Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

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[+1] #104 02/11/2023 17h57

[+2] #110 19/01/2024 12h52

[+1] #114 25/01/2024 15h10

[+1] #116 04/02/2024 15h53

[+1] #121 26/02/2024 10h33

[+5] #125 17/04/2024 11h53

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LeToulousain a écrit :

maxlille a écrit :

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Bulletin 02/24 de Pierre Europe a écrit :

Drystan · #101

LeToulousain a écrit :
Je crois beaucoup en cette SCPI, la maison mère à fait ses preuves. J’ai échangé avec eux de vive voix sur une rencontre, c’est pas des débutants. Cette SCPI investi souvent conjointement avec IMMORENTE (qui elle va rester à 25% max d’immo européen). Ils ont aussi énormément de cash ce qui leur permet de se positionner sur les "bons coups".

C’était le postulat en début de sujet oui.

Mais pour des non débutants ils ont quand même commencé d’emblée sur un gros gadin avec leur achat en Irlande à beaucoup trop cher visiblement (à -23% dans le bilan 2022) et qui plombe la valeur de reconstitution (-3% vs la valeur de part) aux débuts de la SCPI.
La quantité de bien loué à B&B interroge également

Il y a matière à rebondir, ils ont effectivement beaucoup de cash et supposément le soutien de Immorente pour aller sur des gros coups (je n’ai pas vu de suite à l’histoire des biens à Londres dont je parlais plus haut?) mais les débuts ne sont pas spécialement flatteurs pour l’instant.

maxicool · #102

BT n°8 – T1 2023
Collecte : 46 M€ - Capitalisation en fin de trimestre : 205 M€
Trésorerie disponible fin trimestre : 52 M€
TOF : 98,71%
Dividende 2023 indicatif : entre 9,70 et 10,20 € soit 4,70 à 4,95 % brut de fiscalité.
Dividende distribué : 2,28 € / part
Endettement : 2,80% (taux fixe 2,15%)

Achat n°19 – Saragosse (Espagne) – 09-03-23
Deux plateformes logistiques 27797 m2 – 18,8 M€ - 1 locataire : Trans(x)Tar SL
Bail résiduel : 11 ans

Achat n°20 – Londres (UK) – 24-03-23
Bureaux 877 m2 – 8,3 M€ - 1 locataire : Tipall LTD
Bail résiduel : 6,1 ans

--

BT n°9 – T2 2023
Collecte brute : 32 M€ - Capitalisation en fin de trimestre : 205 M€
Trésorerie disponible fin trimestre : 75 M€
TOF : 98,82%
Dividende 2023 indicatif : entre 9,70 et 10,20 € soit 4,70 à 4,95 % brut de fiscalité.
Dividende distribué : 2,28 € / part
Endettement : 2,70% (taux fixe 2,15%)

Achats n°21 et 22 – Duisburg et Francfort (Allemagne) – 26-04-23 et 30-06-2023
Murs d’hôtels B&B – 1667 et 3601 m2 – 6,9 M€ - 1 locataire : B&B
Bail résiduel : 25 ans

Dernière modification par maxicool (04/08/2023 18h28)

maxlille · #103

Montant des dividendes au titre du troisième trimestre disponible sur l’espace abonné, avec date de virement au 23/10: 2.272e/part.

maxicool · #104

BT n°10 – T3 2023

Collecte brute : 24 M€
Capitalisation en fin de trimestre 301 M€
Trésorerie disponible fin trimestre : 94 M€ (rémunérée à plus de 4%)
Aucun investissement ce trimestre
TOF : 99,04%

Dividende 2023 indicatif : entre 9,70 et 10,00 € soit 4,55 à 4,70 % brut de fiscalité.
> Revu à la baisse donc (c’était entre 9,70 et 10,20 € soit 4,70 à 4,95 % brut de fiscalité fin juin).
Dividende distribué : 2,28 € / part
RAPPEL : c’était 10,08 € en 2022 (4,65% brut / 4,29% net)

Endettement : 2,80% (taux fixe 2,15%)

