Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 24/06/2017 08h33 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

En fait c’est plus compliqué que cela, un texte de loi va contredire un autre texte.
Une division foncière pour l’urbanisme n’a pas la même définition qu’une division foncière d’un point de vue notarial par exemple.
De plus il faut bien étudier le PLU de son secteur.
Sur mon dernier projet, je n’ai pas tout à fait respecté le PLU car j’avais 2 appartements inférieurs à 40m² qui ont été créé d’un point de vue de l’urbanisme ( 33 et 35m²) d’après les textes notariés j’avais le droit car c’est un seul et unique lot.
J’ai pris rendez-vous avec l’adjoint au maire qui donne son dernier mot sur le plan de l’urbanisme et j’ai eu son accord afin de pouvoir dormir tranquillement. Je note donc qu’il y a une certaine souplesse mais encore une fois, photo a l’appui, j’ai montré que je faisais des logements de qualité.
Il faut toujours se vendre.
J’ai besoin de leurs souplesses mais il on besoin d’investisseur pour rénover la ville.
C’est gagnant/gagnant.
Cela fait partie du réseau ( artisans/agent immo/notaire/urbanisme/élus etc… )
Pour ma part et pour ce projet, pas besoin de créer de place de parking et pas de taxe d’aménagement car j’utilise de la surface déjà existante qui avec un HSP de 2.5 m.
En fait c’est comme en bourse, chacun doit faire ses devoirs.
Les PLU et autres sont différents suivants les secteurs et c’est à nous de les étudier et voir ce que l’on peut faire.
Il ne faut pas s’arrêter sur les lois "générales " et gratter en profondeur.


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#52 29/06/2017 22h49 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

Proposition accepté : 140000 euros.
Signature convenue pour décembre, vente longue pour bien travailler le projet.

Travaux estimés à 190000 euros mais je pense pouvoir descendre à 150000 euros car j’ai estimé les travaux en fourchette haute et je vais continuer à négocier avec les artisans car les chantiers sont de plus en plus gros.

Cette fois je ferai logement par logement pour louer au fur et à mesure.
Je pense que tous sera terminé en juillet 2018.

Financement ok : je négocie pour avoir du 1.47 sur 20 ans .
Actuellement 1.61%

Fiscalité : je me tâte entre du nue cette fois où meublé.
TRI à calculer.

Gestion : sa me fera 30 locataires à gérer après se projet, je compte continuer à le gérer moi même.


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#53 30/06/2017 07h47 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   48 

30 locataires cela va vous occuper
Moi j’en ai 26 et avec mon emploi, je suis obligé de me faire aider.

Hors ligne

 

#54 30/06/2017 17h11 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   

cricri77700 a écrit :

Cette fois je ferai logement par logement pour louer au fur et à mesure.
Je pense que tous sera terminé en juillet 2018.

trois remarques rapides :
- cela risque d’être plus long (mais à confirmer)
- attention aux déteriorations possibles des parties déjà rénovées par les ouvriers (chaussures, poussières, rentrer les materiaux)
- cela pourrait engendrer une gène pour vos premiers locataires

Hors ligne

 

#55 30/06/2017 18h16 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

Et oui… 30 j’en ai conscience.

"- cela risque d’être plus long (mais à confirmer)
- attention aux déteriorations possibles des parties déjà rénovées par les ouvriers (chaussures, poussières, rentrer les materiaux)
- cela pourrait engendrer une gène pour vos premiers locataires"

Non, on attaque les parties communes puis du 1er au 3eme étage.
Comme ça les artisans travaillent en haut quand en bas c’est habité et plus tranquille.
Cela laisse une souplesse si problème d’avoir ces artisans à proximité.
Et si tout est bien planifié , cela fait même gagner du temps car je peux y travailler tout les jours et non par moment en fonction des artisans .

Dernière modification par cricri77700 (30/06/2017 18h17)


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#56 30/06/2017 19h55 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   357 

Moi je commencerais par le haut car si il y a un problème technique dans les étages c’est plus facile de casser pour descendre une gaine.

