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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #26 07/05/2019 13h25 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Le bulletin 1T 2019 est disponible depuis déjà quelques temps.

Après lecture, je retiens les points suivants :
* distribution de 2.64€/part comme au 1T 2018 (fourchette de distribution annuelle prévisionnelle entre 11.50€ et 11.80€ / part);
* collecte nette : 43.6M€. C’est plutôt une grosse collecte, peut-être une conséquence directe de la bonne année 2018;
* investissement (faible) : 2.5M€ dans la SCI Cargo (portefeuille d’entrepôts logistiques). C’est la 2e tranche d’investissement dans cette SCI. Le bulletin annonce également que la SCPI est engagée pour 73.6M€ d’acquisitions à venir. Cela devrait notamment inclure ces deux acquisitions (info de fin mars) :
Sofidy acquiert deux immeubles de bureaux à Bordeaux Lac et à Nantes.
* vente pour 1.6M€ de 4 biens immobiliers vacants (en moins-value mais +25% par rapport aux valeurs d’expertise);
* TOF en baisse : 92.92%;

Le BT a écrit :

principalement en raison de la libération de 3 135 m² de surface de bureaux sur un immeuble situé à Puteaux

* hausse sensible des loyers pour les renouvellements et relocations du trimestre.

Mon avis : dommage pour le TOF, en espérant que ce ne soit que temporaire. Le stabiliser au-dessus des 94% me convenait pourtant bien…

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#27 08/05/2019 10h55 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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J’avais parcouru le rapport annuel 2018 mais n’avais pas pris le temps d’en dire quelques mots.

Voici quelques éléments que j’en tire (mais je vous invite à le parcourir si vous souhaitez une information plus complète) :
* la valeur de reconstitution passe à 236.01€ / part contre 231.86€ / part fin 2017 (une revalorisation de la part de 5€ est donc possible si Sofidy le juge nécessaire);
* le rapport revient sur la baisse du taux de vacance des bureaux franciliens et sur la hausse des loyers sur ce secteur;
* 2018 est la plus forte année de collecte (brute ou nette) sur les 5 derniers exercices;
* pour les investissements de l’année, j’en avais déjà dit un mot au moment du bulletin 4T (80M€ à 6.1% de rentabilité nette immédiate). Ils ont été inférieurs à la collecte et il y a un peu de trésorerie en plus fin 2018 comparé à fin 2017;
* optimisation des financements bancaires continue : souscription de nouvelles lignes de crédit, notamment :

Sofidy dans le rapport annuel a écrit :

Trois nouvelles lignes de crédit long terme pour un montant global de 24.9 M€ (intégralement amortissables) sur des durées allant 12 à 15 ans à des taux fixes compris entre 1.38 % et 1.64 %, ont été mises en place afin de financer une partie des acquisitions de l’année.

et nettoyage des lignes les moins pertinentes. Le ratio dette bancaire rapportée à la valeur des actifs (hors droits) est en baisse à 20.8% contre 22.1% fin 2017;
* pour les cessions d’actifs, j’en avais également dit un mot au moment du bulletin 4T;
* le TOF annuel moyen est en progression sensible :

progresse à 94.21 % au titre de l’exercice 2018 contre 92.37 % l’année précédente.

ce qui influe positivement sur le résultat.
* relocations/renouvellements, j’en ai déjà dit un mot au moment du bulletin 4T, les loyers progressent dans l’ensemble;
* les recettes brutes de 16.46€ / part sont plus élevés qu’en 2016 et 2017 et le résultat courant à 11.83€ / part est le plus élevé sur les 5 derniers exercices (12.04€ avant fiscalité étrangère).

Comme indiqué au bulletin 4T, l’exercice 2018 me semble d’excellente facture et j’espère que 2019 sera au même niveau.

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#28 23/05/2019 12h14 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Je souhaiterais savoir quels ont été les résultats de cette scpi durant la crise immobilière des années 90.
Comportement du dividende et du prix de souscription ?
L’historique fourni par Sofidy ne remonte au mieux qu’à 1998.
Quelqu’un aurait-il accès à des données remontant à 1987, année de création de la scpi ?

Dernière modification par Franck059 (23/05/2019 12h16)

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[+2]    #29 11/06/2019 14h41 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Courrier reçu ce jour:

revalorisation du prix de la part à compter du 10 juin 2019 pour passer de 230 à 237 euros soit + 3,04%
Le prix de retrait passe de 207 à 213,3 euros.


Parrain: LEGALSTART -20%, YOMONI, MACOMPTA.FR

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#30 11/06/2019 22h43 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Courrier reçu également.

Question con de ma part: si le rendement est de 5%, il se fait sur le prix auquel on a acheté la part (230€ pour moi), ou il se fait sur le prix au moment de versement (237€ à présent) ?

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#31 11/06/2019 22h45 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Les 5% étaient sur le prix précédent

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#32 11/06/2019 22h48 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Donc, en fait, l’augmentation du prix de la part ne sert pour celui qui a des parts qu’à augmenter le prix de retrait en cas de vente?

Si je comprends bien, le rendement (mettons 5%) sera toujours sur la somme totale investie au moment de l’achat, c’est bien ça?

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#33 11/06/2019 22h58 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Pour autant que je comprenne votre phrase, il me semble que ce n’est PAS cela.
Ce qui est distribué, ce sont des euros par part, selon décision de l’AG.
Le rendement, c’est toujours cette valeur distribuée, divisée par le prix de la part à l’instant considéré.
Mais peut-être que c’est moi qui ai mal compris…

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#34 11/06/2019 23h07 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Si la prix de la part a augmenté, il faut distribuer davantage d’euros si l’on veut rester sur le 5% de rendement affiché.

Non?

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#35 11/06/2019 23h19 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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fabulon a écrit :

Question con de ma part: si le rendement est de 5%, il se fait sur le prix auquel on a acheté la part (230€ pour moi), ou il se fait sur le prix au moment de versement (237€ à présent) ?

Ca dépend ce que vous appelez rendement.

L’indicateur donné le plus souvent est le taux de distribution sur valeur de marché = somme des distributions / valeur moyenne des parts acquises sur la période (cette dernière étant considérée comme la valeur de la part retenue pour toutes les parts existantes)
donc non impacté par les revalorisations de parts, qui ne modifient pas rétroactivement la valeur d’acquisition moyenne au cours de la période.

L’autre indicateur est le taux de rendement interne, qui inclue la revalorisation des parts. Celui ci est modifié à la hausse quand la part est revalorisée.

A ma connaissance c’est le TDVM qui est diffusé et qui attire l’attention.

edit : bien sûr par la suite si les parts sont plus chères la SCPI a intérêt à distribuer plus pour maintenir son TDVM. mais l’augmentation du prix de part est quand même censée représenter une augmentation du patrimoine de la SCPI donc plus de loyers distribuables quelque part.

Dernière modification par FXB67 (11/06/2019 23h22)

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#36 12/06/2019 00h26 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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fabulon a écrit :

Si la prix de la part a augmenté, il faut distribuer davantage d’euros si l’on veut rester sur le 5% de rendement affiché.

Non?

Oui et non.
Oui car c’est le principe même  d’une division.
Non car, en me répétant, on ne distribue pas un rendement, on distribue une somme.

Imaginons de l’immo direct.
Un expert vous dit que votre bien vaut plus cher aujourd’hui qu’il y a quelques années.
Vote loyer se maintient.
Vous sentez-vous triste de savoir que le rendement  a diminué ?

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#37 12/06/2019 06h52 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Je comprends mieux.
De toute façon, cela reste une bonne nouvelle que cette augmentation du prix de retrait.

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#38 12/06/2019 09h15 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Cette augmentation du prix de retrait est une bonne nouvelle pour les associés mais cette augmentation de prix de la part en est une moins bonne pour ceux qui envisageaient d’acheter des parts, question de point de vue. Certains sont dans les deux situations à la fois.

FXB67 a écrit :

edit : bien sûr par la suite si les parts sont plus chères la SCPI a intérêt à distribuer plus pour maintenir son TDVM. mais l’augmentation du prix de part est quand même censée représenter une augmentation du patrimoine de la SCPI donc plus de loyers distribuables quelque part.

Non, cette augmentation de prix de part est décorrélée des loyers à distribuer. Le prix de part augmente principalement parce que les valeurs d’expertises dans leur ensemble augmentent, la société de gestion décide de faire coller le prix de la part à la valeur de reconstitution (237€ contre 236,01), c’est sain.

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#39 21/06/2019 09h40 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Bonjour,

Que pensez-vous de cette scpi, un conseiller en patrimoine me la conseille ?

J’étais plus sur du bien immobilier en direct, mais je ne trouve pas de bien intéressant.

J’essaye de me renseigner sur d’autres possibilités et notamment les scpi (j’essaye d’en comprendre le fonctionnement).

Dernière modification par Bobosh (21/06/2019 09h43)

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[+1]    #40 21/06/2019 12h23 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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1:-) Je vous suggère dans un premier temps de lire la page précédente où vous allez trouver une présentation de la SCPI qui va vous donner un sentiment général avec les posts des divers intervenants.

2:-) Prenez le temps ensuite d’étudier d’autres SCPI, vous avez comme pour celle ci beaucoup d’analyses sur le forum, comme sur Pierval, Immorente, Corum et beaucoup d’autres, afin de faire des comparaisons, mais surtout pour vous permettre d’avoir une vue du marché global et des différentes alternatives.

3:-) Vous pouvez aussi vous renseigner sur le démembrement, qui selon votre situation personnelle peut avoir beaucoup d’avantages par rapport à de l’acquisition en pleine propriété.

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#41 27/07/2019 15h01 → SCPI Efimmo : analyse de cette SCPI de Sofidy (bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy)

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Je reviens pour vous dire un tout petit mot sur le bulletin 2T 2019 sorti depuis quelques jours déjà.

Après lecture, je retiens les points suivants :
* augmentation du prix de la part de 230 à 237€, déjà évoquée dans les messages précédents;
* distribution de 2.67€/part comme au 2T 2018 (fourchette de distribution annuelle prévisionnelle entre 11.60€ et 11.80€ / part);
* collecte nette : 46.6M€. Toujours une assez grosse collecte, supérieure au rythme moyen de 2018;
* investissement en ligne avec la collecte des 1T et 2T : 45M€ dont 33M dans des bureaux à Metz, 5.6M dans un club deal détenant de l’immobilier de bureaux à Neuilly (Immorente est aussi partie prenante dans ce club deal) et 6.4M dans deux immeubles de bureaux à Bordeaux. Concernant la rentabilité des investissements :

Le bulletin 2T 2109 a écrit :

Les investissements réalisés depuis le début de l’exercice procurent une rentabilité nette immédiate moyenne de 5,77 %.

* vente pour 234k€ d’un plateau de bureaux à Marseille avec petite plus-value;
* TOF quasi-stable : 93.03%;
* petite baisse des loyers pour les renouvellements et relocations du trimestre.

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