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#1 12/10/2018 20h59

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Bonjour….

Offre accepté , signature fin octobre… et cette fois en MDB.

Immeuble composé :
RDC: local ou une grande franchise y réside.
R+1 : 517m2 avec 4 balcons
R+2 : 347m2 avec 200m2 de terasse
R+3 : 229m2
R+4 : loft d’un propriétaire.

Division volume donc pas de copropriété, et j’achète le R+1/R+2/R+3 Qui correspond à 1 volume.

Donc quasiment 1100m2

Le R+3 Et la moitié du R+2 sont loué avec baux 3/6/9… loyer de 34000 euros CC une TF de 7000 euros.

Le 1er et le 2eme sont libre.
Les menuiserie sont en alu, plutôt propre.
Travaux de division, pose de parquet , électricité, création plomberie , peinture , faux plafond , compteur enedis ect….

Prix 430 000 euros payer cash.
34000 euros de loyer et l’autre moitié en attente de travaux.. urbanisme ok

Création de 10 T2/T3 au 1er étage et un F4 avec 200m2 de terasse au 2eme.

Vente 800 000 euros ( assez facilement )

140 000 euros de travaux pour la première tranche.

Investissement 440 000 ( avec frais de notaire ) + 140 000 de travaux + 10 000 copro + règlement de copro soit 590 000 euros.

Bénéfice : 210 000 euros + bureaux du 2 ème + 3 ème.

Je prends les loyers et deux solutions s’offrent à moi : je rappelle que j’ai 5 ans pour revendre
- le locataire reste et je créer une SCI pour racheter les locaux.
- il part et je créer 10 logements également pour un bénéfice de 300 000 euros.

Une SASU va être créer avec activité d’achat revente et vente de conseil ( formation ).

Pour finaliser tout cela il me reste deux questions :
- création de réseau évacuation d’eau avec le local du dessous ( j’imagine qu’on peut tt faire passer en faux plafond ) tout cela sera confirmé la semaine prochaine.
- assurance obligatoire alors que : je ne touche pas au gros oeuvre et que je délègue tout avec garantie décennale de mes artisans.
Même si je suis le premier responsable , je me retourne sur les décennales de mes gars…mais bon c’est que du second oeuvre.. une RC pro devrait suffire d’après mes recherches à approfondir.

Voilà… le forum manque de cas pratique en MDB…

Mots-clés : immobilier, marchand, rentabilité


Maintenant je profite !!!

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#2 12/10/2018 21h05

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L’affaire à l’air en Or !

Le projet devrait bien vous occuper un petit moment et s’avérer rentable !
La dimension de la surface développée à l’air d’être un beau challenge.

Dernière modification par AleaJactaEst (12/10/2018 21h13)

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#3 12/10/2018 22h37

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Bonjour Cricri,

Avant toute chose :
Beau projet ! Franchement c’est admirable d’arriver à se lancer dans ce genre de chose.
De mon coté j’ai un projet un peu plus modeste, j’en parlerai biensur si il se concrétise sur le forum.
La suite rapidement…

Pour en revenir au votre, je me permets de vous faire part de mes réflexions :

Attention aux raccourcis concernant votre plus value :
Vous oubliez la tva sur la marge, qui sera loin d’être indolore.
20% sur les 210ke a minima, voir plus puisque techniquement votre marge sera bien au dela de ca sur la premère tranche puisqu’il vous restera pas loin de 50% de l’aquisition.
La marge sera donc d’environ
800 - 430/2 + 140 + 10/2 = 440

J’ai pris un coef de 50% mais bon, ca sera plus 60/65% en fonction des surfaces annoncées.
soit 88ke de TVA.

A cela s’ajoutera la premiere année l’is sur votre benef soit environ

((440-88)-75)*33%+(75000-38120)*28%+38120*15% = en gros 100ke  d’IS.

Auquel vous pourrez je pense rajouter un pouieme de Cvae, car votre CA sera au dela de 550ke.

Concernant le montant des travaux, a 140ke pour 11 apparts je trouve cela ultra competitif. (200€ par m2).

