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[+1]    #1 16/06/2017 22h09

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nouveau projet en perspective.

Localisation : quelque part en france.

Immeuble composé de :

2 locaux commerciaux :  un coiffeur depuis 2005 et un atelier de couture depuis 2011.
Les deux sont loués 1100 euros HC
2 appartements T3 et T2 loué 750 euros pour les deux.

Travaux sur des appartements existants + création de logements : afin d’avoir 8 logements en plus 6 T2 et 2 Studios.
Gros travaux sur les parties communes et sur les logements, Insalubre ++++ comme j’aime smile

400m2 environs
7000 euros de TF
Négocié à 140000 euros FAI

Travaux estimation : 190000 euros ( en comptant les meubles car LMNP )
-Je fais dépose divers, préparation chantier, peinture, sols, pose cuisines+meubles
-Je fais faire : maçonnerie, pose fenêtres, placo+isolation, plomberie, électricité,toiture et bien sur ENEDIS ( car 7 compteurs présents il m’en faut 13)

budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.
rentabilité but : 18,88%
1850e de loyer actuel
3500 par la suite supplémentaire soit 5350.

Je pense optimiser les travaux et avoir plus de rendement.

Cela est concrétisé a 90%.
je propose de mettre des photos avant/pendant et après sur ce projet… si vous Etes sage bien sur smile

Dernière modification par cricri77700 (19/06/2017 09h25)

Mots-clés : cash flox, immobilier, rentabilité


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#2 16/06/2017 22h57

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Bonjour,

un projet comme vous les aimer!

Sans donner le lieux ou la région, le type de ville peut être intéressant…
Car 150 habitants ce n’est pas 150000…

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#3 16/06/2017 23h36

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50000 habitants.
Centre ville.


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#4 17/06/2017 00h20

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Le banquier vous suivra sans soucis sur ce type de projet avec beaucoup de travaux ?
Vous n’avez à ce jour plus d’emploi en CDI, l’avez vous dit à votre banquier ou pas encore ?

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#5 17/06/2017 12h43

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Oui pas de problème , j’ai déjà un accord de principe.
Dans mon dossier il voit que je rénove des immeubles en 4 mois , que les loyers rentrent rapidement , aucune vacance locative ect …
Il prend bien en compte mes revenus issus de l’immobilier sans problème .
Dossier en béton quoi…


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#6 17/06/2017 14h13

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Bonjour Cricri et merci pour ce partage,

J’ai un peu suivi votre stratégie et je me questionne sur un point (pardonnez moi si vous avez déjà répondu ailleurs sur un autre projet). Vous avez apparemment quitté votre activité professionnelle et vous continuez d’avoir des projets en LMNP. Or, il me semble bien qu’il y a des conditions spécifiques en LMNP, en particulier :
1/ les recettes retirées de la location en meublé par l’ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an ;

OU

2/ les recettes retirées de la location en meublé sont inférieures de 50 % aux autres revenus du foyer fiscal (autres BIC, bénéfices agricoles, BNC, traitements et salaires).

J’ai l’impression que vous ne répondez ni au cas 1, ni au cas 2. Pourriez vous m’expliquer ce qui m’échappe?

En vous remerciant par avance pour votre réponse,
Boutman

PS : Merci pour les efforts en orthographe, c’est beaucoup plus agréable ainsi

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[+1]    #7 17/06/2017 15h34

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Pour bénéficier du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel, LMNP, il faut remplir plusieurs conditions en effet :

- être un particulier / une personne physique
- Etre propriétaire d’un bien immobilier en direct
- Le bien concerné peut typiquement être un appartement ou une maison. L’usage peut en être saisonnier comme dans le cas des LMNP Montagne et des LMNP Mer ou à titre de résidence principale comme pour les LMNP Etudiant, le LMNP Senior ou les EHPAD.
- Le bien immobilier doit être loué avec le statut de Meublé
- La location du bien ne doit pas constituer l’activité principale de son propriétaire

Pour bénéficier du régime LMNP, il faut que la location d’appartements en meublé ne constitue pas son activité principale. Si c’est le cas, il est possible de continuer à rester dans le régime LMNP en cas de recettes locatives inférieures à 23 000 euros par an. Sinon, le régime applicable est celui du Loueur en Meublé Professionnel – LMP.
Cette condition se remplit par défaut c’est-à-dire que la location d’appartement en Meublé constituera une activité secondaire tant qu’elle n’aura pas été déclarée comme votre activité principale par une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés – RCS

Je ne remplis donc pas cette condition donc je passe automatiquement en LMNP.


