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#26 19/06/2017 19h31 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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C’est pour cela que je visite énormément de logement pour avoir de grosse rentabilité.
J’ai actuellement seulement 330000 euros de prêt immobilier ( dont un appartement payer cash 48000 euros tout compris ), avec ce projet , je monterai à 670000 euros.. encore loin du million mais 6000 euros de cash flow + un remboursement de capital de presque 2800 euros si le projet est concrétisé.

C’est la clés pour se rassurer et avoir une solution à n’importe quel probleme et rassurer la banque car le reste à vivre devient impressionnant.

Dernière modification par cricri77700 (19/06/2017 20h01)


Bye bye la rat race :)

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#27 19/06/2017 19h36 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Pour moi le cash flow, c’est ce qu’il me reste à la fin du mois une fois payé le prêt, les charges (impôts, taxe foncière, PNO …). Si vous avez la même définition que moi, et que vous avez donc 6000 € chaque mois, je dis ouah !!!!!

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#28 19/06/2017 20h00 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Bien sur, il n’y a qu’une définition.
Mais attention, les 6000 euros c’est si le projet se concrétise.
Actuellement comme dit dans ma présentation c’est 3200 euros.
J’ai fait une simulation après ce projet, je serai effectivement à 6000 euros mais quand le stock de charge sera épuisé et les amortissements sur le second-oeuvre épuisé, je tomberai à 4200 euros de cash flow mais je rembourserai encore plus de capital en plus.
Mais d’ici là , il y aura encore des travaux d’un éventuel projet à déduire…..


Bye bye la rat race :)

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#29 19/06/2017 20h09 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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cricri77700 a écrit :

Dans le centre-ville en question, il est impossible de créer des places de parking, de plus la loi sur cette taxe n’est pas claire.

Je ne fais pas de division foncière car c’est un immeuble sans copropriété donc je fais de la réhabilitation sur des surfaces existantes.

Pour ce projet, j’emménage surtout les combles ou des ouvertures sont déjà existant et HSP de 2.5m.
Je crée donc des logements sans faire de construction ( pas se permit de construire) donc je peux amortir le second oeuvre.

Bonjour Cricri,

Je ne suis pas sur d’arriver à bien comprendre, or c’est important pour moi de saisir car une part de l’explication financière (mais pas que bien sur) est peut être là (?).

--> pour quoi dites vous que la loi n’est pas claire ? Le PLU décline la loi : faut il créer ou pas une place (ou plus) par logement ? Je pense que oui, mais comme vous ne touchez pas à la façade extérieure (donc même pas les ouvrants, double vitrage déjà en place ahem) vous échappez à la DP et au permis.
Du coup pas de déclaration = pas de contrôle, ERDF/Engie fait la pose des compteurs sans autre formalité.

C’est bien cela ?

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#30 19/06/2017 21h03 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Non.
En fait quand c’est impossible de faire une place de parking , par exemple achat d’un immeuble sur une rue piétonne , dans un secteur sauvegardé ou c’est impossible de créer des garages ou autre , les places de parking ne sont pas obligatoire.cela dépend des PLU également: en effet , si on a une interdiction de créer un garage à la place de notre local commercial car c’est en secteur sauvegarder par exemple.

De plus , je pense que quand on achète un immeuble sans copropriété , si je veux par exemple divisé un t3 en 2 studios , je ne fais pas de division foncière car c’est un seul et unique lot.
Donc pas d’obligation de créer des stationnement également.
Sinon si vous faites une colocation dans un appartement , le propriétaire doit créer une place de stationnement ?

Mais si je fais une création d’une copropriété avec une création de lot. Je fais à ce moment présent une division foncière donc à ce moment là , la taxe de parking ou demande de création de stationnement à du sens .

Du moins c’est comme cela que je l’explique et compris dans mes recherches.

De plus avec la loi alur il parlait de supprimer cette taxe dans mes souvenirs.

Mais pour ce projet , c’est impossible de créer des parkings et le PLU ne l’impose pas car c’est impossible.


Bye bye la rat race :)

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#31 19/06/2017 21h13 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Dans mon agglomération, si la construction d’une place de parking est impossible, i faut s’acquitter de la somme de 12500 euros …

Si je reprends votre exemple de transformation d’un T3 en 2 studios, j’imagine que vous refaites faire un règlement de copropriété afin de répartir les tantièmes sur ces 2 "nouveaux" logements ?

De plus comment cela se passe-t-il pour la taxe d’habitation concernant ces 2 logements alors qu’avant il n’y en avait qu’une ?

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#32 19/06/2017 21h29 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Ah oui quand même 12500 euros …

Mais quand on a 1 immeuble avec 1 seul lot et qu’on ne fait pas de création de copropriété , on peut diviser dans l’immeuble comme bon nous semble non ?sans avoir de taxe parking ou autre car cela reste 1 seul lot.


Bye bye la rat race :)

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#33 19/06/2017 22h52 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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J’ajoute que d’après mes recherches , c’est pour des logements neufs ou changement de destination ( local en habitation).
Éventuellement pour des divisions foncières d’après certain PLU.

Mais un immeuble de rapport reste 1 lot , je ne voit pas comment la ville peut demander une taxe du moment qu’on ne crée pas de surface donc pas de permit de construire.

Je vais cependant me renseigner mieux dans la commune de se projet mais d’après le PLU , aucune taxe demandé concernant le stationnement .


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#34 19/06/2017 23h33 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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De ce que j’en sais, pour répartir de manière officielle les charges il faut au moins refaire un règlement de co propritété avec un géomètre.
Après c’est sûr qu’en reprenant votre exemple d’un grand appartement divisé en 2, cela ne représente toujours qu’un lot au niveau du cadastre.

Que quelqu’un me le dise si je dis des bêtises …

Me reste la question de la taxe d’habitation. Il doit désormais y en avoir 2. J’imagine qu’il faut faire une déclaration aux impôts mais sur ce point j’attends d’autres contributions.

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#35 19/06/2017 23h39 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Non pas de bêtise : création copropriété = géomètre + notaire et création d’un règlement de copropriété.

Pas de déclaration obligatoire également concernant la taxe d’habitation. Le locataire dit ou il loge au 1er janvier tout simplement et l’impôt fait son travail par la suite.

La déclaration est uniquement pour les nouveaux logements ( declararion H1/H2 de mémoire )


Bye bye la rat race :)

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#36 21/06/2017 22h30 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Confirmation de l’urbanisme pour le projet : pas de taxe parking car c’est impossible d’en créer.

Cela dépend en effet des secteurs.


Bye bye la rat race :)

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#37 21/06/2017 23h32 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Le dossier a effectivement l’air beton puisque 1.6% sur 20 ans corresponds bien aux meilleurs taux sans prendre de produits bancaires complémentaires à 0.1% pres selon la region

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#38 22/06/2017 01h04 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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cricri77700 a écrit :

Ah oui quand même 12500 euros …

Mais quand on a 1 immeuble avec 1 seul lot et qu’on ne fait pas de création de copropriété , on peut diviser dans l’immeuble comme bon nous semble non ?sans avoir de taxe parking ou autre car cela reste 1 seul lot.

Non, même si la division se fait sans déclaration préalable ni permis de construire l’immeuble divisé doit être conforme au plan local d’urbanisme.

Une question ministérielle le confirme:

Ministère de l’Écologie, développement et aménagement durables a écrit :

La division d’immeubles en petits appartements n’est soumise à aucune autorisation d’urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Toutefois, en application de l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme, l’immeuble ayant fait l’objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d’urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d’un certain nombre de places de stationnement par logement. L’autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l’augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d’urbanisme, elle devra faire dresser un procès-verbal d’infraction et le transmettre sans délais au procureur de la République.

