Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 24/10/2016 11h13 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je ne sais pas si je suis dans la bonne rubrique du forum j’espère, je vais essayer d’éviter les pavés illisibles (souvent mon erreur sur les forums) et me consacrer sur l’essentielle.

Je suis en CDI depuis 12 ans, je cherche désormais a sortir de mes contraintes salariales qui me prenne énormément de temps 9h/19h 6jours/7 en moyenne.

Je suis ce forum depuis plusieurs années, j’ai recherche un sujet traitant de ma demande mais je n’ai rien trouver.

Voila le projet que je souhaite mener si bien sûr cela est légale et possible.

J’aimerai ouvrir une structure type sarl, eurl dans le bâtiment et en être le dirigeants.

En parallèle  et en nom propre je souhaiterai investir sur des appartements studio ou immeuble de rapport avec de gros travaux. Des biens bien sûr qui dégagerait malgré les travaux un cash flow immédiatement positif. Le financement serait 110% de l’acquisition travaux compris.

Un exemple serait plus concret donc je me lance :

- Un appartement a rénover prix tout compris agence notaire 50 000 euros.

- Travaux estimer 30 000 euros.

- Banque accorde crédit 80 000 euros.

A ce moment la je fais intervenir ma société ou bien évidemment j’ai des prix très attractifs la réhabilitation me revient a 15 000 euros.

Je suis donc sur mon compte personnel gagnant de 15 000 euros que je n’ai pas eu besoin pour les travaux, ma société a engranger 15 000 euros de travaux. Malgré cela mon cash flow après travaux reste positif en prenant en compte 80 000 euros de crédit.

J’espère avoir été clair et j’aimerai connaitre mes nombreuses erreurs, que vos lumières m’éclaire d’un point de vue légale fiscale..

Je pense vraiment qu’il me manque beaucoup d’éléments a mon schéma simpliste.

Cordialement saika, merci a vous.

Dernière modification par Saika (24/10/2016 11h14)

Mots-clés : immobilier, louer, rénover, sarl

Hors ligne

 

#2 24/10/2016 12h24 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   53 

Bonjour,

En gros, vous comptez garder la différence de cash entre le prêt de la banque et votre propre facturation de travaux. C’est à mon avis limite si ce n’est impossible car :
- Vous allez devoir créer une structure commerciale pour les travaux => paperasserie, lourdeurs adminstratives, frais etc.
Etes-vous sûr de quitter votre job en CDI de préparateur pharmarcie ??
Aurez-vous l’énergie de trouver d’autres chantiers pour augmenter votre CA ?
Par ailleurs, êtes vous sûr de pouvoir réduire les travaux de 50% ?

- De mon expérience personnelle, la banque demande les factures pour pouvoir débloquer les fonds. A vérifier.

Tout cela me paraît complètement improvisé, vous ignorez totalement les aspects de créer une société.

Setanta

Hors ligne

 

#3 24/10/2016 13h19 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Bonjour merci pour votre retour,

Il est vrai que je n’ai moi même aucune expérience dans la création de société mais mon père l’avait fait en nom propre et il s’en est plutôt bien sortie ma mère aussi a crée sa structure que nous venons de basculer en SARL sa société a désormais 19 ans et l’administration a toujours été gérer par nous ces enfants avec l’aide de son comptable.

Mais je suis très novice.

Je me demandais si le fait de faire réaliser les travaux de ces investissements locatifs par sa propre structure était toléré par les services de l’état ?

L’exemple donné en chiffre, voulait plus démontrer le mécanisme penser les chiffres ne sont en rien exacte mais la méthode oui.

Je souhaite réduire mon temps de travail au sein de mon CDI pour me consacrer au bien immobilier déjà acheter, et continuer a développer mon parc immobilier tout en encadrant les travaux dans ma structure.

La réduction sur les travaux est de l’ordre de 30/40%…j’ai une sci qui possède de la trésorerie et dont les besoins en travaux sont nombreux je pourrai tjrs entre deux chantiers dans des périodes creuses faire intervenir mon équipe là-bas.

