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#51 26/08/2017 18h01 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Rastignac a écrit :

Bonjour,
Avez-vous envisagé les Monuments historiques, où le déficit fiscal est très avantageux ? Et tenter d’en faire un sans chercher la rentabilité, juste pour avoir 3 ou 4 ans de tranquille avec les impôts ?
Rastignac

On en a discuté par ailleurs sur le forum ; je trouve aussi l’idée excellente, mais pas si facile à mettre en oeuvre (et je suis assez bien placé pour chercher le bon plan).

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#52 26/08/2017 18h13 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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J’avais prospecté également cela mais je trouve des choses plus rentable.


Bye bye la rat race :)

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#53 26/08/2017 19h10 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Iqce a écrit :

Rastignac a écrit :

Bonjour,
Avez-vous envisagé les Monuments historiques, où le déficit fiscal est très avantageux ? Et tenter d’en faire un sans chercher la rentabilité, juste pour avoir 3 ou 4 ans de tranquille avec les impôts ?
Rastignac

On en a discuté par ailleurs sur le forum ; je trouve aussi l’idée excellente, mais pas si facile à mettre en oeuvre (et je suis assez bien placé pour chercher le bon plan).

Le problème des biens histoirques est que souvent même l’agent immobilier n’est pas au courant de cela et donc cette information n’est pas indiquée dans l’annonce …

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#54 26/08/2017 19h26 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Il existe un fichier des MH par Département.

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#55 28/08/2017 08h58 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Pouvez vous nous partager ou le trouver? Je serais curieux de pouvoir y jeter un œil… !

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#56 29/08/2017 12h31 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Voici la confirmation ,

"
Cher Monsieur,



Tous les vendeurs sont d’accord sur votre proposition.



Dès retour des mandats nous fixerons la date de la promesse de vente.



Vous souhaitant bonne réception,"

C’est ma notaire qui gère la succession donc il n’y aura pas de plan galère sur ce projet.

J’ai commencé mes calculs ,
Je pense que je vais louer en nu dans un premier temps : 180000 euros de travaux avec 54000 euros de loyers annuels me fera tenir 3/4 ans sans impot.
Par la suite je passerai en meublé et l’immeuble sera amortis sur une somme plus conséquente.

Le problème que j’ai , c’est que sur sur le prix d’achat , il est tellement bas que je ne peux pas y gagner beaucoup sur l’amortissement de l’immeuble.
Travaux terminé , cette immeuble sera estimé à 500000 euros ( assez facilement ).

En parallèle , je vais me séparer de quelques logements de mon parc immobilier afin de rester à une TMI max de 30.
La trésorerie dégager me permettra d’être mieux diversifier avec un patrimoine mobilier plus important.

En 2020, d’après mes estimations ,je pense avoir 400000e en patrimoine mobilier. ( 100000 euros PEL/ASSURANCE VIE ) et 300000 ( PEA+PEA PME+CTO CAPITALISANT ) 3100 euros de cash flow net de tout.( en tenant compte d’une trésorerie de 10000 euros annuel placer sur un livret au cas où )

Malgré la vente d’un de mes immeubles , j’arriverai à 110000 euros de loyer annuel.

Bref beaucoup de chiffre , de calcul mais je capitalise toujours et je suis plutôt satisfait de l’évolution fulgurante de mon patrimoine.

L’effet boule de neige avec un patrimoine mobilier à 400000 ( + intérêt composé sur 20 ans ) + dans 20 ans tout mon parc immobilier sera payé.

Mais avant ça , un gros chantier m’attend.

Ps: je n’arrive toujours pas à mettre de photo..


Bye bye la rat race :)

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#57 29/08/2017 12h47 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Impressionnant ! Félicitation !

Avec un tel patrimoine, vous êtes rentier je suppose ?

Dernière modification par Bigem64 (29/08/2017 14h00)

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#58 29/08/2017 12h54 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Réputation :   452 

Bigem64 a écrit :

Impressionnant ! Félicitation !

Avec un tel patrimoine, vous êtes rentié je suppose ?

Ca pique ;-)


Parrain : WeSave - Yomoni - LINXEA - Bourse Direct - BINCK - Fortuneo - Boursorama - MAIL BLOG

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#59 29/08/2017 13h02 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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cricri77700 a écrit :

J’ai commencé mes calculs ,
Je pense que je vais louer en nu dans un premier temps : 180000 euros de travaux avec 54000 euros de loyers annuels me fera tenir 3/4 ans sans impot.
Par la suite je passerai en meublé et l’immeuble sera amortis sur une somme plus conséquente.

