Cricri77700 : étude de cas immobilier

Bonjour,

quelques remarques :
- il faut déjà que les 11 personnes soient d’accord et expriment leur accord, vu que la vente dans le cas d’une indivision nécessite l’unanimité. Avec 11 personnes dispersées géographiquement, ça risque de prendre un peu de temps et il peut y avoir le refus d’une personne. C’est un problème qui peut faire capoter votre projet, comme le précédent. Croisons les doigts.
Il existe une porte de sortie si 3 ou moins sont en désaccord avec la vente : si les 2/3 des indivisaires sont d’accord pour la vente, ils peuvent demander au juge de décider la vente, mais c’est long, compliqué et ça fout bien la m… entre les indivisaires.

- un TMI (pas une TMI) : taux marginal d’imposition donc c’est masculin.

- vous dites que vous auriez des impôts à payer, parce que vos amortissements et charges ne compensent pas le loyer. La SCI IS, dans la même situation, aura donc du bénéfice. Ce bénéfice est imposé à l’IS à 15 % jusqu’à 38120 € et 33 % au-delà. L’avez-vous bien pris en compte ? Certes, c’est moins que TMI +PS, mais c’est quand même une imposition, même en laissant le résultat dans la SCI sans vous verser de dividende.

Je n’ai pas bien compris si vous envisagez la SCI IS seulement pour ce nouvel immeuble, ou bien si vous envisagez aussi d’apporter à la SCI vos immeubles précédents, que vous détenez en propre. Dans ce second cas, deux remarques :
- pour apporter un immeuble à une SCI IS : droits de mutation de 5 % à payer sur la valeur du bien. Valeur du bien à la date de la mutation, donc valeur post-travaux, dans leur état actuel (donc chers).
- les apporter à la SCI fait qu’ils sortent de votre patrimoine personnel, donc vous êtes imposé à la PV du particulier. Sachant que vous les avez payés pas chers, qu’ils valent cher maintenant, que vous les détenez depuis trop peu de temps pour bénéficier d’abattements significatifs pour durée de détention, et qu’enfin les travaux réalisés par des entreprises seront des montants faibles par rapport à la plus-value, vous seriez exposé à payer un fort impôt sur la plus-value.

Tout ceci me fait dire que c’est peut-être une bonne idée de mettre cet immeuble dans une SCI IS ; mais les immeubles précédents, ça semble beaucoup moins favorable.

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2017 13h36)

Pour bénéficier des subventions de l’ANAH, il y a beaucoup de contraintes qui impactent négativement la rentabilité du projet.
Par exemple : plafonnement du loyer qui fait que la subvention n’est pas intéressante pour les petites surfaces
Les travaux doivent permettre d’atteindre au moins l’étiquette énergétique D. Un client de ma femme n’a pas touché sa subvention au motif que le diagnostic indiquait : E
La subvention n’est versée qu’après les travaux sans garantie, c’est à dire que s’il n’y a plus de sous : subvention : 0
Faire faire un diagnostic préalable pour juger de la vétusté des lieux qui n’est pas gratuit : de mémoire 250 euros / appartement
Faire intégralement réaliser les travaux par des professionnels du bâtiment
Pour un projet d’un montant de travaux supérieur à 100 000 euros, un maitre d’œuvre est obligatoire ( et cher, environ 12 % du montant des travaux )

Cricri77700 a écrit :

Ps: je n’arrive toujours pas à mettre de photo..

Avant tout, votre photo doit être sur votre ordinateur.

Lorsque vous ecrivez un message vous cliquez sur "envoyer une image".



Ensuite un nouvel onglet s’ouvre, vous cliquez sur "parcourir".



Une fenêtre s’ouvre et vous sélectionnez le répetoire puis le fichier et vous validez. La fenêtre se ferme et vous vous retrouvez sur l’onglet à nouveau. Le nom du fichier apparait et vous cliquez sur "envoyer".



L’onglet est mis à jour, votre image apparait en prévisualisation et en dessous il y a un champ "code :". Vous sélectionnez et copiez ce code(CTRL+C sous Windows).



Vous fermez l’onglet de votre navigateur et vous retourner sur votre message et vous collez le code.



Voilà c’est fait. Pour plusieurs images, ne fermez pas l’onglet. Si cela ne marche pas, je ferai une vidéo.

PS : j’espère que la santé se porte mieux et durablement

cricri77700 a écrit :

@tous pour la compta , je préfère le faire , je gère la fiscalité et ma femme l’écriture ( elle est comptable )
J’ai vu des experts comptables qui se contredisent sur beaucoup de sujet , cela ne me paraît pas compétent.
je pense également que dans un business, plus il y a des tiers , moins ça marche.

Je me permets d’attirer votre attention sur un point : comment le fisc déclenche des contrôles fiscaux ?
1) sur dénonciation
2) en prenant les contribuables qui ont le plus de chance de faire des erreurs ou des tricheries ou qui auront du mal à se défendre.
Le but est avant tout de faire du chiffre et il est plus facile pour un inspecteur des impôts de s’attaquer à une affaire modeste (commerçant, PME, Bailleur…) qu’à une grosse entreprise voire une multinationale bénéficiant de nombreux conseils et avocats.