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[+1]    #8 17/06/2017 18h39

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cricri77700 a écrit :

budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.

Je vois régulièrement des financements de cet acabit sur nos forums et j’ai l’impression de vivre sur une autre planète…

Pour acheter un pied à terre, et en faire une résidence principale, je dois payer les frais de notaire, donner 20% d’apports et mon taux est légèrement moins bon que le votre.

Comment faîtes-vous pour obtenir des financements à 110% sur une somme pareille alors même que le bien comporte des tas d’incertitudes sur les travaux et les locations futures ?

Vous couchez avec votre banquier ou quoi ?! :-)

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#9 17/06/2017 18h55

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smile eh non.

Sans doute car j’ai un profil jeune , que j’ai des antécédents qui montrent que le projet est crédible.
J’essaie systématiquement de voir le directeur d’agence pour parler de mon projet en amont.
je prouve que le projet de 18% est concret et sur.
je fais tout pour que je sois pris au sérieux : estimation de mon parc immobilier après travaux, on constate que cela fait x2 facilement après travaux , 0 vacances locatives , quand je vois un CGP pour me juger , il voit que je connais bien la fiscalité et que je gère plutôt bien mon patrimoine..

Les revenus tirés par la suite font que mon taux d’endettement monte légèrement car le reste à vivre augmente considérablement.

Avec ce projet , je dois monter à 30% max d’endettement.

Cerise sur le gâteau , je viens de louer un T2 au directeur départemental d’une grande enseigne bancaire.
Il veut me voir avec un CGP privé et sa directrice d’agence pour le nouveau projet car il est sensible à ce que je fais ( du coup je le loge donc il voit ce que je fais )


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[+1]    #10 17/06/2017 19h00

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Vous couchez avec votre banquier ou quoi ?! :-)

Mieux, il le créche big_smile !

Dernière modification par Mi345 (17/06/2017 19h01)


Buy sheep, Sell deer and Give to WHO.

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#11 17/06/2017 19h12

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IH,

Sur des montants un peu différents, mais au total 440k€ en 3 crédits, j’ai toujours obtenus du 110% pour des rentas même inférieures pour 3 immeubles:
8,5%
15%
10%

Il y avait moins de travaux par contre.

Je trouve cela plutôt normal. Je precise que j’ai un crédit RP aussi au dessus de ceux là…

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#12 17/06/2017 19h42

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Mi345 a écrit :

Vous couchez avec votre banquier ou quoi ?! :-)

Mieux, il le créche big_smile !

smile


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#13 17/06/2017 21h25

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A partir du moment ou c’est de l’investissement locatif les banquiers ne regarde plus la même chose. Ils sont prêt à prêter à 110% sans trop de problème surtout si vous avez de la trésorerie en resserve. Il regarde à ce moment là plutôt l’encours total et le ratio d’endettement sur patrimoine.

En tout cas avec 700000€ d’encours, il nous cote comme une société.

Cricri bravo pour votre projet, je trouve néanmoins la TF un peu élevée (2 loyers).

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#14 17/06/2017 22h59

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Pas exactement .
La TF est à 6800 exactement.
Les loyers 5350 .. on est plus proche des un mois que deux.
Surtout que les loyers c’est en fourchette basse.

Honnêtement , si le projet se concrétise , mon objectif est de passer la barre des 20% de rentabilité brut en optimisant sur tout les plans.

Pour la négociation c’est très bien partie et c’est donc pour cela que je travaille activement sur ce projet .
Il me reste juste à voir avec mon macon car jai quelques interrogations.

Concernant ce que je veux faire et le PLU ainsi que l’urbanisme , mon projet semble cohérent mais j’attends de présenter le projet dans les grandes lignes avant de me lancer définitivement.

D’avoir un réseau aide , je connais des personnes de l’urbanisme , un bon réseau d’artisan réactif , banque, notaire… tout est très réactif. Il savent comment je travaille maintenant et cela aide énormément.

Dans 2 semaines , j’aurai toutes les réponses à mes questions et un compromis pourra être signé.

Wait and see …


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#15 19/06/2017 09h22

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Bonjour Cricri,

Encore un nouveau super projet :-) bravo !

J’ai juste une question concernant l’emprunt, pendant les 4 mois de travaux comme payé vous l’emprunt avec votre liquidité personnelle ? Où arriver vous à faire décaler le prêt en fonction de la fin  des travaux ?

Et en fait deuxième question ;-) pour la renta brut comme y arriver vous ?
J’avais pourtant compris le calcul comme cela, (42 000x100)/340 000 = 12.35%, où est mon erreur ?

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[+1]    #16 19/06/2017 09h33

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"1850e de loyer actuel
3500 par la suite."

Bonjour, je me suis encore mal exprimé par écrit: par cette phrase je voulais dire qu’il y a 1850 euros de loyer actuellement et qu’il faut AJOUTER 3500 euros après travaux donc 5350 euros par mois.

J’ai modifié pour une meilleur compréhension.

Pendant l’emprunt, je ne décale rien et paie mon prêt en fonction de ce que j’ai débloqué.
Je finance les meubles avec mes liquidités.
Quand je reçois une facture d’un artisan je le donne à la banque qui fait le virement , quand j’achète du lino par exemple j’avance les frais et me le fais rembourser par la suite.
Et je paie mes mensualités en fonctions de ce que j’ai débloqué.

Cela me motive à ne pas procrastiner pendant les travaux même si c’est pas dans mon tempérament.


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#17 19/06/2017 09h35

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@ Clashe
Votre erreur est dans les loyers bruts récoltés.

cricri77700 a écrit :

1850e de loyer actuel
3500 par la suite supplémentaire soit 5350.

Ce qui nous donne bien (5 350*12)/340 000 = 18.88%.

PS : oups, cricri77700 avait déjà complété…

Dernière modification par cat (19/06/2017 09h38)

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#18 19/06/2017 11h57

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bonjour,
quelques questions :

vous allez créer des logements mai quand est il de la taxe parking ? allez vous en créer ou payer une taxe par nouveau logement créé ?

il me semble que les travaux de création d’appartements ne sont pas  déductibles des revenus fonciers. Peuvent ils être considérés comme des charges pour les revenus LMNP ?

Bravo pour vos projets ! Pour ma part, comme évoqué dans ma présentation, je suis bloqué dans mon nouveau projet par les banques sous prétexte que je vais toucher plus de revenus fonciers que de revenus salariés …

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#19 19/06/2017 13h10

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Dans le centre-ville en question, il est impossible de créer des places de parking, de plus la loi sur cette taxe n’est pas claire.

Je ne fais pas de division foncière car c’est un immeuble sans copropriété donc je fais de la réhabilitation sur des surfaces existantes.

Pour ce projet, j’emménage surtout les combles ou des ouvertures sont déjà existant et HSP de 2.5m.
Je crée donc des logements sans faire de construction ( pas se permit de construire) donc je peux amortir le second oeuvre.
Cela fait quelque temps que mes revenus immobiliers dépassent mes autres revenus et je n’ai pas de problème avec les banques


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#20 19/06/2017 13h23

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Bravo Cricri pour ce 18% voir 19% de rendement

Si ce n’est pas indiscret, vous en êtes à combien d’encours total avec ce futur projet?

C’est toujours la même banque qui vous suit ou vous en avez plusieurs à cause des encours qui s’accumulent?

On attend les photos, les réhabilitations totales m’ont toujours fascinées smile

Dernière modification par Bigbil (19/06/2017 13h24)

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#21 19/06/2017 16h40

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cricri77700 a écrit :

Pour bénéficier du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel, LMNP, il faut remplir plusieurs conditions en effet :

- être un particulier / une personne physique
- Etre propriétaire d’un bien immobilier en direct
- Le bien concerné peut typiquement être un appartement ou une maison. L’usage peut en être saisonnier comme dans le cas des LMNP Montagne et des LMNP Mer ou à titre de résidence principale comme pour les LMNP Etudiant, le LMNP Senior ou les EHPAD.
- Le bien immobilier doit être loué avec le statut de Meublé
- La location du bien ne doit pas constituer l’activité principale de son propriétaire

Pour bénéficier du régime LMNP, il faut que la location d’appartements en meublé ne constitue pas son activité principale. Si c’est le cas, il est possible de continuer à rester dans le régime LMNP en cas de recettes locatives inférieures à 23 000 euros par an. Sinon, le régime applicable est celui du Loueur en Meublé Professionnel – LMP.
Cette condition se remplit par défaut c’est-à-dire que la location d’appartement en Meublé constituera une activité secondaire tant qu’elle n’aura pas été déclarée comme votre activité principale par une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés – RCS

Je ne remplis donc pas cette condition donc je passe automatiquement en LMNP.