Est-ce par facilité de gestion, de ne pas avoir à meubler en amont de la première location ?

Car le fait de ne pas démarrer immédiatement en meublé fait que vos frais d’acquisition initiaux (frais de notaire, d’AI et bancaires) ne pourront plus être déduits. C’est peu par rapport à l’envergure de l’acquisition, mais si vous envisagez à terme de louer meublé, ce serait dommage de passer à côté ?

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#60 29/08/2017 13h04 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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cricri77700 a écrit :

Je pense que je vais louer en nu dans un premier temps : 180000 euros de travaux avec 54000 euros de loyers annuels me fera tenir 3/4 ans sans impot.
.

Je n’ai pas le détail mais Vous ne pourrez passer qu’une partie de cette somme en charge deductible des revenus fonciers

A moins de travailler les libelles des factures avec vos artisans …

Dans ce cas mon conseil est quand même de limiter le détail sur un forum

Perescator: Le passage en meuble dans un second temps lui permettra d’immobiliser l’immeuble dans son bilan sur une valeur de marché, soit 500K et de pratiquer des amortissements sur cette base réévaluée

Dernière modification par Tssm (29/08/2017 13h07)

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#61 29/08/2017 13h15 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Cricri77700 a écrit :

Ps: je n’arrive toujours pas à mettre de photo..

Avant tout, votre photo doit être sur votre ordinateur.

Lorsque vous ecrivez un message vous cliquez sur "envoyer une image".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12691_envoye_image01.png

Ensuite un nouvel onglet s’ouvre, vous cliquez sur "parcourir".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12691_envoye_image02.png

Une fenêtre s’ouvre et vous sélectionnez le répetoire puis le fichier et vous validez. La fenêtre se ferme et vous vous retrouvez sur l’onglet à nouveau. Le nom du fichier apparait et vous cliquez sur "envoyer".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12691_envoye_image03.png

L’onglet est mis à jour, votre image apparait en prévisualisation et en dessous il y a un champ "code :". Vous sélectionnez et copiez ce code(CTRL+C sous Windows).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12691_envoye_image04.png

Vous fermez l’onglet de votre navigateur et vous retourner sur votre message et vous collez le code.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12691_envoye_image05.png

Voilà c’est fait. Pour plusieurs images, ne fermez pas l’onglet. Si cela ne marche pas, je ferai une vidéo.

PS : j’espère que la santé se porte mieux et durablement

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#62 29/08/2017 13h24 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Tssm a écrit :

Perescator: Le passage en meuble dans un second temps lui permettra d’immobiliser l’immeuble dans son bilan sur une valeur de marché, soit 500K et de pratiquer des amortissements sur cette base réévaluée

OK je ne connaissais pas cette disposition. En effet cela peut être intéressant pour maximiser l’amortissement au global et sur du très long terme.

En revanche la ventilation entre les différents postes sera nettement différente, et l’amortissement potentiellement plus important les premières années dans le cas où ce sont les factures de travaux qui sont prises en compte (surtout si elles concernent principalement les aménagements intérieurs et non le bâti). Donc à calculer en fonction de l’objectif final.

S’il y a projet de revente relativement rapide, alors il vaut mieux chercher à maximiser l’amortissement sur les premières années plutôt que sur du très long terme.

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#63 29/08/2017 13h29 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Tssm a écrit :

cricri77700 a écrit :

Je pense que je vais louer en nu dans un premier temps : 180000 euros de travaux avec 54000 euros de loyers annuels me fera tenir 3/4 ans sans impot.
.

Je n’ai pas le détail mais Vous ne pourrez passer qu’une partie de cette somme en charge deductible des revenus fonciers

A moins de travailler les libelles des factures avec vos artisans …

Dans ce cas mon conseil est quand même de limiter le détail sur un forum

Perescator: Le passage en meuble dans un second temps lui permettra d’immobiliser l’immeuble dans son bilan sur une valeur de marché, soit 500K et de pratiquer des amortissements sur cette base réévaluée

En fait , cela va dépendre du détail sur le compromis , d’après la configuration de l’immeuble , il y a 9 logements ( chaque pallier à 3 portes d’entrées.
Il y a 7 compteurs Edf.
Pour l’eau , il y a des évacuations en attente mais pas de salle de bain ou de cuisine par moment.

Je verrai avec ma notaire pour savoir combien il y a concrètement de logement et combien du coup je vais en créer.
Je pense qu’il y en a 9 et créations de 2 logements.

