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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 28/11/2020 14h29

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Bonjour à tous,

Ceci est mon premier post donc je vous demande d’être indulgent.

Petit rappel sur ma présentation : 38 ans, marié 2 enfants, TMI 41%, propriétaire RP dans le 94, 1 Pinel achevé en 2021 + ma femme a 50% SCI IS détenant son cabinet médical ; c’est surtout les banques qui détiennent nos biens immo pr le moment…

Depuis qq semaines voire mois, je suis à la recherche de mon potentiel premier immeuble de rapport.
Objectif rendement et patrimonial ; je veux utiliser le reste de ma possibilité d’emprunt pour faire du levier. Je ne toucherai pas les loyers (a priori SCI IS ou SCI IR détenue par ma SAS IS majoritairement).

Je cherche dans le 77 et 45 (voire 51) car je vis dans le 94 et vise moins de 1h30 de route pour gérer plus facilement.

Budget : 200k max (fixé un peu aléatoirement : je sais que ma banque me suit à ce montant, et pas envie de commencer trop fort)

Ai fait une première visite qui m’a éclairé un peu plus sur ce que je veux (ou plutôt ne veux pas)

Récemment identifié une opportunité dans le 45 :

- rdc bail commercial local 60-65 m2
- étage duplex 80m2
- le tout loué avec renta brute de 8,4% avant négo
- village de 4 000 hab avec du caractère ; centre ville
- gare à 20min à pied ; et TER 1h25 de Paris …
- travaux récents

Mais plus tard j’ai vu un autre bien (très différent) qui a attiré mon attention :
- 2 appts d’environ 25 m2 ; loués (un devenant vide en fin de Q1)
- renta brute 7,5 avant négo
- dans immeuble 3 lots (un duplex au RDC d’un autre proprio + les 2 appts au dessus)
- village même taille ds le 77
- centre ville proche commerces aussi
- gare 10-15 min à pied
- train direct paris 50 min
- bon état

Mon analyse jusque là : je penchais plutôt pour l’immeuble dans le 45 car :
- pas de copro
- surfaces plus grandes
- un peu sentimental village caractère
- moins de turnover ?
- meilleure renta …

Mais en face les arguments :

- quid de la liquidité de l’immeuble dans le 45 dans 15 ans ou plus ?
- risque de vacance locative très faible dans le 77 vs 45
- 77 => gare paris ==> possible d’y loger des Parisiens
- peut-être un jour possibilité d’acheter le rdc ds le 77 et donc d’avoir tout l’immeuble …
- clairement peu de chances que celui dans le 45 prennent de la valeur avec le temps

Qu’en pensez-vous ? Je sens qu’on va me dire que les 2 n’ont rien à voir … smile

Dernière modification par lebridgeur (28/11/2020 14h33)

Mots-clés : immeuble de rapport, loiret, seine-et-marne

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#2 28/11/2020 14h38

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Même si les vendeurs ne vous dévoileront pas la Vérité, savoir le motif de vente peut-il faire pencher la balance vers l’un ou l’autre ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#3 28/11/2020 14h40

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Pour le 45 le motif est "besoin d’argent" smile et elle avait l’air assez sincère (=> potentiel de négo peut-être mais bon ….)

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#4 28/11/2020 14h54

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La désignation d’un département est bien large. Dans une seule ville, d’un quartier à l’autre le même type de bien peut-être une opportunité ou à fuir. Une connaissance approfondie du marché local est vraiment indispensable.

Comme ça, sans plus de précisions (je connais le 45) 8.4% de rentabilité brut pour un commerce de centre ville dans un village de 4000 hab. cela parait être une rentabilité catastrophique avec un fort risque de taux de vacance. Après cela dépend du village, si il est dans l’agglo d’Orléans ou en rase campagne ce n’est pas du tout la même chose ! Le type de commerce par exemple à aussi son importance…

Zones différentes, biens de nature opposé, vous comparez un peu les carottes et les choux. Cela ressemble à une recherche de débutant (on a tous commencé en débutant) mais ne vous emballez pas.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#5 28/11/2020 15h08

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Vous voulez parler de Ferrières-en-Gâtinais ?


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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#6 28/11/2020 15h12

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Comme DDTee : rentabilité faible, connaissance insuffisante du marché.

Je souligne tout particulièrement : connaissance insuffisante des biens et de leurs besoin de travaux. Vous n’avez pas visité ? Tant que vous n’avez pas évalué précisément et sans lunettes roses l’état de l’immeuble et des besoins de travaux immédiats et à 5 ou 10 ans, vous êtes dans le flou. Beaucoup de gens sous-estiment les travaux initiaux ; et même ceux qui ont bien identifié les travaux immédiats, ils croient avoir ensuite un cashflow positif et, souvent, en fait, se retrouvent à injecter de l’argent en permanence pendant les 5 à 10 premières années (ou à tout le moins à y consacrer le cashflow positif qui devient du coup un cashflow nul) pour rattraper le retard de travaux ; retard dont les conséquences se font sentir au fur et à mesure  : minuterie qui tombe en panne et c’est l’occasion de reprendre l’électricité des communs qui n’est pas aux normes ; toiture qui se met à fuire et on se rend compte qu’en fait elle est bien fatiguée ; boîtes aux lettres pas aux normes. Peinture qui pèle. Etc.

De toute façon, l’entretien coûte ; mais, s’il est fait régulièrement, c’est lissé dans le temps. Toute la question est donc d’évaluer si le vendeur vous lègue un gros retard accumulé d’entretien, qui nécessitera des travaux particulièrement coûteux et nombreux, ou non.

Comme points négatifs spécifiques de ces deux immeubles, je relève :
- le premier : local commercial dans un village de 4000 habitants = ticket de loterie.
- le second : copro de deux propriétaires = gros potentiel d’ennuis.

Dernière modification par Bernard2K (28/11/2020 15h53)


Ma formation Youtube : "s'enrichir par l'analyse technique de la beta-fluctuation des cryptos pour réussir dans l'immobilier"

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#7 28/11/2020 16h03

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Aigri a écrit :

Vous voulez parler de Ferrières-en-Gâtinais ?

Bien vu ; vous connaissez ? Je vais me faire doubler :-)

J’ai prévu de visiter les 2 évidemment ; j’ai cependant les photos et échanges avec propriétaires qui laissent penser que pas de travaux prévus à court terme ; je confirme que je suis débutant !

Local = Restauration à emporter

Dernière modification par lebridgeur (28/11/2020 16h08)

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[+1]    #8 28/11/2020 16h55

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Je connais un peu le Loiret, et Orléans agglo est au top pour l’immobilier.

Même en périphérie, il y a de charmants quartiers et villages, mais pour un commerce je ne sais pas.

Je ne connais pas  Ferrières plus que ça, et c’est assurément très mignon et c’est un  vrai bol d’air pour un citadin.
Montargis aussi.

Par contre pour y investir… humm, je ne sais pas, il n’y a pas grand-chose, alors forcément, ce n’est pas cher.

Comme le note Bernard2K, c’est vraiment du quitte ou double (pour le commerce).

Par contre, vous devriez chercher l’historique d’annonces de ce bien, savoir depuis quand il est sur le marché.

J’ai vu passer le nom d’un site ou d’une application sur le forum, mais je n’arrive pas à retrouver sad

Voila, ça doit être Castorus, mais il y a mieux que ça sur le forum, de mémoire.

Vous doubler… wink mon Dieu ! Je suis arrivé à un âge où la bourse est bien plus tranquille pour investir, et beaucoup plus liquide.

Dernière modification par Aigri (28/11/2020 17h04)


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#9 28/11/2020 17h41

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J’ai commencé à vrai dire par regarder Orleans pour un 2p mais c’est vite cher et rentabilité bien inférieure ; pr contre je pense effectivement qu’il y a encore de la place pour une plus value.

Je note que vous insistez sur le commerce mais il y a aussi l’appartement qui est charmant !

Dernière modification par lebridgeur (28/11/2020 17h45)

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#10 28/11/2020 17h57

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Oui bien sûr que j’insiste (pas tant que ça en fait), car j’étais persuadé que vous cherchiez plus une rentabilité qu’un agrément.

Dernière modification par Aigri (28/11/2020 17h59)


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#11 28/11/2020 18h00

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Oui je ne compte pas y habiter ; mais je voulais dire que dans le loyer il y a aussi l’appartement qui peut d’après mes recherches être loué légèrement plus cher

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#12 28/11/2020 18h19

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Je vous conseille avant tout de relire les réponses qui vous ont été et vous seront apportées, et de prendre un peu de recul.

Des affaires, que ce soit en bourse, en immobilier ou même dans la vie courante, vous en trouverez toujours, comme le rappelle kiwijuice au message #46.


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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#13 28/11/2020 18h23

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J’apprecie vos conseils ; je vais méditer ; quel rendement viser pour un bien sans / avec peu de travaux sur cette commune ou une commune similaire d’après vous ?

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#14 28/11/2020 18h44

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Votre GROS défaut, que j’ai commencé à pointer en écrivant "connaissance insuffisante des biens et de leurs besoin de travaux. Vous n’avez pas visité ?", c’est que vous voudriez analyser les biens à distance. Ca vient de "1h30 de route" : vous voulez vous éviter de nombreuses visites, donc vous espérez qu’entre la lecture des annonces, scruter les photos, et passer les chiffres dans un logiciel de calcul (excel, rendement locatif point com, ou équivalent), vous allez pouvoir évaluer des projets.

Or, à distance on ne fait qu’un premier niveau d’analyse, et encore, à condition d’y passer du temps (google street view, DVF sur des biens similaires, etc).

Mais, pour connaître l’état du bien, ça se fait un peu sur les photos, mais surtout beaucoup sur place. Vous dites que vous visez un "bien sans / avec peu de travaux". Comment pouvez-vous dire à distance que le bien a besoin de peu ou aucun travaux ? En croyant ce que dit l’agent immobilier à ce sujet ? lol

Je peux vous garantir que, sur un petit immeuble, les besoins de travaux peuvent varier entre 0 et 75 000 € (et même au-delà) sans que ça soit visible à distance par un débutant non averti. L’investisseur très avisé et très expérimenté va réduire un peu cette fourchette d’incertitude : à distance, il saura peut-être évaluer le besoin de travaux à 25 k€ près (0 à 25 k€, ou 25 à 50 k€, ou 50 à 75 k€), mais pas mieux. Il n’arrivera à savoir avec certitude dans quoi il met les pieds qu’après une visite sur place ; et, assez souvent, seulement après une contrevisite avec un entrepreneur ou un architecte.

De même concernant la commune, le quartier : il faut y traîner plusieurs fois, le jour, le soir, la nuit, pour bien comprendre comment il "fonctionne".

Avec votre prétention d’évaluer des biens à distance en deux coups de cuillère à pot (en calculant d’emblée une rentabilité, en listant sur le papier les avantages et inconvénients de chaque bien, et en en déduisant que le bien A est mieux que le bien B), vous allez au-devant de gros ennuis.

Dernière modification par Bernard2K (28/11/2020 18h51)


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[+2]    #15 28/11/2020 19h00

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Loin de moi l’idée d’être le rabat-joie du forum mais je ne comprends pas le principe d’investir dans un immeuble de rapport avec une rentabilité aussi faible, dans un secteur qui ne prendra certainement pas de valeur.

Avec les risques que cela comporte et le temps de travail + trajets à ajouter.

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Favoris 1    #16 28/11/2020 20h03

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Bonjour,

N’oubliez pas que vous avec à disposition des documents payés avec vos impôts qui permettent d’apprécier la valorisation d’un bien dans un quartier donné :
- le PLU et son PADD, son règlement graphique
- le PLH ou le PLUiH avec ses orientations à long terme 10/15 ans qui donne quand même pas mal d’infos cruciales : pyramide des âges, catégories socio pro, taille des ménages existant souhaités avec typologie des logements…
- la chambre consulaire et ses études sur le commerce.
Éventuellement les données sur les réflexions ORT coeur de ville et autres émanations du plan France relance : les commerces y tiennent une place de choix avec des études prospectives dédiées.
C’est gratuit, cela ne dit pas tout (c’est un cadre) et ne remplacera jamais un ressenti sur site, mais c’est bien dommage de s’asseoir dessus.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#17 28/11/2020 20h28

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J’apprécie les conseils d’Iqce sur ces sources ; jusqu’à présent je me suis cantonné à des bases de données INSEE me permettant d’évaluer grosse maille l’évolution des communes et leur dynamiques. J’avoue ne pas comprendre Bernard : je n’ai aucune prétention et reconnais volontiers que je suis débutant . Je compte bien faire plusieurs visites avant de m’engager sur quelque bien que ce soit. Et concernant le rendement, un de mes objectifs via ce site est notamment de bénéficier de vos conseils sur le niveau à viser. Concernant les travaux, je prévois de l’évaluer à l’œil nu avec le peu d’expérience que j’ai (travaux passés et présents sur mes RP) et me faire accompagner de pros. La difficulté est effectivement que je ne peux pas trouver d’immeuble à moins de 30 min de chez moi à prix abordable. Donc peut-être mon projet est-il mort-né !

Dernière modification par lebridgeur (28/11/2020 20h30)

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#18 28/11/2020 21h11

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A mon sens votre projet n’est pas mort né mais doit renaître. Il a déjà le mérite d’exister, mais à votre place je le redirigerais vers des Scpi ou vers une société clé en main si vous voulez de l’immobilier physique.

Dans ses 2 cas vous aurez un rendement net équivalent avec une charge de travail divisée par 100.

Dernière modification par Laucyn (28/11/2020 21h18)

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#19 28/11/2020 22h52

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Connaissez vous des SCPI avec ce niveau de rendement ? Je n’en ai pas vu à plus de 4-5% et surtout le taux d’emprunt est plutôt de 2,7-3 % vs. 1-1,5% pour de l’immo physique classique pour mon profil.  Qu’ appelez-vous  société clé en main ? Et si jamais j’accepte de mettre bcp d’énergie dans la gestion d’un immeuble de rapport, quel est d’après vous le rendement cible pour que le jeu en vaille la chandelle?

Dernière modification par lebridgeur (28/11/2020 22h57)

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#20 29/11/2020 11h00

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Je pense qu’il est impossible de comparer des rendements bruts de Scpi avec de l’immobilier physique.

Des Scpi entre 5 et 6%, il y en a, consultez la file dédié sur le forum et pour l’emprunt entre 2 % et 2. 20% sur 20 ans c’est également réalisable.

Je vous garantis que votre rendement de 7.5 brut sur votre immeuble ne sera pas plus rentable que des Scpi. Sur votre brut vous allez devoir encore déduire :

- Une estimation de travaux réelle et non à la va vite à distance. Comme stipulé par Bernard2K cela peut être colossale.

- des trajets entre votre domicile et l’immeuble, 1h30 de route pour visiter, faire des devis, coordonnés les travaux, faire des visites aux candidats locataires, gérer les petits travaux d’entretien ect…. Je vous laisse chiffrer approximativement mais le 7.5% en prends un sacré coup.

Le temps que vous lui consacrez à aussi un coup, prenez votre taux horaire et incluez le à cela.

Et ce qui devrait être la potentiel cerise sur le gâteau serait la plus values, mais visiblement pas réaliste dans un secteur comme vous l’avez décris.

Vous verrez que le rendement net de Scpi sera meilleur. Et sans charges de travail.

Les sociétés clé en main vous donneront également entre 6 et 10% brut. Il y a une file sur le forum également.

Je ne dénigre pas l’immeuble de rapport dans un village mais avec la charge de travail et le risque de moins values + le manque de liquidités, il me faudrait une rentabilité largement supérieur à ce que pourrait me rapporter d’autres support.

Après seul vous pouvez déterminer quelle rentabilité serait acceptable pour cet immeuble de rapport, je ne peux pas répondre à votre place car cela est propre à chacun. Moi j’aime bien estimer le temps que je vais consacrer sur 1 an pour mes projets immo et je détermine un taux horaire. Si la charge de travail est telle que cela me rapporte moins que mon salaire horaire je n’y vais pas.

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[+1]    #21 29/11/2020 11h35

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lebridgeur, le 28/11/2020 a écrit :

Et si jamais j’accepte de mettre bcp d’énergie dans la gestion d’un immeuble de rapport, quel est d’après vous le rendement cible pour que le jeu en vaille la chandelle?

Pour aller dans le même sens que laucyn :
- ce que vous appelez de "l’énergie", ce sont aussi des espèces sonnantes et trébuchantes. Juste pour clarifier les idées, imaginez que vous fassiez l’investissement sous forme de société. Chaque dépense doit donc être notée pour rentrer dans la comptabilité de votre société.
Voici la note de frais que vous établissez après avoir fait un trajet sur place en voiture :
distance 200 km x 0.574 (véhicule 6CV) = 114 €
péage 7 €
repas de midi au restaurant 15 €
coût du déplacement 136 €.
A chaque fois que vous y allez, vous coûtez à votre projet  136 €.
Et, de plus, vous avez flingué une journée de congé ou de RTT ; encore une journée où vous ne ferez pas votre loisir favori. Ou bien une journée où vous auriez pu réaliser une activité lucrative.

Vous ne consacrez donc pas que de l’énergie, mais aussi beaucoup d’argent ; ces dépenses étant souvent non prises en compte par l’investisseur particulier.

- de quel rendement parlez-vous ? D’un rendement brut, calculé sur un coût d’investissement irréaliste puisque supposé sans aucun travaux ? D’un rendement brut sans aucune idée du rendement net, puisque les charges peuvent varier fortement d’un projet à l’autre ? On ne peut pas discuter sereinement sur un rendement "de papier" établi en négligeant de nombreux coûts.

Enfin, plutôt que de vous répondre sur le "rendement cible" en vous donnant un chiffre en pâture, je vais plutôt vous faire remarquer que vous n’êtes pas exactement le premier à poser cette question et que vous devriez lire des discussions existantes, comme par exemple :
Immeuble de rapport : rendement supérieur à 10% brut ?
Comment bien démarrer dans l’immobilier locatif ?

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2020 11h55)


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#22 29/11/2020 11h52

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Encore une fois j’apprécie le temps que vous prenez pour me répondre ; ce que je conclus de vos divers retours c’est que :
- l’immeuble de rapport est une solution à exclure pour une personne vivant en région parisienne
- tout autre investissement locatif en direct et géré de façon autonome est à proscrire pour mon profil

Je vous avoue être un peu déçu par ce constat ; je pensais pouvoir réunir les qualités requises pour me lancer et m’inspirer de vos succès !

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#23 29/11/2020 11h57

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Ce n’est pas ce que j’ai écrit. Commencez par lire attentivement les discussions que je vous ai mis en lien (et d’autres sur le même sujet, ainsi que des études de cas et retours d’expérience sur des investissements à haut rendement), et vous en retirez alors des conclusions réfléchies et informées.


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#24 29/11/2020 12h36

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J’ai simplement une question. Pourquoi voulez vous impérativement un immeuble de rapport ? C’est certes pratique de rassembler ces biens car vous êtes autonome et vous n’avez pas de charges de copropriété.

Mais si vous débutez, vous situez dans une région où les prix sont élevés, vous pouvez très bien commencer par un appartement type studio ou f2 en fonction de la demande locative. Vouloir se lancer dans l’immobilier c’est bien. Cependant quand je vois que vous prospectez un immeuble dans un village loin de chez vous avec une rentabilité qui est normalement celle d’un centre ville d’une métropole, je me dis que vous manquez d’expérience et ne vous rendez pas compte des contraintes de l’immobilier physique.

Vous pourriez prospecter autour de chez vous. Une fois le marché bien connu, vous pourrez être réactif sur un bien et vous positionner rapidement. Ensuite, vous verrez si l’immobilier physique vous plaît. C’est vraiment particulier.

Dernière modification par Stochastic (29/11/2020 12h37)

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#25 29/11/2020 12h41

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lebridgeur a écrit :

- l’immeuble de rapport est une solution à exclure pour une personne vivant en région parisienne
- tout autre investissement locatif en direct et géré de façon autonome est à proscrire pour mon profil

Bonjour,

Il ne faut pas vous décourager si vite !
Les membres du forum calés en immobilier sont là pour vous challenger.
Ce qu’ils vous disent en substance, c’est de bien ficeler votre projet en ayant un calcul le moins approximatif possible des frais inhérents à celuo-ci.
En d’autres termes, ils vous mettent en garde sur une explosion ultérieure de ces frais s’ils n’ont pas été bien évalués au départ et votre rentabilité fondera très vite.
Il y a des immeubles de rapport en région parisienne, il faut que vous ayez un réseau pour vous positionner rapidement sur les bons biens. Ceux que vous étudiez à distance sur les sites habituels sont probablement ceux que les investisseurs expérimentés n’ont pas voulu acheter…


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