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[+1]    #26 07/05/2019 13h25

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Le bulletin 1T 2019 est disponible depuis déjà quelques temps.

Après lecture, je retiens les points suivants :
* distribution de 2.64€/part comme au 1T 2018 (fourchette de distribution annuelle prévisionnelle entre 11.50€ et 11.80€ / part);
* collecte nette : 43.6M€. C’est plutôt une grosse collecte, peut-être une conséquence directe de la bonne année 2018;
* investissement (faible) : 2.5M€ dans la SCI Cargo (portefeuille d’entrepôts logistiques). C’est la 2e tranche d’investissement dans cette SCI. Le bulletin annonce également que la SCPI est engagée pour 73.6M€ d’acquisitions à venir. Cela devrait notamment inclure ces deux acquisitions (info de fin mars) :
Sofidy acquiert deux immeubles de bureaux à Bordeaux Lac et à Nantes.
* vente pour 1.6M€ de 4 biens immobiliers vacants (en moins-value mais +25% par rapport aux valeurs d’expertise);
* TOF en baisse : 92.92%;

Le BT a écrit :

principalement en raison de la libération de 3 135 m² de surface de bureaux sur un immeuble situé à Puteaux

* hausse sensible des loyers pour les renouvellements et relocations du trimestre.

Mon avis : dommage pour le TOF, en espérant que ce ne soit que temporaire. Le stabiliser au-dessus des 94% me convenait pourtant bien…

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#27 08/05/2019 10h55

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J’avais parcouru le rapport annuel 2018 mais n’avais pas pris le temps d’en dire quelques mots.

Voici quelques éléments que j’en tire (mais je vous invite à le parcourir si vous souhaitez une information plus complète) :
* la valeur de reconstitution passe à 236.01€ / part contre 231.86€ / part fin 2017 (une revalorisation de la part de 5€ est donc possible si Sofidy le juge nécessaire);
* le rapport revient sur la baisse du taux de vacance des bureaux franciliens et sur la hausse des loyers sur ce secteur;
* 2018 est la plus forte année de collecte (brute ou nette) sur les 5 derniers exercices;
* pour les investissements de l’année, j’en avais déjà dit un mot au moment du bulletin 4T (80M€ à 6.1% de rentabilité nette immédiate). Ils ont été inférieurs à la collecte et il y a un peu de trésorerie en plus fin 2018 comparé à fin 2017;
* optimisation des financements bancaires continue : souscription de nouvelles lignes de crédit, notamment :

Sofidy dans le rapport annuel a écrit :

Trois nouvelles lignes de crédit long terme pour un montant global de 24.9 M€ (intégralement amortissables) sur des durées allant 12 à 15 ans à des taux fixes compris entre 1.38 % et 1.64 %, ont été mises en place afin de financer une partie des acquisitions de l’année.

et nettoyage des lignes les moins pertinentes. Le ratio dette bancaire rapportée à la valeur des actifs (hors droits) est en baisse à 20.8% contre 22.1% fin 2017;
* pour les cessions d’actifs, j’en avais également dit un mot au moment du bulletin 4T;
* le TOF annuel moyen est en progression sensible :

progresse à 94.21 % au titre de l’exercice 2018 contre 92.37 % l’année précédente.

ce qui influe positivement sur le résultat.
* relocations/renouvellements, j’en ai déjà dit un mot au moment du bulletin 4T, les loyers progressent dans l’ensemble;
* les recettes brutes de 16.46€ / part sont plus élevés qu’en 2016 et 2017 et le résultat courant à 11.83€ / part est le plus élevé sur les 5 derniers exercices (12.04€ avant fiscalité étrangère).

Comme indiqué au bulletin 4T, l’exercice 2018 me semble d’excellente facture et j’espère que 2019 sera au même niveau.

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#28 23/05/2019 12h14

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Je souhaiterais savoir quels ont été les résultats de cette scpi durant la crise immobilière des années 90.
Comportement du dividende et du prix de souscription ?
L’historique fourni par Sofidy ne remonte au mieux qu’à 1998.
Quelqu’un aurait-il accès à des données remontant à 1987, année de création de la scpi ?

