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Forums des investisseurs heureux

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#151 27/09/2017 16h51

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Non, le PLH dit au contraire, il y a trop de petits logements, fusionnez-les, on vous encourage en mettant en place des primes fusion (5000€), nous n’autoriserons plus la division des logements existants. Nous voulons que les familles reviennent dans le centre !

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#152 27/09/2017 17h10

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Je prends note du bluff que peut faire la mairie.

Je ne comprends pas pourquoi il cherche à mettre des bâtons dans les roues sur des investisseurs qui rénovent des taudis bref.
Normalement cela doit être gagnant/gagnant.

En grattant de nouveau , j’ai appris que la ville souhaite homogénéiser la rue avec de grand logement car dans cette rue , il y a trop de petit logement, secteur prioritaire pour la ville.
En parallèle , moi , petit investisseur qui rénove des biens de petite surface ( 20 à 50m2 ) et n’entre pas dans leurs plan.
Il me prenne forcément au sérieux car la ville à l’historique de mes rénovations mais cela ne rentre pas dans leurs plan.
Il préfère m’imposer des travaux supplémentaires qui servent à rien ( exemple mettre du gaz dans des logements de 20m2 , rénové un parquet ancien qui a pris la pluie depuis des années ou on passe à travers ect ect ) bref , ça traîne , il n’y a pas d’argument..

Il préfère : acheté et laissé pourrir des années le bien en attendant de faire des travaux qui vont leurs coûter 3 fois plus chère que moi?
Attendre qu’un autre investisseur achete et cela est long en temps normal surtout pour des biens avec autant de travaux et de paperasse?
J’ai ma notaire qui me confirme que c’est compliqué et d’après elle je dois laisser tomber.
je fais à côté du 18/20% de renta , j’ai gagné en expérience.

Donc oui je peux acheter , tenter le coup , c’est du bluff ect.
Mais je suis écoeuré de la politique de la ville,
Je vais voir l’adjoint du maire bientôt responsable de l’urbanisme ( celui qui a le dernier mot sur tout ) pour parler du projet .
Un monsieur "compétent " que j’ai vu pour mon dernier immeuble qui me parle d’immobilier mais qui ne connaît même pas le montant des loyers pratiqués par exemple.
On marche sur la tête sérieusement , vous avez vu sur des photos ce que je rénove.
je pose quand même mes c…. Sur la table pour faire ça et l’environnement est de plus en plus pressant.

Es-ce que je laisse tombé ? Je pense , mais j’attends encore quelques rdv pour être sûr à 100%.
J’ai quand même fait le nécessaire en 3 ans , je peux vivre correctement , épargner tout les mois et capitaliser mes emprunts.
Si je garde mon patrimoine comme tel , il va faire effet boule de neige sans problème.
Je bifurque petit à petit sur la bourse et ce style de placement moins chronophage en temps.
Peut être un tournant … Peut être pas…


Maintenant je profite !!!

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#153 27/09/2017 17h31

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C’est clair que c’est vraiment dommage pour la ville. Comme je ne cesse de le dire, ces intervenants, qui parfois sont pourtant très compétents, se tirent une balle dans le pied sans même s’en rendre compte.
Ils DOIVENT COMPTER sur les investisseurs pour rénover la ville.
Petite anecdote lors de ma dernière réhab : je voulais cloisonner une pièce de 35m² disposant de 2 fenêtres pour faire 2 chambres. Je découvre derrière un pan de mur une belle cheminée XVIIIème. Sympa comme je le suis, je préviens immédiatement le service Patrimoine.
Bilan :" Pour préserver l’intégrité de la pièce, il vous est dorénavant interdit de cloisioner la pièce"
Conclusion : la prochaine fois, je me tais !

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#154 27/09/2017 18h08

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alexia210 a écrit :

Conclusion : la prochaine fois, je me tais !