De plus les locataires en haut n’auront pas à subir les bruits au dessus de leur tête toute la journée.

Le seul inconvénient vient des parties communes qui seront sales mais cela reste solutionnable en nettoyant régulièrement.

Sinon bravo pour votre parcours et ce nouveau projet

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

En ligne

 

#57 30/06/2017 21h36 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

Le problème sur ce projet c’est que les appartements à rénover qui nécessite le moins de travaux sont de bas en haut.
Donc si je veux rentrer des loyers rapidement faut que je commence par le bas.
A voir…


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#58 01/07/2017 07h58 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   784 

Non, on attaque les parties communes puis du 1er au 3eme étage.

Dans le même ordre d’idée : ne devriez-vous pas faire les parties communes en dernier ? En commençant par les parties communes vous êtes quasiment assuré qu’elles vont être dégradées par les travaux ultérieurs (notamment lors du passage d’objets encombrants : placo, meubles, électroménager…).

Après, vous vouliez peut-être parler de faire d’abord les travaux indispensables sur les parties communes (placards techniques, gaines…), tout en repoussant les finitions de ces parties communes à la fin du chantier ?

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2017 08h00)

Hors ligne

 

#59 01/07/2017 11h49 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

En fait dans les parties communes j’ai un puis de jour et au rdc j’ai des caves.
Quand il pleut, l’eau n’est pas correctement évacuer et c’est pour cela que je souhaite commencer par les parties communes.

Ensuite par les appartements qui nécessitent le moins de travaux donc sur ce projet c’est de bas en haut.

Mais tous cela sera bientôt confirmé par mon réseau d’artisans qui seront sur le coup la semaine prochaine. smile

A peine terminer que je repars sur un autre projet pffff smile


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#60 01/07/2017 14h13 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   260 

Un "puits" de jour… J’ai mis du temps à comprendre.

cricri77700 a écrit :

A peine terminer que je repars sur un autre projet pffff smile

Vous n’êtes pas du tout sorti de la rat-race big_smile

Hors ligne

 

#61 02/07/2017 03h21 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

Comment dire non à du 18% voir 20 bien optimiser smile

Et puis je sais pas rester sans rien faire … et je me dis que je fais pas ça pour consommer plus par la suite mais pour m’occuper et prendre quelques billes supplémentaires pour me faire encore plus d’expérience . Cela m’aidera pour mon future livre + blog également.


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#62 02/07/2017 19h16 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

Je suis en pleine réflexion concernant la fiscalité.

quelques chiffres/estimation :
- après le projet, je serai à 120000 euros de loyer annuel sur mon parc immobilier.
- 37000 euros de crédit pour l’ensemble + 13000 de TF + 2000 de PNO + Imposition*.
*C’est bien cela le problème, en effet, j’ai faits plusieurs simulations :
- location nue : 3 ans de déficit foncier avec un énorme CF mais 35000 euros d’impôt sur la revenue
- location nue puis LMNP : je descends à 30000 euros d’impôts sur la revenue.
- LMNP : Au bout de les 2e années je paie 7000 euros d’IR mais cela tient 5 ans puis dans les 35000 euros également.
J’ai faits une moyenne car cela varie de 32000 euros à 50000 euros ( augmentation du loyer qui change la simulation dans 5 ans et 20 ans… )

Actuellement, ma fiscalité est bien maîtrisé avec 3200 euros de cash flow qui descendra à 2400 lorsque je serais le plus fiscalisé.

Avec ce projet, en doublant mon CA, cash mon flow sera à peine supérieur ( 800e / mois mensuel)alors que la rentabilité est idem et que le CA X2. Avec une TMI a 41%.

Je pense donc ouvrir une SCI à l’IS pour capitaliser, utilisé les 30000 euros de trésorerie annuelle pour investir dans des SCPI en usufruit pour avoir un stock d’amortissement supplémentaire.
Dans 15 à 20 ans quand tous mes biens seront vendus, j’utiliserai ma SCI pour avoir des rentes en dividende peu fiscalisé car ma TMI sera redescendu.

