon précédent calcul.

Je considère -100 000 investis en fonds euro puis une avance investie en CCA dans la SCI…

Ce qui donne le TRI ci dessus net de tout.

M.erci de vos aides !

Dernière modification par Kpital (29/03/2019 15h29)

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#67 29/03/2019 15h31

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Kpital a écrit :

Que pensez-vous de calculer la rentabilité du projet avec un financement
du CCA par une avance sur AV comme cela :

100 000 € investis sur un fonds euro dynamique à 2%/an sur la période
Coût de l’avance 2%+1%/an sur la période

Je suppose que votre contrat AV n’a aucun frais sur versement. J’en pense alors qu’il serait largement préférable de faire un retrait de la somme, et de l’injecter en CCA. Le coût de ce "capital" serait alors de 1% moins cher. Et il reste toujours possible de reverser sur le contrat AV une fois l’argent à nouveau disponible (mais il sera alors sans doute plus rentable de le laisser en CCA dans la SC, pour le réinvestir).

Faire des avances, pour payer plus, sur un contrat AV, me semble vraiment un mauvais choix…

Plus de détails, et des chiffres concrets :
  a] On suppose 100 000€ sur le contrat AV, rapportant 2%/an, et pouvoir faire une avance de 60 000€ coutant 3%/an
  b] La valeur du contrat AV sera donc, après 1 an de 100 000 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 100 200€,
                                                        après 2 ans de 100 200 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 100 404€,
                                                        après 3 ans de 100 404 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 100 612€,
                                                        après 4 ans de 100 612 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 100 824€,
                                                        après 5 ans de 100 824 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 101 041€.
  c] En achetant 60 000€ d’US 5 ans (à 22%) avec DVM de 5.79% (qui me semble assez optimiste….), on aura chaque année 60 000€ * 5.79% / 22% = 15791€. Avec le délai de jouissance (6 mois), on peut compter 7895€ en année 1, puis 15 791€ les 4 années suivantes, puis 7895€ en année 6.
  d] Je calcule donc le TRI approximatif (car les versements des dividendes sont mensuels, et il y a des "frais" avec la SCI) de ce que vous envisagez (avance sur AV de 60k€ investi en US 5ans), j’obtiens :  TRI(-100 000, 7895, 15791, 15791, 15791, 15791 + 101 041 -60000, 7895) = 4.7%
  e] En conservant tout sur le contrat AV, au bout de 5 ans on aura 100 000 * 1.02^5 = 110 408€, et TRI(-100 000, 0, 0, 0, 0, 110408) = 2.0% (sans surprise)
  f] Si on fait un retrait de 60 000€ du contrat AV, et laisse 40 000€ y devenir 44 163€, et que les 60 k€ sont investis en US 5ans, on obtient : TRI (-100 000, 7895, 15791, 15791, 15791, 15791 + 44 163, 7895) = 5.4%


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#68 29/03/2019 15h36

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Tout à fait ! Cependant je souhaiterais garder le régime successoral avantageux de l’assurance vie…

La vérité étant par ailleurs que j’espère réduire le coût de l’avance en ne laissant pas la somme sur le fonds euro mais sur des unités de compte dans l’assurance vie.

Dernière modification par Kpital (29/03/2019 15h41)

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[+1]    #69 29/03/2019 16h20

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Vous "gardez le régime successoral avantageux de l’assurance vie" en reversant les 60k€ à la fin, que vous ayez fait une avance ou un retrait suivi d’un versement. Si vous décédez avec une avance en cours, cette avance sera transformée en retrait (au jour du décès).

Vous "espèrez réduire le coût de l’avance en ne laissant pas la somme sur le fonds euro mais sur des unités de compte dans l’assurance vie"…  mais ce gain (éventuel) sera exactement le même si vous arbitrez vers des UC, que vous ayez fait une avance ou un retrait de 60 k€ au départ.