Parts souscrites : 103 035
Parts retirées : 1834
Parts en attente : 0

Dernière modification par maxicool (02/11/2023 18h00)

maxlille · #105

Info du jour (espace associé): perçu 617.44e pour 213 parts => 2.9e/part

Pour l’année 2023, j’ai perçu au total 2026.59e pour 213 parts => 9.5e/part

Prix part 2023: 235e / Rentabilité: 4%

JJbob · #106

J’ai l’impression que cette jeune SCPI (dont je suis associé) passe à côté de ses débuts… Aller en zone euros avait pour but d’aller chercher plus de rendement que dans un marché français saturé. Où est le rendement supérieur? Où est l’impact de l’indexation des loyers sur l’inflation ? Où est la prime de risque vs un livret A à 3% ?
Je rappelle que dans les toutes premières communications, Jean-Marc PETER, Directeur Général de SOFIDY, parlait d’un objectif de 5% nets de frais de gestion et de fiscalité étrangère. Sans explication on est passé à 4.5% d’objectif quelques mois plus tard, pour accomplir 4% au final.
Attendons le RA 2023 qui peut-être indiquerait une mise en réserve importante des loyers pour augmenter le RAN.
Pour l’instant je suis très déçu.

Yumeria · #107

Bonjour,

Je suis en parti d’accord sur le message précédent. Le rendement de 4% ne fait pas rêver, mais le comparer au 3% du livret A à un instant T n’est pas non plus totalement honnête. J’espère bien ne pas avoir de diminution de rendement lorsque les taux descendront, alors que pour le taux du livret A par contre c’est sur que si.

Le rendement est très faible, mais de mémoire ils avaient mis énormément de collecte de côté en attendant de trouver des opportunités.

Donc maintenant l’année 2024 sera l’année de la vérité je dirais, soit ils arrivent à déployer leur cash sur des acquisitions intéressantes, soit on va rester sur une SCPI pépère à 4% de rendement, qui ne fait effectivement pas particulièrement rêver à l’heure actuelle.

J’en ai pris 50K à crédit sur 20 ans début 2022, avec un taux assez bas (<2% je n’ai plus le % exact en tête), et pour le moment la création de valeur est du côté d’Axa grâce aux taux d’intérêts que je leur verse, et Sofidy grâce aux honoraires … Clairement pas l’opération de la décennie.

Schweizer · #108

maxlille a écrit :
Info du jour (espace associé): perçu 617.44e pour 213 parts => 2.9e/part

Pour l’année 2023, j’ai perçu au total 2026.59e pour 213 parts => 9.5e/part

Prix part 2023: 235e / Rentabilité: 4%

Ne serait-ce pas 2,28*3+3,24 = 10,08 par part sur 2023, soit 4,29%? (en net).
Pas trouvé le brut d’ailleurs, qui semble être la base de communication des SCPI dorénavant.

edit : je suis non résident donc pas de prélèvements sur les revenus financiers

Dernière modification par Schweizer (19/01/2024 18h36)

morgure · #109

Bonjour,
Je trouve aussi 9,5155€/part sur l’année 2023.

vertaco · #110

En prenant le "montant distribué" sur l’espace associé vous déduisez en fait la flat tax sur les revenus financiers. Il faut ouvrir les "lettres de dividende" pour avoir le détail.
On est bien sur 3*2.28 pour les 3 premiers trimestres, pour le dernier je n’ai pas vu ou trouver le 2.9 car pour l’instant on ne connait que le montant distribué après flat-tax et pas le détail du calcul.

Avec la collecte conservée cette année et les taux élevés les revenus financiers sont devenus très significatifs et cela impacte de façon visible le net perçu (après flat tax) mais le net (après fiscalité étrangère) semble dans les clous même si on attend tous que les perfs se redressent avec les opportunités qui se présentent.

Vertaco

maxicool · #111

En SC IS : 3 x 2,28 + 3,24 = 10,08 par part
Soit 10,08 / 235 = 4,29%

loicd · #112

C’est très limite et je suis très surpris de l’attitude de sofidy que je considère beaucoup initialement.

Efimmo / immorente : on n’en parle plus, SCPI de fond de portefeuille qu’ils disent. Ils nous feraient même presque croire qu’elles sont secure.

Europe Invest : lancée en avril 2021 soit après certaines scpi que Sofidy qualifie de jeunes et pourtant c’est un four. Et ils vont la laisser creuver gentiment alors qu’ils pourraient redresser la barre.

Sofidynamic : n’ayons peur de rien, comment capter de la collecte et faire table raze du passé + critiquer gratos les scpi jeunes qui performent => "on vise du 7%, foncez mais attention ! c’est du high yield"

Non, chers Messieurs de Sofidy, ce n’est pas simplement du high yield, c’est le marché d’aujourd’hui avec la hausse de taux.
Vous avez été comme les autres, avides de collecte et vous êtes gavés pendant ces 15 dernières années en vous donnant cette image paternaliste et infantilisante.

Je suis client et je ne suis plus dupe. Et même si Sofidynamic performe, vous ne m’y verrez pas, tout petit client que je suis.

NB : 2,5% de frais de souscription, le moins bon des deux mondes.

Asn540 · #113

Europe Invest est l’une des SCPI européennes les moins performantes en termes de rendement

Elle n’a pas atteint les objectifs qu’elle s’était elle-même fixés

La valeur de reconstitution est sous la valeur de part. On verra de combien cette année mais sans doute encore plus que l’année dernière

Sofidy pense donc sans doute qu’ils n’arriveront plus à collecter sur cette SCPI. On verra la collecte en T4…

Et ils lancent une nouvelle SCPI.

C’est un aveu d’échec. Rappelons que JMP fanfaronnait en août sur BFMTV en disant qu’ils ne baissait pas ses prix de part, tout ça pour annoncer en septembre qu’ils verserait un dividende exceptionnel sur EFIMMO en décembre (sous entendu ne vendez pas) et pour baisser le prix de part d’EFIMMO quelques jours après le versement du dividende exceptionnel. Peut-on plus se ridiculiser ?

Comment brader en un an la réputation d’une maison de gestion bâtie en plus de 25 ans.

Dernière modification par Asn540 (25/01/2024 10h31)

Saroyan · #114

Bonjour à tous,

Le rendement 2023 peut décevoir mais…

D’après le bulletin du T3, Sofidy Europe Invest dispose :

- de 94 millions de cash pour une capitalisation totale de 300 millions

Le cash est donc très important en propotion de l’immobilier investi (plus en pourcentage que beaucoup d’autres SCPI, même de chez Sofidy). Sofidy a apparemment fait le choix stratégique d’accumuler le cash et d’investir plus tard.

Cela permet d’esperer un potentiel intéressant.

Admettons que ce cash soit investi "prochainement". Vu la conjoncture, cela pourrait se faire dans de bonnes conditions avec de jolis rendements. Vu la proportion à investir, cela pourrait être très relutif pour cette jeune SCPI.
Les nouveaux immeubles pourraient rapporter plus que la cash placé à 4% (fortement imposé)

Il faut donc voir cela sur du long terme.

L’important est d’acheter des biens de qualité et pas trop cher. Le moment est propice à cela…

Le bulletin trimestriel du T4 à venir précisera peut-être les choses.

A suivre.

Dernière modification par Saroyan (25/01/2024 15h55)

maxlille · #115

Publication du bulletin T4 ce jour

- Pas d’investissement au T4 2023
- Niveau de cash stratosphérique 115M€ (vs 94M€ fin T3)
- Un seul projet dans le pipe mentionné (portefeuille immeubles à Dublin: 19,4 M€, closing prévu au T1 2024)
- Valeur de patrimoine sur un an: - 6,8 %
- Valeur de reconstitution par part 226,88 € (prix de souscription inchangé: 235€)

La SCPI a de quoi voir venir, l’enjeu principal étant d’investir cette montagne de cash sur des actifs de qualité avec rendement intéressant.
En attendant, la trésorerie devrait continuer à rapporter des intérêts

Dernière modification par maxlille (02/02/2024 14h24)

Asn540 · #116

BT 3e trimestre a écrit :
Au 30 septembre 2023, votre SCPI est néanmoins engagée dans un investissement pour un montant de 16 M€, il s’agit de l’acquisition d’un actif de commerce de périphérie de 22 876 m² situé à Hanovre en Allemagne. Cette acquisition est faite en co-investissement avec un autre fonds géré par Sofidy (50% pour Sofidy Europe Invest).

BT 4e trimestre a écrit :
Aucune acquisition n’est à signaler sur le quatrième trimestre.

Donc visiblement cette acquisition n’a pas eu lieu et n’aura jamais lieu car Sofidy n’en parle plus…

En revanche …

BT 4e trimestre a écrit :
votre SCPI étudie l’opportunité d’accroître sa participation dans le portefeuille d’immeubles à Dublin (Irlande) dans laquelle elle est déjà engagée. Cet investissement, d’un montant de 19,4 M€, pourrait être conclu au premier trimestre 2024.

Il serait intéressant de savoir si l’on parle de Harcourt Street ou de Fitzwilliam Place. Sauf erreur il s’agit de très mauvais investissements tous les deux, qui ont fortement impacté la valeur de reconstitution. La SDG essaye-t-elle de moyenner à la baisse ?

D’autre part il sera aussi intéressant de regarder s’il s’agit d’augmenter les surfaces gérées par Sofidy ou s’il s’agit de vendre des parts d’un fonds de Sofidy (Pierre Europe) à un autre fonds de Sofidy (Europe Invest).

maxicool · #117

La SCPI détient 4 immeubles à Dublin, tous achetés (en partie) via la SCI SYREF10.
La SDG évoque la possibilité "d’accroître sa participation dans le portefeuille d’immeubles à Dublin".
Je pense qu’il s’agit plutôt d’acheter un nouvel immeuble avec les autres SCPI du groupe.

scpilab · #118

maxicool, le 06/02/2024 a écrit :
La SCPI détient 4 immeubles à Dublin, tous achetés (en partie) via la SCI SYREF10.
La SDG évoque la possibilité "d’accroître sa participation dans le portefeuille d’immeubles à Dublin".
Je pense qu’il s’agit plutôt d’acheter un nouvel immeuble avec les autres SCPI du groupe.

On a surtout une SCI dans SYREF10, et comme toute les SCI Sofidy Pierre Invest décollecte fort

A mon avis Sofidy va plutôt nous faire un petit tour de passe/passe entre Sofidy Europe Invest qui a du cash mais qui n’arrive pas et qui a besoin d’investir et Sofidy Pierre Europe qui décollecte, qui n’assure plus sa liquidité et qui va jusqu’à introduire un mécanisme de plafonnement des rachats dans son prospectus.
En tous cas je n’imagine pas SPE remettre au pot

Je dirais que c’est plutôt positif pour la SCPI qui devrait moyenner à la double baisse (-22,5% en 2022 et -6,5% sur le patrimoine en 2023, il faudra regarder SYREF 10 avec attention dans le RA 2023)

EDIT

OPCI Sofidy Pierre Europe, pardon, je m’y perds
le reporting de janvier 2024

Asn540 · #119

Je partage totalement votre raisonnement et c’est ce que je voulais dire dans mon message précédent :

message précédent a écrit :
s’il s’agit de vendre des parts d’un fonds de Sofidy (Pierre Europe) à un autre fonds de Sofidy (Europe Invest).

badeline · #120

scpilab, le 22/02/2024 a écrit :
… et Sofidy Pierre Europe qui décollecte, qui n’assure plus sa liquidité et qui va jusqu’à introduire un mécanisme de plafonnement des rachats dans son prospectus.

Le mécanisme de plafonnement des rachats ("gates") est quelque chose d’assez standard pour les OPCVM. Beaucoup le mettent dans leur prospectus dès la création (je l’ai vu dans beaucoup de fonds obligataires datés).

C’est même l’AMF qui encourage ce type de mécanisme, et ça fait déjà 2 ans.

Sofidy a écrit :
Dans son communiqué du 8 février 2022, l’AMF s’est déclarée en faveur d’une adoption plus large des outils de gestion de la liquidité, permettant d’assurer, dans le meilleur intérêt des porteurs, une équité de traitement entre eux. A cet effet, elle a très fortement encouragé l’ensemble des sociétés de gestion à introduire de tels mécanismes dans la documentation réglementaire des fonds français.

Ce mécanisme de plafonnement des rachats a été activé le 31/10/2023 pour Sofidy Pierre Europe. Personnellement, je trouve cela sain, ça limite les effets des ventes paniques.

Fin du hors sujet.

scpilab · #121

badeline, le 25/02/2024 a écrit :
scpilab, le 22/02/2024 a écrit :
… et Sofidy Pierre Europe qui décollecte, qui n’assure plus sa liquidité et qui va jusqu’à introduire un mécanisme de plafonnement des rachats dans son prospectus.
Le mécanisme de plafonnement des rachats ("gates") est quelque chose d’assez standard pour les OPCVM. Beaucoup le mettent dans leur prospectus dès la création (je l’ai vu dans beaucoup de fonds obligataires datés).
…

Ce mécanisme de plafonnement des rachats a été activé le 31/10/2023 pour Sofidy Pierre Europe. Personnellement, je trouve cela sain, ça limite les effets des ventes paniques.

Fin du hors sujet.

Je ne dis pas que cela est une mauvaise chose, mais l’activation de ces mécanismes ne me semble pas si courant.

En tous cas, certains en font des papiers et s’en inquiètent et je ne suis pas convaincu, dans le cas présent, que cela limite les effets "ventes paniques"

Les échos - Sofidy plafonne les retraits de quatre fonds immobiliers
Agefi - Sofidy plafonne les sorties de quatre fonds

Fin du hors sujet

Geronimo · #122

Je suis associé à l’IS en usufruit.
Je viens de recevoir le résultat fiscal (relevé Sofidy).

