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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #1 11/06/2014 10h39 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Quand vous vendez le notaire ne demande pas si le bien est loué en meublé ou en nu.

Cette notion de VNC est effectivement pour une SCI IS mais pas dans le cadre de location meublé en LMNP.

Le RSI n’a rien à faire dans cette histoire , le RSI concerne les indépendants et sociétés de type EURL.
Quand bien même il y aurait RSI les cotisations se font à l’année mais surement pas lors d’une vente.

Beaucoup de confusion dans vos propos

Philippe

Mots-clés : cas, locatif, loire


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

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[+2]    #2 11/06/2014 13h57 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Shakaiolos je débute aussi dans l’immobilier et j’ai comme vous envisagez de le faire aujourd’hui, acheté un studio pour des étudiants il y a 1 an et demi. Je ne suis pas du tout en LMNP (je ne savais même pas qu’on pouvait y avoir accès sans passer par des agences immobilières qui en vendent dans des EPHAD, des résidences étudiantes, résidence hôtelière…).

J’ai voulu commencer par un studio à cause de la peur… peur de me planter sur mon 1er achat. J’ai opté pour un studio (en connaissant le risque de turn-over) pour éviter d’avoir une trop grosse mensualité lors des vacances locatives. J’ai choisi un appartement près d’une fac (100m) dans une résidence de moins de 20 ans. Je vais te faire un petit listing de mon ressenti pour que tu te fasses une idée.

Points négatifs : j’ai donné un apport pour ce studio et j’ai fait un crédit sur 10 ans (souhait car peur du monde immobilier et de l’inconnu). J’ai un cash flow négatif tous les mois donc je suis limitée dans le prochain investissement que je vise (car quand tu auras commencé vous allez y prendre goût… et je pense que vous retenterez l’expérience avec un appartement plus grand plus tard ;-) ).
Points positifs : satisfaite d’avoir choisi la population étudiante car le secteur est recherché vers la fac. J’ai acheté l’appartement loué, je n’ai pas sorti une grosse somme lors du démarrage du crédit (l’inconvénient par contre c’est qu’on ne peux pas faire ce qu’on veux avec le loyer car un bail est déjà en cours, cependant lorsque nous sommes dans les prix du marché nous savons dès le départ que nous faisons une bonne affaire).

Si je peux vous donner quelques conseils généralistes (que je n’ai pas forcément appliqué à l’époque et que je ne louperai pas pour le suivant) :
- lorsque vous allez trouver un bien qui vous intéresse, il faudra regarder les annonces de location dans le même type de bien et si possible du quartier que le bien visé pour voir la concurrence et les prix pratiqué en loyer
- ne pas mettre d’apport (ou juste les frais de notaire s’ils ne sont pas trop élevés) et faire un crédit plus long (je viens de me rétracter d’un bien pour lequel le compromis avait été signé mais j’avais contacté un courtier pour un financement à 110%). Mon objectif aujourd’hui est de créer un cash flow positif ou neutre.
- se fixer sur une ville, un quartier et très bien étudier le secteur avant de visiter plusieurs biens (ne pas signer sur le 1er… ne pas hésiter à comparer et à revenir sur le bien qui sort du lot). Pour le studio j’ai signé tête baissé et je peux dire aujourd’hui que j’ai eu beaucoup de chance (j’avais malgré tout bien discuté avec les anciens propriétaires et ils semblaient sérieux. Ceci dit la confiance n’exclue pas le contrôle). Lors d’un bien potentiellement intéressant, bien se renseigner sur la gestion de la copropriété !

Puis si vous passez par des agences, ne pas oublier qu’ils sont (surtout) là pour vendre et prendre leur com’ ! Si vous avez un doute sur un point, vous renseigner de votre côté, sur le forum mais ne pas faire exclusivement confiance au vendeur.

Avec le recul je pense que l’immobilier (locatif) est comme une drogue… lorsque votre premier bien aura survécu une année et que vous aurez bien compris le mécanisme, vous retenterez l’aventure. Il ne faut donc pas se fermer des portes de sortie dès le 1er achat.

Voilà ma maigre contribution. J’espère que vous ferez les bons choix et que vous trouverez un bien intéressant rapidement.

