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#26 25/08/2017 13h23 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
Réputation :   693 

Bonjour,

quelques remarques :
- il faut déjà que les 11 personnes soient d’accord et expriment leur accord, vu que la vente dans le cas d’une indivision nécessite l’unanimité. Avec 11 personnes dispersées géographiquement, ça risque de prendre un peu de temps et il peut y avoir le refus d’une personne. C’est un problème qui peut faire capoter votre projet, comme le précédent. Croisons les doigts.
Il existe une porte de sortie si 3 ou moins sont en désaccord avec la vente : si les 2/3 des indivisaires sont d’accord pour la vente, ils peuvent demander au juge de décider la vente, mais c’est long, compliqué et ça fout bien la m… entre les indivisaires.

- un TMI (pas une TMI) : taux marginal d’imposition donc c’est masculin.

- vous dites que vous auriez des impôts à payer, parce que vos amortissements et charges ne compensent pas le loyer. La SCI IS, dans la même situation, aura donc du bénéfice. Ce bénéfice est imposé à l’IS à 15 % jusqu’à 38120 € et 33 % au-delà. L’avez-vous bien pris en compte ? Certes, c’est moins que TMI +PS, mais c’est quand même une imposition, même en laissant le résultat dans la SCI sans vous verser de dividende.

Je n’ai pas bien compris si vous envisagez la SCI IS seulement pour ce nouvel immeuble, ou bien si vous envisagez aussi d’apporter à la SCI vos immeubles précédents, que vous détenez en propre. Dans ce second cas, deux remarques :
- pour apporter un immeuble à une SCI IS : droits de mutation de 5 % à payer sur la valeur du bien. Valeur du bien à la date de la mutation, donc valeur post-travaux, dans leur état actuel (donc chers).
- les apporter à la SCI fait qu’ils sortent de votre patrimoine personnel, donc vous êtes imposé à la PV du particulier. Sachant que vous les avez payés pas chers, qu’ils valent cher maintenant, que vous les détenez depuis trop peu de temps pour bénéficier d’abattements significatifs pour durée de détention, et qu’enfin les travaux réalisés par des entreprises seront des montants faibles par rapport à la plus-value, vous seriez exposé à payer un fort impôt sur la plus-value.

Tout ceci me fait dire que c’est peut-être une bonne idée de mettre cet immeuble dans une SCI IS ; mais les immeubles précédents, ça semble beaucoup moins favorable.

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2017 13h36)

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#27 25/08/2017 13h23 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Je maintiens que le dispositif Borloo Ancien/Conventionnement ANAH a disparu depuis le 10 février 2017.
Il a été remplacé par le dispositif COSSE (à mon grand regret).

Borloo Ancien

Ce dispositif (dont j’ai bénéficié) était idéal pour défiscaliser ses loyers.

Le dispositif COSSE exclut la zone C dans son cadre d’application…

A voir dans quelle zone se situe votre immeuble.

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#28 25/08/2017 13h34 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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@titoux : très juste, c’est en zone C donc c’est râpé pour le Cosse ancien. La seule solution est l’"intermédiation locative" (avec abattement de 85 % dans ce cas) ce qui veut dire confier votre bien pour qu’un organisme y loge des personnes en difficulté sociale. Ce qui n’était probablement pas votre objectif. Et encore faut-il qu’il y ait un tel organisme intéressé par votre immeuble.

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#29 25/08/2017 13h45 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Non Bernard , uniquement une sci à l’is pour le nouvel immeuble.
Je connais bien la fiscalité pour le 15% jusqu’à 38120e de bénéfice.

C’est pour cela que j’envisagerai de vendre ( comme expliqué dans mon dernier message ) mes bien acquis en nom propre quand les crédits seront remboursés et ensuite me verser des dividendes car mon tmi sera entre 0 et 14.

Nota : la trésorerie de la sci me servira à prendre des SCPI en usufruit pour me créer de l’amortissement supplémentaire jusqu’à que je me verse des dividendes.

