Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%)

cricri77700 a écrit :

budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.

Je vois régulièrement des financements de cet acabit sur nos forums et j’ai l’impression de vivre sur une autre planète…

Pour acheter un pied à terre, et en faire une résidence principale, je dois payer les frais de notaire, donner 20% d’apports et mon taux est légèrement moins bon que le votre.

Comment faîtes-vous pour obtenir des financements à 110% sur une somme pareille alors même que le bien comporte des tas d’incertitudes sur les travaux et les locations futures ?

Vous couchez avec votre banquier ou quoi ?! :-)

"1850e de loyer actuel
3500 par la suite."

Bonjour, je me suis encore mal exprimé par écrit: par cette phrase je voulais dire qu’il y a 1850 euros de loyer actuellement et qu’il faut AJOUTER 3500 euros après travaux donc 5350 euros par mois.

J’ai modifié pour une meilleur compréhension.

Pendant l’emprunt, je ne décale rien et paie mon prêt en fonction de ce que j’ai débloqué.
Je finance les meubles avec mes liquidités.
Quand je reçois une facture d’un artisan je le donne à la banque qui fait le virement , quand j’achète du lino par exemple j’avance les frais et me le fais rembourser par la suite.
Et je paie mes mensualités en fonctions de ce que j’ai débloqué.

Cela me motive à ne pas procrastiner pendant les travaux même si c’est pas dans mon tempérament.

Dans la mesure ou vous restez dans le volume du bâti, la TA ne s’applique jamais. En effet la TA cumule diverses anciennes taxes qui ont déjà été payées lors de la construction du volume existant (ou pas s’il s’agit d’une troglodyte préhistorique pour caricaturer, mais c’est l’idée).
Ce PLU est bien fait puisque sectorisé pour les stationnements : je comprends que vous aimiez cette commune. Souvent les élus ont oublié ce "détail".
En tout cas c’est très clair désormais, tout se présente bien sous cet angle

Dernière modification par Iqce (22/06/2017 10h01)

Je suis certain que legalstart raconte n’importe quoi sur ce point ; et d’ailleurs ils ne sourcent aucune de leurs affirmations. Ce n’est pas parce qu’une SCI a opté pour l’IS qu’elle est soumise à TVA.

Remontons à la source :

Article 261 D du CGI a écrit :

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;

1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ;
2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ;

3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d’un patrimoine foncier.

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
(suit une liste qui reprend notamment les conditions de la location hôtelière et para hotelière, ce qui n’est pas du meublé normal)

Le Bofip détaille mais ne dit pas autre chose :
TVA - Champ d’application et territorialité - Opérations exonérées en régime intérieur - Locations immobilières

De ce que j’en comprends, une SCI :
- est assujettie à la TVA sur la location de parkings (lorsqu’ils sont loués indépendamment d’une habitation)
- est assujettie pour la location hôtelière ou para-hôtelière.
- peut opter pour l’assujetissement pour la location de locaux commerciaux lorsque le preneur est lui-même assujetti ou en franchise en base.
- n’est pas assujettie, sans possibilité d’option, pour toutes les autres locations (terrains, immeubles nus, immeubles meublés).

Et une jurisprudence :
Prestations de para-hôtellerie et TVA : il faut justifier que la prestation peut être rendue
La SARL louait des meublés. Elle prétendait être en location para-hôtelière donc assujettie à TVA. Le tribunal a jugé que, ne remplissant pas toutes les conditions de la location para-hôtelière, la SARL était en location meublée et non pas en para-hôtelier ; et donc, non assujettie à TVA en vertu de l’article 261D du CGI (justement celui que je cite ci-dessus).
Cette SARL est très probablement soumise à l’IS, donc cet exemple montre aussi que l’IS ne change rien. L’article 261D est de portée générale.

Dernière modification par Bernard2K (03/07/2017 08h49)

Pitivier93 a écrit :

Une SCI A l’IS peut opter pour l’assujettissement à TVA.
Cela dépend de son activité.
Par contre, si vous n’avez pas de TVA vous serez soumis à la CRL.

Non cela dépend de votre choix

Aucun rapport entre TVA et CRL , la CRL est dû pour les SCI IS

Contribution sur les revenus locatifs (CRL) - professionnels | service-public.fr

@Cricri

Imagine une SCI IS d’activité de type Holding qui détient plusieurs parts ( 10 % minimum ) dans des SCI IS
Se met alors en place le régime mère fille qui permet de remonter les résultats de chaque SCI sur la holding.
Cela permet de regrouper les bénéfices et les déficits dans une même structure amenant un résultat à zéro en terme de fiscalité.

Les dividendes remontés vers la holding sont taxés à 5 % au lieu de 15 % pour un particulier.

Si un apport important est fait à la holding en compte courant celle ci peut alors ventiler sur les SCI des sommes en compte courant suivant les besoins de chaque SCI.

Les comptes courants Holding - SCI sont rémunérés et quand la trésorerie le permet les comptes courants sont remboursés vers la Holding qui détient toujours l’argent.

En tant que particulier aucun impact dans la fiscalité.

Par contre sans holding , la SCI A verse des dividendes aux associés qui sont taxés à 15 % + 15 % TMI et ensuite ces associés versent de l’argent dans la SCI B d’où une perte d’argent avec la fiscalité.

La Holding permet de gérer un ensemble de SCI où l’associé principal utilise cette holding comme point d’apport d’argent et point de retrait.

L’ensemble calé en IS évite toute fiscalité personnelle sur ces mouvements , cela permet de constituer un patrimoine très important sans être assommé fiscalement à titre personnel.

Le cout de gestion d’une holding est minime car peu de mouvement dans un cadre patrimoniale immobilier , c’est à négocier avec le comptable.