Dernière modification par Gwen11 (12/06/2014 13h22)

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[+1]    #3 11/06/2014 21h25 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Qui dit un seul propriétaire dit pas de copropriété donc pas de tantième ni de règlement de copropriété pour le moment cela viendra à la création de la copro, je ne comprends pas les réticences de GBL. Forcément les lois sur les copropriétés s’appliqueront mais certains investisseurs y survivent wink
A 30 K€ vous comptez trouver des immeubles de rapport ?

De plus si le proprio garde certains lots et selon le nombre de lots totaux un syndic bénévole ne me semble pas improbable donc pas forcément des coûts prohibitifs…
Avez-vous demandé au proprio combien de lots il compte garder et pourquoi il vend ? (ce qui m’inquiete un peu c est qu avec les frais de division à sa charge l’opération est-elle rentable pour lui, pourquoi ne vend-il pas comme immeuble de rapport ?) S’il conserve des lots vous pouvez discuter avec lui comment il voit la copro (syndic bénévole ou syndic pro). Pour les futurs tantièmes vous pouvez faire une simulation selon le nombre de lots et leur répartition (que des studios ou des apparts plus grand aussi) et les futurs communs (ascenseur ? …)
Ensuite avec le montant de l’entretien sur l’immeuble complet (à demander au proprio car pas d’ag de copro pour connaître le budget réel alloué à l’entretien -les copros ont quand même des bons cotés pour un investisseur débutant car moins de surprise avec les pv des 3 dernières ag…-) vous ferez une règle de 3 (proportionnalité) ca vous donnera une idée de ce que vous aurez à payer. Voyez aussi ce que vous pensez du bâtiment a-t-il besoin d’un rafraîchissement ou pas…

Comme il y a une locataire parlez avec elle aussi (elle vous donnera tous les inconvénients du studio ce qui pourra aussi servir de base pour négocier éventuellement le prix avec le proprio)
Quand je visite un bien occupé j’aime bien cette étape car ensuite vous aurez à traiter avec elle donc autant avoir une idée de comment ça se passera. Demandez-lui pourquoi elle n’achète pas, si elle s’y trouve bien, s’il y a des choses qu’elle changerait (ca vous donnera une idée de ce qu’elle vous demandera par la suite et si ce sera une locataire "chiante" ou pas car bien sûr il faudra confronter ce qu’elle vous dira avec ce que vous avez pensé de l’appart)

Vous dîtes avoir un peu peur mais c est normal. Quand vous traversez une route vous devez avoir aussi un peu peur et ne pas traverser les yeux fermés : vous regardez à droite puis à gauche et au final vous la traversez cette fichue route wink
L’investissement c est pareil vous regardez à droite à gauche et s’il n’y a pas de danger vous y allez.

A priori 25/30 K€ ça ne devrait pas vous mettre trop en danger non plus car vous avez déjà cette somme en épargne donc si vous avez un peu étudié le risque (y a-t-il de la demande locative si votre locataire quitte les lieux ?, quels sont les coûts cachés au niveau de l appart et au niveau de l immeuble ?)
A première vue la renta sera loin d’être dégueulasse (si vous ne cherchez que du 15% net y en a pas à foison) et le montant de l’investissement ne vous obligera pas à vous mettre au pain sec et à l’eau pour le reste de votre existence donc soyez prudent mais pas trop craintif.
Quand vous aurez sauté le pas vous n’aurez probablement qu’une volonté : recommencer !

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[+1]    #4 16/06/2014 17h14 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Aujourd’hui, rdv avec une gestionnaire de patrimoine. Contact vraiment intéressant, très bon feeling et surtout un interlocuteur qui comprend tout à fait ce que je souhaite faire.

Elle me conseille vivement de changer de banque sans bien sur partir fâcher de celle où je suis.

Je lui explique le bien que j’ai dans le viseur et après ses calculs, elle ne comprend pas pourquoi ma banque ne me suis pas. Elle me pousse très clairement à me lancer dans l’immobilier locatif, tout en restant sur des petites surfaces, pas au delà du T2.

Elle me dit qu’elle fait du courtage, ayant pris déjà un rdv avec un courtier jeudi, je lui explique que je reviendrai la voir après le premier. Elle prend 300€ de frais de dossier (si le crédit est accepté), je trouve cela correct.

