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Forums des investisseurs heureux

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#76 30/08/2017 13h01 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
Réputation :   312 

cricri77700 a écrit :

@tous pour la compta , je préfère le faire , je gère la fiscalité et ma femme l’écriture ( elle est comptable )
J’ai vu des experts comptables qui se contredisent sur beaucoup de sujet , cela ne me paraît pas compétent.
je pense également que dans un business, plus il y a des tiers , moins ça marche.

Je me permets d’attirer votre attention sur un point : comment le fisc déclenche des contrôles fiscaux ?
1) sur dénonciation
2) en prenant les contribuables qui ont le plus de chance de faire des erreurs ou des tricheries ou qui auront du mal à se défendre.
Le but est avant tout de faire du chiffre et il est plus facile pour un inspecteur des impôts de s’attaquer à une affaire modeste (commerçant, PME, Bailleur…) qu’à une grosse entreprise voire une multinationale bénéficiant de nombreux conseils et avocats.

Sans prendre d’EC vous rentrez immédiatement dans la catégorie "qui risque de faire des erreurs" (même si vous êtes aussi performant qu’un EC) éventuellement "qui aura du mal à se défendre".

Par les volumes que vous allez dégager et la rapidité de la montée en puissance, vous risquez également d’attirer l’attention…

J’ai eu un professeur d’économie durant mes études (cela commence à dater wink) qui était ancien receveur général des impôts et démissionnaire devant ce qui lui semblait être une forme d’injustice de l’administration face aux contribuables et plus précisément aux contrôlés. Pour le citer "ces gens là sont dressés pour mordre, parfois même pour tuer (les entreprises)". Il disait nombreux et abberants les dérapages lors des contôles…

Consultant auprès d’entreprises, il conseillait avant tout de tout faire pour éviter d’avoir un contrôle.
Dans nos cas de bailleurs, cela signifie Expert comptable spécialisé LMNP + CGA

My 2 cents wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#77 30/08/2017 13h20 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
Réputation :   17 

"cricri77700" a écrit :

merci, mais ça marche toujours pas, j’ai convertis mes photos ( fait avec mon S6 edge + ) en PNG et ça ne marche pas.

Je ne pense pas que cela soit une question de format de fichier. Le forum gère les formats suivants :  JPEG, PNG et GIF.

Il faudrait par contre en dire plus, c’est-à-dire, détailler le problème : apparition message d’erreurs, etc.

Vous répondez via un smartphone, il n’est pas exclu que la page pour gérer les photos ne s’ouvre pas. Normalement un nouvel onglet doit s’ouvrir dans votre navigateur.

La page est accessible avec ce chemin : Forums des investisseurs heureux / Envoyer une image

Essayer de vous y connecter.

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#78 30/08/2017 13h41 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
Réputation :   185 

merci pour votre message ddte, honnêtement, si j’ai un contrôle, je ne pense pas risquer grand chose.
Je trouve le statut LMNP assez simple :
- Facture de moins de 500 euros = charge
- TF,PNO,FDN; interet d’emprunt+assurance … = charge
- Frais kilométrique, forfait téléphone, PC = charge
- Travaux de peinture et meubles = amortissement 5/6 ans.
- Seconds oeuvre ( placo, éléctricité, plomberie ect.. ) 10 ans.
- Immeuble = amortissement 25/30 ans.

Ma femme est comptable pour envoyer la liasse et faire les écritures.
La mère d’un de mes amis d’enfance est EC ( quand j’ai des questions, ou pour vérifier certaines choses surtout à mes débuts )
pour la création de logement, pas d’amortissement.

DANS LE NOUVEAU PROJET:
Pour prouver qu’il y avait bien des logements avant, je prends des photos car sur le cadastre, comme il y a qu’un seul et unique lot, on ne peut pas voir le nombre de logements.

J’ai vu des experts comptables qui confondent différentes fiscalités immobilière.

Je suis d’accord avec ddte que je suis plus sujet à un contrôle car je me gère seul, mais j’ai plus confiance à mon travaille qu’à des tierces personnes ( par exemple l’EC qui va oublié de passer une factures ect… ) 

mais la comptabilité LMNP ( sans tva) c’est additionné des postes de dépenses et d’amortir en fonction de leurs spécificités + Charge.
Quand je regarde mon compte de résultat, c’est très simple à comprendre et à l’expliquer au impôts qui aura juste les factures à additionner pour vérifier.