Il ne peut y avoir comme parfois on peut entendre conflit d’intérêt ?

Je ne suis pour le moment qu’en période de réflexion. Merci de votre indulgence.

Hors ligne

 

#4 24/10/2016 13h42 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   786 

Bonjour,

sur l’entreprise qui travaille pour son gérant (ou pour la SCI de son gérant) :
- pourquoi pas, à condition que tout soit bien réalisé aux prix du marché. Je pense que lorsqu’une entreprise fait des prix très bas spécifiquement pour son gérant, ce gérant se rend coupable d’abus de biens sociaux.
- cette société va payer charges et impôts, il y a de nombreuses formalités à accomplir. Etes-vous certain de vouloir faire cela ? Si c’est vous personnellement qui faites les travaux, vous pouvez les faire sans créer d’entreprise. Dans ce cas, seuls les matériaux sont déductibles (bien mettre les factures à votre nom et à l’adresse du bien où ont lieu les travaux).
- lorsque le gérant (ou même un associé) passe une commande à son entreprise, c’est une convention réglementée (convention = contrat = tout achat ou commande entre le gérant et son entreprise). Idem entre une SARL et une SCI qui ont des associés et/ou gérants en commun. Ce n’est pas impossible à faire mais c’est assez contraignant en formalisme (il faut faire valider la convention par l’AG de la société, préalablement à la commande). Cf www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticl … 0005634379

Sur le montant de l’emprunt : comme Setanta, je pense que ça ne fonctionnera pas, car la banque ne débloquera pas les 80 k€ puisque les travaux de ce montant ne seront pas réalisés. Par ailleurs, en produisant un devis de travaux de 30 k€, alors que vous savez déjà que ça coûtera 15 k€, vous faites une fausse déclaration. La banque, si ça lui chante, peut annuler le prêt et le montant du prêt restant est alors immédiatement exigible.

Enfin, notez bien que si vous démissionnez de votre CDI, ou même si vous diminuez votre temps de travail, votre capacité d’emprunt baissera d’autant.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2016 13h43)

Hors ligne

 

#5 24/10/2016 15h43 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   10 

Je ne peux que confirmer les dires précédents concernant le déblocage des fonds par la banque dans le cadre du prêt.

Le devis ne sert qu’à "calibrer" le montant de la partie travaux dans le prêt. Ensuite, les fonds sont débloqués, sur présentation de la facture originale, avec justificatif de paiement notamment. Et uniquement sur présentation de ces factures.
Donc Saika, votre idée ne semble pas possible sur ce point dans le respect des règles.

Hors ligne

 

#6 24/10/2016 17h01 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Bonjour merci de vos divers interventions et éclaircissements je fais une réponse rapide étant sur mon lieux de travail.

La facturation pourra être faite pour débloquer les fonds via mon SARL ? Je pourrai ensuite me salarié via les bénéfices réaliser.

La SCI peut acheter les matériaux et payer la main d’œuvre a mon SARL ?

Je reste dans ce cas la toujours dans le respect des règles ?

Merci a vous, pour vos divers retour.

P.S : Bernard2K je regarderai vos liens et votre post avec plus d’intention ce soir.

Hors ligne

 

#7 24/10/2016 17h10 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   53 

C’est une blague ? smile

Un gérant de SARL n’est pas un salarié … Et vous aurez quand même de la paperasse à faire, un RSI minimum à payer même si vous ne vous versez pas de rémunération. Il faudra payer un expert comptable etc.

Par ailleurs, je crois que vous n’avez pas compris la notion de convention entre deux entités (ou sociétés) ayant des gérants équivalents.

Enfin, que l’un achète une partie et l’autre fasse les travaux ne change pas que si vous réduisez de 50% les travaux en terme de remise financière, la banque ne vous donnera pas 15000€ sans justificatifs …

D’où ma question : C’est une blague ?

