Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#201 12/12/2020 20h34

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   158  

Pourquoi 28k€ de frais ?
Les frais sont perdus si vous vendez dans 15 ans. Mais sinon non. Ça vous fait juste une provision pour la fiscalité de 8% de 200k€.
Les frais sur l’US ne se matérialisent pas.
le délai de jouissance doit être supérieur à 3 mois en moyenne. Comptez 4 voire 5 mois car pas mal de SCPI ont des délais supérieurs.

Vous faites votre compta tout seul ? Pas d’assurance de prêt ?

Questions annexes
Pourquoi 15 ans pour la PP ?
Vous ne prenez que des revenus FR ? Normalement avec un ratio de 150/200 vous devriez être a 0 IS sur 15 ans.

Dernière modification par Kabal (12/12/2020 20h35)

Hors ligne Hors ligne

 

#202 12/12/2020 20h56

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

Je vous remercie pour ces premiers commentaires.

Kabal a écrit :

Pourquoi 28k€ de frais ?
Les frais sont perdus si vous vendez dans 15 ans. Mais sinon non.
Ça vous fait juste une provision pour la fiscalité de 8% de 200k€.

Là je mets bien une charge qui impacte la fiscalité.
J’ai du mal à comprendre votre point sur le fait que les frais ne sont pas "perdus" si on ne vend pas. On peut soit prendre leur impact en rendement, soit explicitement.

Les frais sur l’US ne se matérialisent pas.

Il n’y a pas de frais à l’achat d’US ? C’est un sujet que je connais encore mal.

le délai de jouissance doit être supérieur à 3 mois en moyenne. Comptez 4 voire 5 mois car pas mal de SCPI ont des délais supérieurs.

Ok

Vous faites votre compta tout seul ? Pas d’assurance de prêt ?

Là c’est uniquement une première simulation.

Vous ne prenez que des revenus FR ?

Dans cette simulation oui mais je vais la compléter avec des revenus non FR

Pourquoi 15 ans pour la PP ?

Il y a des clés plus intéressantes (pour poser cette question) ?
Là c’était juste pour aligner le crédit avec l’US, mais ça n’est peut-être pas optimal en effet.

Normalement avec un ratio de 150/200 vous devriez être a 0 IS sur 15 ans.

C’est le cas avec un US 10ans, mais pas 15ans.

Dernière modification par Geronimo (12/12/2020 21h18)

Hors ligne Hors ligne

 

#203 12/12/2020 20h58

Membre
Réputation :   46  

Sans vérifier l’ensemble des chiffres mais juste sur le calcul du TRI:

Vous sortez -150ke de cash pour l’usufruit en année 0.

Ensuite, vous n’avez que le cash flux généré sur 15 ans= dividende- remboursement emprunt (intérêt et capital)- IS.

Les frais de souscription seront visibles à la fin en année  16 matérialisent la cession des parts en P2. = 200ke × (1-8%)

=> cela donne un TRI de 5.37% dans la SCI IS et 2.34% dans le patrimoine privé après flat taxe.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_scpi_sci_is.jpg

Sur les hypothèses  :
-délai jouissance faible
-frais souscription faible
-taux emprunt comprend il l’assurance?
- y-a-t-il des frais des garantie a prendre en charge la première année ?
- frais de comptabilité  et juridique sci et constitution Sci?

En année 1, il ne faut prendre que les frais de souscription de la PP puisque les frais sont compris dans l’amortissement de US. dans votre exemple vous les prenez 2 fois.

Hors ligne Hors ligne

 

#204 12/12/2020 21h07

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

Je vous remercie pour vos commentaires.

HHub a écrit :

=> cela donne un TRI de 5.37%

Votre TRI n’est calculé que pour de l’US non, sans la partie PP et crédit ?

Je réponds dans la balise quote:

Sur les hypothèses  :
-délai jouissance faible => ok
-frais souscription faible => ok, plutôt 10% ?
-taux emprunt comprend il l’assurance? => pas pris explicitement en compte en effet
- y-a-t-il des frais des garantie a prendre en charge la première année ? => pas pris en compte
- frais de comptabilité  et juridique sci et constitution Sci? => pas pris en compte

Quant à votre dernier point :

En année 1, il ne faut prendre que les frais de souscription de la PP puisque les frais sont compris dans l’amortissement de US. dans votre exemple vous les prenez 2 fois.

