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[+1]    #1 24/08/2017 16h12

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Bonjour.

Après mon échec sur le dernier projet ( au moment de signer le compromis , une personne de la succession à voulu créer des problèmes avec sa famille ) je viens d’avoir l’accord pour un autre projet :

Lieux : toujours quelques part en France
Situé à 50m d’un centre ville de 30000 habitant.
Demande locative ++ : jeune travailleur et étudiant.

Histoire : une personne psychotique vivait dans cette immeuble, maintenant décédée , cela fait 6 mois que son notaire a recherché la descendance pour la succession , résultat : 11 personnes qui ne connaissent pas l’existence du défunt et qui habitent loin de l’immeuble.
C’est ma notaire qui a géré cela et a forcément pensé à moi.
Dans un premier temps , nous avons traité avec le mandataire pour la négociation, nous nous sommes mis d’accord sur le montant et nous sommes dans l’attente de la réponse des 11 personnes.
Toujours compliqué mais c’est comme ça qu’on trouve du potentiel et de la rentabilité à l’achat.

Immeuble :
Composé d’un rdc avec un garage et un local ( pour du stockage uniquement )
Une cours extérieur.
3 étages de 130m2 environ (beaucoup de pièces mais on ne sait pas combien de logements il y a exactement) et au dernier étage sous comble il y a 90m2 ( sup à 2.50 hsp).
L’état est très très insalubre, tout à refaire sauf escalier et plancher, toiture semble avoir été refait il y a moins de 10 ans (déjà ça de gagné)

J’ai étudié l’urbanisme + plu : je vais faire 2 T2 et 1 studio par niveaux sauf le dernier sous comble ou il y aura 1 T2 et un studio.
Soit 7T2 et 4 studios.

Quelques chiffres :
Prix négocié : 75000 euros
Travaux 180000 euros :
Enlèvement des détritus/gravats/encombrant ect.., façade extérieur , fenêtres ( une trentaine ) plomberie complètes ( évacuation déjà présenté et bien fait ) , électricité + interphone , ragreâge+pose lino , placo avec isolation côté fenêtre , peinture intégrale.
Il y a 6 compteurs Edf donc besoin de 6 de plus ( donc voir avec enedis pour compteurs supplémentaires)
je fais tout faire cette fois ci , je poserai uniquement les cuisines.

Si je fais moi même la peinture , pose de sol et enlèvement d’encombrement , je ferai une économie de 40000 euros environ je récupère la moitié environ au impôts donc je passe mon tour pour cette fois même si le taux horaire est encore sympa si je fais beaucoup de choses moi même , je suis maintenant plus dans la gestion.

82000 euros avec les frais de notaire + 180000 euros de travaux fait 262000.
J’arrondis à 2650000 euros pour les frais bancaires.

Loyers : 4500 euros mensuel soit 54000 euros HC annuel ÷ 265000 = 20.37 % brut.

J’arrive à ce rendement grâce au prix d’achat et à mon réseau d’artisan qui joue le jeu sur les prix.
A ce jour je repartirai de zéro , les travaux feraient facilement x2 pour le Pékin moyen ..
C’est un immeuble qui a été squatté par la suite, ça pue , bref tout ce que j’aime qui fait fuir les futurs acquéreurs.. ( ma notaire m’en a parlé avant de le mettre en vente donc je me retrouve seul pour le moment c’est une bonne chose également , merci les contacts.)

Fiscalité :
Cela me demande beaucoup de calculs. Si je fais du LMNP , je paierai des impôts … la première année … 54000 euros annuel à passer en amortissement/charge c’est impossible .. même avec 180000 euros de travaux , 7000 euros de frais de notaire en charge , l’immeuble lui , ne représente que 75000 euros ( même sur 20 ans en retirant 10% pour le terrain c’est peu ) bref…
Ma TMI va exploser à 41%.
Autre "problème": 11 locataires de plus à gérer.
je rappelle mon parc immobilier actuel avec 16 locataires + 2 ( box et stockage ) à gérer.