Sans prendre d’EC vous rentrez immédiatement dans la catégorie "qui risque de faire des erreurs" (même si vous êtes aussi performant qu’un EC) éventuellement "qui aura du mal à se défendre".

Par les volumes que vous allez dégager et la rapidité de la montée en puissance, vous risquez également d’attirer l’attention…

J’ai eu un professeur d’économie durant mes études (cela commence à dater ) qui était ancien receveur général des impôts et démissionnaire devant ce qui lui semblait être une forme d’injustice de l’administration face aux contribuables et plus précisément aux contrôlés. Pour le citer "ces gens là sont dressés pour mordre, parfois même pour tuer (les entreprises)". Il disait nombreux et abberants les dérapages lors des contôles…

Consultant auprès d’entreprises, il conseillait avant tout de tout faire pour éviter d’avoir un contrôle.
Dans nos cas de bailleurs, cela signifie Expert comptable spécialisé LMNP + CGA

My 2 cents

Pitiviers : info déjà donnée dans ce message : Cricri77700 : étude de cas immobilier (3/4)

Si la mise en location intervient sur un exercice ultérieur par rapport à l’achat, on amortit le bien évalué à sa valeur de marché ("valeur vénale"). Je l’avais détaillé ici : (24/24) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Comme je l’écrivais :
Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Dans le cas présent, il est évident que la "valeur vénale" est bien plus intéressante car elle sera très supérieure au coût total "acquisition + travaux". Tant pis pour les frais de notaire et d’agence.

J’éviterais d’avoir ma résidence principale trop près des locataires… Le boulot, c’est une chose, la vie privée en est une autre. Vous risquez d’avoir quitté la "rat race" pour devenir concierge…
Rastignac

Bonjour,
Vu l’état des lieux, cela ne me semble pas très étonnant mais j’y vois plutôt une bonne nouvelle. Comme l’immeuble est situé dans un secteur "prioritaire" de la ville, c’est la voie royale pour l’obtention des aides, pour rappel :
- Subvention façade : 50% du montant ht des travaux sur la façade ( y compris menuiseries)
- Anah : 45% du montant Ht des travaux
- Communauté de communes : 20% du montant Ht si conventionnement loyer social
- Conseil Régional : 1000€ par logement
- Prime Habiter Mieux : 1500 par logement
-Prime fusion (réunion de 2 logements) : 5 000€
- Sortie de vacances : 2 000€ par logement
- Conseil départemental : 2 500€ par logement

En y faisant 1 appart par palier plutôt que des studios, le montant des loyers conventionné n’est pas ridicule. Environ 90m² par palier + 8m² de surface annexe (box au rdc), cela donne environ 510€ en logement social, 650 en logement intermédiaire.

La carte des logements insalubres dans cette ville est dispo sur le net, cela peut éviter pour la suite certaine déconvenue…

Dernière modification par alexia210 (25/09/2017 22h44)

Pour ce qui est des velux, ils sont aujourd’hui plus souples. Pour preuve, j’ai eu l’autorisation d’en poser dans 2 immeubles situés à environ 50m de la cathédrale.

J’essaie toujours de faire les choses dans les règles car j’ai souvent la visite des abf et du Service Patrimoine. Souvent, je suis d’accord avec leurs prescriptions, je n’aime pas le pvc en centre ville et j’aime   les murs décroûtés. Par contre des fois ça coince et j’ai l’impression de me retrouver face à un mur…

La prime fusion, je ne sais pas si on est nombreux à en profiter. Je l’ai déjà perçue et je compte la percevoir encore pour ma prochaine réhab. 5000€ par fusion, en plus des aides, ce n’est pas négligeable.

Je rejoins DDtee sur la manière d’aborder le sujet avec l’adjoint au maire. Il connait bien le sujet et en tant qu’administrateur des logements Polygones, il connaît aussi les attentes des locataires…

Bon j’ai officiellement lâcher l’affaire pour les raisons évoqué sur les derniers messages.

Je suis à la fois déçu et content … c’est ambivalent je sais.

Déçu car ma rentabilité aurait explosé , je suis sur que j’aurai fait un record et j’avais déjà tout mes devis , tout était quasiment planifié .

Content car j’ai comme un poid qui s’enlève , je vais pouvoir bien profiter de mon sport, ma famille mes loisirs ect… car du coup, j’ai que mes locataires à gérer…

Je ne sais pas ce que va donner la suite de mes investissements :
-Construction d’un portefeuille avec un objectif de passer d’un patrimoine immobilier à mobilier avec le moins de gestion possible ?
C’est une piste que j’étudie fortement.
-Faire un peu d’achat revente ?
-blog+livre?
-continuer un peu dans l’immobilier physique ?

Wait and see…

Merc.i à tous pour vos contributions.