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#126 06/03/2020 11h29

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Comparaison n’est hélas pas raison en fiscalité…

Une charge est déductible notamment si la condition suivante est respectée:
- se rattacher à la gestion normale de l’exploitation

Une société dont l’activité n’est pas civile mais commerciale, peut elle mettre en avant le caractère normal de placer son excédent de trésorerie ?

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#127 06/03/2020 12h15

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Réputation :   1  

Adrien55 a écrit :

Une charge est déductible notamment si la condition suivante est respectée:
- se rattacher à la gestion normale de l’exploitation

Une société dont l’activité n’est pas civile mais commerciale, peut elle mettre en avant le caractère normal de placer son excédent de trésorerie ?

L’usufruit acheté se classe en compe de classe 2 (immobilisations). Il n’y a aucun rapport sur le fait que les revenus soient étrangers ou francais.

Cet usufruit a une durée de vie qu’il faut bien evidemment amortir, sans aucun rapport avec une réintégration pour le calcul du résultat fiscal.

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#128 06/03/2020 13h18

Membre
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Un usufruit est un droit incorporel et selon section 311-1 du PCG, s’amortit en tant que tel.
Une recommandation du CNCC de juin 2010 (bulletin n°158-Bulletin n°158 précise que l’amortissement doit correspondre à sa durée d’utilisation estimée.

En matière fiscale, le Conseil d’Etat a été amené récemment à se positionner sur le traitement fiscal d’un usufruit viager (Légifrance): un droit usufruitier est comptablement/fiscalement amortissable (Art. 39 du CGI).

L’usufruit temporaire d’une SCPI rentre donc dans ce cadre.

Dernière modification par spot (06/03/2020 13h18)

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#129 06/03/2020 14h59

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Bonjour,

Il n’y a pas de doute sur le traitement comptable. L’usufruit est un actif incorporel enregistré en compte 271 sauf erreur de ma part.
Il y a une autonomie du droit fiscal dans ce contexte le traitement comptable ne justifie pas le traitement fiscal.
Par ailleurs, la jurisprudence du Conseil d’Etat applique la logique de symétrie entre pouvoir d’imposition des gains et prise en compte des pertes. Cette décision a déjà était consacrée par plusieurs décisions du Consel d’Etat.

Cependant, je vous confirme pratiquer l’amortissement comptable et fiscal des usufruits à venir dans ma société commercial afin d’augmenter le TRI des opérations. 

Mon CGP me recommande de ne pas sélectionner les usufruits en fonction du traitements fiscals des amortissements. Il peut me servir sur les SCPI suivantes ACTIVIMMO, KYANEOS, INTERPIERRE et NOVAPIERRE sur une durée de 5 ans.

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#130 06/03/2020 15h12

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Adrien55, si vous ne donnez pas les clés de répartition US/NP proposées, il est difficile d’émettre un avis sur l’opportunité d’investir dans tel ou tel US.

Adrien a écrit :

Mon CGP me recommande de ne pas sélectionner les usufruits en fonction du traitements fiscals des amortissements.

Je ne comprends pas : le traitement fiscal des amortissements est exactement le même quel que soit l’usufruit, comment cela pourrait-il être un critère de sélection?

Bien à vous,
cat

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#131 06/03/2020 15h20

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Bonjour,

Voici les usufruits proposés:

Interpierre 5 ans @ 21%
Activimmo 5 ans @ 21.5% 
Eurovalys 5 ans @ 19%
Kyaneos 5 ans @ 23%

Je pense retenir Kyaneos et Activimmo.

Je pense souscrire à de l’usufruit 15 ans dans un 2nd temps.

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#132 06/03/2020 15h29

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Adrien55 a écrit :

Bonjour,


Mon CGP me recommande de ne pas sélectionner les usufruits en fonction du traitements fiscals des amortissements. Il peut me servir sur les SCPI suivantes ACTIVIMMO, KYANEOS, INTERPIERRE et NOVAPIERRE sur une durée de 5 ans.

Pouvez vous développer ce point car je ne comprends pas en quoi le choix de la SCPI interfère sur le traitement fiscal du droit immobilisé.
Merci

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#133 06/03/2020 15h31

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Adrien55, je vous conseille d’aller voir la file :
SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Vous mettez dans un tableur les informations sur les SCPI disponibles, votre estimation de rendement et utiliser par exemple la formule de GBL du messsage #24.