Je prends 8% de frais sur (150+200), soit 28k de frais, puis j’amortis les 150 d’US et les 28 passent en charges. Je n’ai pas l’impression de double-compter  ? Par contre en effet je pourrais plutôt passer les frais d’achat de l’US dans l’amortissement de l’US (i.e. amortir le montant brut investi en US).

Version modifiée avec :
- délai de jouissance de 5mois
- frais à 10%
- frais d’achat US amortis avec l’US

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3207_screenshot_2020-12-12_at_212510.png

Merci

Dernière modification par Geronimo (12/12/2020 21h26)

Hors ligne Hors ligne

 

#205 12/12/2020 21h27

Membre
Réputation :   46  

Le TRI correspond au calcul de cashflow corrigé  pour la première année  des frais:

dividende = 11842 (US) + 6000 (PP)
remboursement emprunt = 3000 (intérêt) + capital (11953)
autres frais dont IS = 0

=> cashflow 2889

Le TRI ne se calcule pas sur dividende - intérêts uniquement.

Le remboursement du capital sera valoriser par la vente théorique de d’immobilisation à la fin des 15 année.

150ke dont 12ke de frais de souscription.

L’usufruit amorti sur 15 ans = 10ke yc les 8% de frais.

en prenant (150ke+200ke)x 8%, la première année pour le résultat fiscal, vous prenez une nouvelle fois les frais de souscription de l’usufruit.

Et donc donc sur les 15 ans vous avez 8% intégré dans les amortissements et une fois dans sur l’année 1.

Hors ligne Hors ligne

 

#206 12/12/2020 21h32

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

HHub a écrit :

Le remboursement du capital sera valoriser par la vente théorique de d’immobilisation à la fin des 15 année.

Ok pour cette façon de calculer avec une vente finale et non sur via une croissance progressive avec l’intégration du CRD

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3207_screenshot_2020-12-12_at_213348.png

150ke dont 12ke de frais de souscription.
L’usufruit amorti sur 15 ans = 10ke yc les 8% de frais.
en prenant (150ke+200ke)x 8%, la première année pour le résultat fiscal, vous prenez une nouvelle fois les frais de souscription de l’usufruit.
Et donc donc sur les 15 ans vous avez 8% intégré dans les amortissements et une fois dans sur l’année 1.

Dans votre calcul, les 150k intégrent les frais d’achat (donc le rendement du sous-jacent est > 4%).
Dans mon calcul, les 150k sont hors frais.

Dernière modification par Geronimo (12/12/2020 21h34)

Hors ligne Hors ligne

 

#207 12/12/2020 21h39

Membre
Réputation :   46  

Si vous achetez 150ke/(1-10%) =166ke d’usufruit dans ce cas vos revenus sont 166ke x 4%/ 38% = 17543e et pas 15889e en année pleine.

idem pour les revenus de P2P, le DVM des scpi est fait sur la valeur de souscription comprenant ces fameux frais.

Dans votre colonne TRI penser à décaler d’une année , le cash initial que vous investissez. Le principe du TRI repose sur le fait que l’argent d’aujourd’hui  n’a pas la leme caleur une année après.

Pour la cession en année 16, vous devriez retrouver votre investissement hors frais.

Dernière modification par HHub (12/12/2020 21h47)

Hors ligne Hors ligne

 

#208 12/12/2020 21h41

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

Le rendement est généralement indiqué sur le prix d’achat brut pour les SCPI ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #209 12/12/2020 21h52

Membre
Réputation :   46  

TDVM  est déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année.

Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par les volumes échangés.

Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #210 12/12/2020 22h25

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   158  

HHUb a expliqué mieux que je ne l’ai fait la partie sur les frais.

En revanche, votre simulation ne tient pas compte de l’énorme avantage d’avoir des revenus étrangers. Essayez de mettre 30-50% de revenus étrangers dans la simulation ce qui va les exonérer d’IS. Avec ça vous devriez arriver à IS a 0 sur les 15 ans.

Et à mon sens, le prêt pour la PP devrait être le plus long possible sauf si vous avez un objectif à 15 ans. Sur US aussi d’ailleurs mais je ne connais personne qui a dépassé 15 ans. Alors que sur la PP 20 ans c’est classique et 25 ans possible. Ça améliorera le CF et fera une meilleure boule de neige.

Si vous voulez améliorer la simulation, mettez 1000€ de frais compta et 200€ d’assurance par tranche de 200k€. Ca correspond à ce que j’ai.