J’en suis également arrivé à cette conclusion avec les fonctionnaires territoriaux de l’urbanisme dans mon coin. Compétence théorique excellente mais décisions totalement coupées de la réalité du terrain et même des intérêts de la ville… faire une demande fait parfois même surgir des problématiques qui n’ont rien à voir, à croire qu’ils cherchent les problèmes…

Pour tout dire, je fais maintenant les travaux sans autorisation de travaux (si il s’agissait d’un permis de construire ou d’une division cela serait bien entendu différent), c’est un ami architecte ABF qui me l’a conseillé ! (et pourtant chacun sait comme ses services sont e.merdants). Il m’a expliqué combien chacun état là pour examiner les demandes (et se couvrir) mais combien il n’y avait peu de personnes pour aller vérifier sur le terrain ce qui se fait… Il suffit de se promener y compris en secteur sauvegarder dans pratiquement toutes les villes pour voir fleurir fenêtres en PVC, Velux contemporains voire antennes paraboliques… la seule crainte à avoir serait la dénonciation (pratique moins rare en France que l’on ne l’imagine).

cricri77000 a écrit :

Je vais voir l’adjoint du maire bientôt responsable de l’urbanisme ( celui qui a le dernier mot sur tout ) pour parler du projet .

A lecture de ce que l’on trouve sur le net de ce monsieur et de son maire à votre place je ne parlerais pas de rente, d’investissement et de rentabilité mais de votre volonté d’offrir à des locataires des logements de qualité, totalement refait aux normes les plus exigeantes (si c’est le cas) et esthétiques. J’insisterai également - toujours si c’est le cas- sur votre volonté d’accueil des jeunes couples qui font défaut à la ville en leur offrant des logements qu’ils ont des difficultés à trouver ailleurs, sur votre ouverture à la mixité sociale… J’ajouterai votre attachement à la ville dans laquelle vous êtes venu (par choix contrairement aux natifs) séduit par notamment le centre ville, auquel vous croyez, et que vous aurez plaisir à contribuer à son dynamisme…


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#155 27/09/2017 18h52

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La diminution de la taille moyenne d’un ménage est une tendance lourde :
Des ménages toujours plus petits - Insee Première - 1106

Faire des grands logements n’empêchera pas les gens de divorcer, de faire moins d’enfants qu’avant, et d’aspirer de plus en plus à habiter seul.

Avant une personne seule habitait très souvent avec autrui : les vieux chez leurs enfants ou à l’hospice ; les militaires et les étudiants, en chambrée, etc. C’est fini, chacun veut son logement. Il faut s’y adapter.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#156 27/09/2017 18h54

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Enfin, on ne fera pas habiter une famille, même avec 2 enfants seulement, dans un studio ou un T2, sans terrasse ni balcon.

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#157 27/09/2017 18h59

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Prime fusion : jamais vu ; comme quoi…Désolé. J’aimerais bien savoir si cela fonctionne !?

Pour ce qui est des travaux sans autorisation et de l’absence de contrôle : on voit que c’est du vécu, de l’authentique…
Mais faites en sorte que ce soit toujours sinon régularisables du moins "négligeables" par rapport à ce que d’autres ont fait (histoire de passer au travers) et pensez que le délai de prescription en droit administratif à doublé.

NB : des vélux en secteur sauvegardé où ils sont interdits c’est à mon avis à éviter car avec google les services n’ont plus besoin de dénonciation : un Vélux, un clic sur une version "amélioré" de cadastre.gouv où l’on trouve les coordonnées du propriétaire en 1 clic, un modèle type de constat, terminé.

X

Dernière modification par Iqce (27/09/2017 19h01)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#158 27/09/2017 19h17

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Bref , quand à côté d’un monument historique , à 200m , la ville à accepté un permis pour un hôtel ultra moderne, pvc/alu et j’en passe et que il casse les c…. ( désolé je suis un peu énervé ) au particulier car il veule mettre des fenêtres en pvc par exemple cela me rend fou.

