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[+1]    #1 24/08/2017 16h12

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Bonjour.

Après mon échec sur le dernier projet ( au moment de signer le compromis , une personne de la succession à voulu créer des problèmes avec sa famille ) je viens d’avoir l’accord pour un autre projet :

Lieux : toujours quelques part en France
Situé à 50m d’un centre ville de 30000 habitant.
Demande locative ++ : jeune travailleur et étudiant.

Histoire : une personne psychotique vivait dans cette immeuble, maintenant décédée , cela fait 6 mois que son notaire a recherché la descendance pour la succession , résultat : 11 personnes qui ne connaissent pas l’existence du défunt et qui habitent loin de l’immeuble.
C’est ma notaire qui a géré cela et a forcément pensé à moi.
Dans un premier temps , nous avons traité avec le mandataire pour la négociation, nous nous sommes mis d’accord sur le montant et nous sommes dans l’attente de la réponse des 11 personnes.
Toujours compliqué mais c’est comme ça qu’on trouve du potentiel et de la rentabilité à l’achat.

Immeuble :
Composé d’un rdc avec un garage et un local ( pour du stockage uniquement )
Une cours extérieur.
3 étages de 130m2 environ (beaucoup de pièces mais on ne sait pas combien de logements il y a exactement) et au dernier étage sous comble il y a 90m2 ( sup à 2.50 hsp).
L’état est très très insalubre, tout à refaire sauf escalier et plancher, toiture semble avoir été refait il y a moins de 10 ans (déjà ça de gagné)

J’ai étudié l’urbanisme + plu : je vais faire 2 T2 et 1 studio par niveaux sauf le dernier sous comble ou il y aura 1 T2 et un studio.
Soit 7T2 et 4 studios.

Quelques chiffres :
Prix négocié : 75000 euros
Travaux 180000 euros :
Enlèvement des détritus/gravats/encombrant ect.., façade extérieur , fenêtres ( une trentaine ) plomberie complètes ( évacuation déjà présenté et bien fait ) , électricité + interphone , ragreâge+pose lino , placo avec isolation côté fenêtre , peinture intégrale.
Il y a 6 compteurs Edf donc besoin de 6 de plus ( donc voir avec enedis pour compteurs supplémentaires)
je fais tout faire cette fois ci , je poserai uniquement les cuisines.

Si je fais moi même la peinture , pose de sol et enlèvement d’encombrement , je ferai une économie de 40000 euros environ je récupère la moitié environ au impôts donc je passe mon tour pour cette fois même si le taux horaire est encore sympa si je fais beaucoup de choses moi même , je suis maintenant plus dans la gestion.

82000 euros avec les frais de notaire + 180000 euros de travaux fait 262000.
J’arrondis à 2650000 euros pour les frais bancaires.

Loyers : 4500 euros mensuel soit 54000 euros HC annuel ÷ 265000 = 20.37 % brut.

J’arrive à ce rendement grâce au prix d’achat et à mon réseau d’artisan qui joue le jeu sur les prix.
A ce jour je repartirai de zéro , les travaux feraient facilement x2 pour le Pékin moyen ..
C’est un immeuble qui a été squatté par la suite, ça pue , bref tout ce que j’aime qui fait fuir les futurs acquéreurs.. ( ma notaire m’en a parlé avant de le mettre en vente donc je me retrouve seul pour le moment c’est une bonne chose également , merci les contacts.)

Fiscalité :
Cela me demande beaucoup de calculs. Si je fais du LMNP , je paierai des impôts … la première année … 54000 euros annuel à passer en amortissement/charge c’est impossible .. même avec 180000 euros de travaux , 7000 euros de frais de notaire en charge , l’immeuble lui , ne représente que 75000 euros ( même sur 20 ans en retirant 10% pour le terrain c’est peu ) bref…
Ma TMI va exploser à 41%.
Autre "problème": 11 locataires de plus à gérer.
je rappelle mon parc immobilier actuel avec 16 locataires + 2 ( box et stockage ) à gérer.

Solution/calcul.
SCI à l’IS : je capitalise , dans 15 ans je vend tout mon parc immobilier acquis en nom propre , ma TMI redescendra à 0 et je me verse des dividendes et maîtrise mon imposition.
D’ici là , j’aurai 2 PEA ET 2 PEA PME pleins pour une rente supplémentaire exonérée d’impôt sur le revenu.
L’argent supplémentaire de la vente de mon parc immobilier ira dans des investissements passifs (d’ici là on verra)

Vente d’un immeuble : cela me fera rentrer des liquidités , je fais actuellement et facilement 100% de bénéfices (impôts sur plus-value payée ) sur les bien que je mettrai en vente.
Faut que je jauge pour ne pas être requalifié en tant que marchand de bien.
La vente de l’immeuble remplira mon PEA et mon PEA PME pour une rente supplémentaire dans 5 ans défiscalisée puis nouvel immeuble en LMNP et une petite augmentation de locataires à gérer (environs 5 pour arriver à 20).
Ma TMI dépassera légèrement 30% d’après mes calculs donc 90% sera entre 0 et 14%..

Vente d’un immeuble et sci à l’is en plus et je maîtrise ma fiscalité en fonction de la TMI de l’année et je gère mon portefeuille boursier en parallèle pour préparer une rente supplémentaire défiscalisée par la suite.

Et peu être une vente de ma RP : pour éviter d’être trop concentré en immobilier. ( à voir )

Un investissement immobilier doit nous faire poser toute ses questions sur l’avenir sinon on peut regretter un investissement et beaucoup font des erreurs sur ce type d’investissement à cause de cette nonchalance administrative.

J’ai beaucoup de photos mais je n’arrive pas à les poster sur le site (pourtant j’ai mis les photos au format demandé).

Donc voilà , attente des 11 réponses , je met une condition suspensive " DP avec acceptation de création de 11 logement " + prêt et diagnostique et c’est partie….
Je devrai emprunté sur 20 ans à 1.60 environ ( à 0.1 prêt )

Mots-clés : cash flow, immobilier, rendement


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#2 24/08/2017 16h27

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Pour les photos, il ne faut pas aller sur "Insérer une image" mais en dessous, il y a "Envoyer une image". Vous faites "parcourir" pour la récupérer sur l’ordinateur puis "envoyer", vous avez alors un "code" sous la photo qu’il vous suffit de copier/coller dans votre message smile
Bravo sinon, à suivre…

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#3 24/08/2017 16h43

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Projet très intéressant et qui donne envie… !
Il ressemble fortement a un projet qui m’intéresse, avec des montants de travaux et de valeur du bien similaire… !

Par contre ce que je ne comprends pas, en LMNP vous défiscalisez les travaux, pourquoi devriez vous payer des impôts dès la première année?

Ce qui est marrant c’est que moi pour une surface inférieur, et en comptant effectuer une bonne partie moi même, je m’attends a des travaux équivalents au votre ! C’est surement le réseau d’artisan.. ! Je vous envie et vous admire sur ce côté la !

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#4 24/08/2017 17h08

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C’est simple :

180000 euros de travaux et meubles ( beaucoup de second oeuvre ) donc en moyenne un amortissement sur 10ans.
La taxe foncière 6000 euros
L’assurance PNO 1000 euros
Amortissement de l’immeuble : 25 ans donc 75000 -10%( terrain ) 68500 que je divise par 25 = 3425

Calcul grossier pour dire que 18000 + 6000+1000+3525 = 28525 euros.
Je peux déduire également les intérêts d’emprunt ( vraiment de tête  6000 à 7000 j’ai pas mon dossier ) on monte à 35000 euros.

Je retire en charge les frais de notaire 7000 euros environs donc 42000.

J’ai 54000 euros de loyer qui rentre…
Même avec quelques facture inférieur à 500e je paierai déjà des impôts…

C’est que c’est rentable smile mais faut continuer à optimiser en se penchant sur la fiscalité , calcul de tri sur 20 ans ect…


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#5 24/08/2017 17h14

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Beau projet !