Dernière modification par cricri77700 (30/08/2017 23h14)


Bye bye la rat race :)

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#79 30/08/2017 14h39 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
Réputation :   11 

Rien ne vous empêche de revérifier le travail de l’EC.
Attention à l’excès de confiance "si j’ai un contrôle, je ne risque pas grand chose"…
Pour information, si vous passez par un EC et que vous avez un contrôle sur erreur d’amortissement, c’est la responsabilité de l’EC qui sera mise ne avant et c’est son assurance (RCpro) qui prendra en charge le litige.
Si vous faites la compta vous même, vous ne pourrez pas vous cacher derrière quelqu’un.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#80 30/08/2017 17h36 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
Réputation :   

Bonjour Cricri,

Vous pouvez utiliser ce site pour convertir une image et copier le lien dans votre message.

HostingPics - Hebergeur d’image et photos gratuit Upload

Cependant, il faut créer un compte gratuitement.

Bonne chance pour votre nouveau projet!

Je viens de finir de lire votre présentation et je dois dire que vous avez fait un énorme chemin en quelques années… A croire que tout ce que vous touchez se change en or!

Bravo à vous en tout cas!!!

Vous montrez que cela est possible!

J’espère vous lire encore sur de futurs projets (investissement, bourse, blog, livres,…).


Parrainage BOURSE DIRECT/RedSFR

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#81 30/08/2017 21h15 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
Réputation :   

Bonsoir cricri,

Vous avez écrit dans votre dernier message "qu’en lmnp, les travaux de création de nouveau logement n’était pas amortissable".

Est ce qu’ils sont quand même considéré comme des charges ? Ou alors il ne faut pas tenir compte?

Je pensais que cela concernait seulement les revenus fonciers.


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#82 30/08/2017 23h13 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
Réputation :   185 

Oui exact , en fait j’ai parlé des biens actuels et je l’ai mis en lien avec le nouveau projet ( sans doute en location nu ) désolé , c’est compliqué de m’exprimer par écrit parfois, je corrige.
" rajout de DANS MON NOUVEAU PROJET"

Concrètement :

En location nu, se n’est pas possible de faire de la création/division de logement et de faire du deficit foncier par la suite.

En LMNP , les travaux sont amortissable.

Dans une SCI IS , c’est également amortissable.

Dernière modification par cricri77700 (30/08/2017 23h15)


Bye bye la rat race :)

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#83 31/08/2017 07h43 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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M.erci pour vos précisions Cricri.

Si vous faites du nu dans un premier temps en nom propre, et que par la suite vous décidiez de faire du meublé (apres 3 années de déficit foncier), quant est il des frais de notaire et frais d’agence payés pour l’acquisition de votre nouvelle immeuble?

En nu, ils ne sont pas prit en compte dans les charges alors qu’en meublé, on peut soit les déduire à 100% en charge ou bien les amortir.

Est ce qu’ils seront repris en charges ou en Immo lors du passage en meublé?


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#84 31/08/2017 08h32 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Pitiviers : info déjà donnée dans ce message : Cricri77700 : étude de cas immobilier (3/4)

Si la mise en location intervient sur un exercice ultérieur par rapport à l’achat, on amortit le bien évalué à sa valeur de marché ("valeur vénale"). Je l’avais détaillé ici : (24/24) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Comme je l’écrivais :
Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Dans le cas présent, il est évident que la "valeur vénale" est bien plus intéressante car elle sera très supérieure au coût total "acquisition + travaux". Tant pis pour les frais de notaire et d’agence.

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#85 31/08/2017 09h18 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Vraiment un très grand Bravo pour cette acquisition qui me conviendrait parfaitement en terme de déficit foncier.

Même si pour  ma part en veillant à ne jamais agrandir les surface, je n’ai jamais été embêté sur l’aspect des travaux déductibles / Non déductibles, comme l’a fait Bernark2k, il convient de rappeler les risques lors de travaux lourds. Mais à priori vos 9 logements rentrent bien dans la cadre acceptable.

Je me demande juste si vous intégrez dans vos calculs d’impôts, que vous ne pourrez sortir du nu que 3 ans après la dernière année d’imputation du déficit et non pas 3 ans après la dernière année des travaux. Je pense que sur ce point vous ne jouerez pas trop avec les délais  pour tenir compte du risque  que  votre imputation en déficit foncier peut être remise en cause par le fisc pour non-respect de cette condition.

Probablement que vous attendrez que le logement par logement, ils se libèrent pour les mettre au fur et à mesure en meublé. Votre imposition en nu sera très donc forte (pendant  6 ans à minima, 3ans d’imputation + 3 ans obligatoires)  puis moins forte au fur et à mesure du nombre de logements passés en meublé pour terminer en imposition meublé sur l’immeuble.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#86 31/08/2017 09h39 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Chrism, à ce moment se sera de la gestion de patrimoine et il y aura toujours une solution.
Déjà je peux proposer aux locataires de changer de bail et de meubler ou de racheter des meubles.

Ou de racheter quelques chose de plus lourd pour avoir de nouveau du deficit foncier et de meubler mes appartement tranquillement.

Ou de revendre un immeuble ( si aucun risque d’être recalifié de marchand de bien en fonction de mon parcours sur les 5 prochaines années )

Bréf , plein de solution.


Bye bye la rat race :)

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#87 31/08/2017 10h53 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Réputation :   760 

Chrism a écrit :

Je me demande juste si vous intégrez dans vos calculs d’impôts, que vous ne pourrez sortir du nu que 3 ans après la dernière année d’imputation du déficit et non pas 3 ans après la dernière année des travaux.
(…)
(pendant  6 ans à minima, 3ans d’imputation + 3 ans obligatoires)

Non. Extrait du Bofip :

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Il faut bien comprendre que l’année où il y a un gros déficit grâce aux travaux, ça s’impute à 10 700 € sur le revenu global. Les années sans travaux, le déficit reporté vient seulement annuler les revenus fonciers mais ne s’impute plus sur le revenu global.

Exemple :
Année N : 10 k loyers - 100 k travaux et 10 k de charges = déficit 100 k dont 10,7 s’imputent sur le revenu gobal (j’arrondis à 10) et donc il reste 90 à reporter.
Année N+1 : 30 k loyer - 10 k charges = 20 k revenus fonciers imposables - 90 k déficit reporté = 0 revenu foncier imposable et 70 k déficit à reporter.
Année N+2 : 30 k loyer - 10 k charges = 20 k revenus fonciers imposables - 70 k déficit reporté = 0 revenu foncier imposable et 50 k déficit à reporter.
Année N+3 : 30 k loyer - 10 k charges = 20 k revenus fonciers imposables - 50 k déficit reporté = 0 revenu foncier imposable et 30 k déficit à reporter.
Au 01/01 de l’année N+4 on est libre de vendre le bien (ou de le passer en meublé). On perdra 30 k € de déficit reportable mais on n’aura pas de redressement pour les années écoulées.

Dans cet exemple, pour consommer entièrement le déficit reportable, on aura intérêt à aller jusqu’à N+5 ; intérêt mais pas obligation.

Chrism : il faudrait peut-être vérifier un peu mieux avant d’écrire : deux derniers messages, deux erreurs (vous prétendiez que SCI IS et LMNP étaient compatibles, carpediem vous a corrigé sur ce point) ! C’est bien de vouloir aider les foreumeurs mais à condition de fournir des informations exactes.

Même si ce n’est qu’un forum de discussion, les conséquences de nos conseils peuvent coûter très cher. Celui qui créerait une SCI IS en croyant pouvoir appliquer le LMNP aurait "quelques" surprises, dont certaines fort coûteuses.

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2017 11h10)

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#88 31/08/2017 12h10 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Merci Bernard toujours aussi précis.
Pour simplifier , j’avais compris que c’est minimum 4 ans lorsqu’on fait du deficit foncier  avec un déficit sur le revenu global.
3 ans apres le déficit sur le revenu global donc 4 ans.

Dans mon projet , effectivement je vais être tranquille pendant 4 ans voir 5.
je pourrai commencer à faire du meublé des la 4eme années.

J’ai un intérêt à faire les travaux par des artisans sur ce projet car le gain ( ps+tmi ) sera important sur les impôts.


Bye bye la rat race :)

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#89 31/08/2017 12h56 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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cricri77700 a écrit :

.

J’ai un intérêt à faire les travaux par des artisans sur ce projet car le gain ( ps+tmi ) sera important sur les impôts.

Quel bon sens !  Effectivement on y pense pas toujours !

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#90 31/08/2017 13h06 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Oui, par exemple pour un studio de 30m2 , mon artisans me prend 1100e ttc pour la peinture ( je tire les prix car il fait le placo également + d’autre appartement ) bref.

Si je fais par moi même , j’en ai pour 350 euros de peinture, matériel, bâche de protection…

Sur 1100 euros , avec une TMI à 30, je paie réellement 600 euros

Sur 1100 euros , avec une TMI à 41% , je paie réellement 479 euros.

Si je fais moi même avec une TMI à 30 , je paie 190 euros ( je déduis mon materiel+peinture )

Un studio de 30m2 , je compte 2 journée pour faire les 3 couches + protection et enlèvement de protection.

Quand j’avais une faible tmi et des petits projets , je faisais beaucoup par moi même et c’était beaucoup plus rentable.
Maintenant , cela dépend , car on peut gagner plus d’argent en passant plus de temps à gérer et optimiser son patrimoine qu’être dans les travaux.

Dernière modification par cricri77700 (31/08/2017 14h29)


Bye bye la rat race :)

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#91 31/08/2017 13h33 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Vous avez déjà des revenus fonciers? si c’est le cas, le déficit lié à l’opération va imputé votre revenu global? si au contraire, vous ne consommez pas tous vos revenus fonciers, alors pas d’engagement de 3 ans.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#92 31/08/2017 14h28 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Non pas de revenu foncier , uniquement en BIC.

Dernière modification par cricri77700 (31/08/2017 14h30)


Bye bye la rat race :)

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#93 31/08/2017 14h37 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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cricri, je ne comprends pas votre explication. Si vous faites par vous-même, qu’est-ce qui vous empêche de passer vos 350 € en charges, donc d’économiser TMI + PS dessus ?

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#94 31/08/2017 14h47 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Oui , je l’ai mis dans mon explication ( que j’ai modifier il y a 15min car je me suis trompé dans le montant.

Donc :

Si je fais moi même avec une TMI à 30 , je paie 190 euros ( je déduis mon materiel+peinture )

Contre

Sur 1100 euros , avec une TMI à 30, je paie réellement 600 euros par un artisan.

Différence de 400 euros environs.

Conclusion : pour 200e/jours, es-ce que j’ai envie de faire la peinture ?

Et cela dépend de chacun avec les avantage et inconvénient:

Avantage : financier 200e / jour c’est plutôt bien payer.

Inconvénients :
-un professionnel travaille normalement mieux, donc meilleur rendu.
-C’est pas un travaille simple et plutôt physique.
- il faut alimenter le chantier , acheter la peinture ect ( et oui cela prend du temps !!!)

Bref et cela varie en fonction des personnes.

Dans mon cas , j’ai plus vraiment besoin d’optimiser à ce point car en parallèle j’optimise sur la quantité et la gestion de patrimoine.
1100 euros de peinture ? Je vais sans doute réussir à payer moins car il y a beaucoup d’appartement par exemple.
Et en parallèle ma TMI augmente.


Bye bye la rat race :)

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#95 01/09/2017 11h59 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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En gros vous avez acheté à 167e du mettre carré et les travaux vous coûtent 400e du mettre carré .

Par étonnant que vous parvenez à du 20% de rendement  ,bien joué.

J’ai cherché dans mon coin des immeubles similaires de gros travaux sans en trouver.
Ça doit partir comme des petits pains j’image.
Les seuls bien que je trouvent en dessous du prix du marché sont ceux avec des grands logement commercial au RDC qui sont quasi toujours vacants.
En tout cas c’est sympa de partager, je vais suivre votre sujet avec intéret.

Dernière modification par FuturExPauvre (01/09/2017 13h04)

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#96 02/09/2017 10h07 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour,

Pour reprendre l’exemple sur la peinture, si vous le faites vous même le matériel ne peu pas être déduit normalement, non ?
Alors que pour l’artisan c’est la facture global qui est prise en compte.

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#97 02/09/2017 10h47 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour.

Tout les matériaux sont déductibles.

Mais en cas de revente avec PV , les factures de matériaux ne sont pas pris en compte.

Dernière modification par cricri77700 (02/09/2017 10h47)


Bye bye la rat race :)

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#98 02/09/2017 13h21 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Photo: https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_bis.png
En fait Cricri vos photos sont trop grosses, il vaut mieux qu’elles fassent moins de 1 méga donc vous pouvez réduire la taille des votre à 20% de la taille d’origine et cela devrait passer.

Dernière modification par kc44 (02/09/2017 13h27)

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#99 02/09/2017 23h32 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Oui j’ai vu ça.
Du coup vous avez au moins une photo de mon prochain projet , vous voyez le style.
je vais essayer de poster d’autres photos.

Dans ma présentation , je peux également si vous voulez vous montrer des photos avant et après.


Bye bye la rat race :)

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#100 03/09/2017 12h13 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour Cricri,

Si vous pouvez mettre des photos avant/après, ça serait tres bien!

M.erci à vous pour le partage.


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