Setanta

Hors ligne

 

#8 24/10/2016 17h57 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Non vraiment pas je suis de bonne foi, j’accepte l’idée que cela puisse paraitre complètement fou..

Par ailleurs, je crois que vous n’avez pas compris la notion de convention entre deux entités (ou sociétés) ayant des gérants équivalents.
a écrit :

Oui clairement ce point la me fait défaut je regarderai cela ce soir sans faute pour tenter d’être plus judicieux dans mon approche. Désolé si cela peut paraitre grotesque.

A défaut de pouvoir emprunter une somme plus importante qui vient garnir mon compte personnel je pensai a garnir celui de ma futur société et en fin d’année m’octroyer une dividende dans ce cas la je ne fais plus baisser les travaux mais les règles a leurs justes valeurs.

Hors ligne

 

#9 24/10/2016 18h20 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Saika a écrit :

je souhaiterai investir sur des appartements studio ou immeuble de rapport avec de gros travaux. Des biens bien sûr qui dégagerait malgré les travaux un cash flow immédiatement positif.

Bonjour Saika,

J’enfonce peut-être une porte ouverte mais, parfois, les choses vont mieux en étant explicitées : nous sommes bien d’accord que "immédiatement" est à comprendre au sens de : "une fois tous les travaux terminés" ?
Parce que je ne vois pas comment vous pouvez dégager un cashflow positif avec un bien en cours de rénovation (si, toutefois, c’est bien ce que vous envisagiez, pouvez vous nous en dire plus sur la façon dont vous comptez vous y prendre ?).

Hors ligne

 

#10 24/10/2016 20h42 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Bonjour et excusez moi de mon manque de discernement ou de connaissance je suis dans un milieu très éloigné du bâtiment malgré que j’ai grandi dans la rénove et que bon nombres de personnes de ma famille on construit leur réussite grâce a cette filière.

Oui il fallait comprendre que malgré l’enveloppe de travaux sur les divers biens visés il se dégage un cash flow positif en fin de travaux, pour cela utiliser le report de mensualités de 2/3 mois le temps d’évacuer les travaux.

Exemple : un appartement qui revient en tout et pour tout a 80 000 euros, après travaux frais d’agence notaire etc… Donnerait une mensualité de crédit de l’ordre de 400/mois et vue les villes ciblés je sais que je pourrai louer cela 700/750 euros.

La méthode qu’avait utiliser mon père était la division, il a acheter une maison de ville pour a l’époque 35 000 euros, diviser en deux studios le bas était dans son jus mais habitable il n’as fallut qu’un mois pour le rafraichir et le louer. Ce qui a permis d’avoir un revenu immédiat légèrement supérieur au crédit de l’époque et de finir tranquillement le second logement 3 mois furent nécessaire.

Pour en revenir a mon sujet, si je possédais déjà une société dans le bâtiment qui disons nous tourne correctement il n’y aurait aucun soucis a faire intervenir ma propre société pour réhabiliter mes propres appartements ?

Je vous rappel que j’ai préciser dans mon titre le côté fictif de toutes mes données mais c’est pour me désembué l’esprit, éliminer ceux qui est possible ou pas de faire.

Je m’imaginais bien acheter des appartements, faire intervenir mon équipe au titre de leur salaire, réaliser un cash flow positif récupérer la TVA via ma société tout en améliorant mes bénéfices sur cette société et m’octroyer une dividende en fin d’année.

Un tableau surement idéalistes c’est pour cela que je suis ici, pour de suite rayer mes erreurs de type conflit d’intérêt, abus de bien sociaux et autre désagréments.

Cordialement Saika.

P.S : Si vous avez des sites, des ouvrages a me conseillez je suis preneur.

Hors ligne

 

#11 24/10/2016 21h51 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Ne serait il pas plus simple de créer une société d’achat rénovation d’immeuble avec un salarié , vous achetez pas cher votre premier immeuble , rénové par votre salarié grâce à des devis chiffrés  et revendez avec une plus value.

