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#176 12/11/2020 16h37

Membre
Réputation :   5  

GoodbyLenine a écrit :

Pour comparer correctement,  il faudrait creuser le scénario NP en y ajoutant la vente entree 2031 et 2039 (vos années de "vrai rente") d’assez de parts pour avoir 60ke/an en additionnant dividendes et produit de ces ventes, et a partir de 2040 le réinvestissement des dividendes dont vous n’aurez plus besoin.

En fait la revente ne couvre que la première et deuxième année (2031 et 2032) et encore tout juste, les années suivantes les reventes ne couvrent même pas la rente dont j’ai besoin.
Les 3 leviers indiqués pour l’US en SCI (amortissement, CCA et pas de frais) sont tellement puissants qu’ils sont incomparables avec la NP pour une rente courte durée.
Pour une rente long terme (+ de 30 ans) en revanche ça s’étudie.

GoodbyLenine a écrit :

Il faudrait aussi examiner, pour chaque scénario, la sensibilité si vos hypothèses s’avèraient optimistes ou pessimistes par rapport à la réalité (par ex en simulant des dividendes et prix de vente 25% plus élevés et plus bas qu’anticipé).

Actuellement,  vous supposez que 1€ de 2030 vaut 1€ de 2050 (ce qui est faux), et n’avez aucune idée de ce qui se passerait si vos hypothèses s’avèraient pas tout à fait exactes (ce qui sera le cas, et peut avoir un très gros impact sur 30 ans).

Oui certes si la valorisation de la part augmentait de 25% en 10 ans ça changerait un peu le résultat, mais si elle baissait de 25% suite à la crise aussi non ? Donc je préfère prendre comme hypothèse une stabilité des rendements et des valorisations pour ne pas faire de pari sur une hausse des prix qui n’arrivera peut-être pas. Car si je prends en compte une hausse des prix, il faudrait que je prenne en compte l’inflation et donc une rente en augmentation.
On pourrait aussi dire qu’en 10 ans les conditions fiscales peuvent changer, en ma faveur ou en ma défaveur. Que ma situation personnelle pourrait changer etc
Bref beaucoup de variations possible à étudier mais sur la période étudiée l’écart est tellement énorme entre US et NP que ça ne sert à rien de comparer. La NP ne se conçoit que lorsqu’on souhaite garder la SCPI ce qui n’est pas mon cas.

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#177 12/11/2020 20h44

Membre
Réputation :   46  

bed43fr a écrit :

Tous mes calculs ont été fait avec ces hypothèses :
-démembrement 10 ans
-clé de répartition 33%/67%
-5% de rendement
-SCPI 100% françaises (pour simplifier les calculs)
-imposition au PFU pour les dividendes de la SCI (30%)
-imposition à 11%+17% pour les revenus fonciers
-pas de frais de comptable
-invest de 70k€ en 2021 puis 24k€/an jusqu’en 2030
-début du versement du salaire en 2031
-frais de 10% sur la vente SCPI
-pas de revalorisation de la part.

Cela donne les résultats suivants :
US dans SCI à l’IS en 2050, total des salaires/dividendes versés : 630k€ (incluant des salaires de 60k€/an de 2031 à 2039 mes années de rente hors vraie retraite)
NP, total des revenus en 2050 : 250k€ et total de SCPI en PP 427k€ soit 384k€ à la vente, total : 634k€
NP avec revente au bout des 10ans de NP : 0 dividende et 384k€ de vente… bof

Je tente de comprendre vos conclusions et calculs.

En considérant que l’aspect encapsulation dans une sci à l’IS (pas déterminé le cash dans votre patrimoine privé avec la flat taxe ou les cotisations salaires)

Si achat d’usufruit réinvesti et +24ke/ an pendant 10 ans, j’obtiens certes un resultat 60ke pendant quelques années mais en baisse au fur et à  mesure de l’extinction des usufruit (vous ne faites sue récupérer une partie de votre mise de départ) avec un TRI de 3,23%.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_scpi-us.jpg

Si achat une NP de 70ke puis 24ke en PP sur 10 ans conduit à un résultat de 14ke/an et un TRI de 3.5%.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_scpi-np.jpg

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[+1]    #178 13/11/2020 07h44

Membre
Réputation :   5  

Voici mon tableau.
Comment puis-je calculer le TRI?

