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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#101 03/09/2017 23h30 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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La démarche de cricri est tout à fait logique.  Il faut toujours comparer le prix fait soi-même avec le prix d’un artisan, en tenant compte du contexte fiscal du moment. Et ça vous permet d’amimenter un réseau d’artisans capables de vous dépanner  (car parfois nous sommes nous même surbooke).


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#102 04/09/2017 12h51 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Cricri77700
Je trouve le statut LMNP assez simple :
- Facture de moins de 500 euros = charge
- TF,PNO,FDN; interet d’emprunt+assurance … = charge
- Frais kilométrique, forfait téléphone, PC = charge
- Travaux de peinture et meubles = amortissement 5/6 ans.
- Seconds oeuvre ( placo, éléctricité, plomberie ect.. ) 10 ans.
- Immeuble = amortissement 25/30 ans.

Bonjour Cricri,

Concernant les frais d’agence, de notaire, de courtier et les frais de dossier d’emprunt, vous les déduisez toujours en charges ?

Dernière modification par Pitivier93 (04/09/2017 13h04)


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#103 04/09/2017 13h08 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour.

Oui mais on peut les amortir également.


Bye bye la rat race :)

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#104 04/09/2017 14h01 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Oui, exact, on peut les amortir.

Anciennement sur 5 ans et aujourd’hui sur la durée de l’immeuble.


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#105 10/09/2017 09h42 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour

Les frais courtier et de garantie sont considérés comme intérêts d’emprunt par le fisc
Donc on ne peut que les deduires en charges…..😉

A++

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#106 10/09/2017 14h23 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Ah, c’est pas l’information que j’ai eu par mon expert comptable ( la mère d’un amis à moi )
Je vais creuser.


Bye bye la rat race :)

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#107 10/09/2017 14h45 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Voir A 1 190
C’est en foncier mais j’arrive pas a retrouver en bic

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

Cdlmt

Fabrice

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#108 10/09/2017 14h57 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Ah… c’est peut être parsque c’est toléré en BIC alors…A creuser


Bye bye la rat race :)

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#109 14/09/2017 12h05 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Signature du compromis le 27 septembre.
Devis en cours, je devrai tout recevoir fin de semaine / début semaine prochaine.
Je pense que je vais en avoir pour 150000 euros de travaux.

Début travaux : janvier
Fin travaux : juin

-Soit 6 T2 de 45m2 + 3 studios de 20m2+ ma RP et un rendement de 18% avec 3500 euros de loyer + RP

- soit 8 t2 + 3 studios pour un rendement de 23% avec 4500 de loyer.

On réfléchit encore mais la RP avec des locataires nous refroidit de plus en plus malgré l’intérêt financier non négligeable.


Bye bye la rat race :)

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#110 14/09/2017 14h15 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Je vous déconseille fortement d’avoir la RP à proximité de vos locataires.

Car dans ce cas vous allez devoir être froid et ne pas garder une bonne relation avec eux afin qu’ils évitent de vous embêter tous les jours…. Déjà en étant a une heure de route, certains sont lourd à gérer alors j’imagine que dans le même immeuble…

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#111 14/09/2017 14h35 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Quel rendement supplementaire peut on esperer en etant froid à votre sens ?

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#112 14/09/2017 15h04 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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J’éviterais d’avoir ma résidence principale trop près des locataires… Le boulot, c’est une chose, la vie privée en est une autre. Vous risquez d’avoir quitté la "rat race" pour devenir concierge…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#113 14/09/2017 15h40 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Je prends note de toute les mises en garde, j’y réfléchie beaucoup depuis quelques jours maintenant.

@rastigniac , smile smile smile
Mine de rien c’est un peu ça … c’est vrai que c’est domage.
je vais garder ou nourrir les chiens pendants leurs vacances smile
Je vais peut être optimiser ma rentabilité avec les étrennes au 1er janvier ??

J’en rigole mais j’imagine que c’est un peu ça également.

Disons que si financièrement cela m’aurait permit de quitter mon travaille c’est sur a 100% que je l’aurai fais.
Par contre que j’y vive ou pas , cela ne changera pas grand chose sur mes finances perso ( au contraire dans les deux cas )
Mais madame a un interet financier qui peut lui permettre de réduire son temps de travail.
je dois avouer que je suis de moins en moins chaud pour y vivre mais la décision se prend à deux.


