Cricri77700 : étude de cas immobilier

Non Bernard , uniquement une sci à l’is pour le nouvel immeuble.
Je connais bien la fiscalité pour le 15% jusqu’à 38120e de bénéfice.

C’est pour cela que j’envisagerai de vendre ( comme expliqué dans mon dernier message ) mes bien acquis en nom propre quand les crédits seront remboursés et ensuite me verser des dividendes car mon tmi sera entre 0 et 14.

Nota : la trésorerie de la sci me servira à prendre des SCPI en usufruit pour me créer de l’amortissement supplémentaire jusqu’à que je me verse des dividendes.

C’est pour cela que j’ai arrêté de travailler afin de rester avec un TMI à 14 avec 2 parts fiscales.

@titoux ,

Pourtant sur le site de l’anah :

Vos avantages fiscaux

Plus les loyers que vous vous engagez à pratiquer sont bas, plus la déduction fiscale sur vos revenus fonciers est importante. Elle est comprise entre 15% et 30% pour les loyers "intermédiaire" et entre 50% et 70% pour les loyers "sociaux" ou "très sociaux" uniquement si votre logement se situe dans une zone où existe un déséquilibre important. Si vous passez par une structure agréée d’intermédiation locative (Agence immobilière sociale ou association) pour louer votre logement, cette déduction peut même aller jusqu’à 85% sur l’ensemble du territoire. Cet intermédiaire peut être un organisme privé ou public. Il assure le paiement des loyers et vous garantit de récupérer votre bien en bon état.

Après faut que j’approfondisse car je suis à l’hôpital la afin de savoir qu’es qu’il entende par " déséquilibre important "

Bernard2K a écrit :

Je confirme que c’est fini le Borloo ancien. Sur le site de l’ANAH justement :
Ce dispositif, appelé "Borloo dans l’ancien", concerne les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et mis en location à compter du 1er octobre 2006 si la demande de conventionnement a été réceptionnée par l’Anah au plus tard le 31 janvier 2017.

Cela dit, l’"intermédiation locative" est peut-être une piste. Avec un tel abattement (85 %) + les travaux qui créent du déficit foncier, vous êtes assuré de ne pas payer d’impôt pendant au moins 10 ans sur les loyers de cet immeuble.
Pour explorer cette piste :
- déjà, vérifier qu’il y ait au moins un organisme social susceptible de louer votre immeuble (il faut les démarcher après les avoir trouvés au travers de l’ADIL, des services sociaux du département…)
- quel est le niveau de loyer que proposera l’organisme ? Sachant qu’on est en location nue pour des personnes sociales, le niveau de loyer est sans doute nettement plus bas que les petits appartements meublés que vous envisagiez. Vaut-il mieux payer des impôts sur un loyer plus élevé ou pas d’impôts sur un loyer plus bas ? Je vous laisse voir…

Je viens de raccrocher avec l’anah et confirme également la fin du boorlo.

Le 85% est possible dans ma ville surtout pour des grand logements.
Pour les loyers c’est entre 4.70 et environs 6e le m2 en fonction de la superficie des logements.

C’est un tri à calculer avec revente inclus car avec la sci is ça pique.

A chaud l’avantage du 85% c’est que je fais pas de gestion et récupéré mon immeuble en bon état.
Il faut voir les subventions de l’immeuble.
Bref beaucoup de calcul.

@titoux bien vu pour le borloo

Oui et cela semble logique, les abattements ANAH sont propres à une personne physique et non pas à une personne morale à l’IS (surtout que celle-ci n’a pas l’obligation de verser de dividendes annuels).

Les déclarations d’abattements sont directement gérés sur la 2044 lors de la déclaration des revenus à l’IR.

Je me suis souvent mis en relation avec l’anah ainsi que d’autre organisme.
Si j’ai jamais travaillé avec eux , c’est pour la lourdeur administratif ainsi que rien n’est clair et définit associé à des contrainte imposés .

Bref, mais ça mange pas de pain de calculer un TRI avec ce dispositif.

Il faut distinguer deux choses : les subventions sur les travaux, et le conventionnement pour les loyers.

Vu que c’est la partie subventions pour travaux qui est particulièrement contraignante, il est probablement possible de conventionner pour l’intermédiation locative, et bénéficier de l’abattement de 85 % sur les loyers, après avoir pris les travaux à votre charge et sans subventions.

Dans ce cas, les travaux vous génèrent des charges déductibles du revenu foncier (le fameux déficit foncier). Mais ce bien, avec les 85 % d’abattement, ne générera probablement pas de revenus fonciers susceptibles de "consommer" le déficit foncier résultant des travaux. C’est à dire que le calcul "loyers - abattement de 85 % - (charges hors travaux)" est déjà nul voire négatif, donc à part la première année où c’est imputable sur le revenu global, pour les années N+1 et suivantes où c’est imputable seulement sur les revenus fonciers, le déficit foncier ne trouve pas à se consommer.

Il est donc probable que vous arrivez au bout des 10 ans de report sans avoir consommé le déficit foncier, auquel cas il est perdu.

A partir de là, deux questions :
- le dispositif reste-t-il intéressant même si les travaux sont 100 % à votre charge ?
- pourriez-vous envisager d’acheter un second bien loué nus(sans trop de travaux), qui lui vous procurera du revenu foncier imposable, donc vous permettra de consommer le déficit foncier ?

Bref, tout cela reste très hypothétique. Je ne vous vois pas trop dans ce dispositif Cosse ancien + intermédiation locative, car vous aimez gérer en direct et à votre façon.

cricri77700 a écrit :

En toute honnêteté , j’ai encore la tête dans la fiscalité et les calculs.
Si j’opte pour la sci à l’is , je pense revendre mon parc immobilier acquis en nom propre dans 15/20 ans et me servir de la sci pour me verser des dividendes ( abattement 40% ) pour les intégrés à mes impôts qui seront faible à ce moment.

Pour la SCI IS il est possible de faire un apport en compte courant associé dans quelques années afin de rembourser partiellement l’emprunt bancaire.

Par ce type d’opération , la SCI rémunère le CCA ( c’est fiscalisé pour l’associé ) et déduit ces intérêts   versés au même titre que des intérêts d’emprunt bancaires.

La SCI rembourse les apports suivant ses disponibilités , ces remboursements ne sont pas taxés.

Votre approche de mettre en place un immeuble dans une SCI IS perme tde continuer à investir sans impact sur votre IRPP.

Ensuite pour la SCI IS , il faut revendre les parts à une autre structure patrimoniale pour récupérer l’argent ou vendre l’immeuble avec la plus value professionnelle

C’est un choix mais on peux construire un très important patrimoine immobilier avec l’IS

Philippe

Bonjour Cricri,

Je gère 24 locataires , c’est surtout du travail quand il y a des départs et des arrivées.

Ensuite c’est un suivi qui prend peu de temps.

J’ai informatisé toute ma gestion locative avec un logiciel que j’ai développé , dès qu’un besoin se fait sentir je fait les modifications , une résurgence de mon ancienne activité.

Pour limiter le temps passé sur les locations , il faut voir du coté des locaux commerciaux , c’est un rendement tranquille sans changement fréquent de locataire.

Je regarde actuellement des petites galeries marchandes en vente chez des spécialistes des locaux commerciaux , l’avantage est de pouvoir acheter dans un rayon plus grand que le sud de la France. 

Bravo pour votre parcours et à bientôt pour échanger en direct

Philippe

Je suis ce topic avec attention.

Il y aura 220M2 habitable pour 4500€ de loyer mensuel, ce qui donne un loyer à plus de 20€ le m2. Je n’ai jamais vu une ville de 30000 habitants avec un prix au m2 aussi élevé même pour des petites surfaces.

Etes vous sur de vos chiffres ?

Exact environs 450m2 terminé.

Je sais bien tout ça malheureusement…
Comme dit ci dessus , je vais calculer plusieurs fiscalités pour trouver la plus rentable.
Si j’opte pour la sci is , c’est pour continuer dans l’immobilier par la suite avec d’autre sci et holding. ( je dis cela a chaud, cela dépendra du tri avec revente inclus de chaque stratégie )
Peut être en nu pendant 3 ans puis passage en meublé avec un plus gros stock d’amortissement sur l’immeuble qui aura fait une très grosse pv après travaux.
Peut être en Cosse 85%
Peut être une revente d’une partie de mon immobilier ( 1 immeuble ) et rester en nom propre.
Peut être que ça va tout simplement pas se faire mais encore de l’expérience acquis.

Ma personnalité à toujours été d’ouvrir des portes ( plusieurs alternatives , plusieurs metiers ect.. ) et de faire un choix à ce moment.
Certain me dise que c’est une perte de temps mais je vois ça comme de l’expérience.

Encore beaucoup de question ( ou je n’ai pas encore de réponse ) sur la fiscalité même si j’ai ma petite idée grâce à l’expérience mais les calculs doivent être correctement posés.

Je sort de l’hôpital cette am ou jétais hospitalisé depuis 3 jours, je vais pouvoir calculer tranquillement mon affaire.
Je posterai mes réflexion sur cette discution si vous voulez.

Dernière modification par cricri77700 (26/08/2017 13h03)

cricri77700 a écrit :

…une bonne journée en mode "CGP" quand j’aurai tout les paramètres.

Le mode CGP, je comprends maintenant pourquoi vous calculez toutes les rentabilités en TRI, allez vous vous acheter un Pinel ? (humour)