Maintenant si le Plan Local d’Urbanisme de votre commune ne contraint pas la création d’aires de stationnement pour la création de logements, ou si la commune est suffisamment compréhensive pour vous dispenser de la création de ces logements, tant mieux pour vous.
Autrement, diviser un immeuble sans respecter le PLU est illégal.

Cela n’a rien à voir avec une colocation, et il est important de le préciser pour ne pas donner de fausses idées à d’autres personnes.


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#39 22/06/2017 04h46 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Merci du rappel.

Exact d’après l’urbanisme.
D’après les notaires, ils ont une autre définition de division foncière avec création de lot ainsi qu’un règlement de copropriété.
J’insiste sur ce point car les textes des deux parties se contredisent sur ce point, j’en ai longuement parlé avec ma notaire.

Mais il faut en effet respecter le PLU pour ne pas être embêté.

Concernant le PLU cela dépend effectivement de la commune et pour mon projet j’en suis dispensé.

Pour la "division" en fait j’ai le droit de diviser si le nouveau logement fait plus de 40m2.
Pour le reste si c’est existant , je peux refaire à l’identique.


Bye bye la rat race :)

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#40 22/06/2017 08h43 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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DrMinimal a écrit :

… si la commune est suffisamment compréhensive pour vous dispenser de la création de ces logements, tant mieux pour vous.
Autrement, diviser un immeuble sans respecter le PLU est illégal.

Cela n’a rien à voir avec une colocation, et il est important de le préciser pour ne pas donner de fausses idées à d’autres personnes.

Alors tant qu’à préciser pour les lecteurs précisons jusqu’au bout DrMinimal.
Ne pas respecter le PLU, même avec l’accord du service urbanisme (ce que je n’ai jamais vu mis par écrit) ne met pas à l’abri :

- du Contrôle de légalité par le Préfèt et ses services, bien que ceux ci ne déféreront certainement pas (aucun enjeux pour l’Etat de se battre pour contraindre la collectivité évidemment), sachant que si le dit service urbanisme "oublie" de faire suivre au Prefet pour CL et bien l’acte est tout simplement nul et non avenu (défaut d’autorisation, voir CU art R 400 quelque chose ?), s’il n’y a pas besoin d’autorisation formelle (DP PC etc) c’est pareil, comme précisé il faut quand même respecter le PLU
- et surtout de la moindre plainte de voisin, jaloux divers et variés etc (10 ans + l’année en cours dans ce genre de cas, pas 6).
Revente impossible avec un notaire normalement constitué et informé si ces cas sont confirmés.

Il faut des nerfs solides.

Attention (edit) je ne me prononce pas sur le cas de cet achat, le dossier me semble compliqué, les données partielles (il est normal que cricri reste prudent !) il s’agit juste de préciser des règles dans le seul domaine urba : une fois que l’on sait où est la ligne blanche, à chacun de faire ses choix.

Dernière modification par Iqce (22/06/2017 08h50)

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#41 22/06/2017 08h49 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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cricri77700 a écrit :

nouveau projet en perspective.

Localisation : quelque part en france.

Immeuble composé de :

2 locaux commerciaux :  un coiffeur depuis 2005 et un atelier de couture depuis 2011.
Les deux sont loués 1100 euros HC
2 appartements T3 et T2 loué 750 euros pour les deux.

Travaux sur des appartements existants + création de logements : afin d’avoir 8 logements en plus 6 T2 et 2 Studios.
Gros travaux sur les parties communes et sur les logements, Insalubre ++++ comme j’aime smile

400m2 environs
7000 euros de TF
Négocié à 140000 euros FAI

Travaux estimation : 190000 euros ( en comptant les meubles car LMNP )
-Je fais dépose divers, préparation chantier, peinture, sols, pose cuisines+meubles
-Je fais faire : maçonnerie, pose fenêtres, placo+isolation, plomberie, électricité,toiture et bien sur ENEDIS ( car 7 compteurs présents il m’en faut 13)

budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.
rentabilité but : 18,88%
1850e de loyer actuel
3500 par la suite supplémentaire soit 5350.