Je vous fais confiance pour avoir des artisans top niveau mais franchement c’est très cheap.

Enfin, je ne connais pas le lieu, mais vendre 11 biens au même endroit d’un coup, attention à la sur abondance d’offre si c’est un coin peu dynamique.

En tout cas c’est un beau projet ! Bravo et surtout.. bon courage !

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#4 12/10/2018 22h52

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La tva sur marge c’est terminé depuis… 2010!

Marchands de biens – régime applicable à compter du 11 mars 2010 – TVA récupérable et taxe sur les salaires – points d’attention après trois années de mise en œuvre
img


La réforme de la TVA immobilière qui est entrée en vigueur le 11 mars 2010, a eu des conséquences importantes pour les marchands de biens.

Le nouveau régime de la TVA immobilière a en effet marqué la fin de la TVA sur marge systématique pour les reventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans.

En pratique, en simplifiant, les opérations des marchands de biens obéissent au régime de TVA suivant :

Immeuble affecté à l’habitation : la vente d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA de plein droit. En revanche, la vente d’un immeuble qui est achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de la TVA. En effet, sauf cas particulier, les marchands de biens n’exercent pas l’option ouverte par le nouveau régime pour soumettre de manière volontaire la vente à la TVA.
Immeuble affecté à une activité professionnelle : la vente d’un immeuble qui est achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA de plein droit. La vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans connaît en revanche plusieurs régimes possibles : exonération de TVA avec ou sans transfert de droits à déduction des « vingtièmes » de TVA (conséquence du régime TVA de l’assimilation des biens en stock à des immobilisations) ou taxation volontaire à la TVA sur option expresse.
S’agissant plus particulièrement des immeubles qui sont achevés depuis plus de 5 ans, on peut donc garder en tête l’image d’Epinal suivante :

Immeuble affecté à l’habitation : la vente est généralement exonérée de la TVA ;
Immeuble affecté à une activité professionnelle : la vente peut être exonérée de la TVA ou bien soumise à la taxe. A cet égard, le régime qui est appliqué dépend du résultat des négociations des parties. On assiste souvent sur le terrain à un discussion entre un vendeur souhaitant opter et un acquéreur préférant une vente exonérée.
Il existe un principe fondamental en TVA : on ne peut récupérer la TVA grevant ses dépenses que si l’on soumet ses ventes à la taxe.

Ainsi, lorsqu’un marchand de biens ne réalise que des opérations exonérées de la TVA, la TVA grevant ses dépenses ne peut pas être récupérée. Par ailleurs, lorsqu’un marchand de biens soumet toutes ses opérations à la TVA, la TVA grevant ses dépenses peut être intégralement récupérée sous réserve des exclusions de droit commun (hôtel, certains véhicules, certains cadeaux, etc.).

En revanche, lorsqu’au titre d’une année civile donnée, un marchand de biens réalise des ventes qui ne sont pas toutes soumises à la TVA, la TVA grevant ses dépenses n’est pas entièrement récupérable. Le montant de la TVA qui ne peut pas être récupéré peut être calculé selon différentes méthodes. Plusieurs options sont en effet ouvertes par les règles du code générales des impôts. Certaines questions pratiques soulèvent également des difficultés techniques non résolues à ce jour (e.g aucune vente au titre d’une année civile donnée, dépenses mixtes engagées en N relatives à des ventes réalisées en N+1).

Enfin, un autre aspect doit également être gardé à l’esprit même s’il n’est pas systématique. Lorsqu’un opérateur ne soumet pas intégralement ses opérations à la TVA, cet opérateur est redevable de la taxe sur les salaires. Cette taxe consiste à appliquer un barême progressif au montant brut des rémunérations versées aux salariés et à certains mandataires sociaux tout en prenant en considération la proportion d’assujettissement à la TVA. Signalons à cet égard que l’article 13 de la loi de financement de la sécurité sociale vient d’ajouter pour les rémunérations versées à compter du 1er janvier 2013, un taux majoré de 20% pour la part des rémunérations supérieures à 150 000 EUR et a inclut dans le champ de la taxe les nouveaux éléments suivants : l’intéressement, la participation et la contribution des employeurs aux prestations complémentaires de retraite et de prévoyance (sauf ARGIRC et ARCO) mais également les stock-options et les attributions gratuites d’actions en application de l’article 11 de la loi de finances pour 2013.