Pour EuropeInvest, le résultat fiscal "revenus totaux" est de 37% inférieur aux sommes encaissées relatives à l’exercice 2023 (i.e. je prends bien les distributions relatives aux T1 au T4, les T4 étant versé en 2024). Ca me semble un écart particulièrement élevé….

Sur Immorente j’ai 10% d’écart, et sur Efimmo1 j’ai 19%.

Avez vous le même écart sur EuropeInvest ?

Techniquement ça va dans le "bon" sens puisque ça minore fortement mon résultat fiscal, mais bon….

Dernière modification par Geronimo (28/03/2024 12h47)

maxicool · #123

De mon côté (usufruit en SC IS) :
- encaissé réellement : 1834,56
- revenu fiscal : 1108,01
Différence : 39,60%

Immorente (mix PP et US) : écart 9,9%

Dernière modification par maxicool (28/03/2024 13h15)

Geronimo · #124

Ok donc comme moi.
Ca me parait bizarre quand même un tel écart, on dirait presque qu’ils n’ont pas intégré le T4….

J’ai passé un mail à Sofidy, le numéro qu’ils indiquent dans le courrier n’était… pas attribué .

Edit : Je viens d’avoir une réponse par mail :

Sofidy a écrit :
Je vous confirme qu’il n’y a pas d’erreur.

Des différences plus ou moins importantes peuvent apparaître entre le résultat comptable (distribué) et le résultat fiscal (à déclarer).

Le résultat fiscal est négatif sur l’Irlande et assez faible sur l’Angleterre ce qui explique cet écart.

Je reste disponible pour tout complément d’information.

Belle efficacité du Service Fiscalité de Sofidy….

Dernière modification par Geronimo (28/03/2024 14h10)

Asn540 · #125

Asn540, le 04/02/2024 a écrit :
En revanche …

BT 4e trimestre a écrit :
votre SCPI étudie l’opportunité d’accroître sa participation dans le portefeuille d’immeubles à Dublin (Irlande) dans laquelle elle est déjà engagée. Cet investissement, d’un montant de 19,4 M€, pourrait être conclu au premier trimestre 2024.
D’autre part il sera aussi intéressant de regarder s’il s’agit d’augmenter les surfaces gérées par Sofidy ou s’il s’agit de vendre des parts d’un fonds de Sofidy (Pierre Europe) à un autre fonds de Sofidy (Europe Invest).

Le bulletin de février 2024 de Pierre Europe (disponible depuis peu) confirme ce que j’indiquais il y a deux mois. La SCPI Europe Invest a donc servi d’acheteur (de dernier ressort ?) à l’OPCI Pierre Europe.

Bulletin 02/24 de Pierre Europe a écrit :
Votre fonds a cédé courant février sa participation de 25 % dans la SCI SYREF 10, qui détient un portefeuille de quatre actifs de bureaux à Dublin en Irlande. Le prix de cession a été fixé à 21,7 M€, valorisant les immeubles sous-jacents à leur niveau d’expertises au 31 décembre 2023. La trésorerie générée par la vente a été principalement affectée au remboursement des rachats, permettant ainsi de servir 70 % des rachats en attente au 29 février 2024

On peut noter que les actifs achetés par SYREF 10 ont un prix de revient de 115,1 ME (source RA 2023 de la SCPI Europe Invest page 63). La valeur des 25% de Pierre Europe sur le prix de revient est donc de 28,8 M€. Avec une vente à 21,7 à Europe Invest, Pierre Europe enregistre une décôte de 24,6%. Europe Invest moyenne à la baisse.

Notons aussi que Fleming Court, Fleming’s Place qui appartient à SYREF 10 était vide à 35% au 31/12/22 (source RA 2022, page 55) et que cet immeuble est toujours vide à 35% au 31/12/23 (source RA 2023, page 63).

Quelques questions donc :

1/ Est-il dans l’intérêt d’acheter un immeuble vide à 35 % et qui n’a pas été rempli pendant un an ?

2/ Est-il dans l’intérêt des associés d’acheter cette participation à un autre fonds de Sofidy à sa market value ? Il est évident que cette participation était invendable pour Pierre Europe. Une prime de liquidité aurait donc dû être appliquée sur cette transaction, accordant à Europe Invest une remise sur la market value puisque Europe Invest apporte de la liquidité à Pierre Europe.

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