Solution/calcul.
SCI à l’IS : je capitalise , dans 15 ans je vend tout mon parc immobilier acquis en nom propre , ma TMI redescendra à 0 et je me verse des dividendes et maîtrise mon imposition.
D’ici là , j’aurai 2 PEA ET 2 PEA PME pleins pour une rente supplémentaire exonérée d’impôt sur le revenu.
L’argent supplémentaire de la vente de mon parc immobilier ira dans des investissements passifs (d’ici là on verra)

Vente d’un immeuble : cela me fera rentrer des liquidités , je fais actuellement et facilement 100% de bénéfices (impôts sur plus-value payée ) sur les bien que je mettrai en vente.
Faut que je jauge pour ne pas être requalifié en tant que marchand de bien.
La vente de l’immeuble remplira mon PEA et mon PEA PME pour une rente supplémentaire dans 5 ans défiscalisée puis nouvel immeuble en LMNP et une petite augmentation de locataires à gérer (environs 5 pour arriver à 20).
Ma TMI dépassera légèrement 30% d’après mes calculs donc 90% sera entre 0 et 14%..

Vente d’un immeuble et sci à l’is en plus et je maîtrise ma fiscalité en fonction de la TMI de l’année et je gère mon portefeuille boursier en parallèle pour préparer une rente supplémentaire défiscalisée par la suite.

Et peu être une vente de ma RP : pour éviter d’être trop concentré en immobilier. ( à voir )

Un investissement immobilier doit nous faire poser toute ses questions sur l’avenir sinon on peut regretter un investissement et beaucoup font des erreurs sur ce type d’investissement à cause de cette nonchalance administrative.

J’ai beaucoup de photos mais je n’arrive pas à les poster sur le site (pourtant j’ai mis les photos au format demandé).

Donc voilà , attente des 11 réponses , je met une condition suspensive " DP avec acceptation de création de 11 logement " + prêt et diagnostique et c’est partie….
Je devrai emprunté sur 20 ans à 1.60 environ ( à 0.1 prêt )

Mots-clés : cash flow, immobilier, rendement


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #2 25/08/2017 13h23

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Bonjour,

quelques remarques :
- il faut déjà que les 11 personnes soient d’accord et expriment leur accord, vu que la vente dans le cas d’une indivision nécessite l’unanimité. Avec 11 personnes dispersées géographiquement, ça risque de prendre un peu de temps et il peut y avoir le refus d’une personne. C’est un problème qui peut faire capoter votre projet, comme le précédent. Croisons les doigts.
Il existe une porte de sortie si 3 ou moins sont en désaccord avec la vente : si les 2/3 des indivisaires sont d’accord pour la vente, ils peuvent demander au juge de décider la vente, mais c’est long, compliqué et ça fout bien la m… entre les indivisaires.

- un TMI (pas une TMI) : taux marginal d’imposition donc c’est masculin.

- vous dites que vous auriez des impôts à payer, parce que vos amortissements et charges ne compensent pas le loyer. La SCI IS, dans la même situation, aura donc du bénéfice. Ce bénéfice est imposé à l’IS à 15 % jusqu’à 38120 € et 33 % au-delà. L’avez-vous bien pris en compte ? Certes, c’est moins que TMI +PS, mais c’est quand même une imposition, même en laissant le résultat dans la SCI sans vous verser de dividende.

Je n’ai pas bien compris si vous envisagez la SCI IS seulement pour ce nouvel immeuble, ou bien si vous envisagez aussi d’apporter à la SCI vos immeubles précédents, que vous détenez en propre. Dans ce second cas, deux remarques :
- pour apporter un immeuble à une SCI IS : droits de mutation de 5 % à payer sur la valeur du bien. Valeur du bien à la date de la mutation, donc valeur post-travaux, dans leur état actuel (donc chers).
- les apporter à la SCI fait qu’ils sortent de votre patrimoine personnel, donc vous êtes imposé à la PV du particulier. Sachant que vous les avez payés pas chers, qu’ils valent cher maintenant, que vous les détenez depuis trop peu de temps pour bénéficier d’abattements significatifs pour durée de détention, et qu’enfin les travaux réalisés par des entreprises seront des montants faibles par rapport à la plus-value, vous seriez exposé à payer un fort impôt sur la plus-value.

Tout ceci me fait dire que c’est peut-être une bonne idée de mettre cet immeuble dans une SCI IS ; mais les immeubles précédents, ça semble beaucoup moins favorable.

Dernière modification par Bernard2K (25/08/2017 13h36)


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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[+2]    #3 25/08/2017 13h23

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Je maintiens que le dispositif Borloo Ancien/Conventionnement ANAH a disparu depuis le 10 février 2017.
Il a été remplacé par le dispositif COSSE (à mon grand regret).

Borloo Ancien

Ce dispositif (dont j’ai bénéficié) était idéal pour défiscaliser ses loyers.

Le dispositif COSSE exclut la zone C dans son cadre d’application…

A voir dans quelle zone se situe votre immeuble.

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[+1]    #4 25/08/2017 14h24

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Pour bénéficier des subventions de l’ANAH, il y a beaucoup de contraintes qui impactent négativement la rentabilité du projet.
Par exemple : plafonnement du loyer qui fait que la subvention n’est pas intéressante pour les petites surfaces
Les travaux doivent permettre d’atteindre au moins l’étiquette énergétique D. Un client de ma femme n’a pas touché sa subvention au motif que le diagnostic indiquait : E
La subvention n’est versée qu’après les travaux sans garantie, c’est à dire que s’il n’y a plus de sous : subvention : 0
Faire faire un diagnostic préalable pour juger de la vétusté des lieux qui n’est pas gratuit : de mémoire 250 euros / appartement
Faire intégralement réaliser les travaux par des professionnels du bâtiment
Pour un projet d’un montant de travaux supérieur à 100 000 euros, un maitre d’œuvre est obligatoire ( et cher, environ 12 % du montant des travaux )

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[+1]    #5 29/08/2017 12h47

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Impressionnant ! Félicitation !

Avec un tel patrimoine, vous êtes rentier je suppose ?

Dernière modification par Bigem64 (29/08/2017 14h00)

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[+1]    #6 29/08/2017 13h15

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Cricri77700 a écrit :

Ps: je n’arrive toujours pas à mettre de photo..

Avant tout, votre photo doit être sur votre ordinateur.

Lorsque vous ecrivez un message vous cliquez sur "envoyer une image".



Ensuite un nouvel onglet s’ouvre, vous cliquez sur "parcourir".



Une fenêtre s’ouvre et vous sélectionnez le répetoire puis le fichier et vous validez. La fenêtre se ferme et vous vous retrouvez sur l’onglet à nouveau. Le nom du fichier apparait et vous cliquez sur "envoyer".



L’onglet est mis à jour, votre image apparait en prévisualisation et en dessous il y a un champ "code :". Vous sélectionnez et copiez ce code(CTRL+C sous Windows).



Vous fermez l’onglet de votre navigateur et vous retourner sur votre message et vous collez le code.



Voilà c’est fait. Pour plusieurs images, ne fermez pas l’onglet. Si cela ne marche pas, je ferai une vidéo.

PS : j’espère que la santé se porte mieux et durablement

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[+1]    #7 29/08/2017 17h27

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Comme dit plus haut je vais céder un immeuble.
En gros je vais avoir 4500 euros de loyer supplémentaire et de l’autre la vente ma me réduire mes loyers de 2100 euros mensuel.
Je vais donc avoir une augmentation de loyer de 2300 euros / mois et un gros chèque lors de la vente.
je maîtrise ma fiscalité , reste en nom propre , et vais pouvoir remplir mon PEA et PEA PME et CTO capitalisant ( je ne souhaite pas de dividende pour le moment pour limiter l’impôt )


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[+2]    #8 30/08/2017 13h01

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cricri77700 a écrit :

@tous pour la compta , je préfère le faire , je gère la fiscalité et ma femme l’écriture ( elle est comptable )
J’ai vu des experts comptables qui se contredisent sur beaucoup de sujet , cela ne me paraît pas compétent.
je pense également que dans un business, plus il y a des tiers , moins ça marche.