Vous taper sur Google tva sur marge 2010 MDB vous verrez… beaucoup de site ne sont pas à jour.

Sinon , j’ai deja des menuiseries Alu + je garde un maximum de cloison Ce qui est déjà une grosse économie.
Pour la suite :
Pour un F2 de 45m2 :
- 45m2 faux plafond avec isolation 1600 euros
- qq cloisons ou autre Placo doublage ect : 900 euros
- porte paliere 3 points 300 euros
- électricité : 1500 euros
- radiateur ×3 inertie : 1200 euros
- pose de parquet sur le lino d’entreprise 1500 euros voir 2000 euros max avec plinthes.
- plomberie et materiel 2500 euros
- cuisine 1500 euros
- peinture 1200 euros

Et encore c’est large j’ai de meilleurs prix … j’arrive à 12000 euros avec carrelage mural dans SDB et je fais rien …

Et sur le tout on négocie un peu …

Mais je vais essayer d’étoffer mon réseau d’artisan pour que sa dépote… car entre ce projet qui commence début janvier ( j’ai encore rien caler ) et mon immeuble en cours de 650m2 qui vient de commencer cela fait beaucoup…


Maintenant je profite !!!

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#5 12/10/2018 23h54

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Bonjour cricri, un grand bravo pour ce projet qui semble plus que prometteur  (comme les précédents)

Quelques questions :

- comment gérez-vous la question des places de parking pour chaque lot? La mairie vous accorde une dérogation avant signature?
- comment avez-vous pu tomber sur pareille affaire? Le bon coin, votre réseau, annonce de recherche…?
- pour la division volume, je viens de la découvrir  (merci), quels intérêts cela a-t-il concrètement pour ce projet par rapport à une division en lots classique?

Merci encore pour vos retours d’expériences impressionnants et riche d’enseignements.

Zappaty

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#6 13/10/2018 00h59

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Cricri,

Je maintien ma position sur la TVA… je ne me base pas sur des sites douteux de google🙄… et sur votre interpretation, mais sur le bofip et mon memento fiscal… de 2018

Après libre à vous de ne pas la déclarer..

En gros et pour faire simple :

Si votre achat a ete fait Avec Tva, vous avez le droit d’etre à la Tva sur le prix total.
C’est a dire faire la chose suivante
Tva collectée-tva deductible sur l’achat - tva deductible sur les travaux = tva a payer par vous.

Si votre achat a ete fait Sans Tva c’est le régime de Tva sur marge qui s’applique.

Mdb est une activité commerciale, il serait illusoire de penser que vous ne passerez pas par la case TVA !

TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Modalités de taxation - Base d’imposition

Concernant vos estimations de travaux, c’est très joli comme tarif.
Les prix pour un T2 sont interressants, mais il y a également des T3 et un T4… et sur 11 apparts même en faisant 11 fois votre budget d’un T2 j’arrive à 134.. votre budget de 140 me
parrait vraiment juste.
Tenez nous au courant de l’avancement des travaux et du budget, c’est inspirant ! Merci pour votre partage en tout cas.

Dernière modification par Pryx (13/10/2018 01h42)

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#7 13/10/2018 07h58

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Bonjour Cricri, la taille de vos projets augmente.
faites vous appel à un architecte ?
Si non, faites vous une Déclaration Préalable des travaux ? Verifiez vous vous même la conformité des travaux aux normes ?
Un bon projet sur base sur l’équilibre de 3 pieds : (ordonnancement, pilotage, coordination) (qualité, conformité) (budget).

Vos prix sont quasiment du déboursé sec.

Dernière modification par Mi345 (13/10/2018 08h02)


Buy sheep, Sell deer and Give to WHO.

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#8 13/10/2018 08h23

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Pas de TVA sur marge dans cette hypothèse, l’immeuble ne sera pas considéré comme neuf (rénovation légère) et donc assujetti aux DMTO classiques de 5,89 %, sauf option pour la TV>A de la part du MDB, ce qui en l’espèce ne semble pas opportun.

Pryx, vous confondez avec le régime applicable aux TAB et immeubles neufs ou considérés comme tel

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#9 13/10/2018 08h30

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L’immeuble ayant plus de 5ans, il n’y a pas de TVA sauf option….
Par contre, effectivement il ne va pas pouvoir déduire la TVA de ses prestataires (mais c’est un moindre mal)

Par rapport à ce que dit l’intervenant précédent pour les droits d’enregistrement, même hors champ de la TVA immobilière, vous pouvez bénéficier des droits réduits de 0,715% sous condition de revente dans un délai de 5 ans. Je viens même de découvrir une exception que je connaissais pas qui pourrait s’appliquer à l’opération de CRICRI. En cas de dépassement du délai de 5 ans, le complément de droit est calculé entre le prix d’acquisition et la fraction pour laquelle vous avez respecté le délai de 5ans. Donc si vous avez procédez à des reventes partielles supérieures au prix d’acquisition, aucune reprise

Et pour votre calcul d’IS, pensez vous que CRICRI va vendre tous les appartements sur le même exercice pour se prendre le taux de 28% ? Il va étaler les cessions sur 2/3 ans j’imagine puisqu’il a 5 ans pour céder les appartements

Dernière modification par Tssm (13/10/2018 09h07)

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#10 13/10/2018 09h07

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guizmaille a écrit :

Pas de TVA sur marge dans cette hypothèse, l’immeuble ne sera pas considéré comme neuf (rénovation légère) et donc assujetti aux DMTO classiques de 5,89 %, sauf option pour la TV>A de la part du MDB, ce qui en l’espèce ne semble pas opportun.

Pryx, vous confondez avec le régime applicable aux TAB et immeubles neufs ou considérés comme tel

Mais… il ya TVA sur la marge les amis, ce n’est certe pas ma spécialité, mais il me parrait délirant qu’une activité de négoce c’est à dire d’achat revente ne soit pas soumis à TVA…

Je parle de la TVA sur la marge, pas de la TVA au sens classique du terme.

Cette même TVA qui frappe les bien d’occasion.

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#11 13/10/2018 09h12

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Pryx, désolé, non, c’est une livraison exonérée imposable sur option

Vous citez le mémento FL 2018, c’est la référence 58830

Et sur le BOFIP, c’est la :

bofip.impots.gouv.fr/bofip/2482-PGP.html

L’article 261-5 du CGI exonère de TVA les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens des dispositions de l’article 257-I-2-1° du CGI (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 I-A et suivants) ainsi que les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Toutefois, la livraison de ces immeubles par un assujetti peut faire l’objet d’une option pour la taxation conformément à l’article 260-5° bis du CGI, auquel cas il y a toujours lieu de considérer qu’il agit dans le cadre de son activité économique (cf. BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 IV).

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#12 13/10/2018 09h24

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Concernant vos estimations de travaux, c’est très joli comme tarif.
Les prix pour un T2 sont interressants, mais il y a également des T3 et un T4… et sur 11 apparts même en faisant 11 fois votre budget d’un T2 j’arrive à 134.. votre budget de 140 me
parrait vraiment juste.
Tenez nous au courant de l’avancement des travaux et du budget, c’est inspirant ! Merci pour votre partage en tout cas.

Je vous ai fait un détail "en gros " je me suis basé sur mes tarifs habituels en fait.
Par exemple un immeuble avec 3 T2 et 3 T3 pour 200m2 m’a coûté 75 000 euros de travaux … les logements étaient brut sauf 2 ou le placo était à moitié fait et depuis ce chantier, j’ai des prix mieux.

375 euros du m2.

Mon chantier en cours : 450m2+ communs
200 000 euros de travaux , tout est refait avec fibre de bois en isolation, chaudière à condensation et la façade… seul la toiture est bonne..
Je fais même une ouverture d’arcade sur la façade.

La je suis a 440 euros du m2.

Mon avant dernier : 65000 de travaux pour 160m2 soit 393 euros par m2.

Sur le projet en question, le nombre de m2 comprends les communs qui resteront tel , je vais garder les couloirs et fusionné 2 ou 3 bureaux à chaque fois.
En comptant 400 euros le m2 je serai je pense dans le vrai.

Les T2 ferons entre 30 et 48m2 les F3 55/58 m2.

Les communs mangent pas mal de place sur les plateaux.
En étant nos cost, j’arriverai même à moins de 300 euros le m2 en gardant un maximum le lino par exemple bien posé et passage intensif MAIS c’est pour de la revente , donc je vais plutôt mettre un jolie parquet et une jolie salle de bain avec carrelage.
Je me prévois donc 400 euros m2 de travaux , j’achète à 390 euros m2 et la revente se situe entre 1500 et 2000 euros car emplacement top.

Attention je répète qu’il y a les communs je fais pas x2.5… mais avec les loyers qui vont rentré + les reventes ect … j’espère faire x2 ou m’en rapprocher.

- comment gérez-vous la question des places de parking pour chaque lot? La mairie vous accorde une dérogation avant signature?
- comment avez-vous pu tomber sur pareille affaire? Le bon coin, votre réseau, annonce de recherche…?
- pour la division volume, je viens de la découvrir  (merci), quels intérêts cela a-t-il concrètement pour ce projet par rapport à une division en lots classique?

La taxes parking n’existent plus depuis 2015.
J’ai quand même demandé et vu le PLU c’est ok.

L’intérêt c’est que je suis libre pour faire les travaux dans mon volume sans que les autres me donnent leurs avis…

faites vous appel à un architecte ?
Si non, faites vous une Déclaration Préalable des travaux ? Verifiez vous vous même la conformité des travaux aux normes ?
Un bon projet sur base sur l’équilibre de 3 pieds : (ordonnancement, pilotage, coordination) (qualité, conformité) (budget).

Je ne sais pas encore , se n’est pas obligatoire car il y a uniquement une déclaration préalable à faire car changement de destination sans modification de la structure ( gros oeuvre et tt ).. sinon oui je vérifie tout comme tout mes anciens chantiers.

Message édité par l’équipe de modération (13/10/2018 19h19) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre


Maintenant je profite !!!

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#13 13/10/2018 11h05

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Merci Cricri pour les détails,

Concernant la TVA, l’exonération sur option pour les immeubles de plus de 5 ans l’exoneration de droit pour votre cas ne fonctionnera pas (je crois mais je me renseigne) car il n’y changement d’affectation ou travaux assimilables à une renovation pour le rendre à l’état neuf (#58800 du lefebvre fiscal).
(j’ai édité merci tssm)
Car vous rentrez dans ce cas dans le regime des biens neufs.

Pour mémoire :
Vous faites des travaux dans des bureaux qui passent en habitation… c’est délicat comme defense, car il y a changement de destination et les appartements d’habitations seront par definition neuf.

Encore une fois c’est vous qui déclaré.

Dernière modification par Pryx (13/10/2018 11h22)

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#14 13/10/2018 11h16

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Vous dites :

"Concernant la TVA, l’exonération sur option pour les immeubles de plus de 5 ans marche"

Vous êtes à l’envers, l’exonération est la règle, c’est l’imposition qui est sur option

Pour les travaux lourds (pas l’impression que les travaux de CRICRI soient lourds surtout à 400e le m2) et la notion d’une remise à neuf d’un immeuble qui aurait plus de 5 ans, la réponse est toujours aussi claire

Un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans sur lequel un assujetti a seulement engagé des travaux de rénovation lourde tendant à le rendre à l’état neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI demeure un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, sous réserve que l’avancement des travaux n’ait pas eu pour effet de le rendre inutilisable. Sauf option du cédant, la cession sera donc exonérée de TVA

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[+1]    #15 13/10/2018 11h20

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Tssm, merci de me repondre pour la formulation, j’ai écris l’inverse de ma pensée.

Dans le cas d’espèce il y a changement de destination… la qualification d’immeuble neuf est délicate, voir 58800.

