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[+1]    #1 16/06/2017 22h09

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nouveau projet en perspective.

Localisation : quelque part en france.

Immeuble composé de :

2 locaux commerciaux :  un coiffeur depuis 2005 et un atelier de couture depuis 2011.
Les deux sont loués 1100 euros HC
2 appartements T3 et T2 loué 750 euros pour les deux.

Travaux sur des appartements existants + création de logements : afin d’avoir 8 logements en plus 6 T2 et 2 Studios.
Gros travaux sur les parties communes et sur les logements, Insalubre ++++ comme j’aime smile

400m2 environs
7000 euros de TF
Négocié à 140000 euros FAI

Travaux estimation : 190000 euros ( en comptant les meubles car LMNP )
-Je fais dépose divers, préparation chantier, peinture, sols, pose cuisines+meubles
-Je fais faire : maçonnerie, pose fenêtres, placo+isolation, plomberie, électricité,toiture et bien sur ENEDIS ( car 7 compteurs présents il m’en faut 13)

budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.
rentabilité but : 18,88%
1850e de loyer actuel
3500 par la suite supplémentaire soit 5350.

Je pense optimiser les travaux et avoir plus de rendement.

Cela est concrétisé a 90%.
je propose de mettre des photos avant/pendant et après sur ce projet… si vous Etes sage bien sur smile

Dernière modification par cricri77700 (19/06/2017 09h25)

Mots-clés : cash flox, immobilier, rentabilité


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[+1]    #2 17/06/2017 15h34

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Pour bénéficier du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel, LMNP, il faut remplir plusieurs conditions en effet :

- être un particulier / une personne physique
- Etre propriétaire d’un bien immobilier en direct
- Le bien concerné peut typiquement être un appartement ou une maison. L’usage peut en être saisonnier comme dans le cas des LMNP Montagne et des LMNP Mer ou à titre de résidence principale comme pour les LMNP Etudiant, le LMNP Senior ou les EHPAD.
- Le bien immobilier doit être loué avec le statut de Meublé
- La location du bien ne doit pas constituer l’activité principale de son propriétaire

Pour bénéficier du régime LMNP, il faut que la location d’appartements en meublé ne constitue pas son activité principale. Si c’est le cas, il est possible de continuer à rester dans le régime LMNP en cas de recettes locatives inférieures à 23 000 euros par an. Sinon, le régime applicable est celui du Loueur en Meublé Professionnel – LMP.
Cette condition se remplit par défaut c’est-à-dire que la location d’appartement en Meublé constituera une activité secondaire tant qu’elle n’aura pas été déclarée comme votre activité principale par une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés – RCS

Je ne remplis donc pas cette condition donc je passe automatiquement en LMNP.


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[+1]    #3 17/06/2017 18h39

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cricri77700 a écrit :

budget total : 340000 euros financement 110% vers les 1.6 sur 20 ans à déterminer.

Je vois régulièrement des financements de cet acabit sur nos forums et j’ai l’impression de vivre sur une autre planète…

Pour acheter un pied à terre, et en faire une résidence principale, je dois payer les frais de notaire, donner 20% d’apports et mon taux est légèrement moins bon que le votre.

Comment faîtes-vous pour obtenir des financements à 110% sur une somme pareille alors même que le bien comporte des tas d’incertitudes sur les travaux et les locations futures ?

Vous couchez avec votre banquier ou quoi ?! :-)

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[+1]    #4 17/06/2017 19h00

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Vous couchez avec votre banquier ou quoi ?! :-)

Mieux, il le créche big_smile !

Dernière modification par Mi345 (17/06/2017 19h01)

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[+1]    #5 19/06/2017 09h33

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"1850e de loyer actuel
3500 par la suite."

Bonjour, je me suis encore mal exprimé par écrit: par cette phrase je voulais dire qu’il y a 1850 euros de loyer actuellement et qu’il faut AJOUTER 3500 euros après travaux donc 5350 euros par mois.

J’ai modifié pour une meilleur compréhension.

Pendant l’emprunt, je ne décale rien et paie mon prêt en fonction de ce que j’ai débloqué.
Je finance les meubles avec mes liquidités.
Quand je reçois une facture d’un artisan je le donne à la banque qui fait le virement , quand j’achète du lino par exemple j’avance les frais et me le fais rembourser par la suite.
Et je paie mes mensualités en fonctions de ce que j’ai débloqué.

Cela me motive à ne pas procrastiner pendant les travaux même si c’est pas dans mon tempérament.


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[+2]    #6 22/06/2017 01h04

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cricri77700 a écrit :

Ah oui quand même 12500 euros …

Mais quand on a 1 immeuble avec 1 seul lot et qu’on ne fait pas de création de copropriété , on peut diviser dans l’immeuble comme bon nous semble non ?sans avoir de taxe parking ou autre car cela reste 1 seul lot.

Non, même si la division se fait sans déclaration préalable ni permis de construire l’immeuble divisé doit être conforme au plan local d’urbanisme.

Une question ministérielle le confirme:

Ministère de l’Écologie, développement et aménagement durables a écrit :

La division d’immeubles en petits appartements n’est soumise à aucune autorisation d’urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Toutefois, en application de l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme, l’immeuble ayant fait l’objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d’urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d’un certain nombre de places de stationnement par logement. L’autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l’augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d’urbanisme, elle devra faire dresser un procès-verbal d’infraction et le transmettre sans délais au procureur de la République.

Maintenant si le Plan Local d’Urbanisme de votre commune ne contraint pas la création d’aires de stationnement pour la création de logements, ou si la commune est suffisamment compréhensive pour vous dispenser de la création de ces logements, tant mieux pour vous.
Autrement, diviser un immeuble sans respecter le PLU est illégal.

Cela n’a rien à voir avec une colocation, et il est important de le préciser pour ne pas donner de fausses idées à d’autres personnes.


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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[+1]    #7 22/06/2017 10h00

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Dans la mesure ou vous restez dans le volume du bâti, la TA ne s’applique jamais. En effet la TA cumule diverses anciennes taxes qui ont déjà été payées lors de la construction du volume existant (ou pas s’il s’agit d’une troglodyte préhistorique pour caricaturer, mais c’est l’idée).
Ce PLU est bien fait puisque sectorisé pour les stationnements : je comprends que vous aimiez cette commune. Souvent les élus ont oublié ce "détail".
En tout cas c’est très clair désormais, tout se présente bien sous cet angle smile

Dernière modification par Iqce (22/06/2017 10h01)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #8 29/06/2017 22h49

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Proposition accepté : 140000 euros.
Signature convenue pour décembre, vente longue pour bien travailler le projet.

Travaux estimés à 190000 euros mais je pense pouvoir descendre à 150000 euros car j’ai estimé les travaux en fourchette haute et je vais continuer à négocier avec les artisans car les chantiers sont de plus en plus gros.

Cette fois je ferai logement par logement pour louer au fur et à mesure.
Je pense que tous sera terminé en juillet 2018.

Financement ok : je négocie pour avoir du 1.47 sur 20 ans .
Actuellement 1.61%

Fiscalité : je me tâte entre du nue cette fois où meublé.
TRI à calculer.

Gestion : sa me fera 30 locataires à gérer après se projet, je compte continuer à le gérer moi même.


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[+1]    #9 03/07/2017 08h32

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Je suis certain que legalstart raconte n’importe quoi sur ce point ; et d’ailleurs ils ne sourcent aucune de leurs affirmations. Ce n’est pas parce qu’une SCI a opté pour l’IS qu’elle est soumise à TVA.

Remontons à la source :

Article 261 D du CGI a écrit :

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;

1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ;
2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ;

3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d’un patrimoine foncier.

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
(suit une liste qui reprend notamment les conditions de la location hôtelière et para hotelière, ce qui n’est pas du meublé normal)

Le Bofip détaille mais ne dit pas autre chose :
TVA - Champ d’application et territorialité - Opérations exonérées en régime intérieur - Locations immobilières

De ce que j’en comprends, une SCI :
- est assujettie à la TVA sur la location de parkings (lorsqu’ils sont loués indépendamment d’une habitation)
- est assujettie pour la location hôtelière ou para-hôtelière.
- peut opter pour l’assujetissement pour la location de locaux commerciaux lorsque le preneur est lui-même assujetti ou en franchise en base.
- n’est pas assujettie, sans possibilité d’option, pour toutes les autres locations (terrains, immeubles nus, immeubles meublés).

Et une jurisprudence :
Prestations de para-hôtellerie et TVA : il faut justifier que la prestation peut être rendue
La SARL louait des meublés. Elle prétendait être en location para-hôtelière donc assujettie à TVA. Le tribunal a jugé que, ne remplissant pas toutes les conditions de la location para-hôtelière, la SARL était en location meublée et non pas en para-hôtelier ; et donc, non assujettie à TVA en vertu de l’article 261D du CGI (justement celui que je cite ci-dessus).
Cette SARL est très probablement soumise à l’IS, donc cet exemple montre aussi que l’IS ne change rien. L’article 261D est de portée générale.

Dernière modification par Bernard2K (03/07/2017 08h49)


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[+1]    #10 03/07/2017 09h33

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"Je suis certain que legalstart raconte n’importe quoi sur ce point ; et d’ailleurs ils ne sourcent aucune de leurs affirmations. Ce n’est pas parce qu’une SCI a opté pour l’IS qu’elle est soumise à TVA."

Exact Bernard.

Je pense que dans mon cas là SCI IS s’impose malgré les gros travaux sauf si je fais ce genre de projet tout les ans voir tout les 2 ans mais à ce rythme , je vais pas tenir et j’ai pas envie.

Avec de gros rendement , les travaux fondent rapidement en déficit foncier et je paie rapidement des impôts même avec un stock d’amortissement supplémentaire en meublé.

Il faut que je calcule l’imposition moyen de la SCI IS :
- 15% sur les bénéfices jusqu’à 38120 euros
- 33 % au delà
- versement d’un dividende d’ici 15 ans minimum ( lorsque j’aurai vendu une bonne partie de mon parc immobilier donc avec une estimation de TMI à 14% pour optimiser la sortie d’argent de la SCI ) avec un abattement de 40%.
- que faire de la trésorerie de la SCI ? Environs 30000 euros annuel : SCPI en usufruit pour créer de l’amortissement supplémentaire ? Autre?


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[+2]    #11 04/07/2017 06h22

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Pitivier93 a écrit :

Une SCI A l’IS peut opter pour l’assujettissement à TVA.
Cela dépend de son activité.
Par contre, si vous n’avez pas de TVA vous serez soumis à la CRL.

Non cela dépend de votre choix

Aucun rapport entre TVA et CRL , la CRL est dû pour les SCI IS

Contribution sur les revenus locatifs (CRL) - professionnels | service-public.fr

@Cricri

Imagine une SCI IS d’activité de type Holding qui détient plusieurs parts ( 10 % minimum ) dans des SCI IS
Se met alors en place le régime mère fille qui permet de remonter les résultats de chaque SCI sur la holding.
Cela permet de regrouper les bénéfices et les déficits dans une même structure amenant un résultat à zéro en terme de fiscalité.

Les dividendes remontés vers la holding sont taxés à 5 % au lieu de 15 % pour un particulier.

Si un apport important est fait à la holding en compte courant celle ci peut alors ventiler sur les SCI des sommes en compte courant suivant les besoins de chaque SCI.

Les comptes courants Holding - SCI sont rémunérés et quand la trésorerie le permet les comptes courants sont remboursés vers la Holding qui détient toujours l’argent.

En tant que particulier aucun impact dans la fiscalité.

Par contre sans holding , la SCI A verse des dividendes aux associés qui sont taxés à 15 % + 15 % TMI et ensuite ces associés versent de l’argent dans la SCI B d’où une perte d’argent avec la fiscalité.

La Holding permet de gérer un ensemble de SCI où l’associé principal utilise cette holding comme point d’apport d’argent et point de retrait.

L’ensemble calé en IS évite toute fiscalité personnelle sur ces mouvements , cela permet de constituer un patrimoine très important sans être assommé fiscalement à titre personnel.

Le cout de gestion d’une holding est minime car peu de mouvement dans un cadre patrimoniale immobilier , c’est à négocier avec le comptable.

Il faut bien comprendre que la holding est une activité , cette activité peut être logé dans une SCI ou une autre structure morale mais la SCI reste la meilleure option pour de l’immobilier car évite toute cotisation salariale au RSI ou au régime général.

Deux types de holding peuvent être monté  , la holding passive et active.
La holding passive correspond à la description que je viens de faire , c’est juste une coquille qui gère des flux financiers de sociétés dont elle dispose de parts sociales.

La holding active gère commercialement et facture ses filiales ( publicité , refacturation de prestations de travaux , d’entretien etc …. ) , ce type de holding n’est pas adapté à la SCI.

Je vais monter d’ici à la fin de l’année une structure holding et rattacher 2 à 3 SCI en vue d’élargir mes achats vers de l’immobilier commercial et les bureaux.

Je peux donner des conseils personnels par téléphone …  wink

Il faudra que l’on se rencontre cricri , je pense que nous pourrions faire de grandes choses ensemble

Philippe


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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[+1]    #12 05/07/2017 10h59

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Philippe30 a écrit :

@Berrnard2K

Si il y a des locaux commerciaux dans l’immeuble alors il est préférable d’opter pour la TVA , je suis d’accord.
La réponse sur le choix de la TVA concernait une SCI IS de location d’habitation  où la TVA n’avait aucune justification même pour déduire des travaux.
Si on peux éviter la TVA autant le faire.

Perso , je loue un local commercial en nom propre sans TVA et je m’en porte très bien.

Je rajouterais par ailleurs, que tout dépend de l’activité du fond de commerce louant le local commercial. Si je prends mon exemple personnel ou je loue à la SARL, il n’y a et aura jamais de TVA, puisque l’activité de la SARL en est exonéré. (ce qui est par ailleurs embétant car la SARL paye plein pot ses fournisseurs sans pouvoir récupérer la TVA, mais on ne gagne pas sur tous les tableaux smile )

@ohennequin :
Attention, ce n’est parce que c’est une possibilité, que c’est facile, ni même qu’il y a forcément un intérêt. D’autant plus que comme précisé, c’est un poil limite, donc attention à bien faire.

Plus généralement, je ne comprends pas vraiment votre point sur l’IS. Déjà avant d’épuiser l’amortissement du bien (qui est la majeure partie permettant à la SCI de ne pas payer d’IS) il y a quelques années. Par la suite, il faut vraiment le faire pour dépasser les 38 120€ à 15% d’IS.
Rien n’empêche de créer une SCI par immeuble. Les frais de compta seront plus conséquent, mais la fiscalité moindre. (avec bien évidemment tous les points de Philippe relatif aux Holdings pour gérer tout cela).

Et si Macron diminue l’IS à 25%, tant mieux, de toute manière si le seuil de 38 120€ à 15% reste, vous vous en fichez.

Philippe30 a écrit :

Les banques prêtent en nom propre ou en SCI aussi facilement seul la situation globale de l’emprunteur est prise en compte.

Si vous ne passez pas en nom propre , ce sera pareil en SCI.

Vous devrez remplir une longue phrase vous exonérant du code civil et vous rendant responsable des défauts de paiement de la SCI , on a pas toujours le choix.

Je ne peux qu’appuyer. Par contre, un peu de précision :

La responsabilité des associés de SCI est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire. Cela signifie :

• responsabilité indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine. Très concrètement, si une SCI s’est endettée pour l’acquisition d’un immeuble et qu’elle ne parvient pas à rembourser cet emprunt (loyers trop faibles par rapport aux mensualités), l’associé pourra être forcé par l’organisme financier prêteur de vendre des éléments de son patrimoine pour rembourser la dette sociale.
Autrement dit, avant d’en arriver à cette solution extrême, les associés seraient certainement appelés par le gérant à effectuer de nouveaux versements (en capital ou en compte courant) à la SCI pour couvrir ses dettes.

• responsabilité non solidaire : les associés sont responsables des dettes de la SCI mais proportionnellement à leur quote-part de capital. Dans notre exemple précédent, cela signifie que la banque ne pourrait pas se retourner contre un seul associé (celui qui offre les meilleures garanties personnelles) pour obtenir le remboursement de la totalité de sa créance mais devrait agir contre chacun des associés pour engager leur responsabilité en quelque sorte limitée à leur participation au capital.

• responsabilité subsidiaire : la responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante. De ce fait, un créancier de la société ne peut attaquer ses associés qu’après avoir préalablement et vainement tout essayé pour faire payer la SCI (et donc après une procédure contre la société civile).

Cela signifie, que de toute manière dans une SCI, les associés sont redevables indéfiniment des dettes à hauteur de leur quote part (au contraire d’une SARL ou SAS par exemple, ou si la société fait faillite, un associé perd sa mise, mais un point c’est tout). Néanmoins, cela ne suffit généralement pas aux banques.

Et donc la phrase Philippe à copier en Banque, c’est parce que ces dernières souhaitent éviter ce "subsidiaire" et "non solidaire"… évidemment, ce sont des banques, donc il leur faut 200% de garanties.

Lorsqu’une SCI immobilière contracte un emprunt, pour éviter à la banque de devoir se retourner contre la société civile avant de pouvoir agir contre tous ses associés, tout établissement financier demande aux associés solvables de se porter caution solidaire de la SCI immobilière.

Idem attention, lors de la vente de part à un autre associé, vous rester quand même dans le giron de la SCI pendant 5 ans pour les dettes présentes avant la vente des parts !

Un associé de SCI qui sort du capital (en cas de cession de parts par exemple) reste responsable des dettes de la SCI contractées pendant qu’il était encore associé et pour une durée de 5 années.

Source

Setanta

Dernière modification par Setanta (05/07/2017 11h01)

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[+1]    #13 06/07/2017 11h42

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cricri77700 a écrit :

Pour ma part, j’ai vu 3 experts comptables qui m’avaient pas l’air très compétant…
Je pense plutôt qu’on est mieux servit par sois-même.
Quand on doit expliquer à 2 experts comptables sur les 3 pourquoi je peux rester en LMNP malgré un CA à 80000 e on se pose réellement des questions sur leurs compétences.

Je répondais à Sella sur le cas du montage d’une holding.

Par rapport à vos remarques sur les experts-comptables : ils sont compétents sur ce qu’ils pratiquent. Leur monde est celui de l’entreprise, un LMNP qui dépasse les seuils est une exception dans leur pratique.

Cela dit, pour une holding, on peut se poser la même question. Un expert-comptable "de campagne" aura peut-être peu d’expérience sur le sujet, s’il a surtout comme clients des petits commerces et des TPE. Quand je disais "expert", ça veut dire "suffisamment expert". Pour faire le bon montage, il faut peut-être taper au niveau avocat spécialisé.

Après, ma réflexion était aussi plus générale : à partir d’un certain niveau de complexité, il est parfois vain de vouloir remplacer l’expert. Par exemple, un employeur qui s’apprête à licencier à intérêt à faire appel à un avocat spécialisé dans le droit social, s’il veut être sûr de ne pas faire de conneries. Si l’employeur passe quelques heures à lire le code du travail sur legifrance, ça ne sera jamais suffisant pour être sûr de ne pas faire de conneries. Il lui manquera toujours l’expérience, la connaissance de tous les cas particuliers, la connaissance de la jurisprudence…

Moi personnellement, si je devais structurer mes activités en holding, je prendrais le conseil d’un spécialiste. Certes, connaissant mon tempérament, je passerais aussi des heures et des jours à me renseigner de mon côté.

Cela dit, la réflexion est différente si mon temps de travail est payant ou pas. Si je suis un simple particulier qui potasse cela dans mes loisirs, j’ai intérêt à le faire. Si je suis cadre ou directeur dans une entreprise qui veut mettre en place une holding, et que je mets des jours et des heures à potasser le sujet, ce n’est pas rationnel. Je coûte cher à l’heure, j’y passe énormément de temps car je ne suis pas juriste, et je n’apporte pas suffisamment de sécurité à mon entreprise car je ne suis un expert donc mes solutions seront peut-être erronées ; autant prendre un spécialiste et économiser mon temps de travail.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2017 11h49)


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[+1]    #14 01/08/2017 16h55

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Entre chez cricri et chez vous, c’est pas le même marché immobilier du tout.


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[+1]    #15 01/08/2017 20h31

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Bonsoir.

Dans mes calculs de mémoire c’était plutôt 12.5% et brut avec 7000 de TF.

Non pas de flingue.
L’immeuble nécessitait des travaux très très lourd et donc les travaux devenaient urgent.
Je faisais aussi 4 créations de logements sous les combles ( hauteur sous plafond supérieur à 2.50 et je pouvais faire des menzannines ) encore une fois la rentabilité se créer et ne se trouve pas.
Dans mon secteur sur le marché vous trouvez du 6% brut.
Mon premier bien j’ai cravaché pour avoir du 11% brut avec beaucoup de travaux.
Mes biens achetés n’ont jamais été mis en vente sur le bon coin par exemple ( sauf un immeuble sur le bon coin retiré le soir même car j’avais fait une offre et exigé qu’il retiré l’annonce pour ne pas travailler pour rien ).
Donc le père d’une locataire qui vendait en indivision un immeuble ( mon dernier ), Une personne qui m’a contacté car elle voulait liquider sa SCI avec 1 immeuble et 1 t2 ect ect… beaucoup de visite qui crée des contacts … bref je pourrai écrire des pages.

Je pense que beaucoup compare avec ce qu’il voit mais je ne pense pas qu’il s’acharne comme moi pour trouver des biens.
CELA DEMANDE BEAUCOUP DE TEMPS de négocier , optimiser ( devis artisans , achat meuble ect ect ) , bien étudier le PLU pour savoir comment créer de la rentabilité, la fiscalité pour savoir où on va , se créer d’autre contact bref…

Nota : la plupart de mes projets , c’est des indivisions avec problème de famille ou décès.
C’est très long et compliqué … la preuve sur ce projet : ça c’est compliqué et cela n’a pas été conclus.

Mais bon je vois ça comme de l’expérience… il n’y a pas d’échec.

Nota 2 : quand on me dit que 18% c’est pas possible cela me donne envie de trouver du 20% smile.

Pour en revenir sur le blog/livre , j’attaque en septembre.
Merci pour intérêt, cela motive à le faire.

Nota 3 : je veux pas paraître hautain , car je ne le suis pas, mais quand j’explique certaine
chose sur l’immobilier en me relisant sa parfait defois "MR je fais les trucs bien " mais c’est uniquement une discipline que j’ai appris à intégrer.

Reverso ne fonctionne pas je suis désolé pour les fautes .


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[+1]    #16 02/08/2017 11h12

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Que vous pensiez que des taux à 5 % c’est de la science fiction me conforte encore plus dans mon idée wink

En 2008 les emprunteurs avaient des crédits à 5 %

Dernière modification par vbvaleur (02/08/2017 11h57)

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