Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS    Cherchez sur le site et les forums :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

[+12]    #1 29/08/2021 17h29

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Hello…

J’en parle depuis quelques temps et cela va se finaliser enfin dans la semaine.

Un projet que je mène depuis octobre 2019 !

Je vais le faire en mode historique :

Septembre 2019 je me marie , je pense avoir fait le travaille nécessaire pour bien profiter de la vie et je ne pense plus vraiment à l’immobilier physique mais plutôt à de l’immobilier passif avec les scpi dans ma sci IS.

Octobre 2019 : un contact AI me dit j’ai quelques chose pour t.oi , et inciste un peu avec " c’est un dossier très complexe, faut que je t.e montre ça "
Bon je suis curieux :

Ensemble immobilier de 3 maisons de 70 / 85 et 105m2 et 1 studio de 24m2 avec une cave voûtée.

Dans les grandes lignes :
-Le vendeur est un ancien joueur de football connu en ligue 1 qui est très très endetté et doit se séparer de ses biens , une histoire de banque de France ect…
-L’ensemble est squatté
-Des travaux mais pas tant que ça : des travaux ont été fait il y a 10 / 15 ans comme l’électricité, plomberie , mur et sol plancher et carrelage plutôt propre. Chauffage électrique, menuiserie simple vitrage , un petit peu de toiture.
Les biens font sales à cause du squat mais cela semble plutôt propre dans l’ensemble.

Je dis à l’AI que effectivement il faut virer les personnes , que le dossier avec la banque de France ect c’est compliqué et long bref : je propose 50 000 euros , limpide et franchement sans conviction car dans ma tête de passé à autre chose.

Novembre 2019 : voyage de noce en Thaïlande.

Décembre 2019 , je relance l’AI pour voir : le vendeur n’est pas fermé .
J’apprends que c’est sa sœur qui gère car son frère veut pas en entendre parler et qu’il sait pas gérer : je me dis que c’est une chose assez typique pour faire une bonne affaire, mon passé ressurgit et je me décide d’y passé un peu plus d’énergie.

Début 2020 , j’arrive à avoir un dossier un peu plus complet :

En 2014 un expert est passé pour constater une arnaque que le vendeur a subit en étant très mal conseillé dans son entourage.
180 000 euros d’architecte smile et je vous parle pas du reste, sur la surface vendu erroné ect …

En 2015, le tribunal lui donne raison et récupère 350k sur 700k car des entreprises ont fermés. Je passe les détails pour le moment.

Le vendeur trouve que ma proposition est basse mais je vois aussi qu’il y a une hypotheque en cours à 800k et une dette encore plus importante à titre perso.
Mais le vendeur ne se positionne pas vraiment.
L’AI est rapidement dépasser.

Ensuite vient le confinement.

Aout 2020 , je relance, toujours d’actualité.
J’augmente un peu mon offre à 55k pour voir , pour activer un peu le dossier.
La sœur a reçu une facture d’eau assez importante et c’était le moment d’attaque et on ce met d’accord.

Par la suite : trouver un notaire qui accepte de traiter un dossier de la sorte était compliqué 800k d’hypothèque pour un prix de vente à 55k.

Dans le rapport d’expertise , travaux terminé , c’était valorisé à 280k mais il y avait également 200k de travaux à effectué d’après l’expert.  Quand je regarde les travaux à terminer et le tarif , c’était la fourchette plus que haute smile . Comme quand on demande un devis pour que l’assurance habitation paie suite à un sinistre…
Je fais faire une estimation par mon contacte à 55k et c’est partie pour trouver un notaire.

En creusant, j’ai appris que la créance à été cédé à un organisme de recouvrement , la banque c’est déchargé également du dossier ( en récupérant un peu d’argent ? On le sait pas )

Bref beaucoup de négociations, j’ai fait le travaille de la clerc de notaire pour trouver tous les contacts pour avoir la levé d’hypothèque.
J’ai envoyé le dossier avec les jugements et l’estimation des maisons avec une plaidoirie ( squat ect ) c’est un dossier compliqué , personne veut s’en occupé et j’ai passé pas mal de temps à coordonner tout le monde pour que cela se fasse. C’était compliqué car je suis juste l’acquéreur et avec le secret professionnel, j’étais souvent sur la corde raide!

A ce jour la levé d’hypothèque à été transmise et la vente va enfin se faire.

Pendant tout ce temps là, j’ai également fais la déclaration préalable au travaux , devis et rendez-vous pour faire du conventionnement anah + aide de ma ville car c’est un secteur sauvegardé.

Je vais faire une installation complète au gaz pour les 3 maisons , dépose de tout les plafonds et je refais l’isolation avec de la fibre de bois , électricité et plomberie ok , les sols déjà posé , j’ai seulement tout les RDC à refaire car humide.
350m2 de façade à refaire à la chaux.

J’y reviendrai en détail mais j’ai 96k de travaux et 86k d’aide ( les aides peuvent être bien optimisé j’y reviendrai surtout avec les doublons Façade/logements avec les menuiseries par exemple , comme je gagne 35% de gain énergie + étiquette C de nombreuses prime s’additionnent également )

Concrètement : Achat + travaux + FDN me reviendra à 80k environ.

Hors studio , avec un conventionnement social pour les 3 maisons et une intermediation locative qui me permet d’avoir 85% d’abattement sur les loyers , je vais avoir 1480 euros mensuel de loyer sans compter le studio.

Hors studio cela fait 22% de rendement brut pour des biens en étiquettes C rénové et un prix des loyers en dessous des prix pratiqué.
Une estimation à 440k pour l’ensemble si revente après travaux.

La marge de sécurité est présente.

Pour l’intermédiaire locative , j’ai négocié que c’est moi qui trouve les locataires physiquement ensuite il gère, je souhaite juste avoir la main la dessus.

Pour le studio , j’envisage de mettre un SPA dans la cave voûtée que je vais jointer à la chaud , faire une dalle carrelé, bonne VMC et faire un magnifique studio pour les amoureux.
Devis en cours , un budget de 20k pour du airbnb à 250 euros la nuit.
A voir ….

Travaux qui vont démarrer en novembre et terminé en janvier maximum.
Achat cash car pas d’impôt et une rente de 1000 euros en plus net d’impot ( je gagnerai plus mais je me laisse en réserve si problèmes comme je fais avec mon immobilier physique. Je provisionne toujours de l’argent que je ne compte pas dans mon patrimoine )

A titre personnel, net d’impot , cela va augmenter ma rente à 4500 euros environs net d’impot ( dans les grandes lignes ) et je capitalise sur le reste de mes crédit scpi et immobilier physique en plus à raison de 3300 euros / mois de remboursement de CRD.

Voilà dans les grandes lignes, que je vous partage dans ma voiture sur mon téléphone en rentrant d’un week-end smile
Donc désolé des fautes ou autre !

Mots-clés : immobilier, physique, rendement


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#2 29/08/2021 17h45

Membre (2016)
Réputation :   138  

M.erci Cricri pour ce cas,
comment avez vous géré l’évacuation du squat ?

Hors ligne Hors ligne

 

#3 30/08/2021 10h42

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Ayant fait quelques années en infirmier psy , j’avais quelques contacts pour les reloger . J’ai fais du social également smile

Par contre il en reste un mais très gentil qui dit toujours "oui , oui " mais qui bouge pas.
J’ai prévu de changer les serrures dans la semaine et je retourne le voir cette AM pour bien caler ça. Il a quand même été prévenu depuis 2 / 3 mois !


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #4 30/08/2021 12h09

Membre (2019)
Réputation :   148  

Histoire tout à fait édifiante. Il ne faut pas faire d’immobilier locatif direct quand on n’est pas capable de le faire. Et il ne faut pas s’endetter quand on ne sait pas ce qu’on fait. Votre footballeur a été techniquement rentier un temps mais comme il n’avait pas exercé son organe économique pour y arriver il lui est arrivé ce qui m’arriverait si on me mettait sur un terrain de rugby en Top 14 ou dans une tranchée à Verdun. Espérance de vie: 15 secondes.

Ce que vous faites c’est d’occuper la niche écologique du vautour. N’y voyez aucun jugement moral d’ailleurs. C’est une fonction absolument essentielle dans tout écosystème et dont on ne parle pas, on préfère vanter les aigles.

Attention, petits moineaux, n’est pas vautour qui veut. Il faut s’entraîner dur et avoir des capacités hors norme. Et les pros gagnent presque toujours face aux amateurs. Sauf exceptionnellement en Coupe de France, car il arrive que les pros ne soient pas sérieux.  Ou à Wall Street Bets. Enfin, partout où on fait des paris. Y compris pascaliens.

Voilà le livre qui m’a fait comprendre ça.

Une autre façon de voir les choses est que vous opérez dans le cadre de la destruction créatrice.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 31/08/2021 22h38

Membre (2018)
Réputation :   19  

Super projet. Effectivement, peu d’investisseurs vont aller jusqu’à faire le travail de clerc de notaire, il fallait être certain d’être seul sur le coup.
C’est assez étrange que le dossier n’ait pas fini en vente aux enchères, le cabinet de recouvrement n’a pas récupéré une grosse somme vu la dette… vous avez du être très convaincant.

Concernant l’amélioration de la performance énergétique, le choix du gaz ne va pas être contre-indiquant vis-à-vis du nouveau mode de calcul du DPE ?

Je suis par contre un peu gêné par votre phrase où vous indiquez changer les serrures en présence d’un occupant, même sans droit ni titre. Vous êtes censé passer par la voie judiciaire pour le sortir…

Hors ligne Hors ligne

 

#6 31/08/2021 23h26

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Bonjour.

Ne pas déformer ce que je dis : j’ai bien dit "je prévois de le voir cette AM pour caler tout ça !"

Pour le DPE je suis les préconisations d’un organisme agréer pour les aides .

Le bien est fortement decoté avec les squats , travaux et complexité du dossier.

J’ai fais du social avec mon expérience infirmier psy pour les reloger.

J’ai de l’expérience dans les travaux pour optimiser ce coût

J’ai l’habitude des dossiers complexes : insalubrité , reprise de logements divers et variées.

Voilà smile

@cara…

Je suis assez d’accord avec votre message dans l’ensemble.
Je parle à titre personnel de requin et poisson.
Mais il y a des poissons méchants et des requins gentils.
Mais on peut aussi philosopher sur ce qui est gentil et méchant : propre à l’interprétation de chacun et sur le sens qu’on donne à notre vie.
C’est le genre de concept qui a des limites à mon sens mais où une certaine vérité est présente.

Dernière modification par cricri77700 (31/08/2021 23h27)


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+3]    #7 28/12/2021 23h18

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

J’y reviendrai en détail mais j’ai 96k de travaux et 86k d’aide ( les aides peuvent être bien optimisé j’y reviendrai surtout avec les doublons Façade/logements avec les menuiseries par exemple , comme je gagne 35% de gain énergie + étiquette C de nombreuses prime s’additionnent également )

Concrètement : Achat + travaux + FDN me reviendra à 80k environ.

Comme promis :

J’ai donc 96 000 euros de travaux et je me garde 4000 euros pour le divers pour pimper les maisons ou autre.
Je dépasserait pas les 100k de travaux.

J’ai donc 91 000 euros d’aide ( plus que ce que je pensais ) sur cet ensemble de bien.

Les travaux sont uniquement pour le gain énergétique :
- déposé des plafonds et installation de fibre de bois 300mm
- installation complète de gaz
- menuiseries / velux

Ah si il y a la façade aussi.

Le DPE sera de C par la suite.

J’ai :

-2000 euros / logements de prime vacance car les logements sont inhabités depuis plus de deux ans soit 6000 euros.
-2000 euros / logements car je mets des matériaux bio source en isolation ( c’est pour cela que j’ai refais les plafonds ) Donc 6000 euros
- 5000 euros / logement car j’ai l’étiquette C et je fais un conventionnement anah par la suite.
- 25% sur le hors taxe aide anah
- 15% sur le hors taxe de ma ville ( si conventionnement anah )
- 3000 euros d’eco chèque.
- 50% operation facade : les menuiseries sont prisent en compte.
Pour les menuiseries j’ai donc 50% + 25% + 15% de prise en compte soit 90% sur le hors taxe. Permet d’augmenter mon DPE ( enfin de réduire la lettre ) et d’avoir donc d’autre prime associé. 36k de menuiserie "offerte".

Pour le placo/isolation c’est pareil avec les 6000 euros ci dessus + 40% anah et ville ( quasiment gratuit ).
Les conventionnements anah avec étiquette C me fait prendre 15000 euros + 3000 euros d’eco-cheque ( environs mes chaudières et chauffage ).

Le prix de reviens est de 77k si je dépense bien les 100k de travaux ( avec ma marge de 4000 euros ) une estimation par agence à 400k net vendeur.
Un conventionnement pour 9 ans ! Sauf pour le studio supplémentaire que je louerai en nu standard.

Je vais passer par une intermediation locative pour avoir 85% d’abattement sur les loyers et surtout pour le déléguer.
Je vais donc avoir du déficit foncier chaque année. Je vais le reporter sur mon immobilier existant.
J’ai négocié de chercher moi même le locataire ( demande de dossier par mail et Appel téléphonique) pour donner le feu vert pour faire des visites.
Je souhaite avoir juste ce regard. L’agence devra me signaler à l’instant T quand un locataire donne son préavis.
Comme ça, je suis réactif pour trouver un locataire en 3 mois ( surtout mettre une annonce , chose que les agences font au dernier moment et anticipé généralement rien = vacance locative ). Donc même à distance avec mes voyage c’est gerable.

Pour le reste je donne les coordonnées de tout mes artisans si problème ( travaux ) si le montant est supérieur à 500 euros , l’agence devra appeler mon père ou une autre personne de confiance ( un artisan devenu ami ) pour constater et approuver la situation.

Mais sur mon immeuble refait à neuf depuis 2019 , j’ai eu à ce jour aucun appel. Quand c’est refait à neuf, cela limite les problèmes.

Donc pour conclure, investir dans des secteurs sauvegardés est intéressant suivant les villes et les aides complémentaires apporter par l’anah.

Le calcul doit être effectué cas par cas
Dans le miens je trouve cela très intéressant :

-1800 euros de loyer mensuel hors charge avec le studio pour 77k investis.
- Une marge de sécurité car les loyers sont 20% en dessous du marché pour des maisons de villes refait à neuf.
- Une marge de sécurité sur une PV latente entre 400k et 77k !
- j’ai su optimisé le coût des travaux associés au aides.
Par exemple il me faut une étiquette C pour avoir 5000k supplémentaire avec un conventionnement anah , de refaire les plafonds y contribue bien ( et je gratte 6k de prime pour les matériaux bio source) et pas besoin de faire les murs extérieurs car je mets des chaudières à condensation + installation gaz ect… je fais donc une optimisation pour entrer dans les cases pour avoir un max d’aide avec le moins de travaux possible.
En général une chaudière à condensation et un peu d’isolation + menuiserie on arrive rapidement à C.

Donc 1800 × 12 / 77 000 = 28% de rendement.

Conclusion :
Un dossier atypique et compliqué ( comme d’habitude dans mes achats) + toujours croire et mettre des actions en place pour que cela se fasse + une optimisation sans relâche ( aides / fiscalité/travaux). smile

Fin des travaux en mars ( retardé à cause des menuiseries et les délais d’approvisionnement covid ! )

Ps : j’anticipe, je suis qu’un fake oui j’aime m’inventer une vie 🤣🤣🤣 ( humour)

Dernière modification par cricri77700 (28/12/2021 23h59)


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#8 28/12/2021 23h43

Membre (2018)
Réputation :   21  

Bonjour Cricri,

Merci pour votre publication, la partie obtention des aides de votre opération m’intéresse particulièrement. Je suis également en train de monter une opération pour laquelle je souhaite obtenir un maximum d’aide mais clairement j’en ai moins que vous. Je suis persuadé de passer à côté de pleins de choses sans le savoir.

-2000 euros / logements de prime vacance car les logements sont inhabités depuis plus de deux ans soit 6000 euros. Est ce la mairie qui délivre cette prime?
-2000 euros / logements car je mets des matériaux bio source en isolation ( c’est pour cela que j’ai refais les plafonds ) Donc 6000 euros. Quel organisme délivre cette aide?
- 5000 euros / logement car j’ai l’étiquette C et je fais un conventionnement anah par la suite. C’est l’anah qui délivre 5000€ / lgts pour du C?
- 25% sur le hors taxe aide anah: Ok. Il me semblait que dans le cadre d’habitation insalubre c’est 35%?
- 15% sur le hors taxe de ma ville ( si conventionnement anah )
- 3000 euros d’eco chèque.
- 50% operation facade : les menuiseries sont prisent en compte. Dans le département de mon opération on m’a indiqué (des membres de la commission) que j’obtiendrais au mieux 35% car les 50% sont réservés au petit patrimoine non habitable (pigeonnier/Moulin/…)
Pour les menuiseries j’ai donc 50% + 25% + 15% de prise en compte soit 90% sur le hors taxe: Lors du montage de mon dossier on m’a informé que ce n’est pas cumulable.
Merci d’avance pour votre retour.

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

Hors ligne Hors ligne

 

#9 28/12/2021 23h54

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Et oui cela dépend des régions / villes .
Pour les 5000 euros , c’est le conseil départemental.

Les 2000 euros de prime vacance et isolation  ( bio source ) c’est la mairie.

Effectivement quand c’est insalubre , c’est 35% pour l’anah. ( j’avais eu ça sur mon immeuble de 2018 avec arrêté de l’ars ! )

L’opération façade dans ma ville c’est 25% ou 50% suivant la localisation.

Pour les menuiseries aucun problème pour ma part tant que les aides ne dépassent pas le montant des travaux !


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#10 29/12/2021 00h44

Membre (2018)
Réputation :   21  

Vous êtes vraiment dans un coin très intéressant. Pour ma part il n’y a pas toutes ces possibilités.

Tand mieux pour vous, vous avez raison d’en profiter

Viviérois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

Hors ligne Hors ligne

 

#11 29/12/2021 21h43

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Oui c’est vrai.

Cela dépend vraiment de la ville, c’est très différent en fonction des villes et même dans la ville. Il y a des endroit plus sauvegardé que d’autre smile

Mais en ce qui me concerne , ce sera le dernier étude de cas pour un investissement immobilier.

Non pas que j’ai envie de quitter le forum smile
Mais je suis lassé de l’immobilier physique, la gestion d’artisan et tout les intermédiaires associés dans ce business.
J’ai fais le tour , mes objectifs sont largement atteint et les objectifs changent également.

J’écrirai un post la dessus je pense plus tard !

Dernière modification par cricri77700 (29/12/2021 21h44)


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#12 06/01/2022 12h59

Membre (2013)
Réputation :   32  

Bonjour Cricri,

Je suis actuellement sur un dossier ou je souhaite en faire moins, et accéder au maximum d’aide.
j’ai fait un post étude de cas.

j’ai 200m² de facade alors forcement la subvention dont vous parlez m’intéresse. Quel est son nom exactement? que je vérifie dans le 72 ce qui est éligible.

Avez vous le nom des autres subventions (je n’ai identifié que la prime de 2000€/Logement, pour le conventionnement, et les 35% de prise en charge pour logement très dégradé, que je vais utiliser)

Sinon avez vous vu les changements pour les conventions ANAH? Il faut que votre dossier soit déposé complet avant le 28 février pour avoir l’ancien système (le plus intéressant en IML)

Dernier point, je suis très surpris de vos tarifs… 3 chaudières, 3 réseaux, 300m² de façade cela chiffre vite. D’autant qu’il faut des artisans RGE pour avoir les aides… Chapeau! Je suis pourtant dans les "bon plans, bien, et pas cher"…

Merci de votre retour


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 06/01/2022 18h57

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Bonjour.

Alors cela s’appelle "opération Façade " vous devez avoir un service patrimoine dans votre ville qui gère ça ( secteur sauvegardé ).

Pour les autres subventions cela dépend des villes : prime vacance ( logements non habités depuis plus de deux ans ) , prime fusion ( 2 petit logement pour en faire un grand ), eco-cheque , habiter mieux etc … vous pouvez aussi prendre rendez vous avec l’anah qui connaît ses partenaires et donc va pouvoir mieux vous renseigner à mon sens.

Oui j’ai vu ça pour le changement anah. Tout change très vite.

351 m2 de façade avec échafaudage et piquage et enduit à la chaux ainsi que le changement de 4 veluxs j’en ai eut pour 30100 euros TTC.

3 installations complètes avec chaudière à condensation j’en est pour 16 000 euros, il m’offre quelques truc en plomberie ( il me retire les ballons d’eau chaude et me met une évacuation pour un lave linge par exemple et me répare 2 / 3 fuites )

36 menuiserie/porte d’entrée sur mesure et obturation de certain fixe ( chien assis ) 36 000 euros.

Et 12000 euros de placo , depose du plafond et on refait l’isolation en fibre de bois 240 pour avoir un R 7.2 et quelques impostes sous les fenêtres !

Je gère la préparation des murs , peinture , je rajoute quelques prises/modification électriques , je dois reponcer et vitrifier 2 / 3 pièces sur mes plancher , nettoyage générale +++ et je répare quelques fuites sur la toiture !

J’ai été agréablement surpris sur l’électricité et plomberie qui avaient été refait il y a 8 ans max . C’était tellement sale ( squatté) que je m’attendais à quelques travaux dessus.

En réalité l’électricité est top en legrand , et après nettoyage les sanitaires paraissent quasi neufs!

Je termine début février, je suis sur de pas dépasser 100k de travaux en tout donc ça me va !


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#14 07/01/2022 10h26

Membre (2013)
Réputation :   32  

Oui finalement vos prix sont bons, mais pas dérisoires non plus…
Intéressants!


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #15 07/01/2022 10h50

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Oui c’est compliqué de casser les prix en ce moment surtout que pour la façade, c’est des nouveaux artisans car je travaillais avec un gars qui était seul.

Pour la plomberie , chauffage je pense avoir de bon prix.

Et le placo , j’ai du changé pour avoir effectivement un artisans RGE. J’ai un prix correct en comparaison avec le marché actuel .

Mais je m’en fiche un peu car j’ai bien optimisé mes aides… 89k quand même !


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#16 07/01/2022 10h51

Membre (2019)
Réputation :   8  

Félicitations Cricri pour cette belle opération qui donne des idées… Beaucoup de travail en amont et pendant, et visiblement de la tranquillité après.
Une belle réussite, merci pour le partage de ces informations.

Hors ligne Hors ligne

 

#17 07/01/2022 15h05

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Tant qu’on possède de l’immobilier physique on parle jamais de tranquillité 😁😁😁😄.


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#18 11/01/2022 21h52

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Mon dernier message sur ce fil m’a porté la poisse ?

Samedi matin , 🔥 sur l’une de mes maisons en rénovation.

L’incendie à été éteint par les pompiers au dernier étage.
Sans doute le bloc moteur de ma VMC qui était situé derrière les toilettes.

Des dégâts :
- arrivé d’eau qui a cramé ( a évité une grosse propagation de l’incendie ? )
- électricité ( araigné ) à cramer.
- 15m2 de placo + isolation fibre de bois 240 ( qui venait d’être fait )
- SDB détruit sauf la douche et le carrelage au sol semble OK : donc cloison et meuble vasque, toilette et radiateur.
- peinture générale sur l’appartement.
- plancher bois à poncer et vitrifier sur 25m2.
- 3 portes défoncés par les pompiers.

Expert vendredi à 14h.

J’ai déjà mes devis sauf l’électricité que j’aurai demain sans doute.
Cela permet de tout bien calé et j’espère ce mettre d’accord car les experts , je m’en méfie !

A suivre !


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

#19 11/01/2022 22h49

Membre (2019)
Réputation :   16  

cricri77700 a écrit :

les experts , je m’en méfie !

Il faut. J’ai subi un accident de voiture en décembre, ma voiture est irréparable, je me bats avec l’expert car il a estimé la voiture à 14k€ alors que je soutiens (avec des arguments) qu’elle en vaut 17,5. L’expert a monté la valeur à 14,5 puis 16k, non c’est non => nous irons au contentieux.

Je ferai un sujet s’il n’existe pas déjà, ça pourra aider certains.

Bon courage.

Hors ligne Hors ligne

 

#20 12/01/2022 09h04

Membre (2015)
Top 20 Année 2022
Top 20 Année 2021
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1207  

cricri77700, le 11/01/2022 a écrit :

Sans doute le bloc moteur de ma VMC qui était situé derrière les toilettes.

Ou un forumeur jaloux ?

Gérez-vous cela à distance ?


Parrain TOTAL ENERGIES code 112210350, BforBank YYXC et BOURSORAMA en mp

Hors ligne Hors ligne

 

#21 12/01/2022 09h06

Membre (2014)
Réputation :   57  

En même temps, c’est un retour intéressant. Ça montre aux nouveaux investisseurs que ce n’est pas un long fleuve tranquille…

Hors ligne Hors ligne

 

#22 12/01/2022 09h13

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Un forumeur jaloux 🤣🤣🤣

Non je suis sur place , je repars dans 1 mois.

Et oui quand je disais que de posséder c’est ne pas être libre dernièrement et que quand on a fait le boulot = rendre tt ça passif !


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 5   [+1]    #23 12/01/2022 09h13

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   228  

A partir du moment où vous avez un sinistre important, il ne faut jamais considérer l’assureur (et ses présentants/experts) comme étant de votre côté. Ils ne chercheront qu’à défendre leurs intérêts, de bonne foi (en s’en tenant strictement au contrat) et parfois de mauvaise foi ("interprétation" de clauses d’exclusion du contrat en votre défaveur, estimations d’experts au rabais comme exposé par letsinvest).

Une première règle d’or est d’avoir une bonne assurance protection juridique (et non pas une simple assistance juridique), dans une compagnie d’assurance différente de celle où vous avez vos contrats principaux. Les contrats de protection juridiques excluent toujours la possibilité de se retourner contre eux-mêmes.

La seconde est, dans le cas de gros sinistres, de se faire accompagner par un expert indépendant pour vous défendre contre l’expert de l’assurance. A voir justement avec votre protection juridique s’ils ne peuvent pas prendre en charge tout ou partie de ses honoraires.

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 2    #24 12/01/2022 09h32

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   118  

Je suis d’accord avec perecastor: si possible faites vous assister par un expert d’assuré.

Qu’est-ce qu’un expert d’assuré ?

D’expérience, il faut que le sinistre soit suffisamment gros pour qu’il prenne votre dossier. Souvent ce sont d’anciens experts d’assurance qui "passent de l’autre côté" et qui donc connaissent tous les rouages…

Bien à vous,

Hors ligne Hors ligne

 

#25 12/01/2022 09h42

Membre (2014)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   632  

Sur devis j’ai 15k de travaux environs.
Je suis bien couvert pour l’incendie avec franchise de 150 euros.

En négociation il y a certaine chose que je peux faire moi même : peinture , ponçage vitrification des sols, réparer les portes défoncés.

Plomberie, électricité et placo je souhaite pas faire = garantie

J’ai déjà eu à faire avec des experts pour des petits sinistres mais à chaque fois j’avais un forfait et je faisais moi même.
Et oui ils sont de mauvaises fois mais ils essayent à chaque fois et quand il voit qu’on connaît cela se passe mieux.

Mais pour l’incendie je m’attends à une mauvaise fois ++++ car c’est pas le même montant ( même si 15k de travaux pour un incendie c’est finalement peu )


Maintenant je profite !!!

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur