Acheter des SCPI en usufruit comme alternative aux fonds Euros ?

Loiseaud · #26

Sur une base de 5 ans, les TRI tournent autour de 6/7% en prenant en compte l’économie d’IS via l’amortissement qui a lui seul booste le TRI d’environ 2 à 3%.

Je comprend bien que le rendements peuvent/vont baisser (et suis tout à fait d’accord que cela est la tendance et continuera sur la plupart des SCPI principalement investies en bureaux en ile de France…) mais à condition de rester sur une durée de 5/7 ans, il faudrait un grosse baisse de rendement (30/50%) pour finir en négatif.

Avez vous une vision de la tendance de baisse des rendements ?

cedREIM · #27

Je pense que vous sous-estimez très largement la sensibilité d’un investissement en usufruit.
Sur 2 propositions récentes sur 5 ans, j’ai calculé dans un cas qu’une baisse de 20% donnai un TRI a 0%, dans l’autre cas c’était une baisse de 21.5% pour arriver a TRI = 0%.

Le mieux est de faire vos calculs de sensibilité avec une feuille excel. N’oubliez pas de modéliser aussi le décalage temporel lié au délais de jouissance : intégrer le décalage de jouissance fait perdre 1% de TRI sur 5 ans, approximativement.

Par ailleurs, n’oubliez pas non plus que le calcul d’un TRI suppose par construction mathématique un réinvestissement des flux intermédiaires à un taux égal au TRI lui même, ce qui en pratique n’est pas chose aisé de réaliser ces réinvestissements dans le timing voulu.

Loiseaud · #28

Merci, je vais m’y pencher et prendre un peu plus de temps.

Le calcul des 20% de baisse de rendement pour obtenir un TRI à Zero est sur la durée de l’usufruit (donc une baisse de 40% à l’extension de l’usufruit pour 20% en moyenne si linéaire) ou à l’écheance de l’usufruit (donc une baisse de 10% sur la durée de l’usufruit) ?

Bien à vous

cedREIM · #29

A vrai dire c’est une méthode un peu radicale : baisse de 20% tout de suite et maintien a ce niveau pendant 5 ans (je raisonne en dividende et non en TDVM / TD).
Pour être plus réaliste il faudrait modéliser une courbe de tendance, ce qui ne parait pas en plus très compliqué à intégrer sur une feuille excel : une bonne piste de réflexion.

GoodbyLenine · #30

Je n’ai pas de "vision de la tendance de baisse des rendements" pour l’avenir, mais j’observe que le montant (en €uros) des distributions ont eu tendance à baisser dans le passé (voir ceci par exemple, même si ça date un peu, et qu’il faudrait le compléter avec la période du Covid).
Le raisonnement avec des pourcentages (de rendement des SCPI) peut souvent induire en erreur (surtout sui le prix de la part varie), et je pense qu’il faut donc plutôt raisonner en €uros.

Prenons de l’usufruit de la SCPI Immorente sur 5 ans : ça s’achète pour 19% * 340€ = 64.60€, en espérant une distribution de 4.5% * 340€ = 15.30€, car en supposant la distribution de 15.30€ comme stable dans le futur, on arrive en gros (modulo des distributions trimestrielles et le délai de jouissance) à un TRI de 6% avant IS et PFU sur distribution.
Avec l’hypothèse d’une distribution de 14€, on a un TRI de 2.83% (moins que le livret A, une fois l’IS et PFU/IR retirés)
Avec l’hypothèse d’une distribution de 13€, on a un TRI de 0.29% (en gros : zéro).
On arrive exactement à un TRI à zéro avec une distribution de 64.60€ / 5 = 12.92€
Ces 12.92€ correspondent à une baisse de 15.5% des 15.30€ attendus au départ.