Vous faites votre choix en fonction du résultat obtenu (et du nombre de parts disponibles probablement aussi).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (06/03/2020 15h31)

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#134 06/03/2020 19h21

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Et puis peut-être aussi en fonction des caractéristiques des SCPI choisies.

Par exemple, Activimmo, créée il y a seulement 9 mois (capitalisation 2 M€), ne possède que 2 biens (en logistique).
- Un local à Rouen de 7357 m2 acheté 1,4 M€ (rendement immobilier de 8%)
- Un local à St-Quentin en Yvelines de 2361 m2 (rendement immobilier 6%)

Elle annonce un rendement de 6% net pour les souscripteurs.
Pensez-vous qu’elle sera capable de le tenir ?

LF Opportunités Immo, qui se situe sur le même créneau (la logistique), était partie sur du 6% (comme Activimmo). Ca a duré 2 ans, puis le rendement est passé à 5,50 % (2 ans) et 4,80% / 4,65% (2 ans).
Avec une capitalisation passée de 10 M€ à 200 M€ en 6 ans.

Dernière modification par maxicool (06/03/2020 19h27)


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#135 09/03/2020 10h42

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@ Maxicool,

Voici le DVM de la SCPI OPPORTUNITE IMMO :

2013 : 12     Prix de la part : 200 euros => DVM= 6%
2014 : 12     Prix de la part : 200 euros => DVM= 6%
2015 : 11.1     Prix de la part : 200 euros => DVM= 6%
2016 : 10.89     Prix de la part : 200 euros => DVM = 5.45%
2017 : 9.6     Prix de la part : 200 euros => DVM = 4.8%
2018 : 9.3     Prix de la part : 200 euros => DVM = 4.65%
2019 : 10.08     Prix de la part : 200 euros => DVM = 5.04%
Moyenne des DVM de 5.65% sur les 5 premières années.

Avec les hypothèses suivantes :
•    Usufruit sur 5 ans sur la SCPI ACTIVIMMO
•    DVM de 5.65%
•    TMI à l’IS de 15%
    Le TRI de l’opération est de 8.58% même une hypothèse de baisse de DVM.
Par ailleurs, j’ai réussi à obtenir un prêt pro au LCL taux de 1..2% sur 5 ans (200 euros de frais de dossier).

@ Spot @ GBL @ Cat,

Tant la jurisprudence du Conseil d’Etat (par exemple : CE 12 juin 2013 n° 351702, Sté BNP Paribas) que celle de la Cour de justice de l’Union Européenne (par exemple CJUE 15 mai 2008 aff. 414/06, Lidl Belgium GmbH) applique la logique de symétrie entre pouvoir d’imposition des gains et prise en compte des pertes.
Pour ces motifs, j’ai des doutes (sans certitude) sur la déductibilité de l’amortissement fiscal des usufruit de SCPI investies à l’étranger.

Dernière modification par Adrien55 (09/03/2020 11h15)

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#136 09/03/2020 13h46

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Merci,
l’argument est intéressant et dépasse peut être mes compétences mais je vous apporte un élément supplémentaire de réflexion:
Décision du Conseil d’Etat du 19 12 2019
et pour une analyse plus détaillée
Etudes Fiscales Int. 25-12-2019

Dernière modification par spot (09/03/2020 13h46)

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#137 09/03/2020 15h19

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@ Spot,

Pour les investissements réalisés à l’étranger notamment en Allemagne, à l’impôt sur le revenu, il y a un frottement fiscal en France et une imposition à la source. 
Il y a un principe de territorialité selon lequel les revenus mondiaux doivent être déclarés par les résidents fiscaux français.
Les revenus fonciers allemands sont déclarés brut de fiscalité étrangère (déclaration 2044) et sont donc ajoutés à vos revenus. Cela conduit à une imposition à votre Tranche Marginale d’Imposition (0%, 14%, 30%, 41% et 45%, pour information la TMI à 14% va passer à 11% à partir de 2020).
Afin d’éviter une double imposition en France, un crédit d’impôt égal au taux moyen est accordé en France. Contrairement aux idées reçues, il y a donc bien un frottement fiscal en France sur les revenus perçus de l’étranger.
Je continue mes recherches concernant la déductibilité de l’amortissement de l’usufruit de SCPI pour une structure à l’IS.
Mon CGP m’a aussi proposé de l’usufruit 5 ans sur les SCPI suivantes :
•    Efimmo @ 20.25%
•    Immorente @ 19% mais attention au commerce…
•    Placement Pierre @ 18.5%

Voilà pour les investissements en cours !