Il faut bien comprendre que la holding est une activité , cette activité peut être logé dans une SCI ou une autre structure morale mais la SCI reste la meilleure option pour de l’immobilier car évite toute cotisation salariale au RSI ou au régime général.

Deux types de holding peuvent être monté  , la holding passive et active.
La holding passive correspond à la description que je viens de faire , c’est juste une coquille qui gère des flux financiers de sociétés dont elle dispose de parts sociales.

La holding active gère commercialement et facture ses filiales ( publicité , refacturation de prestations de travaux , d’entretien etc …. ) , ce type de holding n’est pas adapté à la SCI.

Je vais monter d’ici à la fin de l’année une structure holding et rattacher 2 à 3 SCI en vue d’élargir mes achats vers de l’immobilier commercial et les bureaux.

Je peux donner des conseils personnels par téléphone … 

Il faudra que l’on se rencontre cricri , je pense que nous pourrions faire de grandes choses ensemble

Philippe

cricri77700 a écrit :

Pour ma part, j’ai vu 3 experts comptables qui m’avaient pas l’air très compétant…
Je pense plutôt qu’on est mieux servit par sois-même.
Quand on doit expliquer à 2 experts comptables sur les 3 pourquoi je peux rester en LMNP malgré un CA à 80000 e on se pose réellement des questions sur leurs compétences.

Je répondais à Sella sur le cas du montage d’une holding.

Par rapport à vos remarques sur les experts-comptables : ils sont compétents sur ce qu’ils pratiquent. Leur monde est celui de l’entreprise, un LMNP qui dépasse les seuils est une exception dans leur pratique.

Cela dit, pour une holding, on peut se poser la même question. Un expert-comptable "de campagne" aura peut-être peu d’expérience sur le sujet, s’il a surtout comme clients des petits commerces et des TPE. Quand je disais "expert", ça veut dire "suffisamment expert". Pour faire le bon montage, il faut peut-être taper au niveau avocat spécialisé.

Après, ma réflexion était aussi plus générale : à partir d’un certain niveau de complexité, il est parfois vain de vouloir remplacer l’expert. Par exemple, un employeur qui s’apprête à licencier à intérêt à faire appel à un avocat spécialisé dans le droit social, s’il veut être sûr de ne pas faire de conneries. Si l’employeur passe quelques heures à lire le code du travail sur legifrance, ça ne sera jamais suffisant pour être sûr de ne pas faire de conneries. Il lui manquera toujours l’expérience, la connaissance de tous les cas particuliers, la connaissance de la jurisprudence…

Moi personnellement, si je devais structurer mes activités en holding, je prendrais le conseil d’un spécialiste. Certes, connaissant mon tempérament, je passerais aussi des heures et des jours à me renseigner de mon côté.

Cela dit, la réflexion est différente si mon temps de travail est payant ou pas. Si je suis un simple particulier qui potasse cela dans mes loisirs, j’ai intérêt à le faire. Si je suis cadre ou directeur dans une entreprise qui veut mettre en place une holding, et que je mets des jours et des heures à potasser le sujet, ce n’est pas rationnel. Je coûte cher à l’heure, j’y passe énormément de temps car je ne suis pas juriste, et je n’apporte pas suffisamment de sécurité à mon entreprise car je ne suis un expert donc mes solutions seront peut-être erronées ; autant prendre un spécialiste et économiser mon temps de travail.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2017 11h49)

Bonsoir.

Dans mes calculs de mémoire c’était plutôt 12.5% et brut avec 7000 de TF.

Non pas de flingue.
L’immeuble nécessitait des travaux très très lourd et donc les travaux devenaient urgent.
Je faisais aussi 4 créations de logements sous les combles ( hauteur sous plafond supérieur à 2.50 et je pouvais faire des menzannines ) encore une fois la rentabilité se créer et ne se trouve pas.
Dans mon secteur sur le marché vous trouvez du 6% brut.
Mon premier bien j’ai cravaché pour avoir du 11% brut avec beaucoup de travaux.
Mes biens achetés n’ont jamais été mis en vente sur le bon coin par exemple ( sauf un immeuble sur le bon coin retiré le soir même car j’avais fait une offre et exigé qu’il retiré l’annonce pour ne pas travailler pour rien ).
Donc le père d’une locataire qui vendait en indivision un immeuble ( mon dernier ), Une personne qui m’a contacté car elle voulait liquider sa SCI avec 1 immeuble et 1 t2 ect ect… beaucoup de visite qui crée des contacts … bref je pourrai écrire des pages.

Je pense que beaucoup compare avec ce qu’il voit mais je ne pense pas qu’il s’acharne comme moi pour trouver des biens.
CELA DEMANDE BEAUCOUP DE TEMPS de négocier , optimiser ( devis artisans , achat meuble ect ect ) , bien étudier le PLU pour savoir comment créer de la rentabilité, la fiscalité pour savoir où on va , se créer d’autre contact bref…

Nota : la plupart de mes projets , c’est des indivisions avec problème de famille ou décès.
C’est très long et compliqué … la preuve sur ce projet : ça c’est compliqué et cela n’a pas été conclus.

Mais bon je vois ça comme de l’expérience… il n’y a pas d’échec.

Nota 2 : quand on me dit que 18% c’est pas possible cela me donne envie de trouver du 20% .

Pour en revenir sur le blog/livre , j’attaque en septembre.
Merci pour intérêt, cela motive à le faire.

Nota 3 : je veux pas paraître hautain , car je ne le suis pas, mais quand j’explique certaine
chose sur l’immobilier en me relisant sa parfait defois "MR je fais les trucs bien " mais c’est uniquement une discipline que j’ai appris à intégrer.

Reverso ne fonctionne pas je suis désolé pour les fautes .