Est-ce la meilleure solution?
Ai-je bien pris en compte tous les paramètres pour optimiser le mieux?


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#63 02/07/2017 22h02 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   

Attention à la TVA aussi en SCI à l’IS si les travaux sont déjà réalisés et si location en meublé
En gros 24 K€ sur les 120K€ de revenu.
Tout en restant dans l’immobilier (avec des rendements moins élevés) les monuments historiques peuvent être une possibilité de défiscalisation tout en augmentant le capital.
Attention cependant, il faut garder le bien minimum 15 ans sous peine de retour du bâton!

Déduction de 100% des travaux (pas limité à 10 700€ de déficit)
Des subventions sont dispo pour la restauration
Pas de droit de succession

Attention aussi, les monuments classés sont BEAUCOUP plus contraignant qu’un monument inscrit.
Pour un monument inscrit, il faudra faire attention sur la facade: menuiserie bois en adequation avec l’époque et enduit à la chaux.
Pour le reste, c’est relativement souple

www.legalstart.fr a écrit :

TVA et location meublée en SCI

Dès lors que vous décidez de pratiquer la location meublée, la SCI est automatiquement assujettie à la TVA. Le taux qui s’applique sur les loyers du meublé est en principe de 20%.

    Réduction du montant des travaux d’amélioration

En étant soumis à la TVA, vous avez l’obligation de la collecter sur les loyers perçus mais cela vous permet également de récupérer la TVA payée sur d’éventuels travaux. Un taux réduit de 10% sera applicable sur le montant de vos travaux d’amélioration (la réfection d’une salle de bain par exemple), et de 5,5% si vous effectuez des travaux d’amélioration de la qualité énergétique (la pose de panneaux solaires par exemple).

    Comment bénéficier de la franchise de la TVA ?

Pour opter pour la franchise en base de TVA, c’est à dire le non-assujettissement, le chiffre d’affaires annuel hors taxes ne doit pas dépasser 32 900 €. Ce seuil est valable jusqu’au 31 décembre 2016. Cela peut être intéressant si vous avez peu de dépenses liées à l’immeuble et n’avez donc pas de taxe à récupérer.

Dernière modification par antoine (02/07/2017 22h06)

Hors ligne

 

#64 03/07/2017 08h32 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   784 

Je suis certain que legalstart raconte n’importe quoi sur ce point ; et d’ailleurs ils ne sourcent aucune de leurs affirmations. Ce n’est pas parce qu’une SCI a opté pour l’IS qu’elle est soumise à TVA.

Remontons à la source :

Article 261 D du CGI a écrit :

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;

1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ;
2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ;

3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d’un patrimoine foncier.

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
(suit une liste qui reprend notamment les conditions de la location hôtelière et para hotelière, ce qui n’est pas du meublé normal)

Le Bofip détaille mais ne dit pas autre chose :
TVA - Champ d’application et territorialité - Opérations exonérées en régime intérieur - Locations immobilières

De ce que j’en comprends, une SCI :
- est assujettie à la TVA sur la location de parkings (lorsqu’ils sont loués indépendamment d’une habitation)
- est assujettie pour la location hôtelière ou para-hôtelière.
- peut opter pour l’assujetissement pour la location de locaux commerciaux lorsque le preneur est lui-même assujetti ou en franchise en base.
- n’est pas assujettie, sans possibilité d’option, pour toutes les autres locations (terrains, immeubles nus, immeubles meublés).

Et une jurisprudence :
Prestations de para-hôtellerie et TVA : il faut justifier que la prestation peut être rendue
La SARL louait des meublés. Elle prétendait être en location para-hôtelière donc assujettie à TVA. Le tribunal a jugé que, ne remplissant pas toutes les conditions de la location para-hôtelière, la SARL était en location meublée et non pas en para-hôtelier ; et donc, non assujettie à TVA en vertu de l’article 261D du CGI (justement celui que je cite ci-dessus).
Cette SARL est très probablement soumise à l’IS, donc cet exemple montre aussi que l’IS ne change rien. L’article 261D est de portée générale.

Dernière modification par Bernard2K (03/07/2017 08h49)

Hors ligne

 

#65 03/07/2017 09h33 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

"Je suis certain que legalstart raconte n’importe quoi sur ce point ; et d’ailleurs ils ne sourcent aucune de leurs affirmations. Ce n’est pas parce qu’une SCI a opté pour l’IS qu’elle est soumise à TVA."

Exact Bernard.

Je pense que dans mon cas là SCI IS s’impose malgré les gros travaux sauf si je fais ce genre de projet tout les ans voir tout les 2 ans mais à ce rythme , je vais pas tenir et j’ai pas envie.

Avec de gros rendement , les travaux fondent rapidement en déficit foncier et je paie rapidement des impôts même avec un stock d’amortissement supplémentaire en meublé.

Il faut que je calcule l’imposition moyen de la SCI IS :
- 15% sur les bénéfices jusqu’à 38120 euros
- 33 % au delà
- versement d’un dividende d’ici 15 ans minimum ( lorsque j’aurai vendu une bonne partie de mon parc immobilier donc avec une estimation de TMI à 14% pour optimiser la sortie d’argent de la SCI ) avec un abattement de 40%.
- que faire de la trésorerie de la SCI ? Environs 30000 euros annuel : SCPI en usufruit pour créer de l’amortissement supplémentaire ? Autre?


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#66 03/07/2017 11h46 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   53 

Cricri,

Attention tout de même à la PV sur le bien en cas de revente. Sujet abordé en détail avec pas mal de calcul dans une file entre CyberPapi et moi-même.

Un point intéressant soulevé à l’époque par xazh, était que une SCI IR pouvait être à l’IS si une société IS (ex: SARL/SAS) était actionnaire.

L’avantage c’est que vous cumulez les avantages IS (en terme d’impôt court terme IR, amortissement des biens etc.) mais qu’à la PV la SCI reste à l’IR (donc exonération après 22 ans). Ce qui fait une énorme différence.

Alors qu’avec une SCI IS dès le départ, le choix est irrévocable.

Setanta

PS : ensuite, j’ai moi même une SCI IS qui me va très bien, je n’ai rien contre les SCI IS, mais autant être au fait de tous les détails.

Dernière modification par Setanta (03/07/2017 11h47)

Hors ligne

 

#67 03/07/2017 20h36 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   357 

Une SCI IS est assujetti à la TVA lors de sa création , il suffit de cocher la case TVA.

Fortement déconseillé car cela induit de payer de la TVA sur les loyers encaissés.

Ce n’est pas la location meublé qui va généré de la TVA dans une SCI , un grand n’importe quoi.

Pour moi un montage SCI IS est à vocation patrimoniale donc pas de revente direct du bien.

Une fois le bien remboursé , il est possible de revendre ses parts de SCI à une holding qui va s’endetter pour racheter les parts de la SCI.

Ainsi on récupère la valeur du bien lors de la revente des parts , la holding détenue majoritairement par les enfants avec quelques parts des parents permettra une transmission sans frais de succession.

Les montages SCI IR avec parts détenues par des structures IS ou en démembrement de parts sociales sont des montages à manier avec beaucoup de précaution car il me semble que c’est très ligne rouge en terme de requalification fiscal , prendre un conseiller sur le sujet est impératif.

@cricri

Il est toujours possible de monter des projets dans une SCI IS , de structure opaque cela n’impacte pas vos revenus et votre TMI.
La sortie des fonds est assujetti à la CSG et entre dans les revenus comme des revenus de location par contre le gérant verse l’argent quand le contribuable est peu fiscalisé.

Il est aussi possible de monter une holding au dessus la SCI IS qui détiendra majoritairement des parts de la SCI IS fortement bénéficiaire fera remonter sous forme de dividendes les sommes accumulés , la fiscalité sous le régime mère fille est de 5 % pour les dividendes.
Ces dividendes remontés dans la holding pourront alors servir à alimenter un apport sur une autre SCI IS pour nouveau projet.

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

En ligne

 

#68 03/07/2017 22h06 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,
Une SCI A l’IS peut opter pour l’assujettissement à TVA.
Cela dépend de son activité.

Par contre, si vous n’avez pas de TVA vous serez soumis à la CRL.


Parrainage BOURSE DIRECT/RedSFR

Hors ligne

 

#69 03/07/2017 23h56 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

@setanta, merci pour votre apport. C’est effectivement à creuser car à la revente j’avoue que ça pique mais comme dit phillipe , peut être faire attentionsur ce type de montage.

Phillipe , je n’ai pas encore creuser les holdings mais je pense avoir compris le principe : une holding détient plusieurs sci et le fait de faire un apport de la holding sur une nouvelle sci permet d’avoir aucune fiscalité sur le retrait de celle ci jusqu’au montant de l’apport c’est bien ça ?
De plus, comme vous le soulignez , entre mere et fille , cela fait une optimisation supplémentaire.

Avez vous déjà penser à prendre des SCPI en usufruit avec la tresorerie de la societé afin de créer un amortissement supplémentaire ?

Pitivier93, c’est exact , 1500 euros par ans pour mon cas environ.


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#70 04/07/2017 06h22 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   357 

Pitivier93 a écrit :

Une SCI A l’IS peut opter pour l’assujettissement à TVA.
Cela dépend de son activité.
Par contre, si vous n’avez pas de TVA vous serez soumis à la CRL.

Non cela dépend de votre choix

Aucun rapport entre TVA et CRL , la CRL est dû pour les SCI IS

Contribution sur les revenus locatifs (CRL) - professionnels | service-public.fr

@Cricri

Imagine une SCI IS d’activité de type Holding qui détient plusieurs parts ( 10 % minimum ) dans des SCI IS
Se met alors en place le régime mère fille qui permet de remonter les résultats de chaque SCI sur la holding.
Cela permet de regrouper les bénéfices et les déficits dans une même structure amenant un résultat à zéro en terme de fiscalité.

Les dividendes remontés vers la holding sont taxés à 5 % au lieu de 15 % pour un particulier.

Si un apport important est fait à la holding en compte courant celle ci peut alors ventiler sur les SCI des sommes en compte courant suivant les besoins de chaque SCI.

Les comptes courants Holding - SCI sont rémunérés et quand la trésorerie le permet les comptes courants sont remboursés vers la Holding qui détient toujours l’argent.

En tant que particulier aucun impact dans la fiscalité.

Par contre sans holding , la SCI A verse des dividendes aux associés qui sont taxés à 15 % + 15 % TMI et ensuite ces associés versent de l’argent dans la SCI B d’où une perte d’argent avec la fiscalité.

La Holding permet de gérer un ensemble de SCI où l’associé principal utilise cette holding comme point d’apport d’argent et point de retrait.

L’ensemble calé en IS évite toute fiscalité personnelle sur ces mouvements , cela permet de constituer un patrimoine très important sans être assommé fiscalement à titre personnel.

Le cout de gestion d’une holding est minime car peu de mouvement dans un cadre patrimoniale immobilier , c’est à négocier avec le comptable.

Il faut bien comprendre que la holding est une activité , cette activité peut être logé dans une SCI ou une autre structure morale mais la SCI reste la meilleure option pour de l’immobilier car évite toute cotisation salariale au RSI ou au régime général.

Deux types de holding peuvent être monté  , la holding passive et active.
La holding passive correspond à la description que je viens de faire , c’est juste une coquille qui gère des flux financiers de sociétés dont elle dispose de parts sociales.

La holding active gère commercialement et facture ses filiales ( publicité , refacturation de prestations de travaux , d’entretien etc …. ) , ce type de holding n’est pas adapté à la SCI.