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#138 13/03/2020 11h22

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Bonjour à tous,

Je crains que cette crise ait un sérieux impact sur les usufruits de parts de SCPI…L’impact devrait être d’autant plus élevé que la durée du démembrement sera courte….

Qu’en pensez vous ?

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#139 01/05/2020 13h53

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Bonjour,

Y a-t-il un inconvénient à investir via une SASU à l’IS

Je suppose que l’intérêt principal de la SCI est de s’associer pour emprunter plus.

Cdt


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#140 01/05/2020 14h24

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@ Frenchman :

En Sasu, vous aurez des difficultés pour emprunter car vous offrirez à la base bien moins de garantie qu’en SCI ou les associés sont responsables sans limites.

En sasu, il vous faudra sans doute donner des garanties perso conséquentes, vous aurez un coût de fonctionnement bien supérieur, donc je ne vois pas quel avantage vous auriez à partir sur ce montage en particulier ?

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#141 01/05/2020 19h17

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@Serenitis

Merci pour votre réponse.

D’après mes recherches les frais de comptabilité sont moitié moindre pour une SASU que pur une SCI.

L’avantage de la SASU à l’IS : je ne trouve personne avec qui m’associer en SCI pour ce montage (pour être honnête peu de gens en comprennent l’intérêt et je reconnais que ce n’est pas simple)

J’ai un bon dossier et la Banque est prête à me suivre si je suis seul.


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#142 01/05/2020 19h31

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Très très surprenant que votre compta vous coûte moins cher en sasu qu’en sci…(j’aurai parié du simple au Double en faveur de la sci de prime abord…)
Avez vous bien un devis d’un EC incluant le juridique ?

Je viens de regarder votre présentation, je suppose que vous avez exclu de mettre votre compagne avec 1% des parts… pour les enfants mineurs, de mon point de vue, autant les exclure du montage …

Je pensai (a tort a priori) avoir lu sur le forum qu’on pouvait faire seul une SC (GBL m’a indiqué mon erreur Récemment ) ce qui simplifierait la chose…

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#143 02/05/2020 13h25

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Adrien55

Avec les hypothèses suivantes :
•    Usufruit sur 5 ans sur la SCPI ACTIVIMMO
•    DVM de 5.65%
•    TMI à l’IS de 15%
    Le TRI de l’opération est de 8.58% même une hypothèse de baisse de DVM.
Par ailleurs, j’ai réussi à obtenir un prêt pro au LCL taux de 1..2% sur 5 ans (200 euros de frais de dossier).

Si vous prenez plutôt la moyenne des 5 dernières années de LF Opportunité, le DVM moyen ressort à 5,18%. Les rendements d’aujourd’hui sont-ils ceux d’hier ?

Si vous appliquez ce DVM de 5,18% à Activimmo, le TRI passe à 5,57%.
S’il tombe à 5,00% (ce qui est déjà pas mal), il tombe à 4,48%.
La clé US de 21,50% ne me semble pas si intéressante.

A titre de comparaison,
Primovie, avec un rendement de 4,25%, offre un TRI de 5,97% sur 5 ans.
Pierval Santé, avec un rendement de 4,50%, offre un TRI de 6,12% sur 5 ans.
 
Je ne pense pas que le TRI d’Activimmo soit plus sécurisé sur 5 ans que celui de ces 2 SCPI orientées Santé.


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#144 05/05/2020 00h28

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Bonsoir maxicool,

Ma fonction d’utilité n’est pas de maximiser absolument mon TRI.
Je cherche avant tout à diversifier mon portefeuille de SCPI en usufruit en sélectionnant les véhicules (SCPI) dont les DVM seront pérennes dans la durée.

Par chance, j’ai accès à de nombreux usufruits de parts de SCPI du marché sur les durées souhaitées.

Comme je l’ai répété à plusieurs reprises sur le forum, on achète avant tout un actif… Le seul prisme de rendement a conduit à acheter des SCPI en usufruit notamment comme ATREAM…

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#145 05/05/2020 10h16

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Oui, vous achetez un actif, mais qui est censé vous apporter un loyer sur X années.
Ma remarque n’était qu’une suggestion.
Le principal est que vous soyez à l’aise (et confiant) avec vos choix, ce qui semble le cas.
Bonne continuation.

Dernière modification par maxicool (05/05/2020 10h16)


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#146 25/06/2020 21h55

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Concernant la prise en compte de l’usufruit dans le résultat fiscal (y.c. en cas de revenus à 100% allemands) je pense que l’on peut faire le parallèle avec ce qui se passerait si nous revendions l’usufruit avec une plus ou moins value : nous devrions payer l’impôt sur les sociétés dans le cas d’une plus value et nous pourrions déduire cette perte dans le cas contraire.

Le passage d’une provision pour dépréciation d’actif en cas de perte de valeur de l’usufruit même étranger me semble donc déductible.

Ce serait la même chose en cas de perte liée à la détention d’une action de société allemande détenue via une société à l’IS en France. Il serait possible de passer une provision pour dépréciation avec impact sur le résultat fiscal Français.

En effet, il ne faut pas faire l’amalgame entre les revenus étrangers tirés de l’usufruit qui sont encadrés par la convention et ceux liés à la plus value en France (et non une plus value réalisée à l’étranger à la différence des revenus) sur des titres d’origine étrangère ou française (ou moins value en cas de dépréciation de l’usufruit).

Dernière modification par Marek (25/06/2020 21h57)

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[+1]    #147 07/10/2020 11h44

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Bonjour,

Je viens d’apprendre que la valeur de l’usufruit des SCPI Immorente et Efimmo a baissé à ce jour.

Durée     Efimmo     Immorente
5 ans    19,75%    17,75%
6 ans    22,50%    20,50%
7 ans    25,50%    23,50%
8 ans    28,25%    26,00%
9 ans    30,50%    28,25%
10 ans    33,00%    30,25%
11 ans    35,00%    32,50%
12 ans    36,50%    34,25%
13 ans    38,25%    35,75%
14 ans    40,00%    37,25%
15 ans    41,50%    38,50%

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#148 08/10/2020 20h45

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Bonjour adrien, ou avez vous trouver cette information svp ?


Maintenant je profite !!!

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#149 08/10/2020 21h36

Membre
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Bonjour cricri77700,

Je suis assez actif sur l’usufruit, j’ai obtenu les nouvelles clés par mon CGP qui m’a fait des propositions sur les SCPI Immorente et Efimmo

Dernière modification par Adrien55 (08/10/2020 21h41)

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[+1]    #150 01/11/2020 01h37

Membre
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Bonjour,
J’aimerais soumettre ici pour étude une ébauche de projet que j’ai pour préparer (et éventuellement anticiper) ma retraite.

Le contexte :


A 41 ans maintenant, je suis en train de réfléchir à des solutions pour réduire mon temps de travail, partir à la retraite plus tôt…. bref, réflexion normale pour un aspirant rentier smile

Dans l’optique de préparer ma retraite (et éventuellement réduire mon temps de travail plus tard), j’ai pensé à un investissement d’une partie de mon capital en usufruit de SCPI dans une SCI à l’IS. Je suis en train de faire joujou avec un fichier Excel, j’aimerai donc vous présenter mes réflexions pour voir si elles tiennent la route.

Constitution de la SCI :


J’ai donc compris qu’il fallait être deux, et qu’il y avait des frais de création. Mes lectures me donnent une estimation dans les 1000€, est-ce juste ?
Il faut ensuite apporter du capital. Pas de minimum il me semble (1€ ?)
Comme je l’explique après, je ne ferai que de l’investissement en usufruit de scpi dans cette sci.

