SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

Pour ceux que ça pourrait intéresser (source), voici une décision surprenante de la Cour de Cassation [Cass. com. 30-11-2022 n° 20-18.884 FS-B] qui semble exempter l’acheteur d’un usufruit d’une société à prédominance immobilière (par ex une SCPI) du paiement des droits de 5% :

C L’experte a écrit :

Par une décision inédite, la Cour de cassation juge que la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, n’est pas soumise au droit proportionnel d’enregistrement prévu à l’article 726 du CGI applicable aux cessions de droits sociaux.

Il en résulte que l’acte constatant la cession de l’usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière est enregistré moyennant le paiement du seul droit fixe de 125 € prévu à l’article 680 du CGI (et échappe au droit de 5 %).

À noter : La Cour fonde sa décision sur les dispositions de l’article 578 du Code civil aux termes desquelles « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » et en déduit que l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire, de sorte que la cession de l’usufruit de droits sociaux ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux.

Elle tire ainsi les conséquences, sur le plan fiscal, de l’arrêt du 16 février dernier (et de l’avis qui l’a précédé) ayant dénié la qualité d’associé à l’usufruitier de droits sociaux, celle-ci n’appartenant qu’au nu-propriétaire (Cass. com. avis 1-12-2021 n° 20-15.164 ; Cass. 3e civ. 16-2-2022 n° 20-15.164).

En pratique, l’impact reste limité (et on ne va pas avoir vraiment plus d’usufruit temporaire à vendre sur le marché), car (depuis 2012 [Note]) le vendeur personne physique d’un usufruit temporaire doit quand même ajouter le produit de la 1ère vente d’un usufruit temporaire (quand il démembre et conserve juste la NP) à son revenu foncier, ce qui rend le plus souvent une telle vente sans intérêt pour lui. Mais dans certains cas, ça pourrait avoir un impact.

Note : En 2011 ma SCI a acheté de l’usufruit temporaire à des personnes physiques, qui ne conservaient que la NP et diminuaient ainsi leur imposition, en payant les droits de 5%… (et il est trop tard pour les récupérer en invoquant la décision de la Cour de Cass).

Bonjour,
j’ai créé une société civile à l’IS au capital de 1000€, dont je suis associée à 99% et mon fils a 1%.
J’envisage d’acquérir de l’usufruit de SCPI pour un investissement total de 500k€, sur 10 ans. Pour faire simple, prenons pour hypothèse que l’usufruit vaut 33% de la pleine-propriété, et que celle-ci vaut 1500k€. Par ailleurs, j’investis dans des produits structurés 400k€.
Je cherche à déterminer la base taxable à l’IFI à rapporter à ma résidence principale. Pour le moment je suis en dessous de 1,3M€.
En relisant ce fil de discussion, et en particulier les messages #65 et #66, je comprends que :

cat a écrit :

si l’usufruitier d’un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions de cette personne que détient le redevable est déterminée en retenant la seule valeur de l’usufruit du bien immobilier ainsi détenu par la société ou l’organisme

et également que:

skarklash a écrit :

Dans le cas d’un US, c’est la valeur de l’US. Deux choix à mon avis : 
- prendre la valeur comptable car elle correspond à la valeur acquise moins l’amortissement déjà pratiqué. Toute variation du prix de la part n’a pas d’impact car nous ne possédons pas la PP donc pas de le bénéfice des revalorisations à terme. 
- recalculez la valeur de l’US sur le nombre d’année restant à courir en fonction du barème du marché.

Ces deux billets très clairs datent de 2019.
1) Je voudrais savoir si, selon vous, ils sont toujours d’actualité, s’il n’y a pas eu, depuis, de jurisprudence les remettant en cause?
2) S’ils sont toujours valables, je détermine au départ, avant amortissements, que mon usufruit vaut donc 500k€ soit 500/900= 55,55% de l’actif de la SC. Son capital retraité du compte-courant non déductible au regard de l’IFI est donc de 900k€ et la portion à ajouter à ma RP sera donc de 900K€ x 55,55% = 500K€ ,et pas 1,5M€ qui est la valeur de la pleine-propriété qui serait retenue si c’était en direct?
3) y-a-t-il un abattement supplémentaire à appliquer du fait de la détention via la SCI, sachant que je suis "maître à bord" pour toutes les décisions?

D’avance merci de vos retours d’expérience!

Dernière modification par Virgrine (09/07/2023 15h04)

Désolé d’avance pour le côté relativement personnel, mais j’ai énormément de mal à trouver un expert comptable qui soit alaise avec les usufruit de SCPI en structure IS et les conventions de non double impositions.

EDIT : Merci beaucoup pour vos MPs

Pour essayer de donner du contenu à ce message : Faites globalement attention, la plupart des experts comptables lambda auront du mal à gérer :
- L’amortissement comptable de l’usufruit (pourtant assez simple, mais avec le délai de jouissance, c’est déjà plus compliqué pour certains).
- La ventilation par pays des revenus et leur traitement fiscal (retenu à la source +/- crédit d’impôt et/ou convention éventuelle de non double imposition)
- Le possible fait de traiter les SCPI en transparence fiscale ou non (personnellement peu importe, mais des fois on a un mixe des deux qui ne va pas)

Ca vaut le coup de bien relire sa liasse.

EDIT : Idem que Priority, c’est toujours délicat de dire à un EC comment il est sensé faire sans passer pour un pédant ou un pénible, pourtant systématiquement, j’ai trouvé des énormités. Cerise sur le gâteau, on m’a même parfois demandé de payer pour faire un bilan rectificatif […] sur ce que l’EC avait mal fait précédemment.

Dernière modification par AleaJactaEst (06/02/2024 21h05)