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/23415_us_sci.png

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#179 13/11/2020 11h34

Modérateur
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Pour calculer le TRI, il faut ajouter une colonne avec le flux de trésorerie entre votre "pocket" et la SCI, qui serait la différence entre vos colonnes "net in the pocket" - "vers CCA".

Ensuite vous ajoutez une case avec la formule =TRI(xx3:xx36)   (où xx est la colonne en question).

Ca vous donnera alors TRI(-70,-24,-24,-24,-24,-24,-24,-24,-24,-24, +50,50,50,50,50,50, 38,38,38.6,28.8,20,16.7, 13.4,10.2,7.2,4.4, 2.1,0.1,0,0,0,0) = 5.38%

Pour être rigoureux, il faudrait ajouter vers 2050 quelques frais de dissolution de la SCI.
Pour être pragmatique :
   - si vous choisissez des SCPI avec une partie non négligeable de leur patrimoine à l’étranger, vous devriez avoir impôts (IS) = 0 durant toute la vie de la SCI.
   - votre hypothèse "rendement = 5%" avec "prix = 33%" est sans doute aussi un peu optimiste (il n’y a pas beaucoup de SCPI avec ce ratio entre rendement et prix de l’usufruit 10 ans, sachant que c’est ce ratio qui est ce qu’il faut prendre en compte).
  - en choisissant de l’usufruit plus long (15 ans) vous devriez pouvoir augmenter le TRI global.

Il vous reste à faire un tableau de flux similaire dans le scénario où vous achèteriez de la NP.


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#180 13/11/2020 11h48

Membre
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Ok merci. Ca me semble pas si mal.

Je vais affiner en faisant une sélection de 2 ou 3 SCPI avec les TVDM réels et clefs de démembrement réelles.
Si j’y arrive, car c’est assez complexe, je ferai aussi un petit correctif de la fiscalité pour les SCPI étrangères (qui devrait bénéficier encore plus à l’US en SCI puisque l’imposition sera moindre)

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#181 13/11/2020 21h36

Membre
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Je ne comprends pas
- votre colonne CCA : il devrait être de 70ke la première  année puis +24ke/an pour atteindre 286ke.

- le passage de 20ke de salaire + "versement 60ke" => 50ke  dans le patrimoine privé (in ze picket)

si remboursement CCA : salaires /2 (pour prendre en compte charges sociales patronales et salariales ) + 60ke remboursement  CCA = 70ke

Si distribution dividendes : salaires /2 (pour prendre en compte charges sociales patronales et salariales ) + 60ke dividende ×0,7 =  52ke

Il me semble que l’impact du délai de jouissance (6 mois) aura  un impact significatif.

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#182 14/11/2020 10h42

Membre
Réputation :   5  

HHub, le 13/11/2020 a écrit :

Je ne comprends pas
- votre colonne CCA : il devrait être de 70ke la première  année puis +24ke/an pour atteindre 286ke.

Oui effectivement c’est une erreur d’affichage entre 2020 et 2030, mais cela ne change rien à tous les autres chiffres, à partir de 2031 c’était bien 286 - les versements en dividendes.
C’est corrigé dans mon fichier, merci pour la remarque.

HHub, le 13/11/2020 a écrit :

- le passage de 20ke de salaire + "versement 60ke" => 50ke  dans le patrimoine privé (in ze picket)

si remboursement CCA : salaires /2 (pour prendre en compte charges sociales patronales et salariales ) + 60ke remboursement  CCA = 70ke

Si distribution dividendes : salaires /2 (pour prendre en compte charges sociales patronales et salariales ) + 60ke dividende ×0,7 =  52ke

Le versement de 60k est composé de 40k de dividende et 20k de salaire. (donc 20k/2+40k tant que CCA>0 puis 20k/2+40k*0.7=38 ensuite)

HHub, le 13/11/2020 a écrit :

Il me semble que l’impact du délai de jouissance (6 mois) aura  un impact significatif.

Je ne pense pas, le délais de jouissance reste de 10 ans, c’est juste le premier versement qui est décalé.

Dernière modification par bed43fr (14/11/2020 10h43)

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#183 14/11/2020 11h18

Membre
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Concernant le délai de jouissance je laisserai le soin à  ceux qui ont déjà pratiqué mais pour moi, il me semblerait logique que c’est une perte pour l’usufuitier:

Supposons une part avec délai jouissance 6 mois.

achat d’usufruit de 10 ans au 01/01/2021. Normalement usufruit jusqu’au 31/12/N+9.