Cricri, bravo pour votre parcours ! Je suis très impressionné par vos investissements et votre ardeur. Je suis bien incapable d’en faire autant (ni votre talent en matière de travail manuel, ni le temps nécessaire). Je me contente d’investissements packagés en LMNP sur le marché secondaire financés à 110 % à crédit (histoire de ne pas surpayer les biens et de m’assurer une visibilité correcte sur la pérennité de la résidence et son exploitation). Je me contente de TRI de 6 à 8 % en moyenne, c’est à dire bien moins que vous, …

Pour revenir sur les conditions pour devenir LMP, il faut en ajouter une (c’est celle qui me semble la plus difficile) : que les recettes tirées de la location meublée soient supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal
source :
Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) - professionnels | service-public.fr

Dernière modification par LMNP757575 (19/06/2017 16h42)

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#22 19/06/2017 16h45

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Exact , j’ai tout pour devenir LMP mais si je ne m’inscris pas au registre du commerce je reste LMNP et cela me va smile.


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#23 19/06/2017 17h05

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InvestisseurHeureux a écrit :

cricri77700 a écrit :

budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.

Je vois régulièrement des financements de cet acabit sur nos forums et j’ai l’impression de vivre sur une autre planète…

Pour acheter un pied à terre, et en faire une résidence principale, je dois payer les frais de notaire, donner 20% d’apports et mon taux est légèrement moins bon que le votre.

Comment faîtes-vous pour obtenir des financements à 110% sur une somme pareille alors même que le bien comporte des tas d’incertitudes sur les travaux et les locations futures ?

Vous couchez avec votre banquier ou quoi ?! :-)

Suite à votre réaction, un retour d’expérience.

J’ai pu obtenir facilement des crédits pour des investissements en LMNP packagés (marché secondaire) alors que mon ménage est bien endetté (plusieurs centaines de milliers d’euros). J’avoue en avoir été assez surpris. Pour en avoir discuté avec ma conseillère, les éléments qui "rassurent" la banque sont les suivants :
- existence d’une surface financière suffisante (c’est à dire des liquidités) d’un montant égal au montant des loyers encaissés,
- existence d’une marge hypothécaire (concrètement la banque regarde le patrimoine net).
- domiciliation des revenus (salaires, et revenus BIC etc, …)
- qualité de la tenue des comptes courants.
Le fait que ma compagne et moi soyons fonctionnaires peut,  peut-être, jouer en notre faveur, …
Si l’on dispose de plusieurs biens immobiliers grevés de crédits, il suffit de temps à autre d’en vendre un, de solder le prêt en cours, de récupérer du cash. cela rassure la banque, de cette façon elle peut continuer à vous prêter pour financer d’autres projets.
A partir d’un million d’euros d’en cours de prêt, la banque approfondit l’étude des dossiers (je m’approche de ce seuil).
J’ai eu certainement la chance d’avoir une interlocutrice compétente, réactive avec qui je travaille en confiance.
Récemment, une conseillère en gestion de patrimoine m’a contacté. J’étais méfiant, je croyais qu’elle voulait me "vendre" ses produits maison. En fait non. J’ai échangé avec elle. Spontanément elle  m’a informé de la possibilité de recourir au service de la BPE (filiale de la banque postale) qui offre des solutions de financement pour les projets plus complexes (prêts pour financer l’acquisition de valeurs mobilières, financement de scpi "non maison" à travers ou non une sci, acquisition à crédit de la nue propriété d’un bien physique sur le marché secondaire etc, …).
Bref on m’ouvre des portes semble t-il mais je garde bien à l’esprit qu’en cas de problème, la banque s’empressera de la refermer très vite , … je ne me fais aucune illusion, …

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#24 19/06/2017 17h21

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Passé quelques investissements, c’est souvent l’organisme de cautionnement qui bloque (crédit logement ou autre …). Dans ce cas qu’utilisez vous ? hypothèque ? autre ?

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#25 19/06/2017 17h39

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En effet MRDupont, l’organisme de cautionnement a refusé de donné son accord. L’ensemble de mes investissements a donc donné lieu à des garanties hypothécaires.

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