Je pense optimiser les travaux et avoir plus de rendement.

Cela est concrétisé a 90%.
je propose de mettre des photos avant/pendant et après sur ce projet… si vous Etes sage bien sur smile

J’ai une stratégie relativement similaire mais avec moins de travaux (faute de temps pour les gérer).
Cette rentabilité est probable si les locataires cibles font partie de la classe populaire touchant les APLs. En générale ce marché est peu liquide et les investisseurs « habituels » trouvent cela trop risqué. Donc beaucoup d’opportunités possibles……
Si c’est le cas les risques supplémentaires à prendre en compte selon mon expérience sont :
-    Les relations sociales avec les locataires (certains peuvent tout simplement être agressifs et ingérables).
-    Mettre des nouveaux locataires voisiner avec les locataires « difficiles » peut être problématique. Surtout s’il y a une forme de communautarisme présent dans certains quartier (et d’ailleurs très souvent dans les centre-ville des communes moyennes en France).
-    Suivi permanent de respects de la propreté et de décence (surtout des parties communes). Les locataires peuvent laisser trainer les problèmes grave pendant très longtemps et vous prévenir quand c’est déjà trop tard et les dégâts sont importants.

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#42 22/06/2017 09h48 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Je ne reçois aucun APL, 60% de mes locataires travaillent et 40% sont des étudiants avec les parents en garant.

Iqce, dans m’ont plu, il est divisé en plusieurs secteurs, dans le secteur en question, pas de demande de parking, uniquement que les logements fassent 40m² minimums pour lutter contre les petites surfaces et améliorer la qualité du bien.
Pour les appartements existant aucun problème.

J’ai eu l’accord verbal du service urbanisme + notaire que je n’aurai pas de taxe à payer.
L’accord verbal ne m’a jamais suffi et je vais continuer à creuser un petit peu mais si cela n’est pas notifié dans m’a plu ( qui date de juin 2017 on ne peut pas faire mieux) je ne vois pas trop ce que je risque.
Après au pire si on me demande 40000 euros de taxe, ça baisserait la rentabilité à 16.5% smile
Mais franchement cela n’a vraiment pas l’air applicable sur ce projet.


Bye bye la rat race :)

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#43 22/06/2017 10h00 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Dans la mesure ou vous restez dans le volume du bâti, la TA ne s’applique jamais. En effet la TA cumule diverses anciennes taxes qui ont déjà été payées lors de la construction du volume existant (ou pas s’il s’agit d’une troglodyte préhistorique pour caricaturer, mais c’est l’idée).
Ce PLU est bien fait puisque sectorisé pour les stationnements : je comprends que vous aimiez cette commune. Souvent les élus ont oublié ce "détail".
En tout cas c’est très clair désormais, tout se présente bien sous cet angle smile

Dernière modification par Iqce (22/06/2017 10h01)

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#44 22/06/2017 10h40 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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cricri77700 a écrit :

Dans le centre-ville en question, il est impossible de créer des places de parking, de plus la loi sur cette taxe n’est pas claire.

Je ne fais pas de division foncière car c’est un immeuble sans copropriété donc je fais de la réhabilitation sur des surfaces existantes.

Pour ce projet, j’emménage surtout les combles ou des ouvertures sont déjà existant et HSP de 2.5m.
Je crée donc des logements sans faire de construction ( pas se permit de construire) donc je peux amortir le second oeuvre.
Cela fait quelque temps que mes revenus immobiliers dépassent mes autres revenus et je n’ai pas de problème avec les banques

Je me permet une petite question:

J’ai une maison que je veux diviser en 2 pour faire 2 logements et la ville me demande de creer 4 places de parking ( 2 par logement ) et 2 local poubelle ;s
Je n’est pas la place car j’ai revendu du terrain pour faire des terrains a batir
Je doit par contre creer des ouvertures donc j’aimerai bien savoir comment vous faites pour creer des logements sans creer de place de parking smile

Merci d’avance


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#45 22/06/2017 10h45 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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La réponse est 2 posts plus haut me semble t’il à 8h48.