Êtes-vous certain que l’amortissement des murs puisse se faire sur 25 ans "seulement" ? J’avais consulté plusieurs comptables pour du LMNP/SCI à l’IS et les règles comptables admise par le fisc sont plutôt de l’ordre de 40 ans à présent (mais une durée moindre était sans doute tolérée auparavant…).

Dernière modification par Gamma76 (24/08/2017 17h17)

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#6 24/08/2017 17h25

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Dans ce calcul , c’était pour montrer que je paierai des impôts dés la première année, et même en étant gourmand sur les amortissements .
Sinon oui 40 ans en général.
J’ai une expert comptable qui m’a affirmé que 20 ans pendant le durée du prêt ce fait aussi.
Mais mes immeubles sont achetés tellement peu cher que cela fait pas beaucoup de différence.


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#7 24/08/2017 18h51

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C’est sur que ce n’est pas cher question travaux.
Pour le pekin moyen sad c’est moi ) qui fait le même type de travaux en plus petit ( 2 plateaux de 110 m² plus 25 m²) soit 3 studios, 2 T1, 1 T3 pose d’une colonne montante EDF et des compteurs, mais avec une seule entreprise qui fait tout en 4 mois : pratiquement 200 000 euros TTC.

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#8 24/08/2017 19h09

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Il y a 1 ans et demi j’ai terminé à immeuble.
Pour 5 appartement : 3 studio et 2 T2 , j’en ai eu pour 33000 euros de plomberie et électricité ( déjà bien négocié à l’époque )

Maintenant le même projet , j’en aurait pour 20000 euros max… et pourtant je pensais être au taket avant.

Et plus on prend gros et régulièrement , plus on est crédible et on peut donc avoir moins chère.

Mon premier t2 isolé , rien que l’électricité , j’avais payé 4300 euros avec les radiateurs fournie.
A ce jour , 1200 euros ttc hors radiateur que j’achète sur des ventes privées en grosse quantité ( pour un t2 avec 3 radiateur je suis à 150e pour 2x2000w et 1x1000 en panneau rayonnant merci le -80% ) et bien sûr mon électricien me les installe gratuitement .

On voit donc ici l’évolution , ne jamais rien lacher et toujours mettre des artisans en concurrence ..

Dernière modification par cricri77700 (24/08/2017 19h12)


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#9 24/08/2017 21h45

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Vous mettez toujours en concurrence ou vous avez des artisans "attitrés " avec lesquels vous travaillez?
En ce qui me concerne j’ai pour certains travaux des équipes que je connais et inversement que me connaissent et je n’en changent plus.

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#10 24/08/2017 22h13

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J’en ai des attitrés .. mais je met toujours en concurrence à chaque nouveau projet.
Pour l’électricité j’ai mon artisan et je le mettrai pas en concurrence car il travaille très bien et joue vraiment le jeux : 1200 euros pour un t2 ttc avec du legrand je peux pas mieux…
Je pense que je peux encore grattée sur le placo et la plomberie à voir …


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#11 24/08/2017 22h43

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Effectivement vous avez des tarifs imbattables.
J’en suis loin : pour rénover la maison que je viens d’acheter je devrais en avoir pour 20/25 000 euros pour refaire toute l’électricité, toute la peinture, la plomberie d’une salle de bain (la deuxième est correcte) et une cuisine. Monter une cuisine meublée et équipée, christaliser le carrelage que je conserve, changer les autres carrelages, refaire la terrasse, poser de la faillance dans une salle de bain,  changer les fenêtres.

C’est pour cette raison que je suis vos "exploits"

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#12 24/08/2017 22h49

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Et pourtant , à mes début j’avais des prix vraiment plus haut.. Comme quoi, tout est possible et il ne faut pas se mettre de barriere.


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#13 24/08/2017 23h40

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Bonjour Crivri,

Mais là, vous allez créer de la surface/créer des logements (au moins augmenter le nombre) donc une partie, non négligeable ne sera pas déductibles des revenus fonciers….

Avez vous pris ce paramètre en compte? Ou une subtilité m’échappe ?