Je n’ai pas un avis aussi tranché que vous.
Je ne suis pas l’état, ca m’importe peu qu’il paye ou pas la TVA j’essai juste d’apporter la contradiction afin d’étudier ensemble le cas.

J’espère de tout coeur que cricri en tirera le maximum car c’est inspirant pour le forum.

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#16 13/10/2018 11h34

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Oui, je comprend votre pensée. CRICRI pourra voir les conditions

Donc un immeuble neuf c’est :

Sont considérés comme immeubles neufs, au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus. Cet achèvement peut résulter (BOI-TVA-IMM-10-20-20 au I-B-1-a § 50 et suivants) :

- d’une construction nouvelle ;

- de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

soit la majorité des fondations ;

soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

soit l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux.

Nous voyons qu’il pourrait y avoir débat sur le denier point, le second oeuvre

Alors qu’est ce que c’est le second oeuvre :

Les éléments de second œuvre énumérés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI à prendre en compte sont :

- les planchers non porteurs : planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage (plate-forme horizontale entre deux niveaux non constitutive de la structure porteuse du bâtiment) ; ne sont pas à prendre en compte les travaux de revêtement de ces planchers (pose de moquettes, carrelages, parquets, linoléum, mosaïques, marbrerie) ;

- les huisseries extérieures : éléments (dormants et ouvrants) assurant la mise hors d’air du bâtiment tels que portes, fenêtres, portes-fenêtres, vitrages, baies vitrées, velux et verrières, portes de garage et le cas échéant les systèmes de fermetures équipant ces éléments ;

- les cloisons intérieures : cloisons distributives, fixes ou amovibles, sous forme d’éléments à maçonner ou de plaques à monter quelle qu’en soit la nature (briques, parpaings, plaques sur ossature, carreaux, panneaux, etc.) et la composition (béton, plâtre, bois, tôle, PVC, aggloméré, etc.) ;

- les installations sanitaires et de plomberie : équipements sanitaires (baignoires, bacs à douche, cabines de douche, lavabos, éviers, bidets, chasses d’eau), robinetterie, canalisations d’eau et/ou de gaz intérieures, équipements de production d’eau chaude ; ne sont pas pris en considération les éléments de raccordement aux réseaux public ou d’assainissement non collectifs, les installations de captage d’eau et systèmes de récupération et de traitement des eaux pluviales lorsqu’ils sont raccordés à l’habitation ;

- les installations électriques : toutes les composantes du circuit électrique ainsi que les équipements de production d’énergie électrique dont les installations photovoltaïques ; ne sont pas pris en compte les éléments de raccordement au réseau électrique ;

- le système de chauffage : il s’agit notamment des éléments intégrés à l’immeuble permettant de produire (par exemple : chaudières, convecteurs électriques, inserts, foyers fermés, poêles, capteurs solaires), transporter, diffuser, ou réguler la chaleur (tels que les tuyaux, gaines et radiateurs) ; ne sont pas considérés comme tels les éléments de raccordement aux réseaux de chaleur et les matériels de chauffage mobile.

Donc quels sont les seuils pour le second oeuvre  :

S’agissant du second œuvre (cf. II-A-1-d § 190), ce sont chacun des six lots qui doivent être rendus à l’état neuf pour que cette composante soit considérée comme rendue à l’état neuf dans son ensemble. Conformément à la condition d’exclusion du taux réduit prévue au a du 2 de l’article 279-0 bis du CGI, lorsque l’immeuble, avant et après réalisation des travaux, ne comporte pas l’un des lots de second œuvre, il convient de considérer que la composante second œuvre dans son ensemble n’est pas rendue à l’état neuf.

Exemple : l’immeuble n’est pas considéré comme rendu à l’état neuf s’il ne comporte pas de planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage (soit que l’immeuble ne comporte pas d’étage, soit que tous les planchers contribuent à la résistance ou la rigidité de l’ouvrage) même si tous les autres éléments de second œuvre sont rendus à l’état neuf dans la proportion d’au moins deux tiers.