Dernière modification par Kabal (12/12/2020 22h27)

Hors ligne Hors ligne

 

#211 12/12/2020 22h55

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

Merci pour toutes vos remarques.

J’ai laissé 15ans, mais je vois bien l’intérêt d’un emprunt plus long.

J’ai ajouté :
- l’assurance du crédit (0.1%), dans la colonne intérêts
- des frais courants fixes à 1000€
- une part de revenus internationaux => en effet l’impact est significatif pour l’IS. A 50% de revenus étrangers je ne génére que du déficit reportable pendant toute la simulation (et donc IS 0).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3207_screenshot_2020-12-12_at_225227.png

Du coup, la simulation commence à ressembler à quelque chose plus proche de la réalité ?
(modulo le fait de jouer sur les durées de l’US et du crédit de la PP)

Dernière modification par Geronimo (12/12/2020 22h57)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #212 13/12/2020 03h11

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Quelques remarques :

Je ne pense pas que des "frais" de 28 k€ puissent être déduits fiscalement en année 1. C’est de la "comptabilité créatrice", et limite… Par ailleurs, vous amortissez 150k€ d’US, donc vous ne pouvez assurément pas en plus déduire 8% de ces 150 k en frais. Ca c’est sur et certain.

Le TRI calculé est celui des flux internes à la SCI. Si vous calculez les flux sur votre patrimoine privé (celui qui compte vraiment !), ce sera différent (inférieur).

Si vous acceptez de payer 38% de l’usufruit 15 ans d’une SCPI en anticipant un rendement de 4% de cette SCPI, vous êtes un fort mauvais investisseur (et ça explique votre TRI médiocre). Pour ma part, je ne payerais ceci que 30 à 32%, 33% serait vraiment le maximum.

Vous avez "oubliez" qu’en année 16 vous percevrez encore du CA pour l’usufruit (sur 3 mois) : si vous achetez 15 ans d’usufruit, vous percevez les fruits pendant 15 années, pas 14 ans et 9 mois..

Pourquoi ré-inventer une Nième fois un fichier excel pour simuler ce que d’autres forumeurs ont déjà simulé (certain dans la même discussion me semble-t-il) ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#213 13/12/2020 08h09

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

Je ne pense pas que des "frais" de 28 k€ puissent être déduits fiscalement en année 1

Je comprends en effet que les frais sont inclus dans le prix des parts et ne sont donc passés ni en charge ni immobilisés et amortis pour la PP.

Le TRI calculé est celui des flux internes à la SCI. Si vous calculez les flux sur votre patrimoine privé (celui qui compte vraiment !), ce sera différent (inférieur).

Oui bien évidemment, je ne fais pas non plus d’hypothèse de réinvestissement des CF au sein de la SCI.

Pour ma part, je ne payerais ceci que 30 à 32%, 33% serait vraiment le maximum.

En effet j’avais laissé ce taux inchangé alors que c’est un paramètre critique sur la rentabilité finale.

Vous avez "oubliez" qu’en année 16 vous percevrez encore du CA pour l’usufruit (sur 3 mois) :

En effet

Pourquoi ré-inventer une Nième fois un fichier excel pour simuler ce que d’autres forumeurs ont déjà simulé (certain dans la même discussion me semble-t-il) ?

Car construire la chose soi-même permet de mieux la comprendre.

Je vous remercie pour vos retours, je vais mettre à jour mon fichier en intégrant vos remarques.

Ci-après la simulation corrigée :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3207_screenshot_2020-12-13_at_095645.png

Dernière modification par Geronimo (13/12/2020 09h57)

Hors ligne Hors ligne

 

#214 13/12/2020 10h28

Membre
Réputation :   4  

Plusieurs éléments de réflexion :
- pour un prêt de 15 ans j’ai obtenu un taux de 1,05% (offre de prêt en courte finale)
- vous pouvez intégrer des frais de garantie de prêt en 1ère année (frais de nantissement, société de cautionnement, frais de dossier …)
- intégrer un différé soit total soit d’amortissement du capital de plusieurs mois (à négocier avec la banque, jusqu’à 24 mois) pour compenser les délais d’obtention d’US 15 ans et les délais de jouissance
- les clefs de répartition US / NP sur 15 ans sont généralement comprises entre 40/60 et 35/65. LF EuropImmo propose toutefois 32/68.
- les taux de rendement sont en moyenne supérieurs à 4% mais je comprends que dans cette approche vous choisissiez un scénario dégradé
- dans mes simulations j’ai fait le choix de ne pas déduire fiscalement la quote part d’intérêts correspondant à des revenus "étrangers"

Hors ligne Hors ligne

 

#215 13/12/2020 10h35

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

Talondort a écrit :

Plusieurs éléments de réflexion :
- pour un prêt de 15 ans j’ai obtenu un taux de 1,05% (offre de prêt en courte finale) => ok
- vous pouvez intégrer des frais de garantie de prêt en 1ère année (frais de nantissement, société de cautionnement, frais de dossier …) => ok
- intégrer un différé soit total soit d’amortissement du capital de plusieurs mois (à négocier avec la banque, jusqu’à 24 mois) pour compenser les délais d’obtention d’US 15 ans et les délais de jouissance  => ok

Talondort a écrit :

- les clefs de répartition US / NP sur 15 ans sont généralement comprises entre 40/60 et 35/65. LF EuropImmo propose toutefois 32/68.

Oui c’est initialement ce que j’avais trouvé, mais ce taux dépend du TDVM, du coup partir sur 4% de TDVM et 38% de clé n’était pas très cohérent

Talondort a écrit :

- les taux de rendement sont en moyenne supérieurs à 4% mais je comprends que dans cette approche vous choisissiez un scénario dégradé

Oui c’est cela.

Talondort a écrit :

- dans mes simulations j’ai fait le choix de ne pas déduire fiscalement la quote part d’intérêts correspondant à des revenus "étrangers"

Du coup dans vos simulations les revenus français et étrangers avaient un impact similaire ?
Ca me semble relativement conservateur du coup…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #216 13/12/2020 10h46

Membre
Réputation :   4  

Pour mes simulations j’ai retenu les hypothèses suivantes :

Revenus français
- prise en compte de la totalité des revenus
- fiscalisation de la totalité des revenus
- déductibilité des intérêts quote part française

Revenus étrangers
- ajustement des TDVM en fonction des SCPI : CORUM affiche un rendement brut de fiscalité étrangère contrairement à PIERVAL SANTE, EUROVALYS ou d’autres
- prise en compte de la totalité des revenus nets d’impôts étrangers
- fiscalité payée à l’étranger pour la quote part étrangère => pas d’imposition supplémentaire en France
- non déductibilité des intérêts de la quote part étranger

Hors ligne Hors ligne

 

#217 13/12/2020 13h48

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

Si je regardeLF Europimmo :
- si je suppose le solde identique, le dividende 2020 après prélèvements fiscaux et sociaux payés par la SCPI est de 10.09*4 = 40.36€ par part
- le prix de la part (frais et droits inclus) est 1045€
- soit un rendement reçu de 3.86%

Si je regardeCorum XL :
- si je suppose le ratio avec le dividende cible 2020, le dividende 2020 après prélèvements fiscaux et sociaux payés par la SCPI est de 9.45*(1.92/2.44) = 7.44€ par part
- le prix de la part (frais et droits inclus) est 189€
- soit un rendement reçu de 3.93%

Si je regardeNovapierre Allemagne :
- si je suppose le solde identique, le dividende 2020 est de 2.91*4 = 11.64€ par part => le lexique indique que ce taux est "brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n", je ne vois nul part dans le bulletin quel est le dividende net versé.
- le prix de la part (frais et droits inclus) est 260€
- soit un rendement reçu de 4.47% mais il s’agit d’un taux brut de la SCPI et non du taux effectivement distribué

Ma compréhension est-elle correcte ?

PS : il ne s’agit pas de prendre une décision d’investissement sur la seule base du rendement, mais de comprendre les différences de présentation (et de calcul) du rendement.

Merci

Dernière modification par Geronimo (13/12/2020 14h15)

Hors ligne Hors ligne

 

#218 13/12/2020 14h12

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   158  

Pour illustrer vos chiffres versus un cas réel (le mien en SCI) :
Pour Novapierre Allemagne : j’ai 98 parts => Au T3, j’ai eu 285.18€ versé sur mon compte. IS = 0. Donc bien vos 11.64€/part. Les 4.47% sont nets d’impôt.

Pour XL : j’ai 364 parts => Au T3, j’ai touché 701.39€. IS = 0. J’ai touché donc environ 7.7€/part donc 4% net d’impôt.

Ce que paie la SCPI en frais/impôt et autres, ce n’est pas à prendre en compte et les SCPI globalement communique sur ce qu’elles versent en € et non sur leur brut à elles. Corum étant l’exemple frappant entre la communication et le versement qui est différent.
Mais souvent, elles communiquent sur ce que va toucher un particulier et non une SCI. Le versement est légèrement différent en faveur de la SCI :
Exemple Immorente T3 : 3.42€/part en SCI et 3.32€/part en direct.
La différence est expliquée dans un post par Surin et/ou GBL (je ne me souviens pas de l’explication). Si je retrouve le post, je mettrai le lien ici.

Dernière modification par Kabal (13/12/2020 14h14)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+2]    #219 13/12/2020 16h56

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

La différence entre ce que peut recevoir une personne morale imposée à l’IS et une personne physique (ou morale) imposée à l’IR peut provenir de 2 situations (Dans les 2 cas, la personne morale à l’IS reçoit un peu plus sur son compte, mais devra payer de l’IS sur une assiette un peu plus large) :
    a) revenus financiers de la SCPI : l’associé imposée à l’IR se verra appliquer un prélèvement à la source (de 30%) sur la fraction distribuée correspondant à des revenus financiers, si il n’a pas informé la SCPI qu’il pouvait et voulait en être dispensé (avant novembre de l’année précédente, si son foyer fiscal a moins de 50 ou 75k€ de RFR pour un célibataire/couple). 
    b) plus-value générée par la SCPI (en vendant un bien) :  la SCPI paie à la source l’impôt sur sa plus-value, pour le compte de ses associés imposés à l’IR (en appliquant le barème des plus-values immobilière des personnes physiques, avec abattement sur la durée), alors que l’associé personne morale imposée à l’IS devra ajouter le montant de la plus-value à son résultat (et payer de l’IS dessus) et donc recevra un peu plus de la SCPI (qui n’aura pas payé d’impôt pour son compte).
C’est la situation pour un bien situé en France : lorsque le bien est hors de France ça se complique encore plus !
Certaines SCPI ne distribuent presque jamais leurs plus-values (et ont parfois une RPV plantureuse) et ne compensent pas plus les associés à l’IS pour lesquelles elles n’ont pourtant pas payé d’impôt sur ces plus-values (il faut juste le savoir, pour éventuellement les éviter si on est à l’IS).  (J’ai plus l’impression que la cause est une incompréhension/incompétence du CS, voire de la SdG et de certains gros associés imposés à l’IS (qui perdent des sommes conséquentes), que de la malversation).

Sinon, sur les 3 SCPI évoquées :
  - LF Europimmo a distribué 10.50€ en T1, T2, et T3/2020. Les associés imposés à l’IR n’ont reçu que 10.09€ parce que les 10.50€ comportaient 1.38€ de revenus financiers, sur lesquels 30% ont été retenus. Les associés à l’IS ont reçu 10.50€. C’est le net versé. C’est clairement mentionné dans les bulletins trimestriels.
  - Corum XL a distribué 7.6433€/part net pour les 11 premiers mois de 2020 (ce qui correspond à 9.67€ brut annoncés). Le dividende cible n’est qu’une cible, et n’a pas vraiment à être pris en compte pour plus que ça dans les projections, sachant que cette cible a toujours été (largement) dépassée dans le passé (et le sera assurément pour 2020), ce qui ne préjuge de rien pour l’avenir.
  - Novapierre Allemagne a distribué 2.91€ en T1, T2, et T3/2020, sans revenus financiers. C’est le net versé. Le brut ne sera connu (peut-être), avec le montant imposable, qu’avec l’IFU 2020 ou le Rapport Annuel 2020, vers mai 2021.

Il n’y a que CORUM qui communique sur autre chose que le net versé dans les bulletins trimestriels, et qui mette en avant un montant "brut" présenté comme le net auquel serait ajouté les impôts et taxes payées à la source à l’étranger. Cependant certaines (chaque année il y en a un peu plus…) autres SCPI indiquent (dans leur rapport annuel, en cherchant bien) l’impact des impôts et taxes payées à la source à l’étranger pour les biens détenus hors de France (parfois le montant global, parfois le montant par part, ou les deux).