Hors ligne

 

#12 25/10/2016 08h52 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Merci pour votre intervention et la piste que vous m’avez donner.

Mais la réflexion que je mène est dans le cadre de conserver ces biens et non la revente, en effet je m’étais renseigner sur les marchands de biens et la vente en plateau mais ce n’est pas tout a fait ce que je cherche. Même si je pense qu’il y a un vrai potentiel a ce niveau …

Je me montre peut être gourmand, j’espérais crée un modèle ou ma société intervenait dans la réhabilitation de mes investissements locatifs le tout financé par ma banque.

Cordialement Saika.

P.S : Je cherche des ouvrages qui peuvent m’aider dans ma réflexion ou mes démarches merci.

Hors ligne

 

#13 25/10/2016 09h51 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   53 

Bonjour Saika,

Navré pou le ton quelque peu inapproprié de mon dernier post d’hier mais tout de même. Soyons clair :

Si vous souhaitez acheter des biens via un montage (nom propre, SCI etc.)
Faire financer 110% + travaux par l’emprunt
Effectuer les travaux sur le bien par votre SARL
Travaux payé par l’emprunt bancaire du bien sur présentation des factures (incluant la TVA)
Récupérer la TVA au niveau de la SARL

C’est à mon avis faisable. Mais ca doit être fait hyper carré, dans les règles de l’art !

Attention aux points suivants :
- En tant que gérant de SARL (à créer donc) vous serez TNS et donc affilié au RSI. Ce n’est pas mauvais (c’est même moins cher que le régime général), mais vous devrez faire attention à vos cotisations retraites (ridicules), et au fait que vous payerez du RSI même si vous ne prenez pas de rémunération et enfin au fait que les dividendes dans ce cas sont soumis aux cotisation sociales (donc inutiles ou presque, cf la limite de 10% du capital social).
- Créer une SARL n’est pas anodin, il y a un formalisme et des frais afférents
- Vous ne pourrez pas facturer beaucoup moins votre SCI que les prix du marché. Sinon vous risquez l’abus de bien sociaux puisque vous jouer en tant que gérant / actionnaire / associé des deux côtés SCI / SARL.
- La banque ne vous prêtera pas plus que vous n’aurez justifié pour les travaux, sur présentation des factures … Oubliez votre coup de gagner 15k€ de cash ca ne tient absolument pas.
- D’un point de vue TVA, ce que vous payer en TVA au niveau de la SCI c’est perdu. Sauf a opter pour être assujetti, mais alors vos loyers devront comprendre la TVA (mauvaise idée pour la location).
Au niveau de la SARL c’est une opération blanche ou presque puisque la TVA que vous payerez pour acheter les matériaux vous la récupèrerez sur votre facture à la SCI. Dnoc oubliez l’idée de gagner beaucoup avec cette histoire de TVA.

Enfin lisez les fils des pros de l’immo sur le forum (DDTee, gunday, cricri, Philippe, Z6XR), vous verrez que pour enchaîner les opérations il faut monter chacune de manière extrèmement précise et poussée.

C’est ce qui me fait dire que vu votre niveau pour le moment, vous aurez du mal à faire vivre votre SARL puisqu’il faudra enchaîner les opérations immo.

Mais une SARL qui ne facture rien aura quand même des charges à payer. Et mettre une société en faillite tous les 4 matins, je doute que ce soit marrant, ne serait-ce que d’un point de vue administratif.

Si vous souhaitez vous lancer dans l’immo (comme votre entourage apparemment), pourquoi ne commencez vous pas simplement avec un petit bien en nom propre et vous faites les travaux vous même (à l’instar de cricri) ?

Setanta

Hors ligne

 

#14 25/10/2016 09h59 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   127 

Saika a écrit :

Pour en revenir a mon sujet, si je possédais déjà une société dans le bâtiment qui disons nous tourne correctement il n’y aurait aucun soucis a faire intervenir ma propre société pour réhabiliter mes propres appartements ?

