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Forums des investisseurs heureux

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#101 01/08/2017 16h07 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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cricri répondra plus précisément, mais sur ce cas précis il me semble que la réponse est simple : le prix correspond à un équilibre offre/demande.

Immeuble insalubre, travaux énormes nécessaires, localisation relativement rurale où les investisseurs ne se bousculent pas. L’immeuble est quasi-invendable, c’est à dire que dans l’équilibre offre/demande, il n’y a juste PAS de demande. Donc l’acheteur fait son prix. Si les vendeurs refusent de vendre à ce prix, ils peuvent garder ce bien sur les bras pendant plusieurs années.

En ce moment je regarde beaucoup les annonces de voitures, alors permettez-moi une comparaison dans ce domaine : pour une voiture courante et appréciée, il y a un prix assez précis. La cote La Centrale, par exemple, est une vraie cote qui reflète l’équilibre offre/demande puisqu’elle est basé sur les prix réels de vente déclarés par les gens qui avaient publié une annonce sur La Centrale.

Maintenant essayez de vendre un truc peu couru et peu recherché, genre une vieille Mercedes, avec un gros moteur essence, pas de clim, de probables travaux à venir, et pas assez rare pour qu’elle ait une vraie valeur de collection. C’est probablement pareil pour une haut de gamme française peu appréciée genre Vel Satis. Vous pouvez l’afficher à 3000 € ou 5000 €, ce prix n’a juste pas de sens. Parce qu’il n’y a pas de demande pour un tel véhicule, en tout cas à ce prix. Si le vendeur reçoit une offre à 1500 € voire 1000 €, il a intérêt à l’accepter sous peine de garder son véhicule sur les bras pendant encore des mois. Si en plus le vendeur est localisé au fin fond de l’Ariège ou du Cantal, c’est pire !

Dernière modification par Bernard2K (01/08/2017 16h14)

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#102 01/08/2017 16h28 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Immeuble insalubre, travaux énormes nécessaires, localisation relativement rurale où les investisseurs ne se bousculent pas. L’immeuble est quasi-invendable, c’est à dire que dans l’équilibre offre/demande, il n’y a juste PAS de demande. Donc l’acheteur fait son prix. Si les vendeurs refusent de vendre à ce prix, ils peuvent garder ce bien sur les bras pendant plusieurs années.

Moi ce que je vois autour de moi c’est des gens qui achètent des granges en pisé de 400 m2 pour ce prix là dans des villages à 30 mn des grandes villes , je vois aussi des banques qui prêtent des sommes conséquentes avec un minimum d’apport  donc je ne comprends pas .

Ce bien là je suis prêt à l’acheter 160 000 euros tel quel et si il y’en a 2 , j’en achète 2 .

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#103 01/08/2017 16h55 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Entre chez cricri et chez vous, c’est pas le même marché immobilier du tout.

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#104 01/08/2017 17h03 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Je vois ça , j’aimerai bien connaitre le secteur que je puisse faire des recherches car du 16% dans ces conditions, ça m’intéresse d’autant plus que vu ma voie professionnelle ( bâtiment et TP) j’ai de réels  atouts à fair valoir .

Après réflexion , vu le montant de la taxe foncière je comprends un peu plus .

Dernière modification par vbvaleur (01/08/2017 18h06)

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#105 01/08/2017 20h31 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Bonsoir.

Dans mes calculs de mémoire c’était plutôt 12.5% et brut avec 7000 de TF.

Non pas de flingue.
L’immeuble nécessitait des travaux très très lourd et donc les travaux devenaient urgent.
Je faisais aussi 4 créations de logements sous les combles ( hauteur sous plafond supérieur à 2.50 et je pouvais faire des menzannines ) encore une fois la rentabilité se créer et ne se trouve pas.
Dans mon secteur sur le marché vous trouvez du 6% brut.
Mon premier bien j’ai cravaché pour avoir du 11% brut avec beaucoup de travaux.
Mes biens achetés n’ont jamais été mis en vente sur le bon coin par exemple ( sauf un immeuble sur le bon coin retiré le soir même car j’avais fait une offre et exigé qu’il retiré l’annonce pour ne pas travailler pour rien ).
Donc le père d’une locataire qui vendait en indivision un immeuble ( mon dernier ), Une personne qui m’a contacté car elle voulait liquider sa SCI avec 1 immeuble et 1 t2 ect ect… beaucoup de visite qui crée des contacts … bref je pourrai écrire des pages.

Je pense que beaucoup compare avec ce qu’il voit mais je ne pense pas qu’il s’acharne comme moi pour trouver des biens.
CELA DEMANDE BEAUCOUP DE TEMPS de négocier , optimiser ( devis artisans , achat meuble ect ect ) , bien étudier le PLU pour savoir comment créer de la rentabilité, la fiscalité pour savoir où on va , se créer d’autre contact bref…

Nota : la plupart de mes projets , c’est des indivisions avec problème de famille ou décès.
C’est très long et compliqué … la preuve sur ce projet : ça c’est compliqué et cela n’a pas été conclus.

Mais bon je vois ça comme de l’expérience… il n’y a pas d’échec.

Nota 2 : quand on me dit que 18% c’est pas possible cela me donne envie de trouver du 20% smile.

Pour en revenir sur le blog/livre , j’attaque en septembre.
Merci pour intérêt, cela motive à le faire.

Nota 3 : je veux pas paraître hautain , car je ne le suis pas, mais quand j’explique certaine
chose sur l’immobilier en me relisant sa parfait defois "MR je fais les trucs bien " mais c’est uniquement une discipline que j’ai appris à intégrer.

Reverso ne fonctionne pas je suis désolé pour les fautes .


Bye bye la rat race :)

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#106 01/08/2017 20h47 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Bonjour, dans bien des secteurs, trouver du 20% théorique est "facile" ; regardez vbvaleur sur Annonay par exemple (pour citer un secteur que j’ai déjà évoqué avec des biens que j’ai visité etc).
Sauf que là l’exploit c’est de passer de la théorie à la pratique en les louant.

Dernière modification par Iqce (01/08/2017 20h47)

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#107 01/08/2017 21h28 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Exact … et j’ai jamais eu de vacance locative. ZÉRO jour…


Bye bye la rat race :)

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#108 01/08/2017 21h37 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Annonay je connais , j’habitais Rhône-Alpes avant d’habiter en Suisse . Sur Leboncoin il y’a du 12% Maxi à Annonay .

Dans mes calculs de mémoire c’était plutôt 12.5% et brut avec 7000 de TF.

Ha oui ? C’est pas : (1850*12 euros) / 140 000euros FAI + frais de notaire * 100  ?

Avec travaux je comprends qu’il est possible d’atteindre de gros rendements , je trouvais bizarre que le bien offrait 16% direct mais vu la TF et le fait que CRICRI à dit que c’était plutôt 12,5 pas de problème .

… et j’ai jamais eu de vacance locative. ZÉRO jour…

Avec autant de petits appartements et dans des secteurs surement assez modeste vu les prix , c’est remarquable .

J’espère qu’on aura le droit a quelques photos wink

Dernière modification par vbvaleur (01/08/2017 21h48)

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#109 01/08/2017 21h54 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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J’ai regardé mon dossier , c’était 13.8% de rentabilité brut exactement.
Les chiffres ont un peu changer sur ce qu’on m’avait annoncé et la réalité sur les loyer existant ( en fait 1850 c’était CC )

Après j’ai travaillé dessus et j’aurai pu faire du 20% après travaux sur l’ensemble.( avec le PLU , je pouvais faire 2 logements de plus que ce que je pensais )

Quand on créer de la rentabilité, cela change facilement d’un point ou deux…

Bref c’est malheureusement de l’histoire ancienne .

Mais j’ai plus de temps pour moi et en ce moment je suis beaucoup plus sur la bourse mais qu’es que c’est dur smile


Bye bye la rat race :)

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#110 01/08/2017 22h12 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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cricri77700 a écrit :

Mais j’ai plus de temps pour moi et en ce moment je suis beaucoup plus sur la bourse mais qu’es que c’est dur smile

Personnellement je trouve qu’il y’a des actions extraordinairement chères et d’autres à des prix intéressants vous pouvez aussi prendre le temps de vous perfectionner avant d’investir de gros montants .

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#111 01/08/2017 22h37 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Vbvaleur je me permet d’insister ; sur lbc vous trouvez bien mieux sans chercher bien loin, régulièrement.
Par contre vous trouvez bien plus lorsque vous tapez dans du bien à réhabiliter avec couplage des aides de l’Etat et de la Commune.
Je vous laisse vérifier sur le site de la commune le montant des aides ; mais ce n’est pas par hasard si les pouvoirs publics aident autant…
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … tm?ca=22_s

Après vous pouvez transposer en AURA à Vienne, St Vallier…Mais j’aime bien l’exemple d’Annonay car la situation est incohérente cf circulation impossible aux heures de pointes (mais pourquoi les gens payent ils chers des pavillons minables excentrés ? Pour le plaisir du noeud de trafic sur la ville ?) cf situation économique du bassin particulièrement dynamique. A MT ou LT c’est du placement gagnant.

Bon, vous me direz puisque vous connaissez que chez Cricri c’est sans doute mieux sur le plan géographique ; comme je pense avoir compris le site j’y suis allé en vacances.
La situation est telle que décrite par Bernard.

Bon, le soucis là bas reste l’emploi, voir un isolement relatif.
Pour autant même sur lbc il peut y avoir des choses interessantes :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … tm?ca=13_s

Préparez le chéquier Crcicri Vbvaleur ?

Dernière modification par Iqce (01/08/2017 22h38)

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#112 01/08/2017 22h51 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Pas pour moi je préfère du un peu plus dynamique…

Pour revenir à la bourse mon problème c’est de trouver des valeurs type MPI à l’époque.
C’est l’une des seuls ou j’ai compris le business.

Donc du coup, j’ai des trackers et quelques titres vifs type total, air liquide …


Bye bye la rat race :)

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#113 02/08/2017 10h11 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Iqce Le problème c’est que j’estime que le marché immobilier Français est malsain et sur-évalué , il est responsable selon moi de notre manque de compétitivité (gros salaires pour payer de gros loyers) . Les conditions de crédits sont extrêmement favorables (pas d’apport , projets qui s’autofinancent etc).
Je préfères attendre de voir comment réagira le marché quand les taux seront à 5 % et que les banques seront asphyxiées par leurs prêts a taux fixe à 2% à LT financés par des prêts à CT à 4% .

cricri77700 La stratégie des Trackers généraux est la meilleur pour un néophyte surtout couplé a des renforcements mensuels et non en une fois car si on est incapable d’évaluer le marché et qu’on achète au plus haut il va falloir quelques années pour retrouver sa mise .

Je pense qu’il est préférable de choisir ses actions après avoir lu tout un tas bouquins et gagné en confiance .

Dernière modification par vbvaleur (02/08/2017 10h13)

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#114 02/08/2017 10h25 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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J’ai pourtant lu péter lynch , l’investisseur intelligent… beaucoup sur le forum.
Je trouve l’immobilier beaucoup plus facile smile


Bye bye la rat race :)

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#115 02/08/2017 11h03 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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vbvaleur a écrit :

Je préfère attendre de voir comment réagira le marché quand les taux seront à 5 %

==> Scénario de science fiction ?

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#116 02/08/2017 11h12 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Que vous pensiez que des taux à 5 % c’est de la science fiction me conforte encore plus dans mon idée wink

En 2008 les emprunteurs avaient des crédits à 5 %

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8922_taux.png

Dernière modification par vbvaleur (02/08/2017 11h57)

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#117 03/08/2017 06h59 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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vbvaleur : les discussion générales sur le marché immobilier (pour savoir s’il est surévalué, si les taux vont remonter etc.) sont déjà nombreuses et bien fournies, par exemple :
Evolution des prix de l’immobilier : hausse ou baisse ?
Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?
Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

Une chose de sûr : si le marché baisse, des gens comme cricri, avec des rendements de 18-20 % bruts,  des immeubles qui ont quasiment doublé de valeur grâce aux travaux qu’il a fait dessus, et la fiscalité avantageuse du LMNP au réel, en souffriront peu, par rapport à celui qui fait du 5 % brut en revenus fonciers, soit dans les 1,5 % nets nets… wink

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#118 03/08/2017 08h26 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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C’est le bon sens même ; toutefois - et l’on peut faire le parallèle avec certaines SCPI - ceux qui font 5% brut sur les Champs par exemple pour caricaturer souffriront, peut être beaucoup, mais ce seront les 1ers à bénéficier de la reprise.
Donc 5%, pourquoi pas, mais qu’au moins l’emplacement et le bien en lui même soient top.

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#119 03/08/2017 10h57 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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La différence avec un bien immobilier dans le 8 eme c’est qu’il sera toujours loué peut importe la conjoncture , au maximum il y’aura une baisse de loyer mais il y’aura toujours de la demande contrairement à un bien dans une région ou ville  faible économiquement.

Même dans des pays qui on traversés des crises (Espagne , Irlande ,USA ) On remarque qu’il y’ a toujours une différence de rendement importante entre les biens les plus convoités qui est expliqué selon moi par le risque de ne pas trouver de locataire ou de devoir baisser les loyers fortement pour les attirer d’autant plus lorsque les frais fixes sont onéreux ( Charges, taxe foncières etc ) .
N’oubliez pas que l’immobilier fait vivre tout un tas d’ouvrier dans les petites villes et lorsque il va mal tout les problèmes sont exacerbés . Certains actifs immo perdent même la quasi totalité de leurs valeurs en pleine crise ce qui à très peu de chance d’arriver dans le 8 éme mais bien plus en Ardèche . 

Je pense que notre President partage la même vison que moi sur l’immobilier Français vu sa politique . Personnellement je suis partisan d’une croissance qui enrichit la France et pas d’une croissance à tout prix gonflée par l’endettement pour la construction de pyramides inutiles .

Nous devons investir dans nos outils de productions , nos usines , nos infrastructures de transport , dans la technologie , nos centrales nucléaires . Tout ce qui nous rendra compétitifs dans ce monde globalisé c’est la seul façon de soutenir les salaires à l’avenir .

Dernière modification par vbvaleur (03/08/2017 11h03)

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#120 04/08/2017 07h52 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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vbvaleur : dans vos généralités, vous oubliez un détail : la qualité relative de l’offre.

Je ne me fais pas de souci pour la valeur des immeubles de cricri, que ce soit à la location ou à la revente, car ils sont rénovés de frais et bien entretenus. Or, plus la zone est "pauvre", plus l’offre concurrente va être "moche", ce qui permet à l’offre de qualité de garder une très bonne valeur. Certes, en cas de grave crise, la valeur baissera, mais moins que celles des trucs "moches" qui seront, eux, invendables ou inlouables.

J’ai en tête un autre foreumeur qui fait son beurre dans une zone "pauvre", dans le nord de la France je crois, de celles que vous pensez condamnées en cas de crise économique. Il loue sans difficulté et à des loyers supérieurs à la moyenne, tout simplement parce qu’il est quasiment le seul à louer des trucs jolis et récents.

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2017 07h55)

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#121 04/08/2017 08h16 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (rentabilité brut 18,8%) (cash flox, immobilier, rentabilité)

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Oui je suis d’accord avec vous Bernard , je ne connais pas assez les biens de Cricri pour évaluer quoi que ce soit , il fait sûrement du tres bon travail .

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