=> jouissance 01/07 et perception dividende T3 payé  en octobre et T4 en janvier.

=> dernier dividende reçu correspond au T4 2030 payé  en janvier 2031.

=> le nu propriétaire aura les dividendes du T1 2031 payé en avril.

Chaque versement ne produit que 50% de l’année en cours (voir que 25% avec la disponibilité au trimestre échu pour le réinvestissement des dividendes encaissés) et il n’y a pas exactement 10 ans de revenus mais 10 ans moins le délai de jouissance.

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#184 14/11/2020 11h30

Membre
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GoodbyLenine, le 13/11/2020 a écrit :

- en choisissant de l’usufruit plus long (15 ans) vous devriez pouvoir augmenter le TRI global.

Comme pour la nue-propriété, le rendement de l’usufruit est très variable d’une SCPI à l’autre et la durée de détention n’est pas un gage de hausse du rendement net.

A titre d’exemple, il est fréquent d’avoir un meilleur rendement décroissant pour l’usufruitier à 7 ans puis à 15 ans et enfin à 10 ans pour une SCPI. Mais cela sera 10, 7 et 15 pour une autre.

Tout est à calculer, sachant qu’une crise sanitaire/économique viendra bouleverser les rendements de votre projet et que votre usufruit à une durée déterminée.

Sinon pour répondre à une question posée, le délai de jouissance décale les revenus mais n’ampute pas la durée de l’usufruit donc si vous avez 10 ans d’usufruit, vous percevrez 40 trimestres ou 120 mois de loyers.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#185 14/11/2020 12h14

Membre
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Si l’usufruitier perçoit les120 mois, c’est donc que le nue propritaire est en jouissance de la part le 01/07/30 et perçois son premier dividende en octobre pour une acquisition au 01/01/21 soit 10 ans et 6 mois  plus tôt.

=> le délai de jouissance serait supporté par le nue propritaire.

=> je ne pense pas que l’on puisse verser le dividende du T1 et T2 de la dernière année à l’usufruitier et au nu propriétaire.

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#186 14/11/2020 12h50

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bed43fr a écrit :

HHub, le 13/11/2020 a écrit :

Il me semble que le délai de jouissance (6 mois) aura  un impact significatif.

Je ne pense pas, le délai de jouissance reste de 10 ans, c’est juste le premier versement qui est décalé.

Si on a un TRI de, par exemple, 8% (pas loin de ce ce qui est constaté actuellement, avant frais et impôts), alors un délai de jouissance de 6 mois ampute ce qu’on retirera de l’investissement d’environ 4% (avant frais et impôts), soit pour de l’US 10ans un peu moins de 0.4%/an.  A chacun de voir si c’est "significatif".

Note : Le délai de jouissance décale le premier versement de dividende, mais aussi bien entendu le dernier, et la date où le NP récupère la PP. C’est ce que j’ai constaté pour tous les usufruits temporaires que j’ai eu (et plusieurs se sont déjà terminés). C’est d’ailleurs souvent décrit de manière très explicite dans la convention de démembrement.

carpediem a écrit :

GoodbyLenine, le 13/11/2020 a écrit :

- en choisissant de l’usufruit plus long (15 ans) vous devriez pouvoir augmenter le TRI global.

Comme pour la nue-propriété, le rendement de l’usufruit est très variable d’une SCPI à l’autre et la durée de détention n’est pas un gage de hausse du rendement net.
…/…

Certes, il n’y a pas de certitude, ni de généralité pour toutes les SCPI, et le calcul d’un TRI théorique avec l’hypothèse de dividendes constants durant toute la durée de l’usufruit ne donne pas toujours un TRI meilleur pour les usufruits les plus longs.

Mais … c’est quand même ce qui se constate le plus souvent (dans le calcul à priori, comme dans le réalisé à posteriori), ce qu’on devrait constater dans un marché efficient avec une courbe des taux qui monte pour des échéances plus éloignées, et c’est aussi ce qu’on obtient presque toujours si on fait l’hypothèse que les dividendes (et le prix des parts) augmentent à un rythme voisin de l’inflation (que les banques centrale essaient de caler vers un peu moins de 2%/an), qui pourrait être plus réaliste qu’un dividende constant (même si pour certaines SCPI (à éviter pour l’US) on constate que les dividendes en €uros baissent d’année en année depuis plus d’une décennie).

Avant d’acquérir un US, j’évalue l’évolution possible du dividende pour les années à venir (ce n’est de loin pas facile, ni une science exacte !) et j’en tiens compte pour décider si le prix de l’US est correct, avantageux, ou défavorable. Le "TRI théorique avec l’hypothèse de dividendes constants durant toute la durée de l’usufruit" n’est qu’un paramètre parmi d’autres dans le process de décision.


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#187 14/11/2020 18h19

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GoodbyLenine a écrit :

Si on a un TRI de, par exemple, 8% (pas loin de ce ce qui est constaté actuellement, avant frais et impôts), alors un délai de jouissance de 6 mois ampute ce qu’on retirera de l’investissement d’environ 4% (avant frais et impôts), soit pour de l’US 10ans un peu moins de 0.4%/an.  A chacun de voir si c’est "significatif".

Les projets de bed43fr et Hazdrubal ont pour objectif de retirer une rente précise au terme d’une période prédéfinie avec un principe de réinvestissement des loyers perçus.

Une erreur d’appréciation/ de calcul sur ce principe pourrait avoir des conséquences fâcheuses dans 10 ans si un paramètre (qui me semble à regarder) n’est pas bien pris en compte.

Je ne demande qu’à être convaincu de votre conclusion mais en tentant de simuler les décalages de réinvestissement et de terme échu de paiement je trouve un effet important dés la première année (reinvestissement que de 1/4 d’une année pleine) et donc par effet boule de neige sur les autres années où nous avons le même phénomène de délais.

J’aurai plutôt un écart de -15 à-20% des revenus à 10 / 11 ans  en prenant en compte ces délais (hors fiscalité)

A ce stade je n’arrive pas à industrialiser le calcul pour simuler des durées plus longues ou courtes d’usufruit ou le cas de versement mensuel type Corum.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_delai_jouissance.jpg

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#188 14/11/2020 19h02

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GoodbyLenine a écrit :

Si on a un TRI de, par exemple, 8% (pas loin de ce ce qui est constaté actuellement, avant frais et impôts), alors un délai de jouissance de 6 mois ampute ce qu’on retirera de l’investissement d’environ 4% (avant frais et impôts), soit pour de l’US 10ans un peu moins de 0.4%/an.  A chacun de voir si c’est "significatif".

Je pense avoir fait ici une erreur de raisonnement, car pour de l’US10ans, on récupère les dividendes après une durée moyenne d’environ 5 ans (et non 10 ans) après l’entrée en jouissance (on en récupère certains après 3 mois, d’autres après 6 mois, etc., et les derniers après 10 ans). Un délai de jouissance de 6 mois doit donc plutôt faire diminuer le TRI sur un investissement en US10 ans (qui serait de 8% sans délai de jouissance) d’un peu moins de 0.8% (8%/an *0.5an /5, au 1er ordre). En utilisant mes formules de calcul de TRI, c’est bien ce que j’obtiens aussi.

Je pense que, si j’ai laissé penser ou si vous en avez déduit que 15 ou 20 ans plus tard le montant de la rente dégagée serait de 4% supérieure, c’est une autre erreur de raisonnement. En effet, ce 4% de plus, sur la valeur des actifs de la SCI, ne va pas cesser d’augmenter avec les années, avec les intérêts composés (à un taux annuel voisin du TRI moyen des investissements), et il ne serait pas surprenant que la rente soit par exemple 15% ou 20% plus élevée N ans plus tard.

Je ne comprend pas bien en quoi des réinvestissements fréquents changeraient grand chose sur le TRI global. Mais en pratique, il ne sera pas toujours possible de réinvestir immédiatement exactement la somme qu’on voudrait, dans la SCPI qu’on voudrait, et donc on risque de se retrouver avec de la trésorerie improductive pendant un certain temps (et donc un TRI global plus petit que celui de votre modèle).


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#189 15/11/2020 09h12

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HHub, le 14/11/2020 a écrit :

Chaque versement ne produit que 50% de l’année en cours (voir que 25% avec la disponibilité au trimestre échu pour le réinvestissement des dividendes encaissés) et il n’y a pas exactement 10 ans de revenus mais 10 ans moins le délai de jouissance.

C’est faux, quand on achète un usufruit de 10 ans on reçoit 10 ans de loyers, le délais de jouissance ne fait que décaler le premier versement mais ne modifie pas la durée de l’usufruit.
Ce décalage n’a du coup qu’un effet marginal sur l’investissement global, il décale simplement le premier versement et le dernier mais le montant global est quand même versé. Cela a donc un petit impact sur le TRI mais vu que j’ai fait pas mal d’approximations je ne suis pas à une près wink

De toute façon j’ai le choix entre ça et la bourse, vu que je veux de l’argent disponible dans 10 ans (donc pas d’immobilier réel, SCPI/NP pas rentable à cause des frais avec une possession de seulement 10 ans).
Et le choix SCI n’a pas d’alternative à ma connaissance puisque je n’ai pas trouvé d’autres solutions pour cotiser à la retraite et à la sécu et pour éviter la taxe PUMa pendant la période de rente.
Conclusion : (la même que celle d’Hazdrubal) il ne me reste que SCI et US smile

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#190 15/11/2020 13h01

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bed43fr a écrit :

C’est faux, quand on achète un usufruit de 10 ans on reçoit 10 ans de loyers, le délais de jouissance ne fait que décaler le premier versement mais ne modifie pas la durée de l’usufruit.

En effet, j’ai découvert ce point et la conséquence : le nue propriétaire qui supporte le délai de jouissance puisqu’il ne percevra pas de revenu à T+X (durée du demembrement) mais quasiment à X+1.

Le nue propriétaire a la donc intérêt à anticiper son besoin et ne pas découvrir qu’il a loupé quasiment une année.

Cette solution liée à la convention de démembrement me paraissait surprenante (dans ma tête jouissance = usufruitier et raisonnement rapide de penser qu’il perdrait le délai de jouissance) mais c’est ainsi.

bed43fr a écrit :

Ce décalage n’a du coup qu’un effet marginal sur l’investissement global, il décale simplement le premier versement et le dernier mais le montant global est quand même versé. Cela a donc un petit impact sur le TRI mais vu que j’ai fait pas mal d’approximations je ne suis pas à une près

Cela dépend  la définition  que l’on se donne de "marginal ou  "petit impact" et c’est mal connaître les mathématiques financières où l’argent d’aujourd’hui n’a pas la même valeur que celui de demain : "time is money"

Si je reprends votre simulation en comparaison de la prise en compte du délai de jouissance et de réinvestissement  j’arrive à  -25% d’écart sur le final de capitalisation et -16% sur la rente. (et projet de hazdruzal  -20% d’écart sur le final de capitalisation et -25% sur la rente)

=> personnellement cela n’est pas ma définition de marginal ou petit impact.
😁

A noter que ce projet ne sera pas sans repos avec la recherche quasi permanente d’achat d’usufruit (existe-t-il des solutions automatisées de réinvestissement chez les sociétés de gestion de scpi? )

projet bed43fr
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_delai_jouissance_bred43v2.jpg

projet Hazdrubal
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_delai_jouissance_hazdv2.jpg

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#191 15/11/2020 16h57

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L’impact final me semble disproportionné, il faudra que je recalcule.
Pourquoi 28% et pas 50%? Si j’achète tous les ans en janvier, avec 5 mois de délais de jouissance cela donne 6 mois de loyers non? (de juillet à décembre)

Et si je décide d’acheter des US 2 fois par an (12k€ d’épargne à chaque fois et les dividendes du mois précédent) cela devrait permettre de compenser la perte ou pas loin non?

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#192 15/11/2020 22h21

Membre
Réputation :   33  

J’ai refait les simulations avec un délai d’un an (plus simple sur excel et en réalité c’est de toute façon ce qui se passe à peu près si je fais le réinvestissement une fois par an : je réinvestis à la fin de l’année N les loyers reçus en N. Et ce réinvestissement produira des loyers qui ne seront réinvestis qu’en N+1).