Réponse dans le BOFIP, point 160 (j’ai failli dire point g, mais…) :

BOFIP a écrit :

G. Travaux effectués par un entrepreneur sur un bâtiment lui appartenant en propre
160
Sous réserve que les immeubles fassent effectivement partie du patrimoine privé de l’exploitant, les dépenses de matériaux et de main-d’œuvre exposées pour leur réparation doivent être distraites du compte de résultat à la clôture de chaque exercice et prises en compte pour la détermination du revenu net foncier du propriétaire.

Edit :

Setanta a écrit :

Enfin lisez les fils des pros de l’immo sur le forum (DDTee, gunday, cricri, Philippe, Z6XR), vous verrez que pour enchaîner les opérations il faut monter chacune de manière extrèmement précise et poussée.

Que la gestion et la rénovation prend du temps, surtout si en parallèle vous devez gérer une SARL.
Vous allez devenir un pro de la paperasse! (déjà en temps que bailleur, vous remplirez les yeux fermés les documents administratifs, alors gérant de SARL en prime, …)

Dernière modification par gunday (25/10/2016 10h01)

Hors ligne

 

#15 26/10/2016 11h50 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Réputation :   

Bonjour et merci pour vos retours très intéressant cela m’éclair et m’aide sincèrement.

Setanta en aucun cas votre ton ne m’a paru déplacé mes questions mon ignorance sont parfois plus désespèrent qu’une simple véracité. Je suis ici pour me bâtir un projet solide et verrouiller une ligne de conduite intelligente. Je pense qu’il n’est jamais trop tard pour évoluer, malgré des erreurs et ma présence ici n’est voué qu’a cette démarche.

BOFIP a écrit :

G. Travaux effectués par un entrepreneur sur un bâtiment lui appartenant en propre
160
Sous réserve que les immeubles fassent effectivement partie du patrimoine privé de l’exploitant, les dépenses de matériaux et de main-d’œuvre exposées pour leur réparation doivent être distraites du compte de résultat à la clôture de chaque exercice et prises en compte pour la détermination du revenu net foncier du propriétaire.[/quote a écrit :

"]

On pourrait étayer cette extrait par un exemple chiffré, j’ai du mal a saisir dans son intégralité ce texte désolé.

Si vous souhaitez acheter des biens via un montage (nom propre, SCI etc.)
Faire financer 110% + travaux par l’emprunt
Effectuer les travaux sur le bien par votre SARL
Travaux payé par l’emprunt bancaire du bien sur présentation des factures (incluant la TVA)
Récupérer la TVA au niveau de la SARL

C’est à mon avis faisable. Mais ca doit être fait hyper carré, dans les règles de l’art ![/quote a écrit :

"]

Voila je sais dés a présent que cela puisse paraitre possible, c’est déjà pour moi une grande avancer.

Dans un tel montage on a évoquer beaucoup de lourdeur administrative, on a mis l’accent sur les points délicats mais quel serait celons vous si il y en a les points positifs a ma stratégie?

Merci a vous, cordialement Saika.

Hors ligne

 

#16 26/10/2016 12h33 → Saika : étude de cas immobilier (étude de cas fictive) (immobilier, louer, rénover, sarl)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   53 

De mon humble avis, je ne vois pas d’aspects positifs à votre stratégie car vous prenez le problème à l’envers.
Vous parlez d’optimisation via un montage compliqué, sur des choses que finalement vous n’optimiserez pas (surcash de la banque et cette histoire de TVA).
Cela va surtout vous apportez beaucoup de gestion, d’administratif et de paperasse comme le dit Gunday.

Pour la partie BOFIP, je ne suis pas sûr d’avoir bien saisi, mais j’en comprends que :
- vous devrez retirer l’achat des matériaux et la main d’oeuvre du compte de résultat de la société (donc exit la déduction des charges)
- vous devrez réintégrer ces charges dans vos revenus fonciers bruts

Donc en gros votre SARL ne "sert à rien"… si j’ai bien compris (à confirmer).

Setanta

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech