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#26 25/03/2021 17h02

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Skarklash a écrit :

Je tiens aussi compte de l’impact fiscal global sur la SCI : US sur SCPI 100% étranger =>  revenus non fiscalisés donc l’amortissement de l’US devient une charge imputable sur les autres revenus (US ou non) qui se trouvent ainsi défiscalisés à leur tour

L’US n’est-il pas amortissement dans tous les cas ?

Il ne me semble pas nécessaire, à la lecture des files sur le sujet, que les revenus soient 100% à l’étranger pour pouvoir amortir l’US.

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#27 25/03/2021 18h42

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L’US est bien amortissable dans tous les cas mais si les revenus sont français, cela ne vous sert qu’à les amortir.

Mettons que vous ayez un retour de 1,1 après 5 ans pour 1 investi.
Vous ne paierez pas d’impôts sur 1,1 mais seulement sur 0,1 grâce à l’amortissement de l’usufruit.

Maintenant si vos 1,1 sont 100% générés à l’étranger, il n’y a pas d’impôts à verser dessus donc l’amortissement de 1 généré peut servir à amortir d’autres revenus.

Ca fait de l’usufruit un formidable outil pour qui arrive par exemple au 38k€ de revenus qui font passer l’IS à 30%, et dans ce cas précis, même à rendement brut négatif, vous arrivez à être bien gagnant via l’amortissement.

@ Skarklash :
Votre méthode correspond globalement à ce que j’ai fait, par exemple pour Pierval Santé le point mort est donné dans la ligne 2 et correspond à une chute de 1,33% par rapport au rendement actuel.
L’impact fiscal je l’intègre via un TRI "net d’IS". Il conduit à remonter énormément dans le classement les SCI avec des revenus à l’étranger et à faire que par exemple une SCI qui ferait perdre de l’argent en brut en gagne en net. Pour quelqu’un avec une société taxée à 28% la marge de sécurité devient vite confortable.

Dernière modification par Priority (25/03/2021 18h43)


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#28 26/03/2021 10h02

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C’est tout la limite / beauté (selon le point de vue) de l’amortissement de l’usufruit pour des produits non taxés.

On peut en profiter pour neutraliser l’impôt sur d’autres produits de la société à hauteur de l’amortissement annuel. certains petits optimiseurs auront tendance à privilégier un US court sur les SCPI étrangères de manière à accumuler le plus d’amortissement possible.

L’impact n’est pas négligeable au final : 100 K€ d’US sur 15 ans ou 3x100 K€ sur 5 ans => 200 K€ de charges x 18% = 36 K€ au final d’économie d’IS
(de manière simpliste : 36% de gain supplémentaire sur 15 ans = 2,4% de rendement complémentaire /an)

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#29 26/03/2021 10h15

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Oui, et c’est pour cela que l’usufruit court terme n’a pas de mal à partir dans des sociétés qui l’utilisent massivement et n’est pas si évident à trouver pour de petits particuliers.


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