Les 6 LOTS énumérés doivent être rendus NEUF

Maintenant CRICRI connait la réponse, il peut la garder pour lui pour des raisons bien comprenhensibles ou la partager

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#17 13/10/2018 11h39

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Tssm, merci d’avoir présenté les sources car depuis mon téléphone le copié collé est une horreur.

Ce que vous presentez concerne les operations habitation vers habitation par exemple.

Or le changement de destination si il ne touche pas les facades (par exemple) ne sont pas soumis à permis mais à déclaration préalable.
C’est à dire qu’a l’issue des travaux, vous devez quand même fournir une attestation d’achèvement.
Point de départ du délai de 5 ans.
(selon ma lecture).
On tombe donc de fait dans la definition d’une immeuble neuf.

Voir 59040

Au dela de la nature des travaux de second oeuvre ou les 3 autres cas cités.

Dernière modification par Pryx (13/10/2018 11h48)

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#18 13/10/2018 11h49

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Oui, c’est naturel

De toute manière, l’opération de CRICRI est suffisamment grasse pour qu’il lache un billet à un avocat fiscaliste pour lui confirmer son interprétation

Et B2K va passer par là :-)

Pour la phase 1 du projet, je ne sais pas si les surfaces actuelles sont en habitation ou autre, cela m’a échappé dans la présentation, à CRICRI de préciser. Pour la phase 2, c’est loué en 3/6/9 actuellement

Je ne pense pas qu’un changement de destination rend un immeuble neuf, ce n’est pas indiqué dans mon post précédent (je veux dire les citations de mon post précédents )

Dernière modification par Tssm (13/10/2018 11h51)

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#19 13/10/2018 12h00

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Concernant le changement de destination, c’est indiqué indirectement.

Car une construction nouvelle est un immeuble neuf.

Une construction nouvelle est une construction soumise à autorisation d’urbanisme (permis de construire et DP).

Car dans les deux cas on doit déposer une Dact fixant la date d’achèvement.

C’est ma lecture bien évidement et je ne suis pas fiscaliste c’est évident.

Si cricri pouvait partager ses conclusions lors du débouclage de l’opération ca sera top.

Concernant la renovation, de ce que je comprends, (et je l’ai appris lors des recherche) si on refait pas le chauffage (par exemple) ce n’est pas de la renovation à neuf. Il suffierait donc de tout faire sauf 1 lot pour ne pas être qualifié de neuf, c’est fou quand même.

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[+1]    #20 13/10/2018 12h33

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En général il y a indépendance des législations entre urbanisme et fiscalité, et au cas présent (assujettissement de plein droit à la TVA d’une livraison de bien immeuble neuf) la destination de l’ouvrage est indifférente.

A noter que l’option peut s’exercer lot par lot au sein d’un même immeuble.

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#21 13/10/2018 13h54

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Alors tout est en bureau à ce jours sur ma division volume.

Je suis plutôt d’accord avec tssm, une déclaration d’achèvement des travaux ne veut absolument pas dire que c’est neuf.

Par exemple dans un secteur sauvegardé, pour refaire un faux plafond , il faut faire une DP suivant les PLSV … et qui dit DP dit déclaration d’achèvement mais pas uniquement.

Car dans mon cas, je fais ce que je veux dedant du moment que je touche pas à la façade et menuiserie.

Ma DP c’est pour le changement d’affectation tout simplement… si je divise les bureaux et que je laisse 3/4 des éléments existant et que je revends..je pense pas que cela soit considéré comme neuf.

Vous savez , il y a toujours une contradiction dans toute grosse opération, les lois, la fiscalité, les décrets ect se contredisent ou sont mal interprétés.

Je le vois sur mes ventes de tout mon parc immobilier + le dernier immeuble ou je vais me garder un logement de ma RP.
L’intention spéculative n’y est absolument pas( gestion de patrimoine , notion de RP , besoin de cash pour ce projet notamment ect ) mais je suis attaquable également suivant l’interprétation.


Maintenant je profite !!!

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#22 13/10/2018 15h40

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Cricri,

La question n’est pas de savoir si vous etes d’accord avec tel ou tel.

Cela vous regarde et il est normal de vouloir payer le moins possible.