Je suis quelqu’un de très honnête et j’ai rien à cacher, je ne souhaite pas jouer avec les impôts..

Sinon oui c’est exact pour passer en meublé par la suite , je préfère amortir 450000 euros et de perdre quelques milliers d’euros de frais de notaire.

Et non je ne suis pas rentier mais indépendant financièrement plutôt.

Rocc, ok je comprend je suis sur mon Smartphone à chaque fois ( je convertis pourtant les fichiers mais bon.. ) quand j’ai mon pc , je mettrai quelques photos

Dernière modification par cricri77700 (29/08/2017 13h31)


Bye bye la rat race :)

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#64 29/08/2017 13h59 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour,

En ce qui concerne EdF, une des astuces pour ne pas avoir de colonnes électrique montantes (qui sont en général facturée hors de prix par EdF), c’est d’installer les compteurs en bas, au plus près de l’arrivée électrique.

Concernant la SCI a l’IS, ne pas oublier la CRL qui pompe 2.5% des loyers hors charges, puis de l’imposition a 15% jusqu’à 38.120€ et 33,33% au delà (mais ça vous le saviez déjà je crois).
Bonne nouvelle, une nouvelle tranche entre 38.120€ et 70.000€ est a 28%, pour progressivement remplacer celle a 33,33%
Et si Macron tient sa promesse, elle devrait finalement passer a 25%…

Un expert comptable est fortement recommandé pour la compta, c’est un petit budget a ne pas oublier.

Pour les dividendes, il y a une part taxé au TMI après abattement de 40%, mais aussi des prélèvements sociaux a 15.5% sur la totalité de la somme. Ca revient a 33.5% en moyenne au total.

Attention aussi, avec votre patrimoine vous devez arriver aux premier plancher de l’ISF…

Sinon, j’ai vu il y a peu un expert comptable qui m’a assuré que la durée d’amortissement était de 25 a 30 ans, pas plus…

Il m’a aussi dit qu’une SCI IS holding avec plusieurs SCI IS fille n’était pas bien vue car considéré par le fisc comme une façon d’abuser les impôts.

Je dois dire que je reste dubitatif sur ses dires…

A+

Ohe

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#65 29/08/2017 14h32 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Pour le fait de faire de la location nue en revenus fonciers pour créer du déficit foncier, attention au fait que tous les travaux ne sont pas déductibles.
Non déductible :
    - tout ce qui est agrandissement de surface habitable (transformer en habitation ce qui était auparavant un garage, un local commercial ou des combles).
    - tout ce qui touche au gros oeuvre (déplacement de porte d’entrée, agrandissement de fenêtre, création d’un escalier, etc).

Du second oeuvre dans les parties habitables, même avec déplacement de cloisons et modification de la conformation des logements, est éligible, pourvu qu’il n’y ait pas de gain de surface habitable ni de modification du gros oeuvre.

Attention au fait que des travaux non éligibles peuvent contaminer le reste de l’opération et la rendre non éligible (notion de "travaux indissociables").

- vous ne pourrez pas faire passer tous les locataires en meublé d’un coup, donc entre le moment où  vous aurez passé un premier locataire en meublé et celui où vous passerez le dernier locataire en meublé, ça fera des calculs d’apothicaires pour déterminer ce qui relève des reveuns fonciers et ce qui relève du BIC (avec des pro-ratas pour les charges communes). Il sera sans doute pertinent que ça soit votre comptable qui vous prépare vos déclarations de revenus aussi bien LMNP que revenus fonciers, ça évitera de faire des erreurs ou de déduire des choses deux fois.

- Si SCI, le mécanisme des revenus fonciers avec déficit foncier est compatible avec SCI IR seulement.

Si SCI IS, le calcul du bénéfice imposable est similaire à du LMNP, même en location nue. C’est une compta d’entreprise, donc si vous voulez toujours faire une SCI IS, vous pouvez oublier totalement les régles spécifiques aux revenus fonciers et au déficit foncier (ces règles ne s’appliquent qu’à l’IR du particulier en direct ou au travers d’une SCI IR).