C’est pour cela que j’ai arrêté de travailler afin de rester avec un TMI à 14 avec 2 parts fiscales.

@titoux ,

Pourtant sur le site de l’anah :

Vos avantages fiscaux

Plus les loyers que vous vous engagez à pratiquer sont bas, plus la déduction fiscale sur vos revenus fonciers est importante. Elle est comprise entre 15% et 30% pour les loyers "intermédiaire" et entre 50% et 70% pour les loyers "sociaux" ou "très sociaux" uniquement si votre logement se situe dans une zone où existe un déséquilibre important. Si vous passez par une structure agréée d’intermédiation locative (Agence immobilière sociale ou association) pour louer votre logement, cette déduction peut même aller jusqu’à 85% sur l’ensemble du territoire. Cet intermédiaire peut être un organisme privé ou public. Il assure le paiement des loyers et vous garantit de récupérer votre bien en bon état.

Après faut que j’approfondisse car je suis à l’hôpital la afin de savoir qu’es qu’il entende par " déséquilibre important "


Bye bye la rat race :)

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#30 25/08/2017 13h54 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Je confirme que c’est fini le Borloo ancien. Sur le site de l’ANAH justement :
Ce dispositif, appelé "Borloo dans l’ancien", concerne les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et mis en location à compter du 1er octobre 2006 si la demande de conventionnement a été réceptionnée par l’Anah au plus tard le 31 janvier 2017.

Cela dit, l’"intermédiation locative", en Cosse ancien, est peut-être une piste. Avec un tel abattement (85 %) + les travaux qui créent du déficit foncier, vous êtes assuré de ne pas payer d’impôt pendant au moins 10 ans sur les loyers de cet immeuble.
Pour explorer cette piste :
- déjà, vérifier qu’il y ait au moins un organisme social susceptible de louer votre immeuble (il faut les démarcher après les avoir trouvés au travers de l’ADIL, des services sociaux du département…)
- quel est le niveau de loyer que proposera l’organisme ? Sachant qu’on est en location nue pour des personnes sociales, le niveau de loyer est sans doute nettement plus bas que les petits appartements meublés que vous envisagiez. Vaut-il mieux payer des impôts sur un loyer plus élevé ou pas d’impôts sur un loyer plus bas ? Je vous laisse voir…

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2017 13h55)

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#31 25/08/2017 14h00 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bernard2K a écrit :

Je confirme que c’est fini le Borloo ancien. Sur le site de l’ANAH justement :
Ce dispositif, appelé "Borloo dans l’ancien", concerne les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et mis en location à compter du 1er octobre 2006 si la demande de conventionnement a été réceptionnée par l’Anah au plus tard le 31 janvier 2017.

Cela dit, l’"intermédiation locative" est peut-être une piste. Avec un tel abattement (85 %) + les travaux qui créent du déficit foncier, vous êtes assuré de ne pas payer d’impôt pendant au moins 10 ans sur les loyers de cet immeuble.
Pour explorer cette piste :
- déjà, vérifier qu’il y ait au moins un organisme social susceptible de louer votre immeuble (il faut les démarcher après les avoir trouvés au travers de l’ADIL, des services sociaux du département…)
- quel est le niveau de loyer que proposera l’organisme ? Sachant qu’on est en location nue pour des personnes sociales, le niveau de loyer est sans doute nettement plus bas que les petits appartements meublés que vous envisagiez. Vaut-il mieux payer des impôts sur un loyer plus élevé ou pas d’impôts sur un loyer plus bas ? Je vous laisse voir…

Je viens de raccrocher avec l’anah et confirme également la fin du boorlo.

Le 85% est possible dans ma ville surtout pour des grand logements.
Pour les loyers c’est entre 4.70 et environs 6e le m2 en fonction de la superficie des logements.

C’est un tri à calculer avec revente inclus car avec la sci is ça pique.

A chaud l’avantage du 85% c’est que je fais pas de gestion et récupéré mon immeuble en bon état.
Il faut voir les subventions de l’immeuble.
Bref beaucoup de calcul.

@titoux bien vu pour le borloo


Bye bye la rat race :)

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#32 25/08/2017 14h06 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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De mémoire, le Borloo Ancien n’était pas possible avec les SCI à l’IS…mais possible avec les SCI à l’IR…A voir avec le Cosse…

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#33 25/08/2017 14h18 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Oui et cela semble logique, les abattements ANAH sont propres à une personne physique et non pas à une personne morale à l’IS (surtout que celle-ci n’a pas l’obligation de verser de dividendes annuels).

Les déclarations d’abattements sont directement gérés sur la 2044 lors de la déclaration des revenus à l’IR.

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#34 25/08/2017 14h24 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Pour bénéficier des subventions de l’ANAH, il y a beaucoup de contraintes qui impactent négativement la rentabilité du projet.
Par exemple : plafonnement du loyer qui fait que la subvention n’est pas intéressante pour les petites surfaces
Les travaux doivent permettre d’atteindre au moins l’étiquette énergétique D. Un client de ma femme n’a pas touché sa subvention au motif que le diagnostic indiquait : E
La subvention n’est versée qu’après les travaux sans garantie, c’est à dire que s’il n’y a plus de sous : subvention : 0
Faire faire un diagnostic préalable pour juger de la vétusté des lieux qui n’est pas gratuit : de mémoire 250 euros / appartement
Faire intégralement réaliser les travaux par des professionnels du bâtiment
Pour un projet d’un montant de travaux supérieur à 100 000 euros, un maitre d’œuvre est obligatoire ( et cher, environ 12 % du montant des travaux )

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#35 25/08/2017 14h46 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Je me suis souvent mis en relation avec l’anah ainsi que d’autre organisme.
Si j’ai jamais travaillé avec eux , c’est pour la lourdeur administratif ainsi que rien n’est clair et définit associé à des contrainte imposés .

Bref, mais ça mange pas de pain de calculer un TRI avec ce dispositif.


Bye bye la rat race :)

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#36 25/08/2017 15h23 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Dans un service ANAH, vous avez plusieurs personnes ; si cela ne vous semble pas clair, changez d’interlocuteur si possible ou posez vos questions sur le forum, des fois que j’ai la réponse par mon réseau.
Mais c’est peut être aussi parce que la cellule Logement Privée dans son ensemble n’est pas en capacité  de juger et contrôler.

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#37 25/08/2017 15h29 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Il faut distinguer deux choses : les subventions sur les travaux, et le conventionnement pour les loyers.

Vu que c’est la partie subventions pour travaux qui est particulièrement contraignante, il est probablement possible de conventionner pour l’intermédiation locative, et bénéficier de l’abattement de 85 % sur les loyers, après avoir pris les travaux à votre charge et sans subventions.

Dans ce cas, les travaux vous génèrent des charges déductibles du revenu foncier (le fameux déficit foncier). Mais ce bien, avec les 85 % d’abattement, ne générera probablement pas de revenus fonciers susceptibles de "consommer" le déficit foncier résultant des travaux. C’est à dire que le calcul "loyers - abattement de 85 % - (charges hors travaux)" est déjà nul voire négatif, donc à part la première année où c’est imputable sur le revenu global, pour les années N+1 et suivantes où c’est imputable seulement sur les revenus fonciers, le déficit foncier ne trouve pas à se consommer.

Il est donc probable que vous arrivez au bout des 10 ans de report sans avoir consommé le déficit foncier, auquel cas il est perdu.

A partir de là, deux questions :
- le dispositif reste-t-il intéressant même si les travaux sont 100 % à votre charge ?
- pourriez-vous envisager d’acheter un second bien loué nus(sans trop de travaux), qui lui vous procurera du revenu foncier imposable, donc vous permettra de consommer le déficit foncier ?

Bref, tout cela reste très hypothétique. Je ne vous vois pas trop dans ce dispositif Cosse ancien + intermédiation locative, car vous aimez gérer en direct et à votre façon.

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#38 25/08/2017 15h55 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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"Bref, tout cela reste très hypothétique. Je ne vous vois pas trop dans ce dispositif Cosse ancien + intermédiation locative, car vous aimez gérer en direct et à votre façon."

Exact.. par écrit j’ai souvent du mal à m’exprimer mais cette maîtrise à bien été compris smile

Après le transfert de neymar suivit minute après minute dans les médias ; voici le projet de cricri avec un dernier SMS reçu de mon interlocuteur :

"Bonjour nous attendons encore  la réponse de deux héritiers, pour le reste, ils sont ok, je vous tiens informé. Bonne journée "

9 sur 11 ok… Je vais sans doute repartir à la guerre pendant 1 ans …


Bye bye la rat race :)

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#39 25/08/2017 17h32 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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cricri77700 a écrit :

En toute honnêteté , j’ai encore la tête dans la fiscalité et les calculs.
Si j’opte pour la sci à l’is , je pense revendre mon parc immobilier acquis en nom propre dans 15/20 ans et me servir de la sci pour me verser des dividendes ( abattement 40% ) pour les intégrés à mes impôts qui seront faible à ce moment.

Pour la SCI IS il est possible de faire un apport en compte courant associé dans quelques années afin de rembourser partiellement l’emprunt bancaire.

Par ce type d’opération , la SCI rémunère le CCA ( c’est fiscalisé pour l’associé ) et déduit ces intérêts   versés au même titre que des intérêts d’emprunt bancaires.

La SCI rembourse les apports suivant ses disponibilités , ces remboursements ne sont pas taxés.

Votre approche de mettre en place un immeuble dans une SCI IS perme tde continuer à investir sans impact sur votre IRPP.

Ensuite pour la SCI IS , il faut revendre les parts à une autre structure patrimoniale pour récupérer l’argent ou vendre l’immeuble avec la plus value professionnelle

C’est un choix mais on peux construire un très important patrimoine immobilier avec l’IS

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#40 25/08/2017 18h02 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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"C’est un choix mais on peux construire un très important patrimoine immobilier avec l’IS"

Bonjour Philippe , je vais poser beaucoup de calcul et voir avec plusieurs hypothèses sur 20 ans revente inclus et voir quel TRI est le mieux.

Le problème d’un patrimoine important c’est la gestion des locataires.
Je ne fais pas confiance au professionnalisme des agences.

Je vais monter à 29 locataires… c’est du travaille…

Édition spéciale de cricri : 10 sont ok plus que 1 …..


Bye bye la rat race :)

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#41 26/08/2017 08h08 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour Cricri,

Je gère 24 locataires , c’est surtout du travail quand il y a des départs et des arrivées.

Ensuite c’est un suivi qui prend peu de temps.

J’ai informatisé toute ma gestion locative avec un logiciel que j’ai développé , dès qu’un besoin se fait sentir je fait les modifications , une résurgence de mon ancienne activité.

Pour limiter le temps passé sur les locations , il faut voir du coté des locaux commerciaux , c’est un rendement tranquille sans changement fréquent de locataire.

Je regarde actuellement des petites galeries marchandes en vente chez des spécialistes des locaux commerciaux , l’avantage est de pouvoir acheter dans un rayon plus grand que le sud de la France. 

Bravo pour votre parcours et à bientôt pour échanger en direct

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#42 26/08/2017 08h26 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour phillipe , j’avais sentis la différence quand j’avais dépassé 10 locataires en matière de temps.
A chaud , si cela se fait , je reviendrai 1 immeuble ( le moins rentable que j’ai sur prix de vente/rendement ) pour descendre à 23/25 locataire et faire rentrer un peu de cash pour diversifier.
PV de 100% minimum ( avec impot PV intégré ) je gagne sur tous les fronts..

Mais faut que je continue à tout calculer.. une bonne journée en mode "CGP" quand j’aurai tout les paramètres.

Sinon, je suis toujours en attente de la dernière réponse : toujours 10/11.
C’est assez rapide pour une succession , le mandataire fait bien son travail.


Bye bye la rat race :)

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#43 26/08/2017 11h56 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Je suis ce topic avec attention.

Il y aura 220M2 habitable pour 4500€ de loyer mensuel, ce qui donne un loyer à plus de 20€ le m2. Je n’ai jamais vu une ville de 30000 habitants avec un prix au m2 aussi élevé même pour des petites surfaces.

Etes vous sur de vos chiffres ?

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#44 26/08/2017 12h07 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Pour info, il y a 3 étages de 130m² + les combles:

cricri77700 a écrit :

Immeuble :
Composé d’un rdc avec un garage et un local ( pour du stockage uniquement )
Une cours extérieur.
3 étages de 130m2 environ (beaucoup de pièces mais on ne sait pas combien de logements il y a exactement) et au dernier étage sous comble il y a 90m2 ( sup à 2.50 hsp).

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#45 26/08/2017 12h13 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Exact environs 450m2 terminé.


Bye bye la rat race :)

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#46 26/08/2017 12h30 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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@Cricri77700

Comment anticipez-vous la fiscalité forte qui aura lieu lors de la vente du bien qui sera en SCI à l’IS?
L’amortissement comptable entrera en compte dans le calcul et sera considérée de la plus-value et l’imposition sera forte …

Ex: vous achetez 100k€ et après 20 ans vous aurez amortir comptablement et fiscalement 80k€ des murs. A la 21ième année vous allez vendre 100k€ et là l’administration fiscale va vous dire que votre plus value est de 80k€

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#47 26/08/2017 13h02 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Je sais bien tout ça malheureusement…
Comme dit ci dessus , je vais calculer plusieurs fiscalités pour trouver la plus rentable.
Si j’opte pour la sci is , c’est pour continuer dans l’immobilier par la suite avec d’autre sci et holding. ( je dis cela a chaud, cela dépendra du tri avec revente inclus de chaque stratégie )
Peut être en nu pendant 3 ans puis passage en meublé avec un plus gros stock d’amortissement sur l’immeuble qui aura fait une très grosse pv après travaux.
Peut être en Cosse 85%
Peut être une revente d’une partie de mon immobilier ( 1 immeuble ) et rester en nom propre.
Peut être que ça va tout simplement pas se faire mais encore de l’expérience acquis.

Ma personnalité à toujours été d’ouvrir des portes ( plusieurs alternatives , plusieurs metiers ect.. ) et de faire un choix à ce moment.
Certain me dise que c’est une perte de temps mais je vois ça comme de l’expérience.

Encore beaucoup de question ( ou je n’ai pas encore de réponse ) sur la fiscalité même si j’ai ma petite idée grâce à l’expérience mais les calculs doivent être correctement posés.

Je sort de l’hôpital cette am ou jétais hospitalisé depuis 3 jours, je vais pouvoir calculer tranquillement mon affaire.
Je posterai mes réflexion sur cette discution si vous voulez.

Dernière modification par cricri77700 (26/08/2017 13h03)


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#48 26/08/2017 13h18 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour,
Avez-vous envisagé les Monuments historiques, où le déficit fiscal est très avantageux ? Et tenter d’en faire un sans chercher la rentabilité, juste pour avoir 3 ou 4 ans de tranquille avec les impôts ?
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#49 26/08/2017 14h10 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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cricri77700 a écrit :

…une bonne journée en mode "CGP" quand j’aurai tout les paramètres.

Le mode CGP, je comprends maintenant pourquoi vous calculez toutes les rentabilités en TRI, allez vous vous acheter un Pinel ? (humour)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#50 26/08/2017 16h28 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Le jour où je veux acheter un pinel vous m’enfermer ok ? smile


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