Phase de capitalisation


La première année :


Apport de 50 000 € au CCA, investis en usufruit. (Je me garde quand même une partie de mon épargne (30000) au cas où mes projets changeraient).
Je pars sur les chiffres suivants :
- 50000 d’usufruit 10 ans, TDVM 4,75%, Clé de répartition US 32%
Cela donne donc un équivalent de 156250 de pleine propriété de SCPI, qui rapportent 7422 de loyers, soit 618€ mensuels
Il y a ensuite les frais annuels : uniquement la comptabilité il me semble. Je lis par ci par là une estimation à 1000€ par an. Je vais prendre 100 € par mois dans ma simulation pour être large.
- Amortissement de l’usufruit pendant 10 ans : 5000 €
- L’IS est donc calculé sur : loyers - frais - amortissement. Avec un taux à 15%, ce qui fait 183€ (15,2€/mois)
Le net annuel dégagé par la SCI est donc Loyer - frais - IS = 6039€ (503€/mois)

La deuxième année :


- Ces 6039 sont réinvestis en US de SCPI => Au total 56039€ d’usufruit, qui rapportent en net 6891, qui sont réinvestis, et ainsi de suite pendant 25 ans…

La dixième année :


On est arrivé à 147000 € d’usufruit, qui rapportent en net 19820 €, réinvestis l’année suivante.

La 11ème année :


Les 50000 € de la première année s’éteignent : on a donc en usufruit 147000 + 19820 (réinvestissement du net) - 50000 (extinction) = 117000, qui rapportent 15500 €.

La douzième année :


Les 6039 € réinvestis la première année s’éteignent : on a donc en usufruit 117000 + 15500 (réinvestissement du net) - 6039 (extinction) = 126959, qui rapportent 16903 €. Et ainsi de suite les années suivantes.
Voici donc le tableau que j’obtiens pour les premières années :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13847_premieres_annees.png

La phase de rente :


Elle débute à ma retraite, dans 25 ans. Je vais considérer que j’ai besoin d’un complément de retraite de 1200€/mois.
Sur le net réalisé cette année-là, je retire donc 1200 € par  mois, et je continue à réinvestir le reste sur de l’usufruit.
Ces retraits se font par remboursement des 50 000 du CCA, donc sans impôts dans un premier temps.
Note : pour l’instant je n’ai pas pris en compte la possibilité de rémunérer les apports au CCA. Cela se fait par un taux d’intérêt j’imagine. Y a-t-il des contraintes sur ce taux ? J’imagine que les intérêts sont imposés au PFU pour l’associé, et qu’ils sont déductibles de l’IS pour la SCI…

A la 30ème année, le CCA est vide, on commence donc à puiser dans les bénéfices, sous forme de dividendes. Là encore, j’imagine qu’ils sont imposés au PFU pour l’associé. Mais quelle conséquence pour la SCI ? (au niveau de l’IS, ou autre…)
Comme j’ai pris l’hypothèse que j’ai besoin de 1200 net, je retire donc à partir de ce moment-là 1714€/mois.
D’après ma simulation, cela me permet d’avoir une rente jusqu’à 80 ans, qui diminue ensuite par extinction des derniers usufruits investis.

Voici ce que donne le calcul sur les dernières années :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13847_dernieres_annees.png

Fin de vie de la SCI :


Là je n’ai pas creusé la question, donc pour l’instant aucune idée des conséquences…

Ce montage m’a donc l’air assez puissant (si je n’ai rien oublié dans mes calculs). Avec 50000€ au départ, j’obtiens dans ma simulation une rente totale nette de 250000€. En augmentant l’apport initial (ou en diminuant la rente), j’obtiens même une rente qui ne s’éteint jamais…)

Voilà donc où j’en suis de mes réflexions, voyez-vous des failles dans mon raisonnement ? Des oublis ? Dans mon projet en lui-même ?

Avec ces calculs, j’ai commencé à simuler ma situation et différents scénarios, notamment distribution d’une rente plus tôt pour pouvoir passer à mi-temps par exemple…
Ce premier post étant assez long, je vais poster plus tard les différents scénarios alternatifs que j’envisage.
Je suis notamment en train de tester l’influence des différents paramètres. Mes premières constatations sont qu’une baisse du TDVM est assez impactante et peut vraiment mettre à mal le projet (diminution de la rente ou de sa durée)

Dernière modification par Hazdrubal (06/01/2021 23h15)

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