Concernant les crédits, elle ne comprenait pas pourquoi je voulais prendre un crédit sur 20ans pour un si petit montant (25000€), après explications, elle me donne raison. Pour la fiscalité, elle me dit de passer en Micro BIC simplifié et non en réel, sous prétexte que de si petits montants le réel ne vaut pas le coup.

Par contre, concernant l’amortissement, je pensais avoir des réponses claires mais là encore j’ai l’impression qu’elle ne m’y encourage pas.

C’est LE point où je ne comprends pas tout, quelqu’un aurait un lien pour que je puisse approfondir ce sujet d’amortissement ?

Sylvain

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[+1]    #5 16/06/2014 18h05 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Un CGP qui conseille le micro à la place du réel et ne sait pas ce que c’est que l’amortissement? et vous n’etes pas parti en courant?


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[+1]    #6 16/06/2014 19h17 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pour faire simple, ’amortissement représente 2,5% de la valeur de votre bien. Donc, 25k€x2.5%. Donc, vous retirez de vos revenus 600€,/an.

Faites un calcul global sur 10 ans. Aditionnez tous vos paiements (hors remboursement du capital), ce sont vos charges réelles. Y ajouter 600€ ce qui donne les charges comptables.

Aditionnez vos loyers. Ce sont vos recettes a la fois réelles et comptables.

Recettes (comptables) - charges (comptables) = BIC sur lequel vous devez des impôts a la hauteur de 15.5%+TMI.

Voila l’équation simplifiée qui necessite tout de même le tableau d’amortissement. Ça vous permet d’avoir une estimation grossière.

Encore plus simple, vous faites vos calculs sur la durée du crédit où les simulateurs vous donnent le coût du crédit ce qui vous évite de passer par le tableau d’amortissement.

Impossible d’aller plus loin sans prendre en main votre clavier, ce qui n’est pas l’objectif wink

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[+1]    #7 16/06/2014 23h53 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Pourquoi prenez vous un crédit sur un longue durée ?
Par cette option vous allez payer des intérêts importants ….
Vous savez que les intérêts sont déductibles des revenus locatifs.

Si vous partez sur l’option micro bic , vous savez que vous ne pouvez rien déduire c’est forfaitairement 50 % des revenus que vous devez déclarer.

Il y a un chose que je comprend pas alors dans ce raisonnement.

Soit vous prenez un crédit court et vous vous mettez en micro bic.
Soit si vous prenez un crédit long , vous vous mettez obligatoirement au réel.

Petite modification de cette réponse pour ajouter que ma réponse vient 2 minutes après celle de ZR-6R avec les mêmes arguments.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (16/06/2014 23h55)


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

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[+1]    #8 17/06/2014 10h52 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Vous partez sur de bonnes bases avec ces quelques principes.

- Acheter au meilleur prix => Toujours, afin de revendre sans perte à n’importe quel moment. 25% sous le prix du marché minimum, ceux qui disent que c’est impossible ne cherchent pas assez.
- Négocier les taux d’intérêts => Ca non, je considère le banquier comme un partenaire qui mérite sa rémunération. Sans lui, je ne fais rien. Je ficelle un bon dossier et ne négocie jamais ses taux. En contrepartie, quand je vais le voir pour un nouveau prêt, je suis bien accueilli et je pense que ca peut jouer en ma faveur et avoir un prêt que je n’aurai peut être pas eu si je faisais le charognard.
- Acheter dans des quartiers à fort taux d’évolution => plutôt chercher en priorité dans les meilleurs quartiers (centre ville). Un quartier en évolution, c’est bien souvent un quartier défavorisé. Le temps qu’il change, il peut se passer une décennie (ou 2)
- Acheter avec travaux => Oui
- Prendre de longues durées pour les crédits pour maximiser les taux d’intérêts et minimiser les mensualités => pour minimiser les mensualités oui, mais pas pour maximiser les taux, ça on s’en passerait.
- Déduire les travaux des revenus fonciers => non, des revenus BIC. On peut faire un nu par ci par là pour faire du déficit foncier en supplément.
- Louer en meublé => oui, sauf point ci dessus, qui reste marginal
- Faire de l’amortissement=> oui


Left the Rat Race in 2013

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[+1]    #9 04/01/2015 16h17 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Google est notre ami (20 secondes de recherche)
vosdroits.service-public.fr/particuliers/F32037.xhtml smile


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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[+1]    #10 30/01/2015 10h29 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Vous avez, il me semble, parfaitement raison.
Il faut se fixer des objectifs clairs et ne pas en bouger. Les traversée de désert de plusieurs mois sans trouver de bien correspondant à ses objectifs ne doivent pas entamer la détermination, tout investisseur immo connait ça wink


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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[+1]    #11 02/04/2015 10h10 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Je suis pas certain que prendre une GRL soit une très bonne idée.
Il faut savoir que seul 5% des locataires ne paient pas. Je trouve personnellement que la baisse de rendement ne vaux pas les garanties apportées. Il faut savoir qu’il y a un délai assez important ( plusieurs mois ) entre l’arrêt de paiement du locataire et la prise en charge par l’assurance.

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[+1]    #12 02/04/2015 18h14 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

En fait, je travaille dans une agence immobilière et je suis spécialement chargé de trouver des locataires. Je m’occupe uniquement d’appartement dont nous assurons la gestion derrière. Autant dire que ne pas me planter est primordial.
La moyenne francaise de non paiement des loyers est de 5%, c’est donc assez peu.
Généralement, un locataire ne paie pas. 45 jours plus tard il y a un commandement de payer. Un mois de plus pour le laisser se régulariser. Puis il faut faire le dossier pour l’assurance…

Personnelement, je conseille à mes clients de ne pas la prendre, je suis stricte autant que possible sur le choix du locataire et je prends toujours des garants extrêmement solvable cad, bon revenu + propriétaire.

Apres, c’est un vrai choix à faire. Un "risque" à prendre.
Si vous n’avez pas besoin du loyer pour rembourser le prêt, je dirai qu’il n’y a même pas à réfléchir, on prends pas d’assurance !

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[+1]    #13 23/04/2015 16h58 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

Prendre un couple avec un bail solidaire n’a plus de valeur depuis la loi ALUR si ils ne sont pas mariés. C’est assimilé maintenant à de la collocation.
En gros, un des deux s’en va, il est solidaire encore pendant 6 mois. Ensuite, il n’est plus responsable et le garant idem SAUF si il s’est engagé sur les deux noms.

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[+1]    #14 13/01/2016 10h58 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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[+1]    #15 23/01/2016 19h11 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Ce matin appel téléphonique de la banque, après de nouvelles discussions avec eux, ils décident finalement de nous suivre.

Ils nous précisent quand même qu’il ne faudra pas revenir dans 6 mois pour un nouveau projet.

Au final, tout se termine bien, j’appellerai donc notre notaire lundi pour signer le compromis.

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[+1]    #16 01/02/2016 15h34 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bon alors déjà bien distinguer :
- le conduit de fumée : c’est la partie qui traverse la maison pour aller jusqu’au toit.
- le conduit de raccordement : c’est le bout de tuyau qui est entre la chaudière et le conduit de fumée.

Attention, les prescriptions sont différentes selon qu’on parle de l’un ou de l’autre.

Pour le conduit de raccordement d’une chaudière gaz, c’est maxi 3 mètres de long en horizontal, et maxi 2 coudes à 90°. Cf par exemple cette page où il y a de jolies illustrations :
Raccordement conduits de fumées

Normalement, on n’a jamais besoin de faire plus de 2 coudes, et jamais plus de 90° par coude. Peut-être que l’installateur, compte tenu de la taille des tuyaux et de la place disponible, a fait un coude de moins de 90° et un de plus de 90° (avec entre les deux un tuyau qui redescend au lieu de monter) ?

Le danger en pratique : quasi nul. Ce qui compte, c’est que ce conduit soit étanche.

Le danger juridique : si jamais il y avait une intoxication au CO des locataires, votre responsabilité pourrait sans doute être recherchée !

A faire : je vous suggère de demander conseil lors du prochain ramonage/entretien de chaudière. Demandez au technicien s’il pense qu’il y a vraiment un problème, et si c’est envisageable de changer ou modifier le conduit pour ramener ces coudes dans la norme. Si ça trouve, c’est un petit coup de scie à donner et 1/2 heure de main d’oeuvre. S’il faut racheter du conduit de raccordement, ça peut chiffrer un peu plus (quelques centaines d’euros).

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2016 15h36)


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[+1]    #17 12/10/2016 16h15 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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J’ai pris rendez-vous avec une nouvelle banque. Je souhaitais quitter ma banque actuelle, pas qu’elle ne me convenait plus mais ma conseillère était à mes yeux, trop juste niveau compétences.

Bref, j’ai décidé de faire renégocier mes 3 crédits immo, celui de ma RP et ceux de mes biens locatifs.
Au final la nouvelle banque me propose du 1.30% sans assurances sur 15ans, ce qui me fait gagner 9 mois de remboursements.

Concernant mes biens locatifs, je les ai fais calquer sur la RP donc me je retrouve avec mes 3 crédits se terminant dans 15 ans.

Je suis content de cette négociation, j’espère que ce nouveau conseiller sera "meilleur".

Dernière modification par Shakaiolos (12/10/2016 16h16)

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[+2]    #18 07/03/2017 09h32 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Mise à jour après un dernier message de presque 6 mois.

Je suis chaque jour sur le forum mais je n’écris que très peu, je lis surtout. De mon côté, les choses suivent leur cours. Les deux appartements restent loués sans problèmes et je suis beaucoup plus serein qu’il y a un an.

Un léger problème d’inondations a eu lieu dans un appartement. En effet, la locataire du dessus a eu une fuite qui a causé des dégâts chez moi mais bon tout a été pris en compte par l’assurance et je me suis retrouvé avec une chaudière toute neuve. Le plus compliqué a été de se faire rembourser par l’assurance, comme d’habitude pour encaisser ils sont là mais quand il s’agit de payer, il faut leur courir après.

J’attends sans doute cette fin d’année afin de rechercher un nouveau appartement. J’ai pu rencontrer des artisans avec qui j’ai lié des affinités ce qui m’ouvre d’autres portes dans l’investissement. Je suis suis pas du tout bricoleur et je ne pouvais pas me permettre de rechercher des biens avec travaux maintenant je vais pouvoir le faire ce qui je l’espère me permettra de trouver de biens meilleures rentabilités.

Dernière modification par Shakaiolos (07/03/2017 09h34)

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[+1]    #19 08/03/2017 10h44 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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J’ai adoré lire votre fil de discussion ! Plein d’astuces et d’exemples à suivre ! (Je suis moi même entrain de chercher l’appartement idéal, j’ai une visite cet après midi dans un studio déjà loué en nu). +1 pour vous smile


Youtube : Julien destruction nuisibles - Parrainage : Bourse Direct / Binck

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[+1]    #20 24/04/2017 13h19 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Bonjour,

le terme exact est "caution solidaire" et il suffit alors de taper "décès caution solidaire" dans google pour trouver la réponse en 10 secondes :
Réponses de l’UNPI : Décès de la caution et transmission de l’engagement aux héritiers

Un peu plus compliqué à trouver : comment s’assurer que, en cas de décès de la caution, le locataire soit tenu de fournir une nouvelle caution ?

Vous pourriez insérer dans le bail une clause du type "le locataire est tenu, en cas de résiliation ou de disparition de la caution, de fournir un nouveau cautionnement qui couvre ses engagements locatifs".

Cf. la jurisprudence de 1999 citée au début de ce document : caution

A priori, ça vous donne le droit de résilier le bail si le locataire, après le décès de sa caution, ne vous fournit pas une nouvelle caution. Mais je ne vous le garantis pas à 100 %.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2017 13h34)


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[+1]    #21 20/03/2019 15h52 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Résiliation du bail 6 mois avant l’échéance uniquement pour des motifs assez stricts (occupation de l’ l’appartement, vente ou motif sérieux/légitime)

Vous vous êtes décidé finalement pour prendre l’appartement?

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[+1]    #22 28/03/2019 19h22 → Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire) (cas, locatif, loire)

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Oui en effet 17.2% reste largement suffisant. smile

Pour le CRDS, là aussi vous avez raison, soyons précis.

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