(Pour rappel : 50000 investis, US 15 ans, TDVM 4,75%, Clé US 38%, frais mensuels 100€)

Avec délai d’un an :


https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13847_avec_delai.png

Sans délai :


https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13847_sans_delai.png

A la 25ème année, ça me fait 2199€ de loyers mensuels nets contre 3283 sans délai. Avec délai, il faut que j’attende 5 ans de plus pour avoir le même résultat que sans délai. Ca me paraît énorme et pourtant je n’ai pas l’impression de m’être trompé dans mes calculs…

Dernière modification par Hazdrubal (15/11/2020 23h54)

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#193 16/11/2020 08h15

Membre
Réputation :   5  

J’ai refait mes calculs avec 50% de revenus (je ne comprends les "28%") la première année de chaque investissement en US et un investissement tous les 6 mois au lieu de tous les ans.
Ca baisse un peu, à 487k€ au lieu de 517k€ dans la simu précédente, mais le revenu se maintient de 2031 à 3038 donc c’est ok.

Si je mets l’imposition à 0 (vu que j’aurai forcément un peu de SCPI étrangère) je remonte à 536k€.

On reste donc dans le même ordre de grandeur, pour 286k€ investit sur 10 ans je retire dans les 500k€, c’est pas l’euromillion mais ça permet quand même de dégager un bon revenu.

Pensez-vous que sur de l’achat d’US on peut négocier une rétrocomission?!

Dernière modification par bed43fr (16/11/2020 08h15)

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#194 16/11/2020 09h07

Membre
Réputation :   46  

Sans délai, vous considérez que vous percevez le 5% annuel de loyer et les reinvestissez des le 01/janvier/N+1 en considerant des années civiles pleines.

Mais dans les faits vous ne toucherez que 25% la première année: 6 mois jouissance + 3 mois termes échu du trimestre.

Ce premier trimestre de loyer percu au T4 ne produira des revenus pour le T3 perçu et réinvestis en T4 /N+1.

=> quasiment 2 ans de différence pour le premier loyer perçu et produisant lui même des intérêts.

Idem pour chacun de vos versements annuels complémentaires.

Je ne sais pas comment vous avez fait votre tableur mais le seul moyen de percevoir les effets et de voir visuellement le décalage de chaque trimestre dividende perçu/ nouveau dividende reçu.
cf message 14/11/2020 18h19

Vous devriez voir comme Hazdrubal
qu’à date fixée vous perceverez beaucoup moins que prévu  ou que vous devez attendre plus longtemps ou changer vos hypothèses  pour tenter de garder la même rente à échéance définie.

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#195 16/11/2020 09h43

Membre
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HHub a écrit :

Mais dans les faits vous ne toucherez que 25% la première année: 6 mois jouissance + 3 mois termes échu du trimestre.

Ce premier trimestre de loyer percu au T4 ne produira des revenus pour le T3 perçu et réinvestis en T4 /N+1.

=> quasiment 2 ans de différence pour le premier loyer perçu et produisant lui même des intérêts.

J’ai bêtement appliqué les conditions corum : 5 mois de délais de jouissance et dividendes mensuels :

corum a écrit :

À la fin du délai de jouissance, c’est-à-dire le 1er jour du 6e mois qui suit votre souscription et votre règlement, vous commencerez à percevoir vos revenus. Par exemple, si vous avez souscrit des parts de CORUM ORIGIN le 15 février, vos parts entreront en jouissance le 1er août. Les dividendes étant versés à mois échu, en septembre, vous percevrez les loyers d’août.
Les SCPI CORUM ORIGIN et CORUM XL sont les seules SCPI à distribuer des revenus tous les mois.

Donc :
Janvier : achat
Dividendes en août, sept, oct, nov, décembre et janvier (6 mois d’où les 50% de revenus la première année de l’achat
Mon épargne : 2k€ /mois donc en juillet je peux acheter 12k€ d’US qui donneront à 100% dès l’année suivante et 12k€ en janvier qui donneront 50%
C’est un peu long à simuler sous excel, ça m’a pris 30 mins ce matin pour corriger mon tableau avec de multiples vérifications. cela oblige aussi à investir 2 fois par an, l’impact d’investir qu’une seule fois est un peu plus sensible mais peut être compensé en plaçant mon épargne sur un support liquide mais rémunérateur (ETF world sur mon PEA de plus de 8 ans par exemple) en attendant l’invest en US.

Hazdrubal pour simplifier a mis 0% l’année N de l’invest et 100% l’année N+1. Je pense qu’il y a clairement moyen d’optimiser mais effectivement ça simplifie le tableau excel.

Dernière modification par bed43fr (16/11/2020 09h44)

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#196 16/11/2020 10h41

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Je ne connais pas l’ensemble des scpi mais Corum avec ses versements mensuels est probablement une exception.

Et en première approche cela doit être proche de considérer 6mois décalage au lieu de 9 mois (mais là, c’est une appriximation de ma part qui donnerait -10% de rente car il faudrait faire la simulation mois par mois)

Déjà des réinvestissements trimestriels pour trouver des usufruits me paraissaient rébarbatifs et compliqués pour des montants relativement faible 9ke/trimestres s’il n’existe pas de solution automatisée.

Alors mensuellement, je n’imagirai pas le faire.

Ensuite vous ne comptez que prendre du Corum et ne pas répartir sur plusieurs SCPI? pour la gestion du risque.

En prenant un ETF c’est plus liquide mais aussi plus volatil (cf cette année).

Vous commencez à changer de nombreuses hypothèses de votre projet au regard d’un "simple" effet boule de neige des usufuits de scpi.

Y -t-il mieux à faire pour votre projet? peut être?

=> j’ai juste corrigé les calculs initiaux qui me paraissaient intéressants mais optimistes avec l’intuition que le délai de jouissance pouvait avoir un impact important pour la majorité des scpi à versement trimestriel.

=> vos projets ont nourri ma curiosité intellectuelle de week end.😁

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#197 16/11/2020 11h37

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bed43fr a écrit :

Hazdrubal pour simplifier a mis 0% l’année N de l’invest et 100% l’année N+1. Je pense qu’il y a clairement moyen d’optimiser mais effectivement ça simplifie le tableau excel.

A mon avis, il ne faut pas trop se prendre la tête avec la simulation, il y a tellement de paramètres qui vont changer en réel : par exemple les réinvestissements ne seront pas sur les mêmes SCPI, peut-être pas sur les mêmes durées, de l’IS pas forcément à 15%, peut-être des difficultés à trouver de l’usufruit certaines années, baisse de TDVM…

C’est pour ça que je pars sur un truc simple, avec des hypothèses basses. Si la simulation reste satisfaisante, c’est un signal positif pour se lancer. J’essaie juste de ne pas oublier de paramètres, et c’est le but de cette discussion.

PS : par exemple, pensez qu’à un moment, avec cet effet boule de neige, les revenus de la SCI finissent par dépasser le plafond et qu’on passe à un IS de 33%.

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#198 16/11/2020 11h51

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Comme vous dites Hazdrubal, pas trop se prendre la tête non plus car des détails peuvent changer entre théorie et pratique.

Vous citez très justement le taux IS : ce dernier n’est plus à 33 mais actuellement à 28 avec la promesse (voir si elle sera tenue) de passer à 25% d’ici 2022.

Après, il est toujours plus aisé de créer des charges pour réduire l’assiette que des produits comme on essaie tous de le faire ici ^^

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#199 16/11/2020 14h22

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HHub a écrit :

Déjà des réinvestissements trimestriels pour trouver des usufruits me paraissaient rébarbatifs et compliqués pour des montants relativement faible 9ke/trimestres s’il n’existe pas de solution automatisée.

Oui j’étais partie sur un invest par an, ça me parait as mal et d’après ma simu ça impacte très peu.

HHub a écrit :

Ensuite vous ne comptez que prendre du Corum et ne pas répartir sur plusieurs SCPI? pour la gestion du risque.

Si si mais les autres même si elles sont en dividendes trimestriels ont généralement des délais de jouissance de 3 mois.

HHub a écrit :

Y -t-il mieux à faire pour votre projet? peut être?

Je continue de chercher/simuler d’autres possibilité (à base d’achat de SCPI à crédits avec gros apports par exemple). Des idées?

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#200 12/12/2020 19h58

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Bonjour,

cette simulation dans une SCI IS vous semble-t-elle correcte ?

- Achat de 150k d’US sur 15ans
- Achat de 200k de PP avec crédit sur 15ans à 1.5%
- Délai de jouissance de 3mois
- Rendement des SCPI de 4% stable, pas d’augmentation ou baisse des prix des parts non plus.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3207_screenshot_2020-12-12_at_195644.png

Est-ce que je fais une grosse erreur quelque part ?

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