Je me permets d’attirer votre attention sur un point : comment le fisc déclenche des contrôles fiscaux ?
1) sur dénonciation
2) en prenant les contribuables qui ont le plus de chance de faire des erreurs ou des tricheries ou qui auront du mal à se défendre.
Le but est avant tout de faire du chiffre et il est plus facile pour un inspecteur des impôts de s’attaquer à une affaire modeste (commerçant, PME, Bailleur…) qu’à une grosse entreprise voire une multinationale bénéficiant de nombreux conseils et avocats.

Sans prendre d’EC vous rentrez immédiatement dans la catégorie "qui risque de faire des erreurs" (même si vous êtes aussi performant qu’un EC) éventuellement "qui aura du mal à se défendre".

Par les volumes que vous allez dégager et la rapidité de la montée en puissance, vous risquez également d’attirer l’attention…

J’ai eu un professeur d’économie durant mes études (cela commence à dater wink) qui était ancien receveur général des impôts et démissionnaire devant ce qui lui semblait être une forme d’injustice de l’administration face aux contribuables et plus précisément aux contrôlés. Pour le citer "ces gens là sont dressés pour mordre, parfois même pour tuer (les entreprises)". Il disait nombreux et abberants les dérapages lors des contôles…

Consultant auprès d’entreprises, il conseillait avant tout de tout faire pour éviter d’avoir un contrôle.
Dans nos cas de bailleurs, cela signifie Expert comptable spécialisé LMNP + CGA

My 2 cents wink


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[+1]    #9 30/08/2017 23h13

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Oui exact , en fait j’ai parlé des biens actuels et je l’ai mis en lien avec le nouveau projet ( sans doute en location nu ) désolé , c’est compliqué de m’exprimer par écrit parfois, je corrige.
" rajout de DANS MON NOUVEAU PROJET"

Concrètement :

En location nu, se n’est pas possible de faire de la création/division de logement et de faire du deficit foncier par la suite.

En LMNP , les travaux sont amortissable.

Dans une SCI IS , c’est également amortissable.

Dernière modification par cricri77700 (30/08/2017 23h15)


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[+1]    #10 31/08/2017 08h32

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Pitiviers : info déjà donnée dans ce message : Cricri77700 : étude de cas immobilier (3/4)

Si la mise en location intervient sur un exercice ultérieur par rapport à l’achat, on amortit le bien évalué à sa valeur de marché ("valeur vénale"). Je l’avais détaillé ici : (24/24) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
Comme je l’écrivais :
Il semblerait donc que dès lors que la mise en location n’est pas intervenue dans le même exercice que l’acquisition, on ne pourra inscrire le bien en amortissement, à sa valeur vénale, que sur l’exercice où il sera effectivement loué.
- c’est un avantage si la valeur vénale est supérieure à l’ensemble du coût d’acquisition + travaux éventuels,
- c’est un inconvénient parce qu’on ne pourra pas inscrire dans la comptabilité les divers frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier de l’emprunt, et travaux avant la mise en service).

Dans le cas présent, il est évident que la "valeur vénale" est bien plus intéressante car elle sera très supérieure au coût total "acquisition + travaux". Tant pis pour les frais de notaire et d’agence.


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[+1]    #11 31/08/2017 10h53

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Chrism a écrit :

Je me demande juste si vous intégrez dans vos calculs d’impôts, que vous ne pourrez sortir du nu que 3 ans après la dernière année d’imputation du déficit et non pas 3 ans après la dernière année des travaux.
(…)
(pendant  6 ans à minima, 3ans d’imputation + 3 ans obligatoires)

Non. Extrait du Bofip :

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Il faut bien comprendre que l’année où il y a un gros déficit grâce aux travaux, ça s’impute à 10 700 € sur le revenu global. Les années sans travaux, le déficit reporté vient seulement annuler les revenus fonciers mais ne s’impute plus sur le revenu global.