Je vais monter d’ici à la fin de l’année une structure holding et rattacher 2 à 3 SCI en vue d’élargir mes achats vers de l’immobilier commercial et les bureaux.

Je peux donner des conseils personnels par téléphone …  wink

Il faudra que l’on se rencontre cricri , je pense que nous pourrions faire de grandes choses ensemble

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

En ligne

 

#71 04/07/2017 06h59 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   67 

Philippe30 a écrit :

Se met alors en place le régime mère fille qui permet de remonter les résultats de chaque SCI sur la holding.
Cela permet de regrouper les bénéfices et les déficits dans une même structure amenant un résultat à zéro en terme de fiscalité.

Les dividendes remontés vers la holding sont taxés à 5 % au lieu de 15 % pour un particulier.

Le régime mère fille ne permet "que" de remonter des dividendes à moindre coût.
Il n’y a pas de compensation des bénéficies et déficits, vous décrivez plutôt le régime de l’intégration fiscale.
En mère-fille, si une filiale d’exploitation est en perte et qu’une autre a un gros bénéfice,
elle va payer son IS et l’autre accumulera un déficit pour les prochaines années.

Et le taux de taxation est inférieur à 5%, car c’est 5% qui sont réintégrés dans la base taxable.
Donc si la holding est bénéficiaire, le taux de taxation sera de 1.67% (ou 0.75% avec le taux réduit d’IS à 15%)


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

Hors ligne

 

#72 04/07/2017 13h41 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   1331 

Je crois qu’il existe 2 régimes différents dans le cas de holding avec des filiales à l’IS : le régime mère-fille, et l’intégration fiscale avec des caractéristiques et des contraintes différentes (expliquées sur les sites référencés), à connaitre et analyser par toute personne envisageant de monter une holding (ou un groupe de sociétés).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#73 04/07/2017 14h25 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

Concernant la holding , je vais approfondir mes connaissances .
J’étais bloqué à l’idée de continuer à investir car les impôts IR font vraiment peur.
Les multitudes d’idées évoquées ici permet de se rendre compte qu’il est important de s’y pencher afin de tout optimiser et acquérir une ligne de conduite directive en fonction de celui ci.


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

#74 04/07/2017 19h53 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   357 

@Nek

Merci pour vos précisions sur l’intégration fiscale , il est évident pour moi comme je l’ai écrit que le régime mère fille serait associé avec de l’intégration fiscale.

Je pensais que les deux allait de pair sans avoir cette distinction.

Philippe

cricri77700 a écrit :

Concernant la holding , je vais approfondir mes connaissances .
J’étais bloqué à l’idée de continuer à investir car les impôts IR font vraiment peur.
Les multitudes d’idées évoquées ici permet de se rendre compte qu’il est important de s’y pencher afin de tout optimiser et acquérir une ligne de conduite directive en fonction de celui ci.

Il est toujours possible de signer une promesse avec une clause de substitution au profit  d’une personne physique ou morale , cela permet de bénéficier des avantages de l’acheteur particulier et ensuite de partir au besoin sur un achat via une SCI en cours de constitution.

Si vous voulez monter un gros patrimoine la seule solution est l’IS avec des SCI et ensuite une holding pour éviter la revente des biens.

On entend le conseil d’un immeuble par SCI IS dans le cas d’une revente mais il faut être conscient que personne ne rachètera des parts d’une SCI Is avec un amortissement réalisé.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (04/07/2017 19h58)


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

En ligne

 

#75 04/07/2017 20h37 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   185 

"Il est toujours possible de signer une promesse avec une clause de substitution au profit  d’une personne physique ou morale , cela permet de bénéficier des avantages de l’acheteur particulier et ensuite de partir au besoin sur un achat via une SCI en cours de constitution."

Pouvez vous développer ?

Je peux signer un compromis en tant que cricri77700 et l’acte définitif en tant que CRICRITHESCI?


Bye bye la rat race :)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech