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#126 19/09/2017 11h26

Membre
Réputation :   6  

Bonjour à tous,
je suis toute nouvelle sur le forum et le dernier investissement de cricri77700 a retenu toute mon attention. En effet, j’ai visité et avais fait une proposition sur cemême bien !
C’est également le type d’immeuble qui m’attire, gros travail mais énorme potentiel. La présence du grand jardin en plein centre-ville est un atout indéniable…
Je suivrai donc, de loin, (si cela ne vous dérange pas cricri77700) l’avancement du chantier.
Je trouve quand même que votre estimation est assez basse pour les travaux car 3 apparts par palier, c’est 3 compteurs électrique, 3 salle d’eau, 3 cuisines …
Je me suis finalement positionnée sur un autre immeuble de la même ville, de surface quasi-identique, avec 4 apparts et 2 commerces et rien qu’en électricité, j’ai déjà un devis à 60 000€  (en plus, un électricien que je connais bien!).
Si j’arrive à réduire ce poste, je devrais être dans les mêmes fourchettes de rendement que cricri77700, je vous donnerai des détails si ça intéresse quelqu’un…
Bon courage pour le désencombrement et surtout faites porter un masque à ceux qui vont s’y coller, l’odeur est assez insupportable, mais je suis sûre que cela fera de très beaux apparts une fois rénové!

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#127 20/09/2017 07h03

Membre
Réputation :   41  

Bonjour Alexia, je suis curieux de savoir quelle a été votre offre pour que cricri puisse vous passer devant.
Car la sienne, à savoir 75000 pour 480m2 habitables (sans compter le rdc - garage stockage) soit moins de 160 eur/m2 dans une ville de 30000 habitants avec demande locative  pour un immeuble ou la structure est bonne qui plus est à 50m du centre-ville me parait plus qu’agressive.

Quand à l’état insalubre, quand on veut aller dans le sens d’une rénovation totale, ce n’est pas du tout un problème, car on refait de toute façon:  fenêtres, réseaux,sols, plafonds, murs, cloisons, portes.

Depuis le début de ce fil je pensais que cricri a eu l’affaire en primeur par son notaire et était le seul à négocier.

Je demande car cela fait déjà 4 fois que je suis sur des biens - sensiblement dans le même état, avec en plus en vrac: façade et/ou toiture à refaire, accès en façade donnant sur rue à créer, démolition d’un bâtiment en béton armé dans arrière coure sans accès avec engin, donc démolition au marteau piqueur manuel et évacuations de gravats à la brouette, le tout dans une zone ABF (donc délais et admin rallongés).
Ça se passe dans des communes en Alsace de 10000 habitants et à chaque fois que je fais des offres de l’ordre de 250-300 eur/m2 il y a quelqu’un pour me passer devant.

Alexia, en proposant quelques milliers d’euros de plus, c’est vous qui auriez pu devenir l’heureuse propriétaire:). Pourquoi ne pas l’avoir fait ?

Alexia, j’aimerais une réaction de votre part et pourquoi pas de la part de Cricri également.

Par avance merci,
Zaser.

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#128 20/09/2017 07h50

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Bonjour Zacer,
mon offre était à 55000€.
La structure générale de l’immeuble est en effet très satisfaisante, de plus j’ai remarqué que derrière l’enduit gris se cachent de belles briques…
La ville en question est bon marché, bon nombre de logements à louer sont en mauvais état, du coup la demande de locative est forte pour les biens rénovés.
Comme cricri, je me targue, pour le moment, de n’avoir aucune journée de carence locative.
Alors, oui, pour quelques milliers d’euros de plus, j’aurais pu l’avoir. J’ai visité le bien début septembre, la semaine suivante, j’y ai mis ma belle-soeur sur le coup mais là, la notaire lui a dit que c’était vendu. Je ne regrette absolument pas, d’une part, parce que j’estime les travaux à plutôt 225000€, d’autre part, parce que j’y voyais plutôt des apparts familiaux mais la présence de dealers à 50m aurait je pense fait fuir les familles. Le jardin est beau et grand mais le seul accès est au rez-de-chaussée, je pense que les locataires n’iront pas (et c’est bien dommage). Je préfère les apparts qui ont chacun un espace extérieur privatif.
Et c’est ce que j’ai trouvé. Un bien, entièrement à refaire mais avec de magnifiques éléments patrimoniaux, des terrasses privatives, un quartier que je préfère, et pour moins cher !

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#129 25/09/2017 12h25

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Des nouvelles … enfin des mauvaises :
Ma notaire vient de me notifier que l’immeuble à été classé comme insalubre, si je signe , j’aurai l’ARS sur le dos, le service patrimoine, batiment de france , l’urbanisme ect ect …

Encore une fois , pour trouver des gros rendements , faut aller plus qu’au charbon.

Je vais voir les bâtiments de france prochainement.
Je vais me renseigné sur l’ars plus en profondeur.
Ma notaire me dit qu’elle a eu une fois le cas , que c’était long.

Bref , je vous cela comme un gain d’expérience une nouvelle fois et je prendrai une décision lorsque j’aurai toute les cartes en main…


Maintenant je profite !!!

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[+2]    #130 25/09/2017 16h15

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Réputation :   6  

Bonjour,
Vu l’état des lieux, cela ne me semble pas très étonnant mais j’y vois plutôt une bonne nouvelle. Comme l’immeuble est situé dans un secteur "prioritaire" de la ville, c’est la voie royale pour l’obtention des aides, pour rappel :
- Subvention façade : 50% du montant ht des travaux sur la façade ( y compris menuiseries)
- Anah : 45% du montant Ht des travaux
- Communauté de communes : 20% du montant Ht si conventionnement loyer social
- Conseil Régional : 1000€ par logement
- Prime Habiter Mieux : 1500 par logement
-Prime fusion (réunion de 2 logements) : 5 000€
- Sortie de vacances : 2 000€ par logement
- Conseil départemental : 2 500€ par logement

En y faisant 1 appart par palier plutôt que des studios, le montant des loyers conventionné n’est pas ridicule. Environ 90m² par palier + 8m² de surface annexe (box au rdc), cela donne environ 510€ en logement social, 650 en logement intermédiaire.

La carte des logements insalubres dans cette ville est dispo sur le net, cela peut éviter pour la suite certaine déconvenue…

Dernière modification par alexia210 (25/09/2017 22h44)

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#131 25/09/2017 16h43

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Attention toutefois avec les aides, notamment pour les réfections de façades en centre historique.
Le cahier des charges à réspécter pour leur obtention  est parfois si contraignant que les travaux finissent par revenir bien plus chers lorsqu’ils sont subventionnés.
A vérifier dans votre cas.

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#132 25/09/2017 22h04

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alexia210 a écrit :

Bonjour,
Vu l’état des lieux, cela ne me semble pas très étonnant mais j’y vois plutôt une bonne nouvelle. Comme l’immeuble est situé dans un secteur "prioritaire" de la ville, c’est la voie royale pour l’obtention des aides, pour rappel :
- Subvention façade : 50% du montant ht des travaux sur la façade ( y compris menuiseries)
- Anah : 45% du montant Ht des travaux
- Grand Cahors : 20% du montant Ht si conventionnement loyer social
- Conseil Régional : 1000€ par logement
- Prime Habiter Mieux : 1500 par logement
-Prime fusion (réunion de 2 logements) : 5 000€
- Sortie de vacances : 2 000€ par logement
- Conseil départemental : 2 500€ par logement

En y faisant 1 appart par palier plutôt que des studios, le montant des loyers conventionné n’est pas ridicule. Environ 90m² par palier + 8m² de surface annexe (box au rdc), cela donne environ 510€ en logement social, 650 en logement intermédiaire.

La carte des logements insalubres dans cette ville est dispo sur le net, cela peut éviter pour la suite certaine déconvenue…

Exact , les simulations sont déjà fait il y a 2 semaines.
MAIS , il faut voir exactement ce qu’il veule en travaux ( gaz obligatoire par exemple , isolation en fibre de bois bien plus chère ect.. )
Une obligation d’avoir un maître d’oeuvre , qui me proposera des devis bien plus chère que mon réseau d’artisan et sa va m’énerver.

Il y a des aides mais beaucoup d’incompétence , de commission , de délai non respecté.

Je creuse


Maintenant je profite !!!

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#133 25/09/2017 22h43

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La laine de bois, c’est vrai. Je pense que de toute manière, la laine de verre est amenée à disparaître bientôt et c’est quand même beaucoup plus agréable à poser.
Par contre le gaz n’est normalement pas obligatoire, surtout si on conventionne en logements sociaux. Tout se négocie. Ce qu’il faut, c’est avoir un dpe en D après travaux.  Pour ma part, on ne m’a jamais imposé de prendre un maître d’oeuvre, sinon effectivement, je n’aurais pas donné suite.

Je pense que dans cette situation, je ferais un logement en social, un second en loyer intermédiaire et le dernier en loyer libre.

Au niveau des délais, le montage du dossier est assez rapide, il suffit d’avoir les devis et la déclaration préalable. Le paiement des aides se fait normalement à la fin des travaux mais on peut demander des avances.
Par contre, il faut être sûr de son coup parce qu’on s’engage quand même sur 9 ans…

Bref, effectivement, il faut creuser…

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#134 25/09/2017 23h01

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Attention alexia , Le gaz est obligatoire sinon pas de financement des organismes. ( même si dans les texte il faut du D , les aide ne sont pas un du )
J’avais pensé à faire 2 logements en intermédiaire et deux en social. ( le dernier étage comporte 115m2 largement aménageable.)
Pour des travaux supérieur à 100000 euros = maître d’oeuvre obligatoire = 8% en plus sur le montant des devis + contrainte d’un tiers en plus.


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #135 26/09/2017 07h55

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Mes 3 appartements conventionnés sont chauffés à l’électrique. Je trouvais vraiment trop coûteux de les raccorder au gaz. J’ai obtenu les subventions parce que mon choix avait été validé en aval par les organismes.
Pour ce qui est du montant de 100 000€, là aussi, c’est théorique. Mes 2 logements sociaux avaient nécessité de refaire de bas en haut toute une maison, les travaux ont coûté un peu plus de 100 000€, j’ai géré la maîtrise d’oeuvre. ¨
Pour mon prochain projet (environ 250 000€ de travaux), j’ai d’ores et déjà précisé que je n’aurai pas  de maître d’oeuvre, cela n’a pas eu l’air de les bloquer.
Je dis pas que tout se fait sans anicroche, ce n’est pas le cas, il faut toujours expliquer, négocier, avec la ville, le service foncier, le service Patrimoine, les ABF… mais au final, je trouve que le jeu en vaut la chandelle.

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#136 26/09/2017 09h18

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Moi j’ai eu un refus car j’ai mis du chauffage électrique et j’ai donc laissé tombé. De plus c’est trop long…

Pour les 100000 euros c’est sur le montant hors taxe.normalement. pour ma part le service concerné était catégorique.

J’ai l’impression également qu’il intimide plus la personne qu’autre chose pour avoir ce qu’il veule exactement.

Et cela dépend des projets, il y a des projets qu’il leurs tiennent particulièrement à coeur.
Sur cet immeuble en question je vais rappeler le service foncier car ma notaire m’a appelé
Pour me dire que la mairie semble vouloir préempté l’immeuble.

On en reparle jeudi smile


Maintenant je profite !!!

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#137 26/09/2017 09h24

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Bonjour Christophe,
la mairie a légué son droit de préemption à une Société d’Economie Mixte. Celle-ci a son bureau au même niveau que celui qui s’occupe des aides. Je serais très surprise qu’elle préempte l’immeuble parce qu’elle en a un paquet sur le dos qu’elle souhaite déjà revendre.
On en reparle jeudi !

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#138 26/09/2017 11h35

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cricri a écrit :

Ma notaire vient de me notifier que l’immeuble à été classé comme insalubre, si je signe , j’aurai l’ARS sur le dos, le service patrimoine, batiment de france , l’urbanisme etc etc …

Cricri, si vous voulez réaliser le projet dans les règles de l’art administrativement parlant, en changeant les fenêtres, qui vu les photos, doivent être changées, vous aurez de toute manière les ABF et urbanisme sur le dos.

Pour l’arrêté d’insalubrité ça n’est pas si compliqué que ça n’y parait (du moins en Alsace). J’ai pris rdv avec l’ARS, pour voir pourquoi l’immeuble était classé insalubre et que faut il faire pour y remédier. Evidemment si il y a des logements dans la cave - vous ne pourrez plus les exploiter comme tels (mais ça n’a pas l’air d´être votre cas). J’imagine que c’est insalubre car absence de chauffage/risques électriques/fenêtres non étanches etc… En rénovant l’immeuble du sol au plafond, ces points vont naturellement être supprimés.

L’ARS fait ensuite passer un inspecteur qui vérifie que les points en question ont été supprimés ensuite l’ARS lève l’arrêté préfectoral.

Il y a évidemment un peu d’admin a faire et un peu de temps à perdre avec les LRAR, mais rien d’insurmontable.

Si votre projet était viable sans subventions, je ne m’engagerais pas un dossier pour recevoir les subventions.

Mais alexia avec son expérience du terrain vous sera surement aussi de bon conseil.

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#139 26/09/2017 16h05

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Mon projet est viable en effet et respect le PLU.
Mais en respectant le PLU je peux en effet faire 11 logements.
J’ai passé ma journée à avoir les différents organismes au téléphone.
Pour résumé , la mairie préfère préempter l’immeuble que de voir 11 nouveaux logements de 40m2 en moyenne car leurs politique c’est de faire de grand logement.
Donc je fais 4 grand logements ?

Donc bien sûr, il y a des aides , mais des travaux supplémentaires peuvent être demandé.

J’ai calculé sur ce projet , beaucoup calculé, j’arriverai à du 16% brut si j’ai 50% hors taxe sur tout les travaux en subvention avec des loyers intermédiairesupplémentaires et social.
Il faut qu’il accepte également que j’emménage le dernier niveau en habitation ( PLU ok mais la ville peut refuser )

En tant normal , je trouve du 18% brut et tout est calculé et pas d’imprévus.

Sur ce projet , trop d’inconnu et je déteste la plupart des personnes qui travaillent ( abf ect ect  ) que je trouve incompétent , nonchalant et j’en passe.

Vraiment domage , j’avais reçu tout mes devis pour 11 logements avec 150000 euros de travaux pour 4400 euros de loyers… Cela me faisait du presque 23% brut…

Je laisse tombé …


Maintenant je profite !!!

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#140 26/09/2017 16h17

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cricri77700 a écrit :

Cela me faisait du presque 23% brut…

Ne pas trop s’hypnotiser cependant sur les rendements supposés…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#141 26/09/2017 16h34

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Job a écrit :

cricri77700 a écrit :

Cela me faisait du presque 23% brut…

Ne pas trop s’hypnotiser cependant sur les rendements supposés…

J’ai pas compris job ?
C’est pas supposé mais réel ( quelques années d’expérience sur ce secteur )


Maintenant je profite !!!

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#142 26/09/2017 17h02

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Si c’est réel, tant mieux; vous me semblez "retaillé" donc ce soupçon ne s’applique pas obligatoirement à vous !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#143 26/09/2017 17h17

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Bonjour,

Dommage comme nouvelle…

Dans ces cas là on peut réagir à chaud comme vous l’avez fait en cherchant des solutions et en appelant les différents organismes.

Peut être faudrait il laisser reposer et prendre le sujet à froid :
- Avez vous récupéré l’arrêté d’insalubrité ?
- Comment lever cet insalubrité ?
- Dans quel mesure peuvent ils vous imposer tant d’organismes ? Pourquoi pas juste l’ARS ?

Comme disent pas mal de gens du forum, essayer de se baser sur des écrits.

Peut faire un logigramme avec les différentes solutions de sortie.

Pourquoi ne pas signer, et si il n’y a pas de préemption vous réhabilitez juste les 9 logements en les remettant en état de salubrité, et les combles vous les ferez dans quelques années ce sera un bonus ?

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#144 26/09/2017 17h27

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Non pas possible , la mairie va le racheté sinon.

C’est soit 3 voir 4 logements soit rien et il achete…
Cela va même plus loin , même si je leurs dis que je fais 3 ou 4 logements , à la signature définitive , si je souhaite faire mes 11 logements , comme je respecte le PLU , il pourrai rien me dire.
Et comme il me connaisse, il on peur que je fasse 11 logements et la préemption se fera sans doute.

Au mieux du mieux j’ai 16% brut avec tout les tracas .

En tant normal en cravachant certe, je fais du 18% mais beaucoup moins de tracas.
J’aime être libre de ce que je fais , je n’aime pas les tierces personnes supplémentaire qui font que ça n’avance pas avec la conscience professionnelle et l’égoïsme de nos jours…bref.

C’est pas à chaud , j’ai vraiment gratté toute les info, ma notaire également qui confirme les info que j’ai récolté…

C’est comme ça …


Maintenant je profite !!!

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#145 26/09/2017 18h07

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Et si les propriétaires font un apport de l’immeuble à une SCI et que vous rachetez des parts, il y a préemption ?
 

Dernière modification par toufou (26/09/2017 18h08)

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#146 27/09/2017 10h21

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Je redis que la préemption, je n’y crois pas. C’est peut-être une intimidation pour "forcer" à faire des grands logements plutôt que des petits.

La politique de la ville est en effet de faire revenir les familles en centre ville. Il y a déjà trop de petits logements. En ça, je suis assez d’accord avec eux même si il est plus rentable de louer 3 studios que de louer un T5.
J’oublierais donc la division en studios car la déclaration préalable ne sera jamais validée.

Par contre, proposer des grands appartements refait à neuf, c’est se mettre la ville dans la poche et donc ça facilite (forcément) l’obtention des différentes aides.

Je ne lâcherais pas si facilement l’affaire, je remets ma belle-soeur sur le coup ?
C’est dommage, j’aurais bien vu un "duel" sur nos prochains investissements, pour voir qui aurait obtenu la meilleure rentabilité!
A demain, je parviendrai peut-être à vous faire changer d’avis !

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#147 27/09/2017 14h33

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Je ne comprends pas pourquoi vous abandonnez :
- la mairie doit décider de préempter ou non au vu de l’immeuble actuel. C’est un immeuble actuellement de tant de logements, décrépi et insalubre. Cet immeuble est en cours de vente, et c’est là-dessus qu’ils ont la possibilité de préempter ou non, point final. Vos 11 logements n’existent que dans votre tête pour l’instant, et n’ont rien à voir (ou ne devraient rien avoir à voir) avec la décision de la mairie.

- vous pourriez très bien organiser la désinformation. Laissez courir le bruit que vous avez été convaincu par les arguments entendus et que vous ferez 4 grands logements, en social, subventions, ANAH et compagnie. Vous pouvez dire à qui va le répéter que vous avez déjà trop de petits logements, que vous voulez diversifier votre patrimoine. Tant que vous ne vous engagez pas par écrit, ce projet a la même valeur (ou plutôt la même absence de valeur) que celui des 11 logements : c’est un simple projet, encore dans votre tête. Que le bruit courre sur un projet ou sur un autre, ça ne change pas chose si ce n’est de diminuer le risque de préemption.

- Vous avez déjà fait tout le boulot préparatoire, donc un peu plus un peu moins… Ca ne vous coûte pas grand chose d’aller plus loin, et cela permet de voir si c’est du bluff comme le pense Alexia. S’ils ne préemptent pas, vous avez votre immeuble. Vous aussi vous pouvez bluffer et tenter le coup.

N’oubliez pas que la mairie (ou la SEM, en l’occurrence) n’a pas les même coûts de travaux que vous. S’ils font cet immeuble ça va leur coûter 500 k€…

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2017 14h50)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#148 27/09/2017 14h55

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La préemption est pour la mairie ce que le bluff est au poker, soit un effet d’annonce… La plupart des mairies sont à sec financièrement, elles ne peuvent pas investir de grosses sommes dans le logement. En clair, elles n’ont pas les cartes annoncées… Dans la banlieue nord de Paris, la menace de préemption constitue un grand classique, dès qu’un propriétaire ne rentre pas dans les clous ; seulement, de cette menace, il ne reste le plus souvent que des "paroles verbales"… En effet, il faut que les autorités justifient cette préemption par un programme d’intérêt général, sinon la préemption est annulée par le juge administratif… Bref, à moins qu’il s’agissent d’un emplacement "stratégique" qui intéresse la mairie depuis longtemps, ils tentent, à mon avis, simplement d’influencer votre projet pour attirer les familles. S’ils achètent le bien, il faudra établir des plans, rédiger un projet, des devis, rénover, trouver un maître d’oeuvre, etc… Bref, beaucoup de travail pour une rentabilité peu évidente…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (27/09/2017 15h16)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#149 27/09/2017 15h14

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alexia210 a écrit :

Je redis que la préemption, je n’y crois pas.

Moi non plus, même si contrairement à @alexia210 je ne connais pas la politique du logement de votre commune. Mais à mon sens :
- trop petit projet pour la commune
- la rénovation, les communes savent très mal faire
- type de bien qui va foutre la trouille à tous les fonctionnaires communaux
- chantage classique pour obtenir ce qu’ils veulent sans bourse délier


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#150 27/09/2017 15h49

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Etant parfois d’un coté, parfois de l’autre, je plussoie avec les collègues : il y a de grandes chances pour que la maire tente un coup de bluff (très classique, je vous assure) !

Pour une commune il faut avoir des terrains, pas des bâtiments, même quitte à les revendre c’est perte de temps et d’argent, ennuis etc

Soyons factuels, remettons les choses dans l’ordre cricri pour vous faire une idée concrète de la situation : que dit le PLH (dit et redit : c’est lui qui fonde la politique de logement de la ville) sur la ville ? Je vous fiche mon billet que le PLH dit qu’il faut des petits logements ET peut être des grands. mais surtout des petits, à cause du vieillissement de la population, des jeunes à loger, du desserement des ménages : comme partout, et pire encore dans les centres anciens en désaffection.
Menacez d’attaquer sur ce point (bluffez) le cas échéant…

Je n’en ai jamais (de PLH) vu qui disent "il faut des T3 T4" pour la bonne et simple raisons que les bailleurs sociaux occupent ce créneaux rentable.

Mais bon, on peut toujours être surpris c’est vrai.

Dernière modification par Iqce (27/09/2017 18h49)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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