Cela fait à présent 12 ans que j’investi en usufruit de parts de SCPI (voir Feed-back GBL sur investissement depuis 2010 en US de SCPI ), mais je n’ai jamais comparé ceci à un fond euros, et la "marge de sécurité" de ces usufruits me semble actuellement plus faible que jamais sur ces 12 ans (et je préfère de plus en plus investir en SIIC/REIT décotées), sans doute à cause de quelques institutionnels qui paient l’usufruit trop cher (avec l’argent de leurs clients).

Cupflip · #31

Pour ma part, et pour compléter ce qui a été dit avec mon approche / mon raisonnement, j’ai un goût prononcé pour l’usufruit de LF EuropImmo. Le TRI à distribution constante est déjà élevé, et il a l’avantage d’être fait sur la base d’un rendement bas (4,02% depuis quelques années) et qui, me semble-t-il, a un potentiel de baisse plus faible que les SCPI jeunes qui servent du 5,5% - 6,0% dans la mesure où l’on reste sur des actifs prime dans des grandes villes européennes. Mais ce sont des US compliqués à avoir.

Loiseaud · #32

GBL a écrit :
Vous surestimez très largement les "gains liés aux économies d’IS via l’amortissement", car vous ne prenez pas en compte le fait que la quote-part des revenus des SCPI majorera d’autant le résultat imposable à l’IS.

Pour en revenir à l’exemple d’Immorente US 5 ans au pris de 64.60€, s’il y a une quote-part de résultat de la SCPI de 15€/an pour ses revenus français (à noter que les montants distribués n’ont AUCUN IMPACT à ce niveau, la SCPI étant fiscalement translucide; donc si la SCPI décide de mettre une partie importante de ses résultats en réserve, et de les y conserve au delà de la durée de l’usufruit, l’usufruitier n’en verra pas la couleur, mais payera néanmoins payé l’IS sur les résultats de la SCPI) (à noter que les revenus issus de loyers d’immeuble hors de France ne seront pas pris en compte dans ce résultat), la société à l’IS qui déteint cet usufruit verra chaque année sa base imposable à l’IS augmenter de 15.00€ - 64.60€/5 soit 2.08€. Si elle est imposée à l’IS à 25%, elle devra donc payer 0.52€ d’IS par part de SCPI au titre de cet investissement (de 64.60€/part initialement). Ces 0.52€ s’ajoute à l’IS que la société doit payer sur le reste de ses résultats.

Message édité par l’équipe de modération (08/07/2022 02h38) GBL : Oups, il semble que j’ai par erreur écrasé (et ne puisse pas restaurer) avec ma réponse le message de Loiseaud (où il expliquait qu’en plus du gain avec le TRI de l’usufruit, il fallait ajouter une économie d’IS grâce à l’amortissement des US, oubliant complètement qu’il paierait de l’IS sur les gains des SCPI dont il aurait l’US) avec ce qui devait être ma réponse…. Désolé.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Afer Immo 2 : une alternative aux fonds Euros ?	12	7 810	12/10/2020 00h18 par Asn540
SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ? [ 1 2 3 4 5 6 7 8 ]	180	38 546	18/03/2023 15h54 par Yvan
SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ? [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 13 ]	324	71 387	09/02/2024 18h04 par Jiamo
Prêt à une société civile à l'IS pour acheter des SCPI et vente d'usufruit ?	12	3 398	11/12/2016 22h19 par London123
SASU à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?	5	1 590	09/10/2021 17h08 par SamyInvest
Investir en usufruit à 5 ans de SCPI : quelles SCPI choisir en 2021 ? [ 1 2 ]	28	6 253	26/03/2021 10h15 par Priority
Déduction des intérêts d'emprunt SCPI après revente usufruit ?	2	3 360	12/12/2011 16h47 par stephane

Acheter des SCPI en usufruit comme alternative aux fonds Euros ?

#26 04/07/2022 21h13

#27 04/07/2022 22h06

#28 04/07/2022 22h14

#29 04/07/2022 22h25

[+1] #30 04/07/2022 22h29

#31 04/07/2022 22h56

#32 04/07/2022 23h07

GBL a écrit :

Discussions peut-être similaires à “acheter des scpi en usufruit comme alternative aux fonds euros ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)