Bye bye la rat race :)

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#114 14/09/2017 15h57 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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C’est même exactement ça, c’est pour ça que je suis surpris que vous ne pensiez pas faire gérer votre patrimoine par un indépendant. Je comprends qu’il vous semble moins rentable de le faire, mais si vous atteignez un volume conséquent, ça vous permet de gérer plus de bien tout en gardant votre tranquillité.

Après il reste à trouver quelqu’un de sérieux et de motivé, ce qui j’avoue n’es pas toujours facile à trouver…. !

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#115 14/09/2017 20h12 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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La problématique de l’habitation dans le même immeuble que ses locataires est presque moderne.
Je l’ai fait il y a fort longtemps, rien de bien gênant.

Aujourd’hui, la "coolitude" et l’oubli de quelques règles d’éducation font que beaucoup de locataires -pas tous, fort heureusement- prennent le bailleur pour le concierge y compris quand il est à 4 heures de route du bien loué…

Sur place, ça doit être finalement plus pratique wink
Cela dit sur le ton de l’humour, mais dans tous les cas à éviter systématiquement si vous avez le sentiment d’avoir un mode de vie différent de celui de vos locataires.

Dernière modification par Range19 (14/09/2017 20h14)

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#116 14/09/2017 20h35 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Vous pouvez essayer et prévoir un plan B d’ici 2/3 ans si cela devient insupportable.

Il m’arrive régulièrement de dormir dans un des appartements que je rénove, franchement aucun abus des locataires.


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#117 14/09/2017 20h43 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Bonjour

Je confirme qu’habiter sur place est devenu insupportable. Sur mon immeuble le plus importants ce sont mes parents qui habitent.
Ils sont dérangés pour un oui ou pour un non: une lumière grillée, un locataire qui fait du bruit, un oubli de clé du portail …

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#118 14/09/2017 20h59 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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"Après il reste à trouver quelqu’un de sérieux et de motivé, ce qui j’avoue n’es pas toujours facile à trouver…. !"

C’est bien ça le problème.
je suis sur que à le faire gérer par un "professionnel " j’aurai de la vacance locative par exemple.


Bye bye la rat race :)

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#119 14/09/2017 22h16 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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A moins d’avoir une personne de confiance, vous aurez de la vacance locative avec des agents immobiliers car leurs primes sont beaucoup plus intéressantes quand ils vendent un bien que pour trouver un locataire.


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#120 14/09/2017 22h49 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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cricri77700 a écrit :

Bonjour.

Tout les matériaux sont déductibles.

Mais en cas de revente avec PV , les factures de matériaux ne sont pas pris en compte.

Cricri vous êtes sûr que les factures de matériel ne sont pas déductibles en cas PV

Si oui Est-ce le cas aussi pour les PV d’une RP

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#121 15/09/2017 00h08 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Oui, c’est bien pour ca que je ne parle pas de "professionnel" plutôt de quelqu’un qui n’est pas du secteur, quelqu’un recruté initialement pour faire des petits travaux, et qui serait capable de s’occuper de simple état des lieu et paperasse une fois que tout est bien rodé.

Je déteste les agences, je ne parlais surement pas d’agent immobiliers….

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#122 15/09/2017 07h14 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Tout à fait d’accord.  J’ai un de mes locataires qui s’occupe des TIG lorsque je suis absent. Je le rémunére en dehors du bail. Cette personne s’occupera prochainement des visites.

Seul inconvénient de cette solution, la personne de confiance prend aussi des vacances et parfois en même temps que vous. Dans ce cas, je demande à un autre locataire de s’occuper du nettoyage. Pour l’instant, j’ai toujours trouvé quelqu’un.

C’est ce qui revient le moins cher à mon avis. Un société refacture environ 1500/2000  €/an pour la prestation de base. Cela doit me coûter 200€/an.


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#123 15/09/2017 08h26 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Comment est-ce possible (cf tarif horaire du smic brut) ?

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#124 15/09/2017 08h46 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Helvète_heureux a écrit :

cricri77700 a écrit :

Bonjour.

Tout les matériaux sont déductibles.

Mais en cas de revente avec PV , les factures de matériaux ne sont pas pris en compte.

Cricri vous êtes sûr que les factures de matériel ne sont pas déductibles en cas PV

Si oui Est-ce le cas aussi pour les PV d’une RP

oui je suis sur.


Bye bye la rat race :)

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#125 15/09/2017 13h02 → Cricri77700 : étude de cas immobilier (cash flow, immobilier, rendement)

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Helvète_heureux a écrit :

Si oui Est-ce le cas aussi pour les PV d’une RP

Il n’y a pas de plus-value imposable sur une RP donc la déduction des factures est sans objet.

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