Exemple :
Année N : 10 k loyers - 100 k travaux et 10 k de charges = déficit 100 k dont 10,7 s’imputent sur le revenu gobal (j’arrondis à 10) et donc il reste 90 à reporter.
Année N+1 : 30 k loyer - 10 k charges = 20 k revenus fonciers imposables - 90 k déficit reporté = 0 revenu foncier imposable et 70 k déficit à reporter.
Année N+2 : 30 k loyer - 10 k charges = 20 k revenus fonciers imposables - 70 k déficit reporté = 0 revenu foncier imposable et 50 k déficit à reporter.
Année N+3 : 30 k loyer - 10 k charges = 20 k revenus fonciers imposables - 50 k déficit reporté = 0 revenu foncier imposable et 30 k déficit à reporter.
Au 01/01 de l’année N+4 on est libre de vendre le bien (ou de le passer en meublé). On perdra 30 k € de déficit reportable mais on n’aura pas de redressement pour les années écoulées.

Dans cet exemple, pour consommer entièrement le déficit reportable, on aura intérêt à aller jusqu’à N+5 ; intérêt mais pas obligation.

Chrism : il faudrait peut-être vérifier un peu mieux avant d’écrire : deux derniers messages, deux erreurs (vous prétendiez que SCI IS et LMNP étaient compatibles, carpediem vous a corrigé sur ce point) ! C’est bien de vouloir aider les foreumeurs mais à condition de fournir des informations exactes.

Même si ce n’est qu’un forum de discussion, les conséquences de nos conseils peuvent coûter très cher. Celui qui créerait une SCI IS en croyant pouvoir appliquer le LMNP aurait "quelques" surprises, dont certaines fort coûteuses.

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2017 11h10)


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[+2]    #12 14/09/2017 15h04

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J’éviterais d’avoir ma résidence principale trop près des locataires… Le boulot, c’est une chose, la vie privée en est une autre. Vous risquez d’avoir quitté la "rat race" pour devenir concierge…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #13 15/09/2017 08h46

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Helvète_heureux a écrit :

cricri77700 a écrit :

Bonjour.

Tout les matériaux sont déductibles.

Mais en cas de revente avec PV , les factures de matériaux ne sont pas pris en compte.

Cricri vous êtes sûr que les factures de matériel ne sont pas déductibles en cas PV

Si oui Est-ce le cas aussi pour les PV d’une RP

oui je suis sur.


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[+2]    #14 25/09/2017 16h15

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Bonjour,
Vu l’état des lieux, cela ne me semble pas très étonnant mais j’y vois plutôt une bonne nouvelle. Comme l’immeuble est situé dans un secteur "prioritaire" de la ville, c’est la voie royale pour l’obtention des aides, pour rappel :
- Subvention façade : 50% du montant ht des travaux sur la façade ( y compris menuiseries)
- Anah : 45% du montant Ht des travaux
- Communauté de communes : 20% du montant Ht si conventionnement loyer social
- Conseil Régional : 1000€ par logement
- Prime Habiter Mieux : 1500 par logement
-Prime fusion (réunion de 2 logements) : 5 000€
- Sortie de vacances : 2 000€ par logement
- Conseil départemental : 2 500€ par logement

En y faisant 1 appart par palier plutôt que des studios, le montant des loyers conventionné n’est pas ridicule. Environ 90m² par palier + 8m² de surface annexe (box au rdc), cela donne environ 510€ en logement social, 650 en logement intermédiaire.

La carte des logements insalubres dans cette ville est dispo sur le net, cela peut éviter pour la suite certaine déconvenue…

Dernière modification par alexia210 (25/09/2017 22h44)

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[+1]    #15 26/09/2017 07h55

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Mes 3 appartements conventionnés sont chauffés à l’électrique. Je trouvais vraiment trop coûteux de les raccorder au gaz. J’ai obtenu les subventions parce que mon choix avait été validé en aval par les organismes.
Pour ce qui est du montant de 100 000€, là aussi, c’est théorique. Mes 2 logements sociaux avaient nécessité de refaire de bas en haut toute une maison, les travaux ont coûté un peu plus de 100 000€, j’ai géré la maîtrise d’oeuvre. ¨
Pour mon prochain projet (environ 250 000€ de travaux), j’ai d’ores et déjà précisé que je n’aurai pas  de maître d’oeuvre, cela n’a pas eu l’air de les bloquer.
Je dis pas que tout se fait sans anicroche, ce n’est pas le cas, il faut toujours expliquer, négocier, avec la ville, le service foncier, le service Patrimoine, les ABF… mais au final, je trouve que le jeu en vaut la chandelle.

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[+1]    #16 27/09/2017 20h28

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Pour ce qui est des velux, ils sont aujourd’hui plus souples. Pour preuve, j’ai eu l’autorisation d’en poser dans 2 immeubles situés à environ 50m de la cathédrale.

J’essaie toujours de faire les choses dans les règles car j’ai souvent la visite des abf et du Service Patrimoine. Souvent, je suis d’accord avec leurs prescriptions, je n’aime pas le pvc en centre ville et j’aime   les murs décroûtés. Par contre des fois ça coince et j’ai l’impression de me retrouver face à un mur…

La prime fusion, je ne sais pas si on est nombreux à en profiter. Je l’ai déjà perçue et je compte la percevoir encore pour ma prochaine réhab. 5000€ par fusion, en plus des aides, ce n’est pas négligeable.

Je rejoins DDtee sur la manière d’aborder le sujet avec l’adjoint au maire. Il connait bien le sujet et en tant qu’administrateur des logements Polygones, il connaît aussi les attentes des locataires…

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[+1]    #17 27/09/2017 21h16

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Merc.i Pruls ; il y aurait beaucoup à dire sur l’architecture ; mais ce n’est pas l’objet du forum (ni du post ?) ce serait justement aux ABF de faire un peu d’éducatif / préventif au lieu de ce qui passe (parfois à juste titre dans les 2 cas) pour du répressif ou de l’autoritaire.

Mais, si un jour vous voulez faire une vraie belle maison neuve ou à en la retapant, écoutez l’ABF même si ce n’est qu’un avis simple (cad un avis que l’on est pas obligé de suivre), ce sont souvent des passionnés compétents ; lorsque l’on les aborde sous cet angle, les relations changent (une piste pour cricri ?).
Mettez vous à leur place aussi…Et gardez en tête si je peux me permettre que ce que l’on construit appartient peut être autant voir plus à ceux qui regardent - et perso quand je regarde j’aime voir un enduit au sable grossier sans baguettes PVC, pas forcément un mur en pierre avec des joints trop espacés qui n’était donc historiquement pas prévus pour être apparents, indépendamment du liant à la chaux - qu’à celui qui bâti.

Attention : il n’y a rien pour ou contre  le projet de cricri ou autre dans cette opinion, l’argumentaire de faire du logement réhabilité en lieux et place d’une ruine dangereuse se tient complètement également. c’est là que l’élu et l’ABF doivent faire preuve autant de pédagogie que de compréhension sur le plan financier : un deal gagnant gagnant.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #18 02/10/2017 23h38

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Bon j’ai officiellement lâcher l’affaire pour les raisons évoqué sur les derniers messages.

Je suis à la fois déçu et content … c’est ambivalent je sais.

Déçu car ma rentabilité aurait explosé , je suis sur que j’aurai fait un record et j’avais déjà tout mes devis , tout était quasiment planifié .

Content car j’ai comme un poid qui s’enlève , je vais pouvoir bien profiter de mon sport, ma famille mes loisirs ect… car du coup, j’ai que mes locataires à gérer…

Je ne sais pas ce que va donner la suite de mes investissements :
-Construction d’un portefeuille avec un objectif de passer d’un patrimoine immobilier à mobilier avec le moins de gestion possible ?
C’est une piste que j’étudie fortement.
-Faire un peu d’achat revente ?
-blog+livre?
-continuer un peu dans l’immobilier physique ?

Wait and see…

Merc.i à tous pour vos contributions.


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