Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Sondage

#201 04/12/2023 15h59

#202 04/12/2023 16h46

#203 04/12/2023 18h21

#204 04/12/2023 18h29

#205 05/12/2023 18h32

[+1] #206 06/12/2023 13h58

#207 06/12/2023 15h30

#208 19/12/2023 18h16

#209 23/01/2024 18h10

[+1] #210 24/01/2024 09h50

#211 24/01/2024 10h59

#212 30/01/2024 10h55

[+1] #213 30/01/2024 11h26

#214 15/02/2024 02h01

#215 15/02/2024 10h13

#216 15/02/2024 10h22

#217 15/02/2024 10h30

#218 15/02/2024 11h20

#219 15/02/2024 19h22

#220 13/03/2024 09h51

#221 28/03/2024 13h11

#222 22/04/2024 12h38

[+1] #223 22/04/2024 18h15

#224 24/04/2024 07h45

#225 25/04/2024 17h16

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Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Talondort, le 24/01/2024 a écrit :

vertaco, le 30/01/2024 a écrit :

Asn540 a écrit :

Sofidy a écrit :

corsaire00 · #201

Maintien du prix de la part annoncé en septembre 2023 et à peine 2 mois et demi, annonce d’une baisse de 10%

Je préfère ne pas faire de commentaire.
L’environnement économique et les taux ont tellement changé en 2 mois et demi

pariswilfried · #202

Je suis sorti en août en voyant que le nombre de parts retirés étaient quasi équivalent à celui des parts créées lors du trimestre précédent… je suis déjà bloqué sur Aestiam Pierre Rendement (oui on peut sortir mais à un prix bas…), je n’avais pas envie de le vivre sur Efimmo.

Il me semble qu’aucune SCPI ayant baissé le prix de sa part ne l’avait annoncé avant. L’effet serait dévastateur sur le carnet de vente…

A voir si la baisse du prix de la part calme les retraits ou au contraire va les renforcer…

InvestisseurHeureux · #203

C’était quand même prévisible, il n’y avait pas de raison que cette SCPI de bureaux ne baisse pas non plus le prix de sa part.

Quant aux commentaires de la maison de gestion, on voit qu’ils sont aussi menteurs que bon nombre de management de foncières cotées. Je me souviens des management d’Intu Properties ou Washington Prime Group qui ne cessaient de dire que tout allait bien, quelques mois avant de faire faillite.

Je comprends que ce n’est dans l’intérêt (au moins à court terme) de personne (management et actionnaires) de dire la vérité, mais ces mensonges institutionnalisés sont pénibles et récurrents.

Sisco2117 · #204

On peut tenir le même raisonnement pour d’autres SCPI du style EPARGNE FONCIERE et LF PARIS GRAND PATRIMOINE…discours rassurant de la SDG cet été suite aux évaluation de mi-année et avec les nouvelles évaluations de fin d’année…

vidame · #205

Sur le contrat AV Linxea Spirit il semble toujours possible (le 5 décembre) de sortir à l’ancien prix de retrait soit 213,30€.

InvestisseurHeureux · #206

Ma théorie sur Efimmo :

Suite à la chute de la valeur de la part de PFO2, des associés de SCPI de bureaux se sont réveillés et ont passé des ordres de ventes. Sofidy a donc reçu plein d’ordres de ventes pour Efimmo.

Elles ne sont pas honorées (voir ci-dessous) et dans le même temps Sofidy acte rapidement du baisse du prix de la part de 10% (en contradiction avec leurs propos d’il y a deux mois) pour décourager d’autres ventes d’actionnaires et espérer des achats par de nouveaux actionnaires attirés par un rendement sur dividende plus élevé.

Bossuet · #207

Communiqué Sofidy sur les baisses (ou non) de ses SCPI

Le point sur nos SCPI

Ce que j’en déduit : pour d’autres SDG, ça peut encore baisser.

GoodbyLenine · #208

Dividende en relation avec les plus-values réalisées : 0.74€/part versés ce jour (associé à l’IS)

maxicool · #209

En SC IS :
Dividende T4 2023 : 2,52
Dividende total 2023 : 2,40 x3 + 2,52 + 0,74 (PV) = 10,46 / part
Rendement / prix actuel (212) : 4,93%
Rendement / prix avant baisse (237) : 4,41% (4,79% en 2022 / 4,80% en 2021)

Sofidy prévoyait (au T3) entre 10,60 et 11,20 sur l’année.
On en est assez loin finalement…

Talondort · #210

A noter en sus des dividendes T4 de 2,52€ la distribution de dividendes exceptionnels de 0,16€ / part (source = mon espace SOFIDY)
Ce qui porterait le total annuel à 10,62€ /part, juste dans la fourchette indiqué par SOFIDY.

Le total dividendes était de 11,36€ en 2022, la baisse de dividendes en 2023 est de l’ordre de 6,5%.

maxicool · #211

Exact. Ce petit bonus ne figurait pas hier dans l’espace client.
Sofidy a donc atteint la fourchette basse prévue au T3.

Fabipm · #212

Talondort, le 24/01/2024 a écrit :
Ce qui porterait le total annuel à 10,62€ /part, juste dans la fourchette indiqué par SOFIDY.

Bonjour,

Sauf erreur de ma part, je trouve plutôt 10.28€/part soit en-dessous de la fourchette communiquée (en pleine propriété).
Je dispose de 127 parts et les revenus 2023 sont à hauteur de 1305.16€ ==> 10.28€/part

Cela représente 7.5% de baisse vs 2022.

Dernière modification par Fabipm (30/01/2024 10h56)

vertaco · #213

Les revenus perçus visibles dans l’espace associé déduisent la flat tax sur les revenus financiers, il faut la réintégrer pour retrouver le "vrai" versé par la scpi.

Manarea · #214

Sofidy a annoncé qu’Efimmo a acquis un immeuble à Marseille avec un rendement > 7% pour 3 m€ (source)

C’est bien mais peu significatif au regard de toute la trésorerie en attente de déploiement.

Asn540 · #215

Compte-tenu du nombre de parts en attente et de l’accord de l’AMF pour utiliser le mécanisme de compensation différée on peut se demander si cette trésorerie sera investie un jour ou si Sofidy va simplement s’en servir pour purger les parts en attente…

Kabal · #216

vertaco, le 30/01/2024 a écrit :
Les revenus perçus visibles dans l’espace associé déduisent la flat tax sur les revenus financiers, il faut la réintégrer pour retrouver le "vrai" versé par la scpi.

Il y a une flat tax sur les revenus des SCPI ? Je ne crois pas. Ce que vous percevez est brut d’imposition. Il vous revient de les déclarer comme des revenus fonciers.

Surin · #217

Il a bien précisé "la flat tax sur les revenus financiers", il me semble que c’est correct.
Ces revenus financiers représentent une minorité des revenus de la SCPI, le reste étant du revenu foncier imposable aux PS + IR pour les particuliers.

Kabal · #218

Effectivement, je viens de voir qu’en 2TS, il y a des revenus ! C’est top !

CaptainCupcake · #219

Asn540 a écrit :
Compte-tenu du nombre de parts en attente et de l’accord de l’AMF pour utiliser le mécanisme de compensation différée on peut se demander si cette trésorerie sera investie un jour ou si Sofidy va simplement s’en servir pour purger les parts en attente…

Tout en ayant perçu les commissions de souscription ?!

Ils avaient dit en septembre disposer de 800M€ de trésorerie.
Mais, 800M€ * 10%, ça ne ferait pas 80M€ de commissions de souscription ?
Quel beau métier.

Au moins avec les SCPI sans comm de sous, on n’a pas cette dérive… Si rien n’est acheté, rien n’est payé. Carrément un meilleur alignement d’intérêt.

InvestisseurHeureux · #220

Après quelques mois d’attente, les Immorente que possédaient ma femme ont pu être vendues, a priori donc fin février.

Ce n’est pas le cas d’Efimmo, donc j’en déduis que le marché des parts est toujours encombré.

Geronimo · #221

Je suis associé à l’IS en usufruit.
Je viens de recevoir le résultat fiscal (relevé Sofidy).

Pour Efimmo1, 25% du patrimoine est situé à l’étranger mais dans le détail du résultat fiscal la somme des revenus étrangers ne constitue que 4% des revenus totaux.

Je ne m’attendais pas à trouver exactement la part du patrimoine (date des acquisitions, différences de loyer moyen par géographie, etc.), mais 4% vs 25% le gap me semble important. Vous avez pareil ?

Edit : Confirmation de Sofidy qu’il n’y a pas d’erreur

Sofidy a écrit :
Je vous le confirme.

Les résultats fiscaux étrangers (Allemagne, Angleterre et Irlande notamment) sont là aussi inférieurs aux résultats comptables avec une trésorerie importante (rémunérée) sur les fonds qui elle ne rentre pas dans le revenu foncier étranger mais directement dans le revenu total.

Belle réactivité du service fiscalité de Sofidy.

Dernière modification par Geronimo (28/03/2024 14h19)

maxicool · #222

Distribution 2024 T1 : 2.25€/Part
Date du virement : 23/04/2024
2.40 en 2023, donc - 6,25%

(Pour info, je suis à l’IS)

Manarea · #223

Malheureusement, la baisse des revenus distribués est inévitable (voir mon message #174 ci-dessus), ce que confirme le rapport annuel 2023.

Du côté des recettes, les renouvellements de baux et les relocations se font à - 10% / - 15% par rapport aux loyers des années précédentes. La collecte de la SCPI du début d’année (car il n’y a désormais plus de collecte vu les parts en attente de retrait) a été placée dans des actifs dont le rendement brut est insuffisant (4,5% - 5%) pour soutenir à terme un objectif de distribution de 5% net de frais de gestion mais brut de fiscalité pour les associés. La vacance locative représente aussi un manque à gagner significatif avec des actifs à forte surface (ex: le Ravel) qui ne sont plus vraiment attractifs compte tenu des attentes du marché (en banlieue ou à La Défense). Je ne vois pas vraiment de possibilités de relouer ces actifs en l’état, sauf à envisager une complète restructuration (je ne suis pas convaincu qu’une forte baisse des loyers soit suffisante). Il semble également difficile de s’en débarasser.

Du côté des dépenses, les charges augmentent sous l’effet notamment (i) de travaux significatifs à effectuer pour restructurer certains actifs et les rendre de nouveaux attractifs pour le marché (ex: Bellini) et (ii) de l’augmentation des commissions de la société de gestion du fait d’une politique d’arbitrage soutenue pour maintenir la distribution.

Organiquement, le résultat par part diminue donc du fait de moindres recettes et de plus fortes dépenses: il passe de 11,85 € / part en 2019 (avant fiscalité étrangère) à 9,73 € / part en 2023 (même si on note un légère amélioration cette année), ce qui donne un résultat par part rapporté au prix de part de 4,58%.

Afin d’atteindre l’objectif de distribution de 5% sans toucher au prix de part, la société de gestion n’aura pas d’autres choix que de continuer à céder des actifs pour dégager des plus-values et les redistribuer, mais cela n’est pas une solution pérenne car les actifs porteurs de plus-values sont souvent les actifs de qualité. Cela peut vouloir dire un prix de part qui continuera à diminuer dans le futur. Il faudra également que la société de gestion puisse réinvestir le produit de ces ventes dans des actifs avec un rendement suffisant pour générer un effet relutif.

Même si la baisse des taux se profile, je crains que cela ne soit pas suffisant pour redonner des couleurs à la SCPI (même si la granularité de son patrimoine la préserve plus que d’autres), compte tenu des tendances structurelles du marché du bureau.

Le retour à une croissance du résultat passe selon moi par une baisse des taux de la BCE qui permettra de limiter les cessions de parts pour reconstituer la prime de risque. Une fois la prime de risque reconstituée, la SCPI pourra collecter de nouveau et devra essayer d’investir dans des actifs de qualité conforme aux tendances actuelles (faibles surfaces, centralité, etc.) pour reluer le rendement et générer du cash à réinvestir dans l’amélioration des quelques gros actifs qui obèrent le rendement total.

Dernière modification par Manarea (22/04/2024 18h16)

Lavande63 · #224

Personnellement c’était ma plus grosse ligne de SCPI . Les immeubles à Guyancourt, Montigny le Bretonneux m’ont fait un peu peur. Le taux d’occupation sous 90% a fini par me convaincre de vendre l’an passé celles que je possédais en pleine propriété.

Dernière modification par Lavande63 (24/04/2024 07h48)

yannou77 · #225

J’ai l’opportunité d’acheter des parts de Efimmo à prix bradé. Selon vous, à partir de quelle décote est-il "fair" de tenter l’aventure? Pour rappel 250 000 parts en attente pour à la louche 100 000 parts achetées l’année dernière
Actuellement on me propose 170 €/part (160 +10 com du CGPI).
Je vous tiendrais au courant des négo si cela intéresse quelqu’un

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