Il s’agit plutot de fourbir ses armes en cas de contrôle afin que le controleur partage votre interprétation.

A vrai dire je suis assez surpris d’apprendre qu’un marchand de biens qui a une activité commerciale d’achat et de revente ne soit pas soumis à TVA.

Car il crée une valeur et a ce titre il me semble nature de la soumettre a TVA.

Je me permets donc d’intervenir pour vous apporter la contradiction afin que vous puissiez y réfléchir et surtout constituer votre dossier correctement.
Je pense que la consultation de site internet type blog permettent de se faire une idee pour un business plan mais il convient de se constituer un dossier solide en cas de contrôle, en allant un peu au dela et approfondir le sujet.

La consultation d’un spécialiste en fiscalité immobillère et la rédaction d’un rescrit fiscal pourrait vous permettre de garantir votre fait et à minima securiser votre patrimoine. Voyez cette demarche comme une assurance.

Car si le contrôle tombe au mauvais moment pour vous niveau trésorerie et que l’administration vous donne tord, cela peut etre fort contraignant et dommageable.

Enfin, encore une fois tout cela est déclaratif, libre à vous de faire ce que bon vous semble.

Sinon, au dela du sujet de la TVA croyez bien que je trouve votre projet très intéressant, et je vous felicite pour l’avoir dégoter et encore plus de le mener à son terme.

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#23 13/10/2018 16h52

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Je précise qu’à l’origine l’exonération est prévue par une directive européenne qui est transposée dans le CGI, cf articles 135 et 12 de la  Directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006

L_2006347FR.01000101.xml

Article 135

1.   Les États membres exonèrent les opérations suivantes:

j) les livraisons de bâtiments ou d’une fraction de bâtiment et du sol y attenant autres que ceux visés à l’article 12, paragraphe 1, point a);

Article 12

1.   Les États membres peuvent considérer comme assujetti quiconque effectue, à titre occasionnel, une opération relevant des activités visées à l’article 9, paragraphe 1, deuxième alinéa, et notamment une seule des opérations suivantes:

a)
   

la livraison d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment et du sol y attenant, effectuée avant sa première occupation;

b)
   

la livraison d’un terrain à bâtir.

2.   Aux fins du paragraphe 1, point a), est considérée comme «bâtiment» toute construction incorporée au sol.

Les États membres peuvent définir les modalités d’application du critère visé au paragraphe 1, point a), aux transformations d’immeubles, ainsi que la notion de sol y attenant.

Les États membres peuvent appliquer d’autres critères que celui de la première occupation, tels que celui du délai écoulé entre la date d’achèvement de l’immeuble et celle de la première livraison, ou celui du délai écoulé entre la date de la première occupation et celle de la livraison ultérieure, pour autant que ces délais ne dépassent pas respectivement cinq et deux ans.

3.   Aux fins du paragraphe 1, point b), sont considérés comme «terrains à bâtir» les terrains nus ou aménagés, définis comme tels par les États membres.

ps: j’ai écrit il y a quelques années un modeste mémoire sur la TVA immobilière mais je ne pratique pas la matière.

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#24 13/10/2018 22h31

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Comme beaucoup je pense, je suis épaté par ce projet intéressant et qui sort de l’ordinaire : chapeau !

J’ai lu sur ce forum que l’activité de MDB se faisait grâce à un financement en propre. Mais, avez-vous essayé de solliciter vos banques habituelles pour voir ? N’y a-t-il pas moyen d’obtenir un financement en mettant une partie de vos investissements financiers en garantie et le reste en apport ?

Je ne connais la division en volume. Comment cela s’organise-y-il vis à vis des autres (celui du rdc et celui du dernière étage) si la vente de votre volume est faite à plusieurs acheteurs?

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#25 14/10/2018 07h40

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Pour la décenale il faut voir l’article L111 - 30 CCH du code de la construction

Code de la construction et de l’habitation - Article L111-30 | Legifrance

"

Art. L. 242-1-Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation.

etc ….

J’ai un doute sur le fait de racheter une partie des biens par une SCI dont le gérant et associé sont les mêmes que celui de l’activité de MDB.

Félicitation


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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