Dernière modification par Franck059 (23/05/2019 12h16)

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[+2]    #29 11/06/2019 14h41

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Courrier reçu ce jour:

revalorisation du prix de la part à compter du 10 juin 2019 pour passer de 230 à 237 euros soit + 3,04%
Le prix de retrait passe de 207 à 213,3 euros.

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#30 11/06/2019 22h43

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Courrier reçu également.

Question con de ma part: si le rendement est de 5%, il se fait sur le prix auquel on a acheté la part (230€ pour moi), ou il se fait sur le prix au moment de versement (237€ à présent) ?

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#31 11/06/2019 22h45

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Les 5% étaient sur le prix précédent

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#32 11/06/2019 22h48

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Donc, en fait, l’augmentation du prix de la part ne sert pour celui qui a des parts qu’à augmenter le prix de retrait en cas de vente?

Si je comprends bien, le rendement (mettons 5%) sera toujours sur la somme totale investie au moment de l’achat, c’est bien ça?

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#33 11/06/2019 22h58

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Pour autant que je comprenne votre phrase, il me semble que ce n’est PAS cela.
Ce qui est distribué, ce sont des euros par part, selon décision de l’AG.
Le rendement, c’est toujours cette valeur distribuée, divisée par le prix de la part à l’instant considéré.
Mais peut-être que c’est moi qui ai mal compris…

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#34 11/06/2019 23h07

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Si la prix de la part a augmenté, il faut distribuer davantage d’euros si l’on veut rester sur le 5% de rendement affiché.

Non?

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#35 11/06/2019 23h19

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fabulon a écrit :

Question con de ma part: si le rendement est de 5%, il se fait sur le prix auquel on a acheté la part (230€ pour moi), ou il se fait sur le prix au moment de versement (237€ à présent) ?

Ca dépend ce que vous appelez rendement.

L’indicateur donné le plus souvent est le taux de distribution sur valeur de marché = somme des distributions / valeur moyenne des parts acquises sur la période (cette dernière étant considérée comme la valeur de la part retenue pour toutes les parts existantes)
donc non impacté par les revalorisations de parts, qui ne modifient pas rétroactivement la valeur d’acquisition moyenne au cours de la période.

L’autre indicateur est le taux de rendement interne, qui inclue la revalorisation des parts. Celui ci est modifié à la hausse quand la part est revalorisée.

A ma connaissance c’est le TDVM qui est diffusé et qui attire l’attention.

edit : bien sûr par la suite si les parts sont plus chères la SCPI a intérêt à distribuer plus pour maintenir son TDVM. mais l’augmentation du prix de part est quand même censée représenter une augmentation du patrimoine de la SCPI donc plus de loyers distribuables quelque part.

Dernière modification par FXB67 (11/06/2019 23h22)

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#36 12/06/2019 00h26

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fabulon a écrit :

Si la prix de la part a augmenté, il faut distribuer davantage d’euros si l’on veut rester sur le 5% de rendement affiché.

Non?

Oui et non.
Oui car c’est le principe même  d’une division.
Non car, en me répétant, on ne distribue pas un rendement, on distribue une somme.

Imaginons de l’immo direct.
Un expert vous dit que votre bien vaut plus cher aujourd’hui qu’il y a quelques années.
Vote loyer se maintient.
Vous sentez-vous triste de savoir que le rendement  a diminué ?

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#37 12/06/2019 06h52

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Je comprends mieux.
De toute façon, cela reste une bonne nouvelle que cette augmentation du prix de retrait.

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#38 12/06/2019 09h15

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Cette augmentation du prix de retrait est une bonne nouvelle pour les associés mais cette augmentation de prix de la part en est une moins bonne pour ceux qui envisageaient d’acheter des parts, question de point de vue. Certains sont dans les deux situations à la fois.

FXB67 a écrit :

edit : bien sûr par la suite si les parts sont plus chères la SCPI a intérêt à distribuer plus pour maintenir son TDVM. mais l’augmentation du prix de part est quand même censée représenter une augmentation du patrimoine de la SCPI donc plus de loyers distribuables quelque part.

Non, cette augmentation de prix de part est décorrélée des loyers à distribuer. Le prix de part augmente principalement parce que les valeurs d’expertises dans leur ensemble augmentent, la société de gestion décide de faire coller le prix de la part à la valeur de reconstitution (237€ contre 236,01), c’est sain.

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#39 21/06/2019 09h40

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Bonjour,

Que pensez-vous de cette scpi, un conseiller en patrimoine me la conseille ?

J’étais plus sur du bien immobilier en direct, mais je ne trouve pas de bien intéressant.

J’essaye de me renseigner sur d’autres possibilités et notamment les scpi (j’essaye d’en comprendre le fonctionnement).

Dernière modification par Bobosh (21/06/2019 09h43)

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[+1]    #40 21/06/2019 12h23

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1:-) Je vous suggère dans un premier temps de lire la page précédente où vous allez trouver une présentation de la SCPI qui va vous donner un sentiment général avec les posts des divers intervenants.

2:-) Prenez le temps ensuite d’étudier d’autres SCPI, vous avez comme pour celle ci beaucoup d’analyses sur le forum, comme sur Pierval, Immorente, Corum et beaucoup d’autres, afin de faire des comparaisons, mais surtout pour vous permettre d’avoir une vue du marché global et des différentes alternatives.

3:-) Vous pouvez aussi vous renseigner sur le démembrement, qui selon votre situation personnelle peut avoir beaucoup d’avantages par rapport à de l’acquisition en pleine propriété.

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#41 27/07/2019 15h01

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Je reviens pour vous dire un tout petit mot sur le bulletin 2T 2019 sorti depuis quelques jours déjà.

Après lecture, je retiens les points suivants :
* augmentation du prix de la part de 230 à 237€, déjà évoquée dans les messages précédents;
* distribution de 2.67€/part comme au 2T 2018 (fourchette de distribution annuelle prévisionnelle entre 11.60€ et 11.80€ / part);
* collecte nette : 46.6M€. Toujours une assez grosse collecte, supérieure au rythme moyen de 2018;
* investissement en ligne avec la collecte des 1T et 2T : 45M€ dont 33M dans des bureaux à Metz, 5.6M dans un club deal détenant de l’immobilier de bureaux à Neuilly (Immorente est aussi partie prenante dans ce club deal) et 6.4M dans deux immeubles de bureaux à Bordeaux. Concernant la rentabilité des investissements :

Le bulletin 2T 2109 a écrit :

Les investissements réalisés depuis le début de l’exercice procurent une rentabilité nette immédiate moyenne de 5,77 %.

* vente pour 234k€ d’un plateau de bureaux à Marseille avec petite plus-value;
* TOF quasi-stable : 93.03%;
* petite baisse des loyers pour les renouvellements et relocations du trimestre.

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#42 02/10/2019 20h25

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SOFIDY acquiert près de 12 000 m² de bureaux au coeur du Parc Mail de Roissy

SCPI Efimmo

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[+1]    #43 22/10/2019 20h21

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Un petit mot sur le bulletin 3T 2019 sorti ce jour :

* distribution 2018 annoncée d’un montant minimum de 11.64€ / part (au moins égal à 2018);

* collecte nette : 72.1M€ (en hausse par rapport aux trimestres précédents);

* investissements en sérieuse hausse : 145.5M€ avec notamment quelques co-investissements avec Immorente. On note notamment : 
** Roissy-en-France (95) - Av. de la demi-lune - Euroissy - 48.0 M€ : Acquisition d’un immeuble de bureaux situé à quelques minutes de l’aéroport Paris - Charles de Gaulle. C’est l’immeuble annoncé par nanogoldos;
** Suresnes (92) - 1/3 Quai Marcel Dassault - Helys - 35.2 M€ : Une prise de participation (28 %) dans une société immobilière visant l’acquisition de l’immeuble de bureaux "Helys" situé à Suresnes (92). Investissement avec Immorente.
** Suresnes (92) - 24 Quai Gallieni - 29,4 M€ : Acquisition d’un immeuble de bureaux en crédit-bail immobilier au travers de la SCI Syref 3 dont EFIMMO 1 détient 40 % du capital. Investissement avec Immorente.
** Dans les communiqués, on retrouve également un immeuble de bureaux à Caluire et Cuire (banlieue Lyon) pour 8.6M€.

Le BT 3T 2019 a écrit :

Les investissements réalisés depuis le début de l’exercice procurent une rentabilité nette immédiate moyenne de 5.8 %.