Il n’y a aussi que CORUM dont les SCPI distribuent la totalité de leur résultat (n’abondant ni RAN ni Réserve de Plus-Value, sauf pour des montants symboliques), et dont la distribution reflète donc les réels résultats. Pour les autres SCPI, la société de gestion distribue bien souvent ce qu’elle veut, pour faire l’affichage qu’elle souhaite, et conserve en RAN ou RPV le solde, parfois plantureux, ou consomme les RAN et RPV (sans que les associés peu avisés ne se rendent compte que la distribution n’a rien de pérenne). Tout ceci sans oublier le rôle de la PGE, qui doit cependant à présent (après la réforme de 2017) donner lieu à moins d’usages discutables.

AMF : Associé des 3 SCPI citées, via structure à l’IS.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#220 14/12/2020 08h19

Membre
Réputation :   5  

Bonjour à tous

J’ai avancé dans mon projet décrit quelques posts plus haut.
J’ai ouvert un compte chez Shine et déposé le capital pour ma SCI.
J’ai pris contact avec un CGP qui fait tous types d’US, je lui ai donné ma liste d’une dizaine de SCPI sur lesquelles j’étais prêt à investir.
J’ai commencé à vendre mes actions et mes FCP pour constituer les fonds de mon premier achat d’US (environ 50/60k€ pour démarrer)

Prochaines étapes : fin de création de la SCI, envoi du KBIS au CGP et virement de l’argent en CCA de la SCI pour être prêt à répondre en cas d’US.

Hors ligne Hors ligne

 

#221 15/12/2020 17h29

Membre
Réputation :   33  

Cool, je viens de commencer les démarches aussi. J’ai pour l’instant vu deux cabinets comptables, les propositions sont les suivantes :

Cabinet 1 a écrit :

Constitution de la société : 500 € HT (600€ TTC)
(ne comprend pas les frais de formalités légales (greffe, publicité))

Mission comptable et fiscale : 500 € HT
Mission juridique : 180 € HT (en option)
Soit un total de : 680 € HT / an (816 € TTC) ou 500 € HT / an (600 € TTC) si uniquement la mission comptable et fiscale sans le juridique annuel

Pas trop d’idées sur ce que contient le juridique annuel (j’ai cru comprendre que c’était la rédaction et le dépôt de l’AG annuelle)

Cabinet 2 a écrit :

Constitution de la société : offert
Mission comptable et fiscale : 800 € HT

C’est un peu plus cher que les estimations données sur cette file, je continue à chercher.

Sinon une raison particulière pour avoir choisi Shine ? Vous avez comparé d’autres banques ?
Tenez-nous au courant pour les offres du CGP. Savez-vous si l’usufruit 15 ans est facile à trouver ?

Dernière modification par Hazdrubal (15/12/2020 17h30)

Hors ligne Hors ligne

 

#222 15/12/2020 18h27

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   158  

La constitution inclut la rédaction des statuts ?

L’offre a 600€ TTC me semble difficilement battable.

Hors ligne Hors ligne

 

#223 15/12/2020 18h42

Membre
Réputation :   33  

Mon conseil: prenez le cabinet 1. Le cabinet 2 ne fait pas le juridique, vous irez voir un avocat pour cela et il vous en coûtera bien plus cher au final.

Hors ligne Hors ligne

 

#224 15/12/2020 18h51

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1061  

> GBL

Pour de l’usufruit 15 ans (avec un rendement de 4%), vous dites être prêt à payer "ceci que 30 à 32%, 33% serait vraiment le maximum".

Mais quelque soit le rendement d’ailleurs, est-il possible de trouver de l’US 15 ans à 32-33% ?

Car, dans ces clés là, il s’agit plutôt d’US 10 ans, non (comme ceux là) ?

- 29% : Epargne Foncière
- 30% : Primopierre, Primovie
- 31,75% : Effimmo1
- 32% : Corum XL, Placement Pierre, Coeur de Régions, Eurovalys, Foncia Pierre Rendement
- 33% : Pierval Santé, Cristal Rente, LF Opportunités Immo


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

Hors ligne Hors ligne

 

#225 15/12/2020 18h56

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   521  

LF Europimmo est à 31-32% pour de l’US 15ans selon le site Moniwan.

Il me semble normal que la clé varie selon le rendement, autrement certaines configurations ne seraient jamais intéressantes pour l’une ou l’autre des parties même avec des hypothèses d’evolution du rendement ou du prix de la part.

Dernière modification par Geronimo (15/12/2020 19h12)

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur