SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Nouvelle réponse de l’EC

Bonjour,
Oui, c’est identique,
La déduction des charges est indépendante du régime fiscal d’imposition.
Je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire,
Cordialement,

Il confirme bien la déduction des charges même avec une SC à l’IS.
Je suis étonné car j’étais persuadé que c’était impossible dans ce cas là.

L’EC peut-il se tromper ?
S’il intègre cette déduction, et que l’administration fiscale la refuse finalement, qui est responsable : l’EC ? La société ?

J’avoue que sa réponse me déstabilise car dans mon esprit, c’est impossible pour la SC IS de déduire les charges en cas de prêt contracté par les associés…

--

J’ai envoyé un nouveau mail…

Bonjour,
je vous remercie de votre réponse.
Je vous avoue que je suis surpris, car je pensais qu’une SC à l’IS ne pouvait pas déduire les charges liées à l’emprunt (intérêts et assurances) quand l’emprunt est contracté par les associés (ce capital étant ensuite apporté en CCA).
Lorsque vous dites que la déduction des charges est indépendante du régime fiscal d’imposition, vous parlez bien des charges liées à l’emprunt à la consommation (intérêts et assurances) et non pas de la déductibilité des intérêts du CCA (si les associés ont apporté ce capital à la société) ?
Pourriez-vous me confirmer cela ?
Je vous remercie.
Cordialement

A suivre !

Dernière modification par maxicool (24/01/2022 19h02)

> Mopp

On est bien d’accord !

Finalement il y a deux choses différentes :

1) la déduction des intérêts des comptes courant d’associés :
- Libération intégrale du capital social
- Limitation à un taux maximum (taux maximum fiscalement déductible pour l’année concernée)

abrogé (- Limitation à 1.5 fois les fonds propres.) Lien

2) Prêt personnel mais remboursé directement par la SCI (CE 28/02/2008 et CE 27/02/1989).
- Pas de limitation de taux et déduction intégrale des intérêts du prêt personnel

Le seul problème et que 2008 c’est un peu vieux et typiquement la limitation à 1.5 fois les fonds propres donné par le comptable a été abrogé depuis 2007 lien

Il est surement plus sage d’éviter la situation et emprunter directement à travers la SCI

EDIT:
Au final également, emprunter à taux personnel à 0.60% et rémunérer cette somme à 1.17% (brut pour année 2021 lien) sur le CCA semble intéressant

Voici ce que j’avais ajouté dans mes statuts pour ne pas m’embêter sur la rémunération des apports en CCA (les fonds portent intérêt au taux maximum fiscalement déductible).

ARTICLE 29 : COMPTE COURANTS
Tout associé, en accord avec la gérance, peut verser ou laisser à disposition de la Société toutes sommes en vue de faciliter le financement des opérations sociales. Ces sommes sont inscrites au crédit d’un compte ouvert au nom de l’associé.
Les conditions d’intérêt et de retrait sont fixées en accord avec la gérance et conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Faute d’accord exprès en ce sens, les fonds portent intérêt au taux maximum fiscalement déductible et les retraits effectués seront subordonnés à la condition que la société ait, à cette époque, des disponibilités suffisantes pour que ses opérations régulières et ordinaires ne soient pas entravées par ces retraits.

Dernière modification par picsou83 (25/01/2022 16h32)

Maxicool a écrit :

Je suis tombé sur cette décision, en date du 28.03.2008.

Résumé

19-04-02-01-04-081 Lorsque le dirigeant d’une société contracte personnellement un emprunt bancaire dont il met les fonds intégralement à la disposition de celle-ci, la société devient, du fait des remboursements correspondant à cet emprunt, directement la débitrice de la banque. Les intérêts versés par la société doivent ainsi être regardés comme rémunérant le prêt consenti par la banque, nonobstant la circonstance que les fonds ont été mis à la disposition de la société par son dirigeant. Les dispositions du 3° du 1 de l’article 39 et du 1° de l’article 212 du code général des impôts qui limitent la déduction des intérêts versés aux associés à raison de sommes qu’ils laissent ou mettent à la disposition de la société ne trouvent pas alors à s’appliquer

.

En effet c’est intéressant et ça rejoint le point indiqué par H. Royal (remboursement pris en charge par la SCI).

picsou83 a écrit :

Il est surement plus sage d’éviter la situation et emprunter directement à travers la SCI

Sauf qu’il est difficile de trouver un prêt à la consommation pour une SCI .

Par contre en effet, les échéances étant généralement payées par prélèvement, il faut que la banque accepte de prélever sur le compte de la SCI (qui n’est pas son débiteur initialement) ou un remboursement par virement.

Dernière modification par Geronimo (25/01/2022 17h00)

Les intérêts diminuent tout de même chaque année.
Ce n’est pas 600 e / an sur la durée du prêt.



Soit précisément



Tout en restant dans les normes de fonctionnement d’une SC IS.

Dernière modification par maxicool (25/01/2022 18h57)

picsou83, le 25/01/2022 a écrit :

Cash Flow de 219€/an (819 - 600) en faveur de l’apport du montant du prêt en CCA

En empruntant en perso et en prêtant plus cher à la SC, on s’enrichit personnellement mais on appauvrit la SC, certes, mais ça ne dit rien sur l’évolution globale.

Si on veut la vision du patrimoine global, il suffit de s’intéresser aux flux sortants et entrants avec la banque et le fisc (je le fais uniquement pour la première mensualité mais c’est le même principe tout du long) :

Prêt sur la SC : quels sont les flux ?
-600 euros d’intérêts du prêt porté par la SC (banque)
+90 euros d’économie d’IS  provenant des intérêts du prêt qui passent en charge (fisc)
=> coût net de -510 euros

vs

Prêt Perso avec rémunération du CCA : quels sont les flux ?
-600 euros d’intérêts du prêt perso (banque)
-351 de taxes liées aux intérêts du CCA (fisc)
+175.5euros d’économie d’IS provenant des intérêts du CCA qui passent en charge (fisc)
=> coût net de -775.5 euros

Le montage en perso avec rémunération du CCA est moins intéressant, ce qui n’est pas étonnant : vous ne générez pas de richesse nette avec le CCA, vous enrichissez l’associé au détriment de la SC ; et au passage, vous enrichissez aussi un peu le fisc.

Si vous cherchez à capitaliser dans la SC, vous avez plutôt intérêt à ne pas rémunérer le CCA, ce qui  à nouveau est plutôt intuitif :

Prêt Perso sans rémunération du CCA : quels sont les flux ?
-600 euros d’intérêts du prêt perso (banque)
=> coût net de -600 euros

Dernière modification par Geronimo (26/01/2022 17h51)

Votre SC fait partie d’un groupe ?

Dernière modification par Geronimo (26/01/2022 17h02)

Sauf erreur de ma part, cette notion de sous-capitalisation (et donc le plafond de 1.5x fonds propre) semble essentiellement liée à la notion de groupe (quand, au sein d’un groupe, des sociétés sont volontairement sous-capitalisées et que les apports par les sociétés liées se font en CCA, alors il y a ce plafond).

Dernière modification par Geronimo (26/01/2022 17h17)

Un groupe fiscal intégré, c’est un groupe fiscal qui a demandé l’intégration fiscale, donc qui ne paie l’IS qu’une fois au niveau du groupe sur le résultat calculé comme la somme algébrique des résultats de toutes les sociétés composant le groupe fiscal.

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Maxicool a écrit :

La déductibilité des intérêts est réduite lorsque l’entreprise est en situation de sous capitalisation avec une autre entreprise avec laquelle elle est liée.

A nouveau, la notion de groupe entre en jeu.
Si vous avez simplement votre SC, vous n’avez pas de contrainte particulière à ce niveau.

Dernière modification par Geronimo (26/01/2022 17h49)

Vous trouverez les unes fois et demie le montant du capital social sur la version du texte d’avant 2007 date à laquelle cette version a été abrogée :-)

(cliquer sur Versions en bas à gauche de l’article pour modifier la version)  Article 212:
   

Article 212 Version en vigueur du 18 août 1993 au 01 janvier 2007
Modifié par Loi n°92-643 du 13 juillet 1992 - art. 1 () JORF 14 juillet 1992
Les intérêts afférents aux sommes que les associés laissent ou mettent à la disposition de la société sont admis dans les charges déductibles dans les conditions prévues au 3° du 1 de l’article 39.

Toutefois :

1° La déduction n’est admise, en ce qui concerne les associés ou actionnaires possédant, en droit ou en fait, la direction de l’entreprise ou détenant plus de 50 p. 100 des droits financiers ou des droits de vote attachés aux titres émis par la société, que dans la mesure où ces sommes n’excèdent pas, pour l’ensemble desdits associés ou actionnaires, une fois et demie le montant du capital social.

Cette limite n’est pas applicable :

a. Aux intérêts bénéficiant des dispositions du I de l’article 125 C ;

b. Aux intérêts afférents aux avances consenties par une société ou à une autre société lorsque la première possède, au regard de la seconde, la qualité de société mère au sens de l’article 145 ;

2° Les dispositions du deuxième alinéa du 3° du 1 de l’article 39 ne sont pas applicables aux sociétés régies par la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 modifiée portant statut de la coopération.

*Cf. Instructions 1995-02-06 4C-1-95, 1995-07-18 4C-4-95, 1997-02-06 4C-1-97, 1998-01-19 4C-1-98*.

Concernant l’amendement Charras, j’ai un peu regardé mais je n’ai rien trouvé concernant notre cas (SCI IS toute simple).

Pour ma SCI j’ai effectué un apport de 70000€ et je ne vois pas trop à quel moment quelqu’un va venir me demander d’où proviens l’argent , si celui-ci provient d’un prêt et si le taux du prêt est inférieur à mon futur taux de rémunération du CCA…

Concernant les flux, il ne faut pas oublier que l’on va utiliser l’apport en CCA pour acheter de la nue propriété ou bien de l’usufruit de SCPI afin que la société gagne de l’argent. La rémunération du CCA n’est que la cerise sur le gâteau une petite goutte dans les charges de la SCI.

D’ailleurs nous ne sommes pas obligés de rembourser immédiatement le CCA afin de prolonger la rémunération de notre apport tous les ans mais bien entendu il faudra alors rembourser la dette en nom propre en contrepartie on se versera des dividendes flataxé :-)

C’est à chacun de définir son propre objectif suivant son TMI, ses besoins de liquidités ect …

Le CCA est juste un outil à notre disposition.

Pour ma part, je travaille sur un tableur mes prochains résultats de ma SCI afin d’optimiser tout ça (TMI 11%) : il faut calculer le résultat comptable, fiscale, le montant de l’IS, le résultat net comptable, report à nouveau , CCA, cash-flow, trésorerie cumulée, distribuable, distribuée, flat taxe ect …

On gagne l’IS sur le montant des intérêts.
Prenons un exemple simple avec 1% d’intérêt et 1000€ de CCA pour une SCI qui fait 10000€ de revenus imposables.

1er cas pas de rémunération du CCA : IS 1500€ (15% de 1000€), reste 8500€ à délivrer en dividende ce qui donne avec le PLF à 30% 5950€ net dans la poche des associés.
2ème cas avec rémunération du CCA : les 1000€ d’intérêts passent en charge, l’IS n’est donc que de 1350€ (15% de 9000€). Les associés touchent donc 1000€ d’intérêts + 7650€ de dividendes, ce qui donne avec le PLF à 30% 6055€ net.
Gain final : 105€