* quelques arbitrages de plateaux de bureaux vacants.
Comme Immorente, Efimmo va bientôt céder sa participation dans la SCI Cargo Property dont elle vient juste de payer la dernière tranche car l’ensemble de la SCI est racheté par la foncière Argan (TRI de l’opération d’environ 30% avec une PV de 1.1M€ pour Efimmo).

* le TOF remonte légèrement à 93.75%;

* renouvellements des baux et relocations se font un peu à la baisse.

* la valeur estimée du patrimoine (1 381M€, donnée p. 4 hors droit et hors frais) dépasse de nouveau la capitalisation (1 342M€) grâce à l’accroissement d’environ 60M€ de la dette.

Dernière modification par cat (22/10/2019 20h22)

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#44 22/10/2019 21h10

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Merci CAT pour ce reporting.

Je trouve la baisse des loyers concernant les renouvellements des baux / relocations assez conséquente (en volume et en %, j’en suis même un peu déçu), qui semble de plus, inverser la tendance constater en 2018 / 1t19 :

*2018
Anciens loyers : 3 427 Ke
Nouveaux loyers : 3 605 ke
Soit + 178 ke + 5%

*1t19
Anciens loyers : 452 Ke
Nouveaux loyers : 567 ke
Soit +115 ke + 25% !

*2t19
Anciens loyers : 2 323 ke
Nouveaux loyers : 2 116 ke
Soit - 207 ke -9%

*3t19
Anciens loyers : 1 375 Ke
Nouveaux loyers : 1 204 ke
Soit - 171 ke -12%

Soit sur les 3 premiers trimestres 2019 cumulés
Anciens loyers : 4 150 Ke
Nouveaux loyers : 3 887 ke
Soit - 263 ke -6%

A voir ce que donneront le 4t19 et les prochains trimestres.

EDIT :

CAT a écrit :

Alex470, les chiffres que vous donnez pour le 3T sont déjà les chiffres cumulés sur les 9 premiers mois de l’année. Votre dernier calcul n’a donc pas lieu d’être.

Bien vu, merci pour votre vigilance. EFIMMO reprend les chiffres depuis le 1er janvier 2019 à chaque bulletin. J’ai corrigé en conséquence les chiffres.

Dernière modification par alex470 (23/10/2019 20h58)

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#45 23/10/2019 09h55

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Bonjour,

Comme Alex 470, je m’interroge sur cette SCPI qui a vu depuis 2010 ses loyers de relocations et ses renouvellements de baux orientés à la baisse (sauf en 2018) et qui réussit à augmenter son dividende dès 2017.

Si l’un d’entre vous tient une explication ?

Cordialement,

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#46 23/10/2019 11h09

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AesculusHippocastanum,

La hausse du dividende en 2018 (et plus précisément la hausse du résultat d’exploitation, car avant 2018; le dividende n’était pas couvert par le résultat courant (il y avait de plus value pour compléter)) s’explique principalement par :

*l’amélioration du TOF de quelques points
*Augmentation de l’endettement / effet de levier
sur la période 2016-2018

Le deuxième facteur a permis, également, de compenser la baisse des rendements des acquisitions.

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#47 23/10/2019 11h10

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AesculusHippocastanum, deux éléments qui pourraient contribuer à ce que vous observez :

* l’action pour essayer de maintenir un TOF élevé quitte à arbitrer des locaux en sérieuse moins-value ou à relouer / renouveler des baux à la baisse.
N’oublions pas que tout local vacant est une source de coût pour la SCPI. Il vaut donc mieux louer à la baisse que de laisser la vacance s’installer.

* l’utilisation ambitieuse (pour une SCPI) de la dette. Cela permet d’avoir toujours un temps d’avance dans les investissements par rapport à la collecte pour (actuellement) un faible coût. Cela a donc un impact positif sur le résultat courant / part (et donc sur la distribution).

Bien à vous,
cat

EDIT : désolé pour la redondance du message avec le précédent mais nous les avons visiblement tapés au même moment. Ce qui est rassurant c’est que les constats coïncident :-).

EDIT2 :

alex470 a écrit :

*3t19
Anciens loyers : 4 150 Ke
Nouveaux loyers : 3 887 ke
Soit - 263 ke -6%

Soit sur les 3 premiers trimestres 2019 cumulés
Anciens loyers : 7 377 Ke
Nouveaux loyers : 7 137 ke
Soit - 240 ke -3%

Alex470, les chiffres que vous donnez pour le 3T sont déjà les chiffres cumulés sur les 9 premiers mois de l’année. Votre dernier calcul n’a donc pas lieu d’être.

Dernière modification par cat (23/10/2019 18h49)

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[+2]    #48 23/10/2019 18h48

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En complément des réponses précédentes :
      - lire SCPI Efimmo : synthèse de l’AG 2018 (je n’ai pas d’info de celle de 2019)
      - réaliser que la SCPI a plus de 110 M€/an de recettes (principalement des loyers), donc que les baisses de loyer observées (qui ne concernent à chaque fois qu’une part marginale de son patrimoine) sont epsilonesques par rapport à l’ensemble de ses recettes.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#49 23/10/2019 21h48

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cat a écrit :

Alex470, les chiffres que vous donnez pour le 3T sont déjà les chiffres cumulés sur les 9 premiers mois de l’année. Votre dernier calcul n’a donc pas lieu d’être.

Je les ai modifié, merci. Je trouve les chiffres tendancielles encore moins bon. A voir ce que cela va donner dans les prochains trimestres.

GoodbyLenine a écrit :

- réaliser que la SCPI a plus de 110 M€/an de recettes (principalement des loyers), donc que les baisses de loyer observées (qui ne concernent à chaque fois qu’une part marginale de son patrimoine) sont epsilonesques par rapport à l’ensemble de ses recettes.

C’est vrai que l’impact en tant que tel est epsilone à court terme sur 2019
Ce qui m’interpelle le plus est l’inversion de tendance (et si elle va poursuivre à CT/MT/LT) entre les chiffres et la communication "récente" d’EFIMMO :

*Dans l’AG 2018 (année 2017) vous notiez :

GoodbyLenine a écrit :

Le marché des bureaux en France va beaucoup mieux, et la SCPI commence à pouvoir relouer en augmentant les loyers.

*Dans le rapport annuels des comptes 2018, EFIMMO indique

Rapport annuel 2018 d’Efimmo1 a écrit :

Les  actions  menées  par  la  gestion  locative  au  cours  de l’exercice  2018  ont  parfois  permis  d’obtenir  des  hausses sensibles  de  loyers.  Ces  hausses  de  loyers  doivent  être appréciées   au   regard   d’un   contexte   économique   qui   a continué  de  s’améliorer  au  cours  des  9  premiers  mois  de l’année  2018  et  des  conditions  de  marché  plus  favorable saux  bailleurs  pour  les  biens  situés  dans  des  zones  tertiaires établies.  Par  ailleurs,  certains  renouvellements  de  baux  ou relocations,  ont  permis  d’augmenter  le  loyer  en  place  tout en   sécurisant   une   longue   durée   d’engagement   ferme comprises   entre   6   et   9   ans,   venant   ainsi   confirmer   les conditions  favorables  de  marché  lorsque  les  locaux  sont situés dans des zones à forte demande.

Au vu de ces informations, je ne m’attendais pas à constater ces baisses en 2019 (on constate une baisse moyenne de 9% sur le 2t19 et 12% sur le 3t19 pour un total de 34 lots), mais à avoir un maintien si ce n’est une amélioration des loyers renouvellements/relocations.
Il est vrai que nous n’avons pas le détail, qui pourrait nous permettre d’y voir plus clair et comprendre mieux ces chiffres.
A suivre.

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#50 24/01/2020 13h54

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Le bulletin est disponible ici
Efimmo a stabilisé son dividende à 11,64€ en 2019.
Le taux d’occupation est au plus haut de l’année avec 94,54% pour une moyenne de 93,59% sur 2019, c’est donc excellent et ça va dans le bon sens.
Quelques ventes vacantes en plus-value même si le bilan des ventes de l’année ressort sans plus-value, mais au dessus des valeurs d’expertises. La plus-value de 1,1M€ avec TRI de 30% pour la SCI Cargo Property aura compensé les moins-value restantes.
A 2 reprises je lis que la SCPI a augmenté cette fois (changement de vocabulaire) le Report à Nouveau mais sans savoir non plus (cf Immorente) de combien.

Edit : correction suite message de Cat

Dernière modification par Surin (24/01/2020 15h19)

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