- sur le montant des amortissements à prendre en compte dans le LMNP, lorsqu’il y aura passage en meublé : la règle semble être : si mise en location sur le même exercice que l’achat : on amortit l’achat d’une part, et les travaux d’autre part (avec une durée qui dépend de leur nature et de leur montant), et on peut déduire aussi les frais liés à l’achat.
Si la mise en location intervient sur un exercice ultérieur par rapport à l’achat, on amortit le bien évalué à sa valeur de marché ("valeur vénale"). Je l’avais détaillé ici : https://www.devenir-rentier.fr/p235324#p235324
Comme je l’écrivais :

Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Vu qu’il y aura probablement mise en meublé séparée par appartement, ça se fera appartement par appartement. On amortira d’abord l’appartement n°1 évalué à 65000 € au moment de son passage en meublé, etc. Il n’y a aura pas de mise en amortissement de tout l’immeuble pour une valeur globale de 450 ou 500 k€.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2017 14h44)

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#66 29/08/2017 15h00 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Je croyais qu’il fallait avoir 3 ans de revenu foncier positif ( après un déficit) sur un bien pour pouvoir le passer en meublé.

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#67 29/08/2017 15h19 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

Membre
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ohennequin a écrit :

En ce qui concerne EdF, une des astuces pour ne pas avoir de colonnes électrique montantes (qui sont en général facturée hors de prix par EdF), c’est d’installer les compteurs en bas, au plus près de l’arrivée électrique.

On voit beaucoup d’immeubles de rapport aménagés de la sorte, mais est-ce encore possible à la création de nouveaux compteurs avec les normes actuelles ? Mon immeuble a un diagnostic électrique vierge (électricité refaite à neuf vers 2008) à l’exception d’une remarque sur les compteurs qui se trouvent en PC et devraient, selon le diagnostiqueur, se trouver en parties privatives…

ohennequin a écrit :

Sinon, j’ai vu il y a peu un expert comptable qui m’a assuré que la durée d’amortissement était de 25 a 30 ans, pas plus…

Éternel débat sur la valorisation comptable d’un immeuble et des amortissements associés, mais les experts-comptables spécialisés en LMNP choisissent presque tous de ventiler en plusieurs postes (bâti, toiture, aménagements intérieurs etc.) et avec amortissement du bâti sur 50 ans.

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#68 29/08/2017 15h47 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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toufou a écrit :

Je croyais qu’il fallait avoir 3 ans de revenu foncier positif ( après un déficit) sur un bien pour pouvoir le passer en meublé.

Vous répondez à qui ? Pour ma part je n’ai pas du tout abordé la question du délai à respecter avant de passer en meublé, vu que cricri connait sans doute déjà.

Par ailleurs, ce n’est pas "3 ans de revenus fonciers positifs". C’est "3 ans après l’imputation d’un déficit sur le revenu global". Ces 3 années suivantes peuvent très bien être à revenus fonciers nuls (grâce au déficit reporté, justement).

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2017 15h50)

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#69 29/08/2017 16h47 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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@Bernard , ce qui est bien dans ce projet , c’est que sur les 9 logements je ne change rien sauf quelques cloisons supplémentaires pour les salles de bain mais pas plus.
Je pense donc faire du deficit foncier sur les travaux engendrés sur les 9 logements et exclure le montant des travaux pour les deux autres.

J’attends de voir le compromis et je vais me renseigner sur tout ce qui est cadastre et impôts pour avoir des arguments si contrôle.

Pour la SCI is , je connais bien la fiscalité et lorsque j’ai calculé mon tri avec revente … ouch…
C’est uniquement intéressant pour les tmi à 41% minimum même si à 30% cela peut se défendre.
Quand on peut rester en nom propre, faut pas hésiter.

C’est plus rentable d’avoir un déficit foncier sur 150000 euros ( sur les 180000 ) et passage en meublé et associé à la vente d’un de mes immeuble.
Je ne serai pas qualifié de marchand de bien car c’est de la gestion de patrimoine et je pourrai le prouver ( augmenter mes placements mobilier vs immobilier et c’est mà premières vente sauf RP )

Je sais bien que le changement de bail se fera au compte goutte , à 450 ou 500000 euros c’est pour l’immeuble à ce jour.
En le divisant pour calculer l’amortissement , les estimations seront bien supérieur : 70000 le t2 et 40000 le studio minimum soit 750000 euros.
Mais je préfère calculé sur 450/500000 euros.

J’ai toujours calculé en étant pessimiste ( rendement de 14% qui passe à 18% par exemple ).

Toufou , Bernard vous a bien répondu smile.

@tous pour la compta , je préfère le faire , je gère la fiscalité et ma femme l’écriture ( elle est comptable )
J’ai vu des experts comptables qui se contredisent sur beaucoup de sujet , cela ne me paraît pas compétent.
je pense également que dans un business, plus il y a des tiers , moins ça marche.