Ps: avez vous déjà eu affaire à Enedis? C’est cher et non negociable…

Dernière modification par alex44 (24/08/2017 23h41)

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#14 24/08/2017 23h49

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Bonsoir,

Avez vous, dans ce projet, des obligations quand aux places de parking?

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#15 25/08/2017 07h37

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Bonjour Alex.
Oui j’ai déjà eu affaire à enedis , et c’est non négociable.
J’ai provisionné 10000 euros sur ce projet pour être large.

Dans ce projet , il y a beaucoup de pièce d’eau , avant, il y avait au moins 6 logements voir plus mais il y avait qu’une seul personne qui y vivait.
Mais dans les combles ou je vais créer 2 logements je ne déclarerai pas les travaux.

Sur les 180000 euros de travaux seulement 20000 ne sera pas amortis. Sur le compromis , nous mettrons qu’il y a déjà 9 logements à refaire et une DP sera demandé pour 2 autres en création.

Pas de taxe de parking, car c’est impossible d’en créer tout simplement ( utilité d’étudier le plu+urbanisme de chaque secteur )


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#16 25/08/2017 08h04

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Bonjour et bravo pour ce nouveau projet.

Au niveau fiscalité, vous semblez opter pour une SCI à l’IS pour réguler les impôts.
A la revente, la plus-value est défavorable aux particuliers. Est ce que c’est un point qui vous gêne ou vous vous dîtes qu’avec la rentabilité du bien, on ne peux pas gagner sur tous les tableaux?

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#17 25/08/2017 08h17

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En toute honnêteté , j’ai encore la tête dans la fiscalité et les calculs.
Si j’opte pour la sci à l’is , je pense revendre mon parc immobilier acquis en nom propre dans 15/20 ans et me servir de la sci pour me verser des dividendes ( abattement 40% ) pour les intégrés à mes impôts qui seront faible à ce moment.

Je suis en train de calculer également le boorlo 60% avec un loyer social à 6.95 le m2 puisque sur ce projet je fais tout faire par mes artisans , et du coup faire uniquement 4 grands logements et me servir du rdc pour faire des annexes par logement pour augmenter un peu les loyers ( max 8m2 par logement )

J’arriverai à faire des logement de 110 à 120m2 sauf au dernier étage ou cela fera 80m2.

J’approcherai les 3000e de loyers , une grosse aide sur les travaux, prime énergétique ect.. un abattement sur les loyers important et pas d’impôt ( déduction des travaux + taxe foncière ect.. ) j’arrive également à un bon TRI mais il faux que j’affine encore cela.


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#18 25/08/2017 08h24

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Bonjour Cricri,

beau projet et merc i de nous faire partager vos réflexions (même si cela n’aboutit pas toujours, on sait ce que c’est !).
A ce sujet, je n’ai pas tout compris du coté SCI IS ; n’hésitez pas à détailler…Ainsi vous pourriez coupler SCI IS et Borloo ? Et si oui, quel interêt ?

A vous lire, cordialement,

X


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#19 25/08/2017 08h34

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cricri77700 a écrit :

En toute honnêteté , j’ai encore la tête dans la fiscalité et les calculs.
Si j’opte pour la sci à l’is , je pense revendre mon parc immobilier acquis en nom propre dans 15/20 ans et me servir de la sci pour me verser des dividendes ( abattement 40% ) pour les intégrés à mes impôts qui seront faible à ce moment.

Je suis en train de calculer également le boorlo 60% avec un loyer social à 6.95 le m2 puisque sur ce projet je fais tout faire par mes artisans , et du coup faire uniquement 4 grands logements et me servir du rdc pour faire des annexes par logement pour augmenter un peu les loyers ( max 8m2 par logement )

J’arriverai à faire des logement de 110 à 120m2 sauf au dernier étage ou cela fera 80m2.

J’approcherai les 3000e de loyers , une grosse aide sur les travaux, prime énergétique ect.. un abattement sur les loyers important et pas d’impôt ( déduction des travaux + taxe foncière ect.. ) j’arrive également à un bon TRI mais il faux que j’affine encore cela.

Le "Borloo" a disparu depuis 2016 sauf erreur de ma part…

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#20 25/08/2017 08h55

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Bonjour CriCri,

Félicitations pour cette nouvelle trouvaille, j’espère que les 11 donneront leur réponse rapidement…

Ma femme galère pour vendre un terrain en ce moment, il y a des tonnes d’acquéreurs potentiels mais c’est une succession à 11 qui sont éparpillés en France, qui ne parlent plus à celui qui est sur place pour gérer la vente, un des 11 est en prison… Déjà 2 notaires ont jeté l’éponge, je ne sais pas comment ça va finir !

cricri77700 a écrit :

Pas de taxe de parking, car c’est impossible d’en créer tout simplement ( utilité d’étudier le plu+urbanisme de chaque secteur )

Si toutes les communes étaient aussi simple ça serait le pied ! Je prends l’exemple de Longwy et d’un ami qui se reconnaîtra s’il lit ces lignes qui avait signé un compromis pour un immeuble de 450m2 à 65.000 € de tête.
Il voulait créer beaucoup de lots, mais il n’a finalement pas obtenu l’autorisation d’urbanisme. Il fallait créer 2 places de parking par lot, ce qui n’était physiquement pas possible. Or avec la suppression de la taxe, la position de la commune c’est : pas possible de créer des places = pas d’autorisation pour le projet.
On voit là toute la subtilité stupidité administrative !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#21 25/08/2017 09h26

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Oui c’est plutot comme ca dans la plupart des communes ( enfin par chez moi).
Les projets sont souvent à sous dimensionner eu égard à cette obligation de parking.

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#22 25/08/2017 10h44

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cricri77700 a écrit :

J’approcherai les 3000e de loyers , une grosse aide sur les travaux, prime énergétique ect..

A quelle prime énergétique pouvez vous prétendre en tant que bailleur ? Et l’aide sur les travaux, c’est quoi ? Voilà des perspectives qui seraient bien intéressantes…


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#23 25/08/2017 11h00

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Par exemple l’ASE : Aide de Solidarité Ecologique : 1500 € par logement.
Toutefois, il faut se méfier car des aides prévues pour les bailleurs en nom propre ne le sont plus pour les SCI ou alors avec des conditions restrictives.

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#24 25/08/2017 11h11

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Bonjour Cricri,

Très beau projet et un très beau parcours…

Pouvez-vous developper si vous choissisez le projet de faire une SCI à l’IS pour ce projet svp?

Si vous faites une SCI à l’IS, vous opterez surement pour du nue?

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#25 25/08/2017 12h49

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@iqce , pour la sci is c’est simple , ma TMI monte en flèche , si je vend mon patrimoine immobilier acquis en nom propre lorsque les crédit sont remboursés , je n’aurais plus de revenu foncier et à ce moment , je prends de l’argent de la sci et me verse des dividendes avec un abattement de 40% et le reste je serai imposé sur le revenue qui sera à ce moment entre 0 et 14%.

Pour le boorlo , je ne l’associerai pas à la sci bien sûr.
Mais entre l’abattement des 60% + TF,PNO ect à déduire , c’est possible de ne pas payer d’impôt et d’avoir du cf positif ( même avec une grosse tmi car le résultat est ramèné à 0 )

@titoux , convention anah 60% voir site ( avec plafonnement des loyers + salaire )

@snocnarf et frame , j’investis dans un secteur sauvegardé , c’est sans doute pour cela.

@Ddte , avec une convention anah, il y a des primes voir site.
Rénover votre bien avant de le louer
De plus, il y a d’autre type de prime que fait ma ville ( prime de fusion ect..)
Le tout va me faire réduire le coup de mes travaux de 50 à 70% si je passe en convention social.
Attention , l’aide versé est considéré comme un revenu foncier.
Encore et toujours des calculs en perspective.

@pitivie93 , oui car l’intérêt du lmnp c’est aussi d’amortir une partie de l’immeuble qui se fait naturellement dans le cadre d’une sci à l’is.


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