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Favoris 1   [+4]    #1 08/06/2021 17h39

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Sofidy lance une nouvelle SCPI "européenne".

Les trois courtiers proposant une souscription me semblent être limités à :
- Patrimea
- mes-placements
- myscpi

Selon les courtiers, l’investissement minimal n’est pas identique. Pour mes-placements c’est 22 500 € par exemple alors que chez myscpi c’est beaucoup moins (information téléphonique donc honnêtement je ne sais plus exactement mais je crois que c’était 5000 €), ainsi que chez patrimea (10 parts visiblement donc 2 232,50 €).

Les premiers souscripteurs bénéficient de frais de souscription de 5 % au lieu de 9 % (prix de souscription de 223,25 € au lieu de 235 €).
Selon la notice d’information, le montant de 20 millions d’euros à prix "bonifié" devra être souscrit notamment par des investisseurs identifiés dans un délai maximum de 45 jours à compter de la date d’ouverture de la collecte aux membres « sponsors ».
Je ne connais pas la date exacte d’ouverture de la collecte mais visiblement cela date au maximum de la semaine dernière (j’ai eu un contact téléphonique avec deux des courtiers). Selon ce site, la date de fin est au 12 juillet précisément.

Les parts sponsors sont bloquées pendant une période de 3 ans.

Je vous partage les adresses des documents intéressants, ce qui vous évitera de demander une documentation :
- statuts
- note d’information
- plaquette de présentation
- DICI

Vous pouvez également en savoir plus grâce à deux vidéos d’interview du DG de Sofidy : une video de 5mn et une seconde de 18mn qui vous apprendra que le premier actif acquis sera un bien à Aix-la-Chapelle affichant un rendement acte en main de 4,5 % (mais 6 % grâce à l’utilisation du levier de la dette).

L’objectif de rendement est de 5 % nets de frais de gestion et de fiscalité étrangère. La commission de gestion annuelle est de 12 % HT.

Estimant que Sofidy est une société de gestion sérieuse, qui a fait ses preuves, je vais investir dans cette SCPI dès son lancement (via myscpi avec qui j’ai eu un bon contact).
Le timing de lancement d’une SCPI diversifiée me paraît adéquate.

Dernière modification par BrisePif (08/06/2021 17h41)

Mots-clés : scpi, sofidy, étrangère

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[+1]    #2 09/06/2021 10h53

Membre (2019)
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Drystan, le 08/06/2021 a écrit :

Je note
- Une éligibilité assurance-vie mais "en unité de compte dans le cadre de votre Assurance Vie :
à ce jour SOFIDY EUROPE INVEST n’est pas disponible à l’Assurance Vie."
- Un délai de jouissance au 1er jour du quatrième mois suivant
- Patrimoine "pas plus de 20 % en France"
- Biens immobiliers en devise autre que l’euro "sans que l’exposition résiduelle en devises étrangères ne puisse dépasser 20 % de la valeur totale des actifs de la SCPI"
- Pour l’offre à frais d’entrée réduit ce n’est pas très clair quel est le montant minimal, à voir en contactant  les courtiers directement

Pour le premier point je n’ai pas l’expérience pour savoir si annoncer une éligibilité assurance vie préfigure automatiquement une future mise à disposition dans des contrats ou non et si oui à quelle échéance.

En terme de positionnement ce n’est pas sans rappeler Europimmo chez la Française (15-20% du patrimoine en France) mais avec une volonté de diversifier plus forte (Europimmo est très concentré bureaux (80%) et Allemagne (57%)), reste à voir dans les actes

Bonjour
en règle générale pour être accepté par les assureurs au sein des contrats d’assurance-vie, la SCPI doit atteindre un minimum de 100 Millions de capitalisation.
Elle passe ensuite devant un comité.

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[+1]    #3 27/06/2021 12h14

Membre (2011)
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Renseignement pris cette semaine. La possibilité de souscrire à prix décoté de -5% m’a paru être intéressante, et j’ai réalisé une souscription de 50 parts (en direct à titre perso)
Les souscriptions en démembrement ne sont pas encore possibles sauf si les 2 contreparties, nue-pro et usufruit sont identifiées. Démembrement viager, ou si vous avez les 2 contreparties.

Le projet semble avoir été bien préparé par Sofidy.

La période de souscription sponsor a pour but de collecter rapidement 20 millions d’euros, lesquels serviront à acheter les 1er actifs au cours de l’été. Pour une souscription en Juin, la jouissance est au 1er octobre, délais assez court quand on regarde les nouvelles SCPI récemment sorties.
La SCPI devrait donc être en mesure de distribuer un dividende pour le T4 et l’amorçage de la SCPI être rapide. C’est tout le but de cette période sponsor et l’on devrait plus être dans un scénario PF Hospitalité Europe (qui avait aussi fait une période de souscription sponsor) que Novapierre Europe Centrale ou il a fallut presque 1 an et demi avant de percevoir les 1ers dividendes.
7 à 8 dossiers d’investissement sont à l’étude à des stades plus ou moins avancés. Les investissements suivront donc probablement de près la collecte puisque Sofidy pourra s’engager sur des actifs rapidement, en fonction du rythme de collecte sachant qu’elle pourra se permettre, faute de collecte, d’investir dans les deals identifiés avec Immorente (20% du patrimoine à l’étranger) ou Efimmo (16%).

Les 20% d’investissement en France figurent dans la documentation mais ce n’est pas l’objectif d’en acheter, le but étant 100% à l’étranger. Ils figurent dans la documentation au cas ou un deal de vente de portefeuille d’actif serait à saisir avec des actifs à l’étranger et un en France par exemple. Cela évite d’éliminer un deal pour cette raison.

Les points qui m’ont semblés positifs :
- Société de gestion sérieuse et expérimentée
- Le discount de 5% évidemment
- stratégie européenne, pas de prélèvement sociaux et fiscalité plus faible.
- amorçage rapide de la SCPI

Du coté des inconvénients :
- inaliénabilité des parts pendant 3 ans (pas trop un souci dans mes stratégies SCPI)
- les risques classiques de l’investissement SCPI

Le délais est assez court pour avoir les parts à 223,25€, mais il est possible de souscrire en ligne sur Myscpi.com ce qui fait gagner beaucoup de temps.
Souscrire en ligne SOFIDY EUROPE INVEST
J’ai réalisé le virement hier et les fonds devraient être sur le compte de la SCPI en Juin.

A suivre, c’est la 1ère fois que je souscris sur une nouvelle SCPI, d’ordinaire, j’aime bien attendre 1 an ou 2 le temps de voir les 1ers rapports annuels et de vérifier sur pièce la cohérence entre le discours et les faits.


Parrain Fortuneo : 13042518

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[+1]    #4 30/06/2021 18h31

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Merci à tous ceux qui ont fait une remontée d’info! C’est crucial lorsque rien n’existe sur une nouvelle SCPI pour permettre aux petits porteurs d’être rassurés et de franchir le pas.

Afin de compléter ce qui a déjà été dit, voici deux infos que j’ai trouvées intéressantes :
1) SOFIDY est aussi actionnaire de sa nouvelle SCPI et pourra faire des avances sur compte courant, non rémunéré. C’est-à-dire que Europe Invest va pouvoir accéder à l’effet de levier du crédit gratuitement pour se lancer.

2) A vendredi dernier il y avait 8 millions de parts souscrites: suffisant pour lever la garantie bancaire. Celle-ci, approuvée par l’AMF, est destinée à faire face au remboursement des associés fondateurs en cas de dissolution de la société (comme tristement utilisé pour Novapierre Italie). Donc Europe Invest économise en ne la payant plus au bout de 2mois, au lieu d’1 an autorisé.

Le rythme des souscriptions s’accélère car pour le début ça fonctionne beaucoup par bouche à oreille (comme sur ce forum) et certains doivent avoir le temps de faire des arbitrages si nécessaires pour libérer de la trésorerie pour investir.

SOFIDY fait bien le taf et c’est notamment grâce à leur track record et les partages d’infos de ce forum que j’ai souscrit à 45 parts.

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[+2]    #5 09/07/2021 13h08

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Je viens d’avoir myscpi.com au téléphone (par qui je suis passé pour souscrire).

La collecte totale avait atteint 12m€ à fin Juin et s’est accélérée cette semaine.
"Quasi certain" (selon myscpi) qu’ils atteindront l’objectif de 20m€.

Au niveau de myscpi, la plupart des tickets étaient entre 10 et 22k€ (45 à 100 parts); le plus gros ticket faisait 100k€ et un certain nombre de tickets à 50/60/70 k€.

Au conseil de surveillance, plusieurs personnes auraient eu une réaction un peu mitigée par rapport au premier actif (hôtel B&B), néanmoins l’hôtel a l’air d’être bien placé.

Le second actif est un bureau à Essen, pour ~8m€
Le troisième actif est un bureau à Dublin pour ~20m€ et loué à un ministère.

Pour ce qui est du rendement cible de la SCPI, j’ai interrogé mon interlocuteur sur le fait qu’initialement le directeur de la société de gestion annonçait 5% net de fiscalité étrangère vs. une fourchette de 4 à 5% dans des communications plus récentes.

"Le rendement devrait être plutôt aux alentours de 4.5%" a été la réponse.

Je pense que quand on compare avec des SCPIs du type Corum Origin/XL qui communiquent un rendement brut de fiscalité étrangère, en supposant ~20% de de fiscalité étrangère (qui dépendra bien sûr du mix pays etc), les 4.5% net sont équivalents à ~5.6% brut (ou, dit autrement, les 6% de Corum Origin sont équivalents à ~4.8% net)

Déontologie: Propriétaire de 130 parts de cette SCPI
EDIT: Correction de fautes d’orthographe

Dernière modification par Gismo (09/07/2021 15h41)

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[+2]    #6 10/08/2021 21h44

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Le 1er bulletin trimestriel vient d’être publié.


On y apprend notamment :
- Collecte de plus de 18 M€ à mi-juillet ;
- Acquisition de l’actif #1 pour 5 M€ (hôtel + droguerie) en Allemagne
- Acquisition de l’actif #2 pour 4,6 M€ (Bureaux loués aux Affaires étrangère irlandaises) en Irlande
- Actif #3 en cours d’acquisition en Allemagne pour 6,5 M€.


Je note que l’actif #2 est visuellement sympa et avec un locataire pour le moins solide. Concernant l’actif #1, l’emplacement semble intéressant pour l’hôtel, mais je note surtout que l’on apprend que le commerce est une chaîne de droguerie (D&M), commerce par nature plutôt résilient.

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[+2]    #7 12/08/2021 13h30

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Le bulletin trimestriel (cité plus haut par PureLake) indique aussi que 18 millions ont été souscrit pendant cette période de souscription à frais préférentiel, soit 84% de l’objectif. Le délai était court et la ruée n’a pas eu lieu, surtout qu’il n’y avait que 3-4 canaux de distribution, lesquels n’ont pas pignon sur rue.

Personnellement j’ai trouvé la SCPI intéressante et ai donc souscrit. C’est une SCPI naissance et on prend forcément un risque, il n’y a pas beaucoup de documentation à analyser. La perspective de faire des acquisitions post-COVID (je veux dire après l’apparition du COVID, et non sa fin qui n’a pas l’air pour demain !) est un plus. La diversification géographique en Europe et en terme sectoriels est aussi intéressante.

Concernant les doutes de certains sur l’actif à Aix-la-Chapelle loué à un hôtel, il faut voir qu’on ne parle pas d’un hôtel perdu en zone industrielle en périphérie entre 2 bretelles d’autoroute, mais un actif en centre ville, proche de rues piétonnes. Je viens de faire une recherche pour la dernière semaine de septembre, toutes les chambres sont prises ! De plus le locataire B&B est une chaîne donc pourrait mieux absorber si l’hôtel en question ne tourne pas assez.
Les hôtels n’ont pas dit leur dernier mot, d’ailleurs ces derniers sont loin d’être vides cet été malgré la 4e vague…

Dernière modification par Schweizer (12/08/2021 13h34)

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[+1]    #8 27/10/2021 17h01

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Le bulletin du T3 vient de paraître.


On y apprend notamment :
- Collecte sur le Trimestre de 15 M€
- Acquisition de l’actif #4 pour 6,5 M€ (bureaux) en Allemagne
- Actif #5 en cours d’acquisition pour 9,7 M€ (Bureaux) en Allemagne.


L’actif #4 est situé à Essen, et a pour locataire une caisse d’assurance maladie historique en Allemagne. L’actif #5 est situé à Bonn et est loué à des Administrations allemandes.


On note la volonté de la SdG de continuer à sélectionner des locataires solides (Administrations, Commerces résiliants). Quid par contre de la rentabilité?