Dernière modification par cricri77700 (29/08/2017 16h50)


Bye bye la rat race :)

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#70 29/08/2017 16h57 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Même avec un TMI a 30% une SCI a l’IS peut être intéressante, le cash flow dégagé est bien plus grand et permet soit de réinvestir les fonds, soit de se protéger en cas de non paiement de loyers.

A l’IR, le cash flow négatif dans ce dernier cas peut faire (très) mal.
Mais c’est bien évidemment dans des cas d’investissement a long terme, pas pour de la revente a 5/10 ans.

@Perecastor, effectivement, les compteurs en parties communes ne sont effectivement pas la panacée, mais ça peut répondre a un besoins.

A+

Ohe

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#71 29/08/2017 17h01 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Dans mes calculs , nu puis meublé est plus intéressant que la sci à l’is ( en investissant le cash flow sur de l’usufruit en scpi pour créer un stock d’amortissement supplémentaire ) pour une TMI à 30.

Pour une TMI à 41 , la sci is aurait été plus intéressante.
Après cela dépend de la revente du bien également.


Bye bye la rat race :)

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#72 29/08/2017 17h09 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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C’est fort probable, les travaux apportent un gros plus pour lors de l’imposition a l’IR.

Mais ces nouveaux revenus ne vont-ils pas justement vous faire changer de tranche a un moment ou un autre?

A+

Ohe

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#73 29/08/2017 17h27 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Comme dit plus haut je vais céder un immeuble.
En gros je vais avoir 4500 euros de loyer supplémentaire et de l’autre la vente ma me réduire mes loyers de 2100 euros mensuel.
Je vais donc avoir une augmentation de loyer de 2300 euros / mois et un gros chèque lors de la vente.
je maîtrise ma fiscalité , reste en nom propre , et vais pouvoir remplir mon PEA et PEA PME et CTO capitalisant ( je ne souhaite pas de dividende pour le moment pour limiter l’impôt )


Bye bye la rat race :)

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#74 29/08/2017 22h52 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Cricri77000 a écrit :

Le problème que j’ai , c’est que sur sur le prix d’achat , il est tellement bas que je ne peux pas y gagner beaucoup sur l’amortissement de l’immeuble.

L’amortissement se faait sur la valeur du bien au moment où il est porté à l’actif de l’entreprise.

Terme pompeux qui est utilisé pour indiqué le début de l’amortissement.

Donc vous faites de la location nue puis ensuite vous appelez une agence pour indiquez la valeur du bien et l’amortissement partira sur la base du bien rénové 

Attention , je l’ai déjà indiqué lors de la revente avec amortissement du bien.
La valeur de vente du bien est renseigné en comptabilité dans le compte des produits exceptionnels et la valeur nette comptable est renseigné dans les charges exceptionnelles ce qui revient à faire une plus value réintégrant les amortissements.
L’année de la revente d’un bien avec amortissement , il faut acheter pour limiter l’impact.

Bon courage pour ce nouvel achat Cricri

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#75 30/08/2017 11h31 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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rocc a écrit :

Cricri77700 a écrit :

Ps: je n’arrive toujours pas à mettre de photo..

Avant tout, votre photo doit être sur votre ordinateur.

Lorsque vous ecrivez un message vous cliquez sur "envoyer une image".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … mage01.png

Ensuite un nouvel onglet s’ouvre, vous cliquez sur "parcourir".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … mage02.png

Une fenêtre s’ouvre et vous sélectionnez le répetoire puis le fichier et vous validez. La fenêtre se ferme et vous vous retrouvez sur l’onglet à nouveau. Le nom du fichier apparait et vous cliquez sur "envoyer".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … mage03.png

L’onglet est mis à jour, votre image apparait en prévisualisation et en dessous il y a un champ "code :". Vous sélectionnez et copiez ce code(CTRL+C sous Windows).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … mage04.png

Vous fermez l’onglet de votre navigateur et vous retourner sur votre message et vous collez le code.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … mage05.png

Voilà c’est fait. Pour plusieurs images, ne fermez pas l’onglet. Si cela ne marche pas, je ferai une vidéo.

PS : j’espère que la santé se porte mieux et durablement

merci, mais ça marche toujours pas, j’ai convertis mes photos ( fait avec mon S6 edge + ) en PNG et ça ne marche pas.
tant pis, je ferai une vidéo plus tard peu être.


Bye bye la rat race :)

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