De fait, procéder à une avance de 60k€ plutôt qu’à un retrait semble diminuer le TRI sur les 100 000€ concernés de 0.7% durant ces 5 années. C’est un peu dommage de "donner" ces 0.7% à l’assureur quand vous prenez pas mal de risques (l’investissement en US en comporte : voir Note 1) pour obtenir un TRI [voir Note2] supérieur aux 2.0% attendus de l’AV sans se casser la tête.

Donc j’ai l’impression que votre raisonnement comporte quelques biais.
Sinon, la discussion Avance sur un contrat d’assurance vie : rachat ou avance sur une AV ? pourrait aussi vous intéresser.

Note 1: Imaginez que le dividende soit finalement plus bas que 5.79%. A 4%, vous seriez perdant avec un TRI de -0.3% sur vos 100 000€. C’est vers 4.71% que le TRI avoisinerait 2.00%. Tout ceci sans tenir compte des frais de la SCI (qui impacteront beaucoup de TRI pour un investissement de seulement 60 000€ en US).
Note 2: ces TRI de 4.7% ou 5.4% sont un peu artificiel, car vous ne pourrez pas forcément placer votre trésorerie des années 1, 2, 3, etc à ce taux…


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#70 30/03/2019 11h59

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GBL je comprends d’après votre démonstration claire et détaillée qu’il est préférable en générale de ne pas faire appel à une avance mais plutôt de faire un retrait de l’assurance vie… C’est très pertinent.

Dans mon cas bien précis les versements ont été fait avant l’age de 70 ans et à ce jour le bénéficiaire de l’assurance vie a dépassé cet age…

Mon dernier calcul (car il en faut un) en reprenant votre logique GBL :

100 000 euros d’usufruit SCPI Corum Origin 5 ans
DVM nette (aprés impôts à l’étranger) sur la période 5,79%
Logés dans une SCI à l’IS
Financés en compte courant d’associé,
eux même financés par une avance sur AV d’un montant de 167 000 €
Coût de l’avance 3%/an, remboursement in fine
Rémunération du fonds euro dynamique sur la période 2%/an
PFU à 30% sur les dividendes versés au delà des 99 000 euros de remboursement des CCA

TRI(-157573,22554,22554,22554,17861,94013) = 3,56%
ou
TRI(-167000,9427,22554,22554,17861,105930,5944) = 3,07%

Année 1 : - 157 573

Investissement sur le fonds euro dynamique : 167 000 €
Trésorerie nette de la SCI (charges diverses et variées, IS, PFU déduits) : 12 427 €
Coût de l’avance : 3 000 €

Année 2 : 22 554

Trésorerie nette de la SCI (charges diverses et variées, IS, PFU déduits) : 25 554 €
Coût de l’avance : 3 000 €

Année 3 : 22 554

Trésorerie nette de la SCI (charges diverses et variées, IS, PFU déduits) : 25 554 €
Coût de l’avance : 3 000 €

Année 4 : 22 554

Trésorerie nette de la SCI (charges diverses et variées, IS, PFU déduits) : 25 554 €
Coût de l’avance : 3 000 €

Année 5 : 17 861

Trésorerie nette de la SCI (charges diverses et variées, IS, PFU déduits) : 20 861 €
Coût de l’avance : 3 000 €

Année 6 : 94 013

Montant résiduel sur le fonds euro dynamique (dont intérets 21 069 €) : 188 069 €
Remboursement de l’avance : - 100 000 €
Trésorerie nette de la SCI (charges diverses et variées, IS, PFU déduits) : 8 944 €
Coût de l’avance : 3 000 €

Pour améliorer éventuellement la rentabilité :
Parier sur une part de Corum XL à la place de Corum Origin
Parier sur des actions à rendement dans l’assurance vie

Dernière modification par Kpital (30/03/2019 12h44)

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#71 31/03/2019 12h35

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Il me semble tout de même que l’avance présente l’avantage d’augmenter le volume de placement. Il faut choisir entre :
- Placer moins à un meilleur TRI, en effectuant un retrait sur l’AV
- Placer plus mais en diminuant le TRI, en ayant recours à une avance sur l’AV

Dans le second cas le TRI est plus faible mais, tant que le placement resté sur l’AV génère plus de rendement que le coût de l’avance, le gain absolu est meilleur. Mon avis est donc moins tranché quant à la solution "idéale". Cela dépend de votre appétence au risque et de votre envie d’avoir plus ou moins recours à l’effet de levier et à l’endettement pour générer des gains.