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#46 22/06/2017 10h53 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Desole j’ai poster mon message et fini de lire le post apres


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#47 22/06/2017 11h07 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Vous devriez également lire les sujets traitants de ce genre de cas (faute d’infos supplémentaires, la seule bonne solution qui me vient à l’esprit est la Modification Simplifiée du PLU art L 153-45 : à confirmer bien sur par une analyse du dossier et du PLU).

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#48 22/06/2017 14h25 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Iqce a écrit :

Alors tant qu’à préciser pour les lecteurs précisons jusqu’au bout DrMinimal.
Ne pas respecter le PLU, même avec l’accord du service urbanisme (ce que je n’ai jamais vu mis par écrit) ne met pas à l’abri (…)

Précision importante. Pour diviser son immeuble dans les règles il faut donc non seulement avoir une morale à toute épreuve mais aussi des nerfs très solides et une excellente santé financière (le moindre delta administratif provoquera des conséquences catastrophiques sur l’opération).

Je ne sais pas quelle était la motivation de la suppression de la Taxe Parking, mais la conséquence est qu’il est quasi impossible de créer du logement dans les règles à partir d’immeubles à découper dans des villes denses. C’est ballaud.

Iqce, vous avez déjà mentionné dans un autre topic la possibilité de demander une modification simplifiée du PLU, et avez dit en avoir déjà effectué une. Peut on raisonnablement espérer l’aboutissement rapide et positif de ce genre de procédure dans une grande ville comme Paris, Lyon ou Marseille, avec un dossier parfaitement motivé (proximité de gare, transports, immeuble vacant inlouable si non divisé…)?

Peut-être devrions nous continuer la conversation dans le topic Suppression de la Taxe Parking?

D’une manière générale, qui est l’intermédiaire compétent pour conseiller sur ce genre de dossier, monter une procédure de demande de modification du PLU béton? Le notaire? Un avocat?
Je vois demain le service d’urbanisme de la ville où j’ai un projet impliquant une division, et je n’accorderai aucune confiance à un avis favorable oral du technicien que je vais rencontrer, aussi qualifié soit-il.


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#49 22/06/2017 14h31 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Oui, pour ne pas polluer la file de l’excellent cricri, postez votre cas de figure indépendamment svp, j’échangerais avec vous avec plaisir (dans la limite de mes connaissances).

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#50 24/06/2017 00h37 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Bonsoir Cricri,

si diviser un immeuble pour en louer individuellement des parties sans être à jour vis à vis du PLU est illégal, votre remarque:

cricri77700 a écrit :

Sinon si vous faites une colocation dans un appartement , le propriétaire doit créer une place de stationnement ?

est peut-être une solution pour qui ne peut pas respecter le PLU pour diviser son immeuble?

Lors des travaux: plutôt que de "créer des appartements", on équipe des parties de l’habitation en cuisine, WC, douche. On loue ensuite chacune de ces parties en colocation avec bail individuel en incluant forfaitairement la consommation électrique dans les charges.
Ainsi, les colocataires ont autant de confort que s’ils étaient locataires de logements divisés, car dans la pratique chacun a sa partie privative.

Deux points d’ombre à cette option:
- EDF voudra-t’il ajouter autant de compteurs électriques que de "parties privées" pour créer ce genre de colocation à l’échelle d’un immeuble? Comme ils ont besoin d’une autorisation auprès de l’urbanisme, ne retombe-t’on pas dans le même problème?
- 2ème paragraphe de l’article 8.1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

8.1 a écrit :

Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

ce qui ne me semble pas être lié au code de l’urbanisme, mais je pense que l’avis d’un professionnel s’impose.

Bon week-end,

DrMinimal


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