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Favoris 1    #1 30/03/2018 19h09

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Bonjour.

J’ai eu un retour de ma banque pour le financement suivant.

Achat d’Usufruit dans une sci à l’IS en étant caution solidaire ma conjointe et moi de la société.
+ hypothèque de notre RP estimer à 260000 euros.

Prêt : 250 000 euros.

Taux 1.6 + 0.06 assurance sur 20 ans.
Amortissable.
Le in fine n’a pas pu être négocié.

Scpi selectionné + Clés de réparation sur 10 ans :

- Immorente / Efimmo : 31,75%
- Pierval santé : 33%
- Corum XL : 34% (cette clé, très avantageuse pour l’usufruitier, pourrait être modifiée prochainement).
- Corum convictions : 37%
- Cristal rente : 32%

Comparatifs:

- un dividende 2016 et 2017 (DVM) supérieur ou égal à 4,60%,
- un taux d’occupation supérieur à 90%,
- une capitalisation supérieure ou égale à 75 millions d’euros,
- une bonne diversification géographique et thématique sur l’ensemble de la sélection,
- des sociétés de gestion réputées pour leur sérieux et indépendantes des grands groupes bancaires

Projet intéressant.
Mais je galère encore à calculer le gain.
En effet, chaque année, la trésorerie servira à payer l’emprunt ainsi que l’impôt sur la société.
En tenant compte de l’amortissement et des intérêts d’emprunts, il restera 18000 euros environs ( base de 4.5% sur l’UF) qui servira chaque année a payer 10 ans d’UF supplémentaire.
Donc chaque année 10 lignes à rajouter ( 10 ans ) et une grosse extinction dans 10 ans puis une petite extinction petit à petit par la suite.

J’aime les chiffres mais la , c’est compliqué.

Le bon sens paysan me dit que emprunter à 1.6 pour gagner 4.5 est un effet de levier assez sympathiques qui peut être optimiser avec un peu d’effort d’épargne afin de diversifier également.

Message édité par l’équipe de modération (30/03/2018 19h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par cricri77700 (30/03/2018 19h21)

Mots-clés : sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier), usufruit


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#2 30/03/2018 19h35

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Pourquoi choisir de l’usufruit et non pas de la nue-propriété, surtout que vous n’avez aucun besoin de revenus ?
Est-ce si intéressant fiscalement ? J’avoue ne rien connaître à l’usufruit.

cricri77700 a écrit :

- des sociétés de gestion réputées pour leur sérieux et indépendantes des grands groupes bancaires

Pour Sofidy ok, pour les autres je ne vois pas ce qui vous fait dire cela:
Corum: aucun recul, une équipe restreinte et décriée bien que faisant jusque là du bon travail.
Intergestion: connait pas.
Euryale: je ne connais pas non plus.

cricri77700 a écrit :

- Corum XL : 34% (cette clé, très avantageuse pour l’usufruitier, pourrait être modifiée prochainement).

N’est-ce pas l’inverse ?
=> clé plus intéressante pour le NP.

Dernière modification par kc44 (30/03/2018 19h43)

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#3 30/03/2018 19h38

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Je confirme 34% sur 10y pas très interessant pour l’US, sur XL les clés relativement interessantes pour de l’US sont sur 4,5 ans. La 6 pour le Nu propriétaire.

Par contre top proposition je serais vous j’irais.

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#4 30/03/2018 19h42

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Pour corum XL c’est le rendement qui est élevé donc même avec 34% cela semble avantageux non ?

Après c’est une ébauche pour le moment et tout les avis sont les bienvenus.

Je choisi l’Uf car j’ai des revenues immédiats dans la sci qui pourra me payer l’emprunt.
Je serai très peu imposable grâce à l’amortissement des SCPI.
Et l’excédent de trésorerie pourra me permettre de continuer à acheter de l’usufruit.

Oui roudoudou , j’ai creusé cette piste depuis quelques mois au cas où ma femme voudrait garder notre RP pour pouvoir l’optimiser.
Elle n’a pas trop de connaissance financière et je suis arrivé à la conclusion que de ne pas toucher à la RP est une bonne chose pour le couple.

Par contre pour calculer sur 20 ans avec chaque année un achat supplémentaire d’UF + les extinctions et faire une simulation sur 20 ans … vive le doliprane smile

Dernière modification par cricri77700 (30/03/2018 19h47)


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#5 30/03/2018 19h46

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L’usufruit est en effet très intéressant car amortissable par la SCI, contrairement à la pleine propriété.

Si en plus on cumule emprunt et SCPIs fortement investies à l’étranger, c’est le jackpot.

C’est vraiment une très belle proposition.
Par contre prenez quand même en considération l’augmentation du prix de la part de corum XL (effectivement le 10 ans est loin d’être le meilleur pour l’usufruitier mais c’est celui que l’on trouve le plus facilement).

Laissez les calculs précis pour plus tard et lancez vous

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#6 30/03/2018 19h50

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"Laissez les calculs précis pour plus tard et lancez vous"

C’est malheureusement pas ma nature.
Peut être pas précis mais qui s’en rapproche un peu quand même.
J’ai essayé sur Excel aiaiaiaillle smile


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#7 30/03/2018 19h51

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Calculez déjà la part de CF positif sur les premières années pour voir "à quoi ca ressemble" et toute facon les autres paramètres vont bouger donc les calculs précis.

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#8 30/03/2018 19h57

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J’ai un avis, mais c’est plus philosophique que mathématique : ça me gênerais d’hypothéquer ma maison et d’être dépendant d’autres personnes pendant …20 ans. Si mal gérée, une SCPI part en vrille, je perds sur l’investissement et sur la garantie.
Il me parait aussi étonnant que la fiscalité soit négligeable sur toute la durée de l’emprunt, mais peut être…

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#9 30/03/2018 20h28

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Pouvez vous me dire si j’ai bien compris le principe?

Emprunt de 250ke pour achat d’usufruit de SCPI sur 10 ans. Avec une clé moyenne à 33% cela revient à toucher durant 10 ans l’équivalent de 750ke de SCPI soit 34500 euros par an avec une renta de 4,6%.

Il faut retrancher les frais de gestion de la SCI (compta à 1000 euros par an?) et le remboursement du prêt (15ke/an) ce qui nous laisse 18500. Mais chaque année la SCI pourra déduire de ce revenu l’amortissement (soit 25ke) et les intérêts de l’emprunt.

Elle ne paiera donc par d’IS? Ou j’ai loupé un truc?

Et au bout de 10 ans il y aura 185ke dans les caisses (si rien n’est racheté) mais le crédit court encore pour 10 ans (à 15ke/an) ce qui fait que dans 20 ans il n’y aura plus que 25ke dans les caisses (avec le cout de la compta).

D’où votre souhait de ré investir chaque année j’imagine?

Et comment comptez vous récupérer l’argent de la SCI?

(mes questions me permettent de comprendre ce n’est pas une remise en cause, surtout que mon niveau est plus que modeste …)

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#10 30/03/2018 20h31

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Il y a une diversification de base + un lissement annuel + du capital remboursé ect..
On peut aussi rembourser le crédit par anticipation.

Mais c’est très juste également et je trouve que c’est une bonne remarque.

C’est pour cela qu’il faut que je calcule davantage afin de voir si le gain est important ou minime.

Estimation ( sommaire pour le moment )

Rendement :4.5%

Mensualité sur 1 ans : 14760
Usufruit pendant 10 ans : 33750
Amortissement : 25000/ans
Intérêt emprunt : 2000/ans

Soit 33750-25000-2000 = 6750 de bénéfice.
IS: 1012 euros.

Donc 33750-14760-1012 = 17978 euros.

Chaque année je place cette somme en UF donc 55000 euros qui rapporte 2500 euros qui après avoir deduit L’IS fait de la tresorerie supplementaire qui s’ajoute au 18000 euros de l’année N+1 ect ect …

Mais cela fait des intérêts composés d’un intérêt composé et seront inclus dans des intérêts composés… ouch

Domage que le in fine soit pas possible , c’est beaucoup plus facile à calculer et les intérêt composés auront été de plus en plus gros.


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Favoris 1    #11 30/03/2018 21h42

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Avec ces SCPI, votre IS sera en fait sans doute 0€ (80% des revenus de Corum, 100% de Corum xl, 20% de Immorente, etc. sont imposés à la source à l’étranger, donc retirés de votre résultat fiscal : vous aurez un bénéfice comptable, mais un déficit fiscal).

Pour faire une simulation  Excel,  vous mettez chaque année en colonne,  chaque type de charge ou de produit en lignes, y  compris les investissements, et ça devrait facilement vous donner un prévisionnel de résultats et d’évolution de la trésorerie, même sur 20 ou 30 ans ( avec toutes les imprecisions d’un previsionnel). C’est ce que j’avais fait, et ce que j’utilise pour faire le suivi ensuite.

Il est "logique" que la banque demande en garantie un collatéral solide. Si vous conservez longtemps certains de vos immeubles locatifs, ils pourront aussi servir de garantie une fois la majeure partie de leur crédit remboursé.
Vous pouvez aussi envisager de loger un immeuble avec gros CF positif dans cette SCI, ou dans une SCI IS contrôlée par un holding contrôlant ausi la SCI avec les US.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 30/03/2018 22h26

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Attention au frottement fiscal sur des SCPI dont les revenus ne sont pas imposées à 100% !

Normalement la déduction des charges (intérêts et amortissement de l’usufruit) pour les SCPI partiellement ou pas fiscalisées en France sera limitée aux revenus imposés en France et ne servira pas à "éponger" les revenus d’autres SCPI. Il faut donc résonner fiscalement par SCPI.

Ceci m’a été confirmé par un CGP qui a déjà eu le cas et qui ne veut plus financer à crédit des usufruits de SCPI non imposées totalement en France dans une structure IS. Et il faisait remarquer fort justement que si elles dégagent des revenus peu ou pas imposables en France, l’intérêt d’une structure IS avec 15% d’IS est fort relatif face à des PS de 17,2% si investi en direct (frais gestion, sortie du cash à l’issue du montage,…).

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#13 30/03/2018 22h42

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Pour faire une simulation  Excel,  vous mettez chaque année en colonne,  chaque type de charge ou de produit en lignes, y  compris les investissements, et ça devrait facilement vous donner un prévisionnel de résultats et d’évolution de la trésorerie, même sur 20 ou 30 ans ( avec toutes les imprecisions d’un previsionnel). C’est ce que j’avais fait, et ce que j’utilise pour faire le suivi ensuite.

Et quid de l’investissement de ma trésorerie chaque année en UF 10 ans ?


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#14 30/03/2018 23h03

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Bah, chaque année vous ajoutez un investissement de 90 ou 100% de la trésorerie disponible (elle même calculée par excel), sur de l’US 10 ans avec des caractéristiques dans la moyenne des SCPI déjà choisies. Ça rajoute juste aux 2x 6 lignes des investissements initiaux en année N, 2 lignes à chaque fois pour l’investissement en N+1, en N+2, etc.  (2 lignes par investissement = les produits/dividendes  et les amortissements pendant la durée de l’US).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#15 30/03/2018 23h03

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Skarklash a écrit :

Normalement la déduction des charges (intérêts et amortissement de l’usufruit) pour les SCPI partiellement ou pas fiscalisées en France sera limitée aux revenus imposés en France et ne servira pas à "éponger" les revenus d’autres SCPI. Il faut donc résonner fiscalement par SCPI.

Ceci m’a été confirmé par un CGP qui a déjà eu le cas et qui ne veut plus financer à crédit des usufruits de SCPI non imposées totalement en France dans une structure IS.

Je trouve cette remarque très surprenante, un usufruit s’amortit en compta par engagement quelque soit son origine (étrangère ou non) et les interêts d’emprunt sont une charge, même si les revenus sont étrangers… dans une structure à l’IS

Skarklash a écrit :

Ceci m’a été confirmé par un CGP qui a déjà eu le cas et qui ne veut plus financer à crédit des usufruits de SCPI non imposées totalement en France dans une structure IS

Ce serait aussi très étonnant car beaucoup de SCPI commencent maintenant à investir en Europe, ce qui limiterait donc son champ d’action. D’autre part il fait quoi si à T 100% des revenus sont en France comme au début sur Immorente et à t+1 ce n’est plus le cas ?

Dernière modification par roudoudou (30/03/2018 23h06)

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#16 31/03/2018 09h28

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@ cricri77700
Si je comprends bien, la banque vous propose une sorte d’"avance de trésorerie" avec la durée et le taux d’un crédit immobilier. Magnifique.
Cela m’évoque quelques questions :
* est-il facile de trouver rapidement 250ke d’US à 10 sur les SCPI que vous indiquez? Je dirais plutôt non mais je me trompe peut-être.
* êtes-vous contraint d’investir dans de l’US? Si ce n’est pas le cas, diversifiez, investissez également dans des foncières cotées ou un portefeuille d’actions de manière générale.

@ roudoudou
Concernant les revenus étrangers et les charges d’intérêt, je "pense plutôt" comme Skarklash mais je cherche une source le confirmant (ou non).
Concernant l’amortissement je "penche plutôt" pour ce que vous dites mais cherche également une source officielle le confirmant.
Bref, roudoudou, Skarlash, si vous avez une référence officielle qui donne des indications à ce sujet, je suis preneur.

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#17 31/03/2018 09h58

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* oui, c’est même une proposition sur j’ai eu.
Mais je peux affiner cela dans un second temps.

* non uniquement pour des scpi.

Gbl: je vais voir tout ça et vous tient informer.
Au pire je ferai tout à la main.


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#18 31/03/2018 10h11

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cricri, vous n’aurez par contre pas de contraintes pour le réinvestissement de vos bénéfices nets annuels. Vous pouvez visez autre chose que de l’US de parts de SCPI.

Vous pourriez même (mais il faut trouver les contreparties ce qui peut être fastidieux je le reconnais) investir dans de l’US de portefeuille d’actions de rendement pour garder l’aspect amortissement comptable.

@ roudoudou et skarklash
Je reproduis ici le point de vue de Stéphane sur cette histoire d’amortissement/intérêts d’emprunt et revenus étrangers (vient d’ici : SCPI internationales …) :

stephane a écrit :

Ici encore, ce dispositif est très favorable dans la mesure où :
- le prélèvement libératoire étranger est généralement inférieur au taux de l’impôt sur les sociétés de droit français (IS à 33,33% qui devrait être progressivement ramené à 28% d’ici 2020),
- il nous paraît possible de considérer que les usufruits de parts de SCPI internationales restent amortissables pour la détermination du bénéfice comptable,
- il nous paraît également possible de considérer que les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition des parts de SCPI investies à l’étranger sont déductibles pour la détermination du bénéfice comptable.

Comme vous le voyez, Stéphane conclue comme roudoudou mais n’affiche aucune certitude et ne donne aucun texte en référence.

Dernière modification par cat (31/03/2018 10h51)

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#19 31/03/2018 13h11

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Oui bien sûr.
Pour la simulation je le fais avec reinvestissment en UF car j’ai un rendement a côté.

"investir dans de l’US de portefeuille d’actions de rendement pour garder l’aspect amortissement comptable."

Je ne comprend pas comme c’est possible , un exemple?


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#20 31/03/2018 15h02

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Vous pouvez démembrer une action comme une part sociale. Je ne sais pas néanmoins si cela peut se faire au moment de l’achat (cela me semble compliqué).

Il faut, à mon avis, trouver quelqu’un possédant un portefeuille de titres et qui vous vendent l’usufruit temporaire du portefeuille. Quelqu’un qui n’a pas besoin des dividendes et pas envie de payer d’impôts dessus.

C’est, je pense, très similaire au démembrement de parts sociales, il n’y a juste pas de marché organisé et donc cela complique l’affaire. Parisien l’évoquait dans une discussion pour sa propre société (si je la retrouve, je l’indiquerai).

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#21 31/03/2018 15h23

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cat a écrit :

@ roudoudou
Concernant les revenus étrangers et les charges d’intérêt, je "pense plutôt" comme Skarklash mais je cherche une source le confirmant (ou non).
Concernant l’amortissement je "penche plutôt" pour ce que vous dites mais cherche également une source officielle le confirmant.
Bref, roudoudou, Skarlash, si vous avez une référence officielle qui donne des indications à ce sujet, je suis preneur.

Bonjour,

les intérêts d’un emprunt  quelque soit leur destination est une charge pour une SCI à l’IS. Je pense qu’il y a confusion avec IR.

La source : le bilan comptable de ma SCI.

Idem pour l’amortissement d’un usufruit (US = actif immatériel).

D’ailleurs si un US ne s’amortit pas il faudrait alors dire quelle est l’écriture comptable qui pourrait le diminuer au bilan au fil des années.

Cordialement,

Dernière modification par roudoudou (31/03/2018 15h26)

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#22 31/03/2018 17h49

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les intérêts et l’amortissement de l’usufruit sont bien une charge de la SCI mais le crédit d’impôt imputable sera limité à l’IS dû sur les revenus étrangers nets, donc diminués des charges qui les concernent directement.

Au mieux, il n’y aura pas d’impôt sur les revenus étrangers et le reliquat de crédit d’impôt qui n’aurait pas été utilisé ne pourra pas s’imputer sur l’IS dû sur des revenus issus d’activité situées en France.

BOFIP a écrit :

IS - Réductions et crédits d’impôt - Dispositif général d’imputation - Mécanisme d’imputation - Limitation de l’imputation des crédits d’impôts
…..
B. Imputation sur l’impôt sur les sociétés correspondant diminué des charges engagées pour l’acquisition des revenus
80 - Pour déterminer le montant de l’impôt français correspondant aux dividendes de source étrangère et par suite le montant maximal du crédit d’impôt imputable, il convient de déduire du montant brut des dividendes l’ensemble des charges justifiées directement liées à l’acquisition, à la conservation ou à la cession des titres ayant donné lieu à la perception desdits dividendes, conformément aux dispositions de l’article 39 du CGI et du I de l’article 209 du CGI.

BOI-IS-RICI-30-10-20-20-20170201

Dernière modification par Skarklash (31/03/2018 17h51)

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#23 31/03/2018 18h07

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Le texte fait référence aux revenus de capitaux mobiliers mais est-ce certain que le mécanisme d’imputation se généralise pour les revenus fonciers étrangers?
Cela me semblerait logique mais je n’ai pas de certitudes.

Dernière modification par cat (31/03/2018 18h08)

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#24 31/03/2018 19h31

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On parle de revenus mobiliers et dividendes ce que n’en sont pas les revenus de scpi. D’autre part je ne vois pas ce qui est incompatible avec ce que j’ai écrit ci dessus et ce qu’applique mon comptable.

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#25 31/03/2018 23h10

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cat a écrit :

Vous pouvez démembrer une action comme une part sociale. Je ne sais pas néanmoins si cela peut se faire au moment de l’achat (cela me semble compliqué).

Il faut, à mon avis, trouver quelqu’un possédant un portefeuille de titres et qui vous vendent l’usufruit temporaire du portefeuille. Quelqu’un qui n’a pas besoin des dividendes et pas envie de payer d’impôts dessus.

C’est, je pense, très similaire au démembrement de parts sociales, il n’y a juste pas de marché organisé et donc cela complique l’affaire. Parisien l’évoquait dans une discussion pour sa propre société (si je la retrouve, je l’indiquerai).

Cela semble compliquer à trouver ..
Ce qui me plaît sur l’US , c’est l’amortissement donc qui limite l’impôt.
Le placement a moyen terme ( 5/10ans ) et le lissage dans le temps avec un achat par ans avec la trésorerie et enfin un investissement passif.


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