Le coût de votre avance était supposé égal à 1% au début : dans ce cas, je foncerais sans hésiter (je suppose qu’il n’y a pas de frais de retrait/versement sur votre contrat et que le fond euro performe > 1%). A 3%, je m’abstiendrais.

Dernière modification par Mopp (31/03/2019 13h02)

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#72 31/03/2019 19h31

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Dans mon cas bien précis :

(1) il y a plusieurs fois la somme en assurance vie qui n’y bougeront pas
(2) donc je ne prends pas en compte les contraintes de l’avance dans mon calcul de rentabilité
(3) et je reste conservateur en considérant que la somme sur assurance vie reste en fonds euro alors que je vais en mettre une partie en UC…

Pour le coût de l’avance cela dépend du choix de logique du calcul de la rentabilité, il est formellement égal à la rémunération du fonds euro + 1%/an…

Voilà le TRI net de tout qui me parle le plus, dans ma situation :

TRI(-90573,22554,22554,22554,17861,18560) = 5,04%

Je prends une avance de 100 000 euros qui me coûte 3%/an, que je place en usufruit de SCPI dans une SCI à l’IS, pendant que la même somme en assurance vie fructifie à 2%/an sur un fonds euro dynamique.

C’est, je pense, le plus réaliste entre les calculs qui vont de 3% à 8%…

Dernière modification par Kpital (31/03/2019 19h41)

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#73 31/03/2019 19h57

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Dans ce cas je rejoins pleinement GBL : mieux vaut faire un retrait.

Sans retrait : vous placez juste votre argent sur de l’US.
Avec retrait : vous placez autant d’argent sur de l’US mais en perdant 1% de la somme placée chaque année (écart entre le coût de l’avance et le rendement du fond euro sur lequel vous êtes resté positionné).
Le choix est vite fait !

Même pour mettre de l’argent sur de l’UC je n’emprunterais pas à 3%. Le gain potentiel est très faible alors que le risque de perte est non-négligeable : il faudrait que l’UC rapporte plus de 3% net d’imposition et de prélèvements sociaux

Dernière modification par Mopp (31/03/2019 20h00)

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#74 31/03/2019 20h46

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Comme par exemple des SIIC dans une assurance-vie : 6,37% net de frais de gestion en ce moment sur la base d’un rendement 50% URW / 50% Klepierre

Même si l’avance coûte 2% cela laisse une marge de manœuvre pour absorber son coût et si on replace via compte courant cette avance en usufruit de SCPI dans une société à l’IS, le différentiel devient intéressant : US à 6% - Av à 2% = +4% net

L’Av ne portant que sur 60% de l’AV en général, on obtient un boost du rendement de 2,4% (60% * 4%) au minimum.

Un petit point négatif : on met deux investissements risqués investis dans l’immobilier dans le montage.

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#75 31/03/2019 22h09

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Je pense qu’il est plus juste de dire qu’il y a un investissement en US quoi qu’il arrive, et donc que l’avance sert à conserver un investissement en AV. Dans ce cas il faut donc rentabiliser un coût d’emprunt de 3% avec un placement effectué sur cette AV.

Même en réussissant à récupérer un bon rendement net de frais de gestion sur de l’UC, il faut également retirer à ce rendement les 17,2% de prélèvements sociaux et +/- d’imposition selon l’ancienneté du contrat et l’abattement.

Avec les interventions de GBL on commence à avoir fait le tour de la question… En ce qui me concerne, comme lui je déconseillerais fortement l’avance : trop peu à y gagner.

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