Le TOF est bien évidemment à 100%, et l’Allemagne prend une place prédominante dans les actifs de la SCPI.

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[+2]    #9 27/10/2021 17h37

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Purelake, s’agissant de votre questionnement sur la rentabilité des investissements réalisés, je signale que j’ai reçu il y a 5 jours une communication de mon CGP, à propos de cette SCPI dont je suis investisseur.
Il indique dans cette communication un "Objectif de rendement (non garantie) entre 2% et 4.5% net de fiscalité étrangère".
J’ai été très étonné puisque l’objectif initial, qui n’engage décidément que ceux qui y croient, était de 5 %. Je pense qu’il n’a pas sorti cette fourchette basse de son chapeau et que l’information vient de la SdG.



Plus globalement, je suis assez excédé par les SdG qui ne communiquent pas les rendements acte en main des acquisitions. En tant que propriétaires, c’est une information qui devrait légitimement nous être donnée.

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[+1]    #10 14/11/2021 00h36

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Schweizer, le 13/11/2021 a écrit :

…/… ce sont des loyers exclusivement de source étrangère, donc sans imposition en France, ce qui fait un rendement net d’impôts très intéressant finalement…./…

Attention : ces revenus fonciers à l’étranger d’une personne physique ont quand même un impact sur l’IR (ils l’augmentent) qui devra être payé en France.
Pour avoir plus de détails, recherchez 8KT et 8TI sur ce forum, ou lisez Page ou ressource introuvable !  ou consultez les notices explicatives fournies par les SCPI concernées.

Pour vous, résident fiscal en Suisse d’après votre présentation, il faudra analyser les conventions fiscales entre la Suisse et les divers pays d’où viennent ces revenus, pour évaluer l’impact de ces revenus fonciers étranger.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #11 20/01/2022 13h27

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ISTP

Premier dividende servi : 2,70 pour le Q4-2021 par part (pour des parts ayant eu jouissance sur l’ensemble du Q4). Soit 0,90/mois et le haut de le fourchette évoquée dans le BTI du Q3/2021

Soit un TVDM annualisé de 4,6% net d’impôts étrangers. On est un peu en dessous des 5% dont ils parlaient au début mais au-dessus des 4,5% dont ils parlaient par la suite

Dernière modification par Asn540 (20/01/2022 13h28)

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[+1]    #12 20/01/2022 15h38

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Un TDVM ne s’annualise pas, sa définition est d’être sur l’année. C’est la distribution trimestrielle que vous annualisez, libre à vous. Vous vous vexez car la remarque vient de moi, c’est dommage de faire le jeu des gérants en faisant cet amalgame.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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[+1]    #13 15/04/2022 08h08

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ISTJ

Le RA2021 a été publié.

Obtention du label ISR en décembre 2021.
Collecte 48,9 M€, capitalisation fin 2021 : 50 M€
Investissement 22,70 M€ en 2021.
Taux de rendement net moyen des acquisitions : 4,70% (reflet de la qualité des biens et du caractère sécurisé des flux locatifs).

Dans des zones géographiques résilientes (Allemagne, Irlande).
Actifs ciblés : locataires solides ou étatiques, avec baux bénéficiant de longues périodes résiduelles fermes.
Valorisation du patrimoine immobilier au 31.12.2021 : +0,05%
Premier exercice d’une durée de 9 mois
Dividende (9M) de 0,90 € / part / mois : rentabilité mensualisée brute 0,41% / nette 0,38%
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère 3,67% / net de fiscalité étrangère 3,45%

Patrimoine fin 2021 (5266 m2) :
Allemagne 50,70% - Irlande 49,30%
Bureaux 78,10% - Commerces de centre-ville 5,60% - Hôtels 16,20%
Unités locatives : 5 – TOF 100%
Prix moyen d’achat : 3952 € / m2
Valeur de réalisation : 207 €
Valeur de reconstitution : 230,36 €
Prix de la part : 235 €

PAR PART
Recettes locatives brutes : 8,08 €
Produits financiers : 6,30 €
TOTAL : 14,38 €
Résultat courant avant fiscalité étr. : 10,25 €
Résultat courant après fiscalité étr. : 9,93 €
Distribution : 8,10 €
RAN : 0,23 €
Trésorerie : 22,9 M€
Aucune dette au 31.12.2021

Perspectives 2022
Politique d’investissement sélective et diversifiée, orientée vers les grandes métropoles de l’Espace Economique Européen, du Royaume-Uni, de la Suisse.
L’effet de levier du crédit sera mis en place pour les acquisitions prévues au cours du T1 2022.


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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[+1]    #14 05/05/2022 16h44

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Bonjour à tous,


Le BT du 1er trimestre 2022 a été publié.


On y apprend notamment l’acquisition de deux nouveaux actifs :
 
# Actif 1 : Allemagne / Bureaux / 9.5 M€
93% déjà loué, dont 82% à l’Etat.

# Actif 2 : Ireland / Bureaux / 3.9 M€
Multi-locataires du secteur financier.


Et dans le pipe on apprend que 3 investissements sont à venir : Bureaux en Espagne / Surface commerciale en Allemagne / Bureaux en Ireland.


La SdG semble donc continuer sa stratégie qui semble être d’avoir des locataires "prime" (Etat, Caisses de retraites, grosses marques nationales). Nous sommes en constitution de patrimoine mais la composante Bureaux (86% à date, avant les deux nouvelles acquisitions de Bureaux à venir) semble toujours un peu trop élevée à mon goût pour une SCPI diversifiée.


Sinon, l’on apprend également que la cible de distribution pour 2022 est entre 4.1% et 4.6% net de fiscalité étrangère.

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[+2]    #15 04/08/2022 11h39

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ISTJ

BT T2 2022

Collecte nette 38 M€

--

3 acquisitions (total 32,2 M€):

(1) Madrid
Bureaux que le QA Julian Camarillo - 20,3 M€. Rénovés récemment.
En co-investissement.

(2) Dublin
Immeuble mixte bureaux / commerce en centre-ville - 7,6 M€
En co-investissement. Bail 10 et 7 ans.

(3) Leipzig
Murs de grand magasin de bricolage - 5,6 M€
Bien livré en 2017, loué à Hornbach. Bail 12 ans.
En co-investissement.

Rendement net des investissements sur 2022 : 4,80%

Engagement sur un 4ème bien au 30.06.2022 à Anvers (bureaux) pour 9 M€

--

Fourchette indicative de distribution : 9,40 à 10,20 € (en légère baisse par rapport au T1).
Soit 4,00% à 4,34% net de fiscalité (au lieu de 4,10 - 4,60).

Acompte T2 : 2,28 € (2,21 € après prélèvements)

TOF : 96,58% (en baisse car le bien acquis à Madrid comporte des cellules vacantes).

Dernière modification par maxicool (04/08/2022 11h39)


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[+2]    #16 31/01/2023 00h45

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Cette SCPI est toute jeune (créée en avril 2021, 50M€ de capi fin 2021, 205M€ fin 2022) et n’a que 18 biens (dont 5 hôtels, valant 20% du patrimoine, tous exploités par le même locataire) ce qui ne permet pas (encore) une bonne diversification.

Mais vu le montant de sa collecte, et l’expérience de sa SdG, gageons que, dans 5 ans, elle aura (largement) dépassé le milliard de capitalisation et la centaine de biens, et sera bien plus diversifiée.

On ne peux pas demander à une si jeune SCPI d’être aussi diversifiée qu’une vétérante comme Immorente.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #17 31/01/2023 19h28

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SlowCash a écrit :

Je ne sais quoi penser des bienfaits de l’investissement partagé avec les autres SCPI de la SDG par le biais de SCI…si vous pouvez éclairer ma lanterne, je suis preneur.

Tout dépend du point de vue.
Au démarrage de Europe Invest, pour cette dernière, c’était indéniablement intéressant pour se positionner tôt sur des lots de taille assez importante sans s’endetter vu que la collecte pouvait ne pas suffire.
Du point de vue de la société de gestion c’est évidemment tout bénéfice, on peut mixer des dépendances entre ses scpi et répartir le risque sur plusieurs d’entre elles avec une flexibilité importante, cela renforce aussi leur interdépendance ce qui est dans l’intérêt de la sdg pour garder son mandat sur la SCPI.
Cela peut aussi permettre de compenser une SCPI moins à la mode et à la traîne sur la collecte afin de profiter de l’élan d’une autre pour acheter des lots plus importants et/ou utiliser l’argent de la collecte plus vite.

Du point de vue de l’associé… au démarrage cela a un potentiel bénéfique assurément, sur moyen-long terme c’est un outil qui peut aider à renforcer la diversification du patrimoine.
Par contre j’avoue mon inculture sur le comment du fonctionnement de ces SCI, cela pourrait très bien être des surcouches administratives a l’utilité douteuse qui grèvent le rendement, mais peut-être pas, cela dit je doute que ce soit totalement neutre pour autant.

Tant que ce n’est pas utilisé pour dévoyer le but original d’une SCPI (qui pour Europe Invest est très clair) c’est le plus important.

Il y a surement d’autres aspects à prendre en compte auxquels je ne pense pas, mais il ne fait nul doute que je ne vois guère de point négatif pour la SDG alors que potentiellement il y en a pas pour les associés de la SCPI (mais il y a aussi du positif)

EDIT : retiré le "pas" dans ma dernière phrase qui changeait un peu tout le sens du post…

Dernière modification par Drystan (01/02/2023 14h15)

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[+1]    #18 25/04/2023 11h47

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Rapport annuel 2022

Ironiquement j’ai davantage retenu cette information suivante issue du rapport annuel de chez Immorente

Immorente a écrit :

À ce titre, IMMORENTE est déjà engagée dans plusieurs nouvelles acquisitions d’actifs immobiliers de qualité notamment au coeur de Paris et de Londres.

Information non mentionnée dans le rapport d’Europe Invest, donc Immorente fera peut être ce(s) acquisition(s) à Londres seul, mais jusqu’ici (cf discussion précédente) près de la moitié des investissements Europe Invest ont été fait de façon croisée avec Immorente et autres SCPI Sofidy.

Cela vaudrait la peine de vérifier en parallèle la proportion des investissements Europe des autres SCPI Sofidy qui se font de façon croisée avec Europe Invest

Egalement p54-55

SYREF 15 => Les bureaux acquis à Madrid en Avril 2022 (seul bien en plus value latente)
SYREF 10 => Les biens acquis à Dublin (en moins value de 23%)

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[+1]    #19 25/04/2023 17h45

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ISTJ

Pour donner suite à mon post #55 (détenant cette SCPI en US), voilà mes notes sur les BT T3 et T4.

BT n°6 – T3 2022

Collecte : 41 M€ - Capitalisation en fin de trimestre : 149 M€
Dividende estimé : 9,50 à 9,90 € / part : 4,04% à 4,21% net de fiscalité (brut 4,48 à 4,65%).
Acompte T3 2022 : 2,28 €

Achat n°10 – Anvers (Belgique) – 22-09-22
Immeuble de bureaux 2863 m2 – 9 M€ - 3 locataires : Deutsche Bank (57%)
Bail résiduel : 3 ans

Rentabilité nette des investissements sur 2022 : 5,00%

BT n°7 – T4 2022

Collecte : 46 M€ - Capitalisation en fin de trimestre : 205 M€
Trésorerie disponible fin 2022 : 45 M€
TOF : 98,21%
Valeur de reconstitution : 230,36 €
Dividende distribué : 10,08 € / part : 4,65% brut / 4,29% net de fiscalité

Achat n°11 – Rotterdam (Pays-Bas) – 13-10-22
Bureaux / groupe éducatif 1941 m2 – 4,8 M€ - 1 locataire : LMC-VO
Bail résiduel : 10 ans

Achat n°12 13 14 15 – Bonn, Brême, Aix, Dusseldorf (Allemagne) – 01-12-22
4 Hôtels B&B 9328 m2 – 25,95 M€ - 1 locataire : B&B Hôtels
Bail résiduel : 25 ans
Participation de 40% (soit 3731 m2) avec d’autres fonds Sofidy – SYREF17

Achat n°16 17 – Utrecht (Pays-Bas) – 21-12-22
2 immeubles de bureaux 4651 m2 – 16,5 M€ - 3 locataires : RAM, Exact, RPS
Bail résiduel : 7,5 ans

Achat n°18 – Amsterdam (Pays-Bas) – 29-12-22
Commerces 2749 m2 – 16,6 M€ - 2 locataires : Albert Heijn & Gamestate
Bail résiduel : 6,4 ans

--

Et celles sur le rapport annuel 2022

Collecte 155 M€ sur 2022 (48,9 M€ en 2021), capitalisation fin 2022 : 205,4 M€
Investissements : 119 M€ en 2022 (10 opérations)
Trésorerie disponible fin 2022 : 45 M€
Taux de rendement net moyen des acquisitions sur l’année 2021 : 4,70%
Taux de rendement net moyen des acquisitions sur l’année 2022 : 5,40% (page 18 et 58)
Taux de rendement immédiat moyen : 5,70% (page 4 – 38 - 58)

>> On constate que le rendement des acquisitions 2022 (pour 119 M€) est bien supérieur à celui des acquisitions de 2021 (pour 22,70 M€).
>> Avec un investissement 5 fois plus important en 2022 qu’en 2021, cela devrait faire augmenter le résultat courant en 2023.   

Patrimoine au 31.12.2022 (46 locataires)

- Pays-Bas 26,10% - Allemagne 37% - Belgique 5,80% - Espagne 16,70% - Irlande 14,40%
- Bureaux 59,80% - Hôtels 21% - Commerces 19,20%

Prix moyen d’achat (hors frais) : 3213 € / m2 (3952 € / m2 fin 2021)
Valeur d’expertise moyenne (hors droits) : 3205 € / m2 (-0,31% P/R 2021)

A noter que 4 acquisitions réalisées au cours du T4 n’ont pas été expertisés et sont retenues à leur valeur d’acquisition hors frais (représentant 44,50% de la valeur totale des actifs).

A noter que la SDG est engagée pour l’achat de 2 autres hôtels B&B en Allemagne (Francfort et Duisbourg) pour 7 M€. Seront acquis via SYREF17 (participation de 40%).

--

Les acquisitions réalisées via la SCI SYREF10 sont en forte MV (valeur comptable 9,85 M€ / valeur estimée 7,64 M€). Elles concernent les 4 actifs situés à Dublin.

C’est bizarre car Europe Invest détient 20% de SYREF10, qui a acheté pour 114,8 M€. Europe Invest a donc dépensé 114,8 x 20% = 22,80 M€ (page 55).
Or, page 54, la valeur comptable de SYREF10 est à 9,85 M€ (pour une valeur estimée à 7,63 M€).

Là, je ne pige pas trop…

--

Résultat par part : 10,38 € en 2022 (9,93 € en 2021)
RAN : 0,57 € (0,23 € fin 2021)

>> En retrait P/R à 2021 (car prudence dans les investissements, donc décalage des acquisitions, donc décalage des revenus)

Une partie de la trésorerie (35 M€) a été placée sur un CAT rémunérés 2,50% / an

Impôt payé à l’étranger par la SDG : 0,85 € (dont 11,23 – 0,85 = 10,38 €) soit 7,56%

Valeur de reconstitution : 226,88 € (230,36 € en 2021) soit – 1,51%
Valeur de réalisation : 200,54 € (207,00 € en 2021) soit – 3,12%
Prix de la part : 235 €

Endettement : 3,30% (SYREF12) à taux fixe 2,15% (sur 9 ans)
L’opportunité d’utiliser le levier sera étudié à chaque nouvelle acquisition.

A suivre.


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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[+1]    #20 02/11/2023 17h57

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BT n°10 – T3 2023

Collecte brute : 24 M€
Capitalisation en fin de trimestre 301 M€
Trésorerie disponible fin trimestre : 94 M€ (rémunérée à plus de 4%)
Aucun investissement ce trimestre
TOF : 99,04%

Dividende 2023 indicatif : entre 9,70 et 10,00 € soit 4,55 à 4,70 % brut de fiscalité.
> Revu à la baisse donc (c’était entre 9,70 et 10,20 € soit 4,70 à 4,95 % brut de fiscalité fin juin).
Dividende distribué : 2,28 € / part
RAPPEL : c’était 10,08 € en 2022 (4,65% brut / 4,29% net)

Endettement : 2,80% (taux fixe 2,15%)

Parts souscrites : 103 035
Parts retirées : 1834
Parts en attente : 0

Dernière modification par maxicool (02/11/2023 18h00)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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[+2]    #21 19/01/2024 12h52

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En prenant le "montant distribué" sur l’espace associé vous déduisez en fait la flat tax sur les revenus financiers. Il faut ouvrir les "lettres de dividende" pour avoir le détail.
On est bien sur 3*2.28 pour les 3 premiers trimestres, pour le dernier je n’ai pas vu ou trouver le 2.9 car pour l’instant on ne connait que le montant distribué après flat-tax et pas le détail du calcul.

Avec la collecte conservée cette année et les taux élevés les revenus financiers sont devenus très significatifs et cela impacte de façon visible le net perçu (après flat tax) mais le net (après fiscalité étrangère) semble dans les clous même si on attend tous que les perfs se redressent avec les opportunités qui se présentent.

Vertaco

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[+1]    #22 25/01/2024 15h10

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Bonjour à tous,

Le rendement 2023 peut décevoir mais…

D’après le bulletin du T3, Sofidy Europe Invest dispose :

- de 94 millions de cash pour une capitalisation totale de 300 millions

Le cash est donc très important en propotion de l’immobilier investi (plus en pourcentage que beaucoup d’autres SCPI, même de chez Sofidy). Sofidy a apparemment fait le choix stratégique d’accumuler le cash et d’investir plus tard.

Cela permet d’esperer un potentiel intéressant.

Admettons que ce cash soit investi "prochainement". Vu la conjoncture, cela pourrait se faire dans de bonnes conditions avec de jolis rendements. Vu la proportion à investir, cela pourrait être très relutif pour cette jeune SCPI.
Les nouveaux immeubles pourraient rapporter plus que la cash placé à 4% (fortement imposé)

Il faut donc voir cela sur du long terme.

L’important est d’acheter des biens de qualité et pas trop cher. Le moment est propice à cela…

Le bulletin trimestriel du T4 à venir précisera peut-être les choses.

A suivre.

Dernière modification par Saroyan (25/01/2024 15h55)

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[+1]    #23 04/02/2024 15h53

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ISTP

BT 3e trimestre a écrit :

Au 30 septembre 2023, votre SCPI est néanmoins engagée dans un investissement pour un montant de 16 M€, il s’agit de l’acquisition d’un actif de commerce de périphérie de 22 876 m² situé à Hanovre en Allemagne. Cette acquisition est faite en co-investissement avec un autre fonds géré par Sofidy (50% pour Sofidy Europe Invest).

BT 4e trimestre a écrit :

Aucune acquisition n’est à signaler sur le quatrième trimestre.

Donc visiblement cette acquisition n’a pas eu lieu et n’aura jamais lieu car Sofidy n’en parle plus…

En revanche …

BT 4e trimestre a écrit :

votre SCPI étudie l’opportunité d’accroître sa participation dans le portefeuille d’immeubles à Dublin (Irlande) dans laquelle elle est déjà engagée. Cet investissement, d’un montant de 19,4 M€, pourrait être conclu au premier trimestre 2024.

Il serait intéressant de savoir si l’on parle de Harcourt Street ou de Fitzwilliam Place. Sauf erreur il s’agit de très mauvais investissements tous les deux, qui ont fortement impacté la valeur de reconstitution. La SDG essaye-t-elle de moyenner à la baisse ?

D’autre part il sera aussi intéressant de regarder s’il s’agit d’augmenter les surfaces gérées par Sofidy ou s’il s’agit de vendre des parts d’un fonds de Sofidy (Pierre Europe) à un autre fonds de Sofidy (Europe Invest).

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[+1]    #24 26/02/2024 10h33

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badeline, le 25/02/2024 a écrit :

scpilab, le 22/02/2024 a écrit :

… et Sofidy Pierre Europe qui décollecte, qui n’assure plus sa liquidité et qui va jusqu’à introduire un mécanisme de plafonnement des rachats dans son prospectus.

Le mécanisme de plafonnement des rachats ("gates") est quelque chose d’assez standard pour les OPCVM. Beaucoup le mettent dans leur prospectus dès la création (je l’ai vu dans beaucoup de fonds obligataires datés).


Ce mécanisme de plafonnement des rachats a été activé le 31/10/2023 pour Sofidy Pierre Europe. Personnellement, je trouve cela sain, ça limite les effets des ventes paniques.

Fin du hors sujet.

Je ne dis pas que cela est une mauvaise chose, mais l’activation de ces mécanismes ne me semble pas si courant.

En tous cas, certains en font des papiers et s’en inquiètent et je ne suis pas convaincu, dans le cas présent, que cela limite les effets "ventes paniques"

Les échos - Sofidy plafonne les retraits de quatre fonds immobiliers
Agefi - Sofidy plafonne les sorties de quatre fonds

Fin du hors sujet smile

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