De tout de manière ; le procureur à d’autre chose à faire que de s’occuper d’un particulier qui a mit une fenêtre en pvc ou un investisseur qui a rénové un appartement sans DP…


Maintenant je profite !!!

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#159 27/09/2017 19h35

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Il serait utile de connaître l’endettement de votre ville, le montant de ses recettes, le budget consacré à l’immobilier et la taille des derniers projets immobiliers lancés par la mairie. Et avant d’aller négocier avec la mairie et d’autres donneurs d’autorisations, relisez calmement, paisiblement, la petite phrase de Bifidus, en bas de chacun de ses messages…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#160 27/09/2017 19h55

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cricri77700 a écrit :



De tout de manière ; le procureur à d’autre chose à faire que de s’occuper d’un particulier qui a mit une fenêtre en pvc ou un investisseur qui a rénové un appartement sans DP…

Absolument ; mais c’est pour cela que pour ce genre d’affaire il a des substituts (qui s’appuient sur les DDT, la DGFIP et les gendarmes quand ceux çi sont compétents)…Qui parfois s’en tamponnent le coquillard parfois, non.
C’est la loterie.


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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[+1]    #161 27/09/2017 20h28

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Pour ce qui est des velux, ils sont aujourd’hui plus souples. Pour preuve, j’ai eu l’autorisation d’en poser dans 2 immeubles situés à environ 50m de la cathédrale.

J’essaie toujours de faire les choses dans les règles car j’ai souvent la visite des abf et du Service Patrimoine. Souvent, je suis d’accord avec leurs prescriptions, je n’aime pas le pvc en centre ville et j’aime   les murs décroûtés. Par contre des fois ça coince et j’ai l’impression de me retrouver face à un mur…

La prime fusion, je ne sais pas si on est nombreux à en profiter. Je l’ai déjà perçue et je compte la percevoir encore pour ma prochaine réhab. 5000€ par fusion, en plus des aides, ce n’est pas négligeable.

Je rejoins DDtee sur la manière d’aborder le sujet avec l’adjoint au maire. Il connait bien le sujet et en tant qu’administrateur des logements Polygones, il connaît aussi les attentes des locataires…

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#162 27/09/2017 20h42

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Bonjour,

pour ma part, j’ai dans ma pratique professionnelle rencontré des fonctionnaires intelligents, qui durent, face à des élus qui communiquent, sans tellement durer…

Les procédures administratives sont compliquées pour ceux qui ne les connaissent pas et les fonctionnaires en question plutôt disponibles en amont pour éviter les complications en aval.

Ne pas jouer le jeu d’un quartier historique me semble choisir de renoncer à un argument pour se démarquer sur son territoire.

Par ailleurs, je rejoins lqce sur les velux en secteur sauvegardé, attention à l’évolution des technologies qui pourraient signifié un rattrapage…

Ici, le géomètre en pointe du secteur recrute ses collaborateurs avec brevet de pilote d’ulm car il "scanne" la ville avec des drones… Le numérique va continuer de faire changer nos pratiques.

Cordialement.

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[+1]    #163 27/09/2017 21h16

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Merc.i Pruls ; il y aurait beaucoup à dire sur l’architecture ; mais ce n’est pas l’objet du forum (ni du post ?) ce serait justement aux ABF de faire un peu d’éducatif / préventif au lieu de ce qui passe (parfois à juste titre dans les 2 cas) pour du répressif ou de l’autoritaire.

Mais, si un jour vous voulez faire une vraie belle maison neuve ou à en la retapant, écoutez l’ABF même si ce n’est qu’un avis simple (cad un avis que l’on est pas obligé de suivre), ce sont souvent des passionnés compétents ; lorsque l’on les aborde sous cet angle, les relations changent (une piste pour cricri ?).
Mettez vous à leur place aussi…Et gardez en tête si je peux me permettre que ce que l’on construit appartient peut être autant voir plus à ceux qui regardent - et perso quand je regarde j’aime voir un enduit au sable grossier sans baguettes PVC, pas forcément un mur en pierre avec des joints trop espacés qui n’était donc historiquement pas prévus pour être apparents, indépendamment du liant à la chaux - qu’à celui qui bâti.

Attention : il n’y a rien pour ou contre  le projet de cricri ou autre dans cette opinion, l’argumentaire de faire du logement réhabilité en lieux et place d’une ruine dangereuse se tient complètement également. c’est là que l’élu et l’ABF doivent faire preuve autant de pédagogie que de compréhension sur le plan financier : un deal gagnant gagnant.


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#164 27/09/2017 22h55

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cricri77700 a écrit :

Sur ce projet , trop d’inconnu et je déteste la plupart des personnes qui travaillent ( abf ect ect  ) que je trouve incompétent , nonchalant et j’en passe.

Cricri77700, jusqu’à présent vous avez mené parfaitement vos entreprises. Lorsque je vous lisais jusqu’à présent, je devinais que vous maîtrisiez votre projet avec anticipation. Vous saviez ce que vous vouliez. Vous êtiez sur de vous.

Ce projet vous plait mais quand je vous lis j’ai l’impression que vous "ne le sentez pas". Si vous ne le sentez pas, c’est qu’il y a un - ou des élements - mauvais que vous n’arrivez peut être pas bien à formuler mais que votre expérience/intuition a su identifié(s) tout de suite.

Vous êtes certainement déçu car vous vous projetiez déjà dans votre immeuble mais permettez moi de vous donnez un conseil : Faites confiance à votre flair. Si vous ne le sentez pas, n’allez pas plus loin.

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#165 29/09/2017 23h00

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Je ne veux pas polluer ce post, ni faire de la "psychologie de bas étage", mais vous me disiez sur un autre fil que vous étiez ENTJ. Pour compléter mon précédent message cela peut expliquer vos difficultés dans votre affaire actuelle.

wikipedia a écrit :

Les ENTJ sont conduits par une volonté forte ; ils sont motivés (et motivants pour les autres), pleins d’énergie, confiants, compétitifs et assertifs. Ils ont généralement une vision synthétique des choses et construisent des stratégies à long terme. (…)

Les ENTJ se montrent farouchement indépendants lorsqu’ils prennent une décision, poussés par une forte volonté intérieure qui les isole des influences externes.(…)

Les ENTJ excellent dans le monde des affaires et dans tous les domaines qui requièrent des analyses systémiques, une manière originale de penser, et un esprit économiquement intuitif. Ils résolvent leurs problèmes de façon dynamique et pragmatique.

sources : Sources Wikipedia

Ce projet présente beaucoup des contraintes. Je lirai avec intérêt le dénouement de l’histoire.

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#166 29/09/2017 23h15

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Et oui .. 1.8% de la population je crois smile.

Il y a des contraintes , je vais au bout des choses et ensuite je prends une décision .. Je lâche jamais avant d’avoir toute les cartes en main.
A ce jour sur ce projet, il me manque quelques carte encore mais j’ai quasimen tout le paquet.

Mais j’ai pas mal de "porte ouverte " mais je pense retrousser chemin sur celui là :
- qu’on m’impose un maître d’oeuvre est inconcevable pour moi.
- d’être conseillé ( intimidé ? ) par une politique que je juge complètement à côté de la plaque me bloque également.
- c’est un projet qui va nécessiter une grosse perte de temps administratif

Je suis "obligé" d’accepter les aides de la ville, un plafonnement de loyer et un inconnue sur le déroulement de l’opération ( concernant les commissions ect… )

Contre une rentabilité de 16% ( j’arrive à faire mieux ) mais avec du coup 4 grands logements ( cela diversifie mon patrimoine immobilier ) mais avec des locataires avec de faible ressource ( un peu plus compliqué à gérer )

Vous avez raison , c’est dans ma personnalité , je vais voir l’élu , lui imposé d’être le maître d’oeuvre et négocier sur des choses qu’on m’impose sinon je ne prend pas l’immeuble tout simplement ..


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #167 02/10/2017 23h38

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Bon j’ai officiellement lâcher l’affaire pour les raisons évoqué sur les derniers messages.

Je suis à la fois déçu et content … c’est ambivalent je sais.

Déçu car ma rentabilité aurait explosé , je suis sur que j’aurai fait un record et j’avais déjà tout mes devis , tout était quasiment planifié .

Content car j’ai comme un poid qui s’enlève , je vais pouvoir bien profiter de mon sport, ma famille mes loisirs ect… car du coup, j’ai que mes locataires à gérer…

Je ne sais pas ce que va donner la suite de mes investissements :
-Construction d’un portefeuille avec un objectif de passer d’un patrimoine immobilier à mobilier avec le moins de gestion possible ?
C’est une piste que j’étudie fortement.
-Faire un peu d’achat revente ?
-blog+livre?
-continuer un peu dans l’immobilier physique ?

Wait and see…

Merc.i à tous pour vos contributions.


Maintenant je profite !!!

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#168 03/10/2017 06h32

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Dommage. Il serait intéressant de savoir si quelqu’un "récupère" ce projet et à quel prix…


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#169 03/10/2017 08h35

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Je vais donc mettre ma belle-soeur sur le coup.
Elle veut à la fois investir pour avoir son chez-soi, et investir pour sa retraite qui d’après ses calculs ne sera pas bien épaisse…
Je vais lui proposer de diviser l’immeuble de façon à avoir un appartement par niveau. Elle garderait celui du premier étage qui dispose d’un balcon, elle serait ainsi la plus proche du grand jardin et pourrait même s’en privatiser un morceau. Elle pourrait passer un conventionnement en location intermédiaire pour les 2 logements du dessus et faire un loyer libre dans les combles.
Je l’ai déjà prévenue que l’immeuble sentait mauvais et qu’il était encombré, reste à voir si elle réussira à se projeter.
Pour ma part, mon projet avance tout doucement, je termine les devis et négocie avec les différents services… Je ne sais pas encore si je pars sur du loyer libre, du conventionné social ou intermédiaire.
Je pense que je vais suivre les conseils de cricri (à qui j’ai fait visiter l’immeuble la semaine dernière) et laissé tomber les commerces dans un premier temps.

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#170 06/10/2017 09h31

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Ma belle-soeur a visité l’immeuble hier,
ça ne sera pas pour elle, trop de travaux pour un premier achat immobilier…

Avis aux amateurs !

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#171 06/10/2017 10h03

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C’est pour Bernard, c’est sa chance. Je suis sûr qu’il peut compter sur le réseau d’artisans de Cricri wink

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#172 06/10/2017 10h57

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Cela va être très difficile en faites, j’ai eu ma notaire hier , le bien n’est même pas remis en vente la mairie est vraiment dessus…
Pourtant pour racheter l’immeuble il faut un compromis de signer et une préemption de la mairie il me semble mais apparement c’est un sujet très complexe et différent.


Maintenant je profite !!!

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#173 18/04/2018 14h25

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Hello,

j’ai cravaché, gratté, creusé, rien lâché…

J’ai vu il y a quelques mois le premier adjoint du maire, qui est le responsable de l’urbanisme.
Je suis revenu dans un premier temps pour en faire 4 grands logements comme il voulait pour faire du MDB avec une SASU.
Cela a donc été accepté avec un écrit de sa part ( que je travaille pas pour rien )
Donc devis avec installation gaz complet avec chaudière a condensation, isolation fibre de bois ect.
négociation +++ en disant qu’un effort doit être fait pour  avoir le chantier.

en parallèle, je cherchais un logement pour ma famille afin de vivre au centre ville.
et je me suis projeté dans un appartement de cet immeuble, que je refais entièrement donc pourquoi pas pour moi.

en parallèle je me suis beaucoup renseigne sur la fiscalité immobilière en COSSE, marchand de bien, sur mon patrimoine privé ( calcul impôts sur 1/3/5/10 ans en fonction de la fiscalité choisi ect )

J’ai donc signé le compromis de vente ce matin :
- 2 appartements de 120m2 qui sera conventionné en loyer intermediaire.
- 1 appartement de 100m2 qui sera louer en nu classique.
- 1 appartement de 120m2 qui sera ma RP
- 1 triplex de 35m2 avec jardin de 100m2 dans la cours.

J’ai choisi de conventionné 2 logements car je perdrais seulement 150e de loyer/mois mais j’aurai une aide conséquente sur les travaux.
En loyer intermédiaire, je vais pouvoir offrir le logement à beaucoup de personne car les plafond de revenu sont conséquent.
pour le triplex avec jardin, peut être en faire une location saisonnière car ce type de bien en ville avec jardin est très rare.

Pour les travaux, je ferai uniquement la peinture.
Pour le reste, je vais déléguer.

Travaux : menuiserie+FAÇADE+planché bois ( réparation et vitrification totale )+électricité+placo ( faux plafond et tablette de menuiserie+cloison et quelques bricoles )+peinture+plomberie/gaz+cuisine ( que je poserai aussi moi même )+ maître d’oeuvre ( conception des plans uniquement imposé par la mairie mais je garde la maîtrise sur le chantier ) et une Enterprise pour tout me débarrassé ( je rappel le fait que l’immeuble est insalubre.

Prix 65000 euros+5000 notaire ( encore négocier car ARS et insalubrité + succession de 16 personnes )
travaux : 190/200000 euros.
subvention : 85000 euros.
loyer :
-700 euros pour les logements conventionnés soit 1400 euros
-800 euros pour l’autre grand logement
-500 euros pour le triplex qui sera sans doute optimiser avec du saisonnier.. a voir…

Soit 2700 euros de loyer par mois pour 190 000 euros avec la RP intégré.
soit 17,20% de rentabilité brut avec un RP " gratuite "
beaucoup de déficit foncier ( pas d’impot pendant 4/5 ans )
Un cash flow supplémentaire de 1200 euros/mois.
Une revente de ma RP payé cash et donc un crédit sur ma RP intégré ( bien sur proratisé pour la déduction des interet d’emprunt ).

J’ai fais estimé les appartement par 3 agents immobiliers : 130000/140000 euros pour les grands logement ( avec box de 20m2 chacun créer+ cave sous sol en box également ) et 60000 euros pour le triplex.

c’est un projet mûrement réfléchie, bien optimiser qui va me permette avec la revente de ma RP d’avoir beaucoup de liquidité ( quasiment le montant des emprunt en cours ) et sera donc diversifié.
le fait d’avoir du cash flow supplémentaire, et du capital restant du remboursé fait un effet boule de neige extrême associer au liquidité également.

Cela me permet de rester en NOM PROPRE, en OPTIMISANT les impôts ( travaux +++ sur l’ensemble de mes biens acquis ) et donc de gérer par la suite 19 logements diversifier également sur les surfaces et la fiscalité ( COSSE/NU/LMNP )

Emprunt total avec un apport de 80000 euros ( les subventions que je vais avoir )  va me faire un emprunt à 110% avec un taux RP ( 1.40 sur 20 ans ).
En cours avec mon courtier.

je sais je l’ai déjà dit mais je pense que concernant l’immobilier, je peux m’arrêter la par la suite.


Maintenant je profite !!!

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#174 18/04/2018 14h54

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Bravo Christophe,
et bon courage pour la suite…

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