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#1 17/10/2016 17h24

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Sofidy, société de gestion connue entre autre pour les SCPI Immorente et Efimmo annonce la première augmentation de capital de sa nouvelle SCPI Sofiprime à partir du 26 Octobre.

Cette SCPI est à capital fixe et a pour but d’investir dans l’immobilier résidentiel des quartiers prisés de Paris et jusqu’à 30% de commerces destinés à être transformés en habitation à terme.
(un moyen de recycler les commerces non loués d’Immorente?)

Le but n’est pas de générer du rendement mais de la valorisation à long terme. (quid de la revente au marché secondaire d’une SCPI sans rendement?)

Frais de souscription 10%, et minimum de souscription 22 000 € (ça pique un peu).

Une SCPI pour laquelle il faut avoir pleine confiance dans la capacité du gérant à créer de la valeur sur un des actifs les plus performants sur le long terme et à maintenir la pérennité de cette performance. Pour mémoire, Immorente n’a jamais connu de baisse du prix de sa part depuis 1987.

Carpediem
edit AMF: je distribue cette SCPI

Mots-clés : résidentiel, scpi, sofidy, sofiprime


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#2 17/10/2016 17h37

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Lancer une SCPI axée sur le "résidentiel prisé de Paris", je trouve ça "courageux", si l’on veut

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#3 17/10/2016 18h06

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Les quelques articles accessible sur www n’indiquent pas qu’il y aura "0 rendement", mais que le rendement ne sera pas la priorité : cette SCPI n’entend veux pas lutter dans la catégories des SCPI de rendement, qui investissent en bureau et commerces, et servent un flux de revenus assez réguliers à leurs associés.

Cette SCPI semble avoir en partie un positionnement voisin de celui de Pierre48, sans toutefois viser le "0 revenus fonciers". (Les statuts trouvés sur le site béta évoquent des "distributions aux associés").
Elle vise à se substituer à des investissements en direct dans de l’immobilier résidentiel "prime" parisien, sans le souci de gérer des locataires, et avec un ticket d’entrée inférieur.

Il y a sans doute une clientèle pour ce genre de produit.
Comme toujours, faire partie des premiers associés d’une SCPI comporte certains aléas.

Info à la source (enfin, c’est du "béta) : ici avec les documents (statuts, note info, brochure commerciale).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 18/10/2016 09h41

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GoodbyLenine a écrit :

Elle vise à se substituer à des investissements en direct dans de l’immobilier résidentiel "prime" parisien, sans le souci de gérer des locataires, et avec un ticket d’entrée inférieur.

Il y a sans doute une clientèle pour ce genre de produit.

C’est exactement ce que j’ai pensé.
Au lieu de se prendre la tête à visiter, à gérer, etc, et sortir plusieurs 100aine de milliers d’euros, on accède à un marché parisien avec des biens qu’on peux supposer de qualité pour 22.000€.

C’est effectivement à mon avis une approche intéressante!
(même si concrètement actuellement je ne pense pas souscrire, je voudrais investir en résidentiel parisien, je viserai plutôt cette SCPI)

Dernière modification par gunday (18/10/2016 09h42)

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#5 18/10/2016 10h45

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Bonjour,

Ce qui me bloque immédiatement dans la présentation c’est le "70% de résidentiel" sur Paris.
1- beaucoup soupçonnent qu’il y ait une bulle en particuliers sur le foncier bâti Parisien ; on peut en discuter s’agissant de bien haut de gamme, il est sur que ce type de bien sera le dernier touché en cas de crise et le 1er à bénéficier de la reprise qui suivra.
2- Oui mais ! Le résidentiel Parisien est encadré en terme de loyers sauf erreur. Dés lors, que se passera t’il en cas d’inflation post élections Présidentielles ? Le rendement baissera sauf si le gouvernement lâche à la bride aux loyers ce qui me semble très peu probable.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 18/10/2016 11h22

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Ce qui m’ennuie dans ce produit, c’est plutôt ce 70%, je préfère un produit pur avec 100% de résidentiel à Paris core (ou prime). Les quartiers choisis sont effectivement ceux dont la valeur au m2 est la plus élevée, loin des quartiers les plus spéculatifs dont les prix ont beaucoup plus monté et qui font que les prix sont finalement assez nivelés désormais
Là, je suis en train de réinvestir le paris core en résidentiel, le marché est très dynamique et haussier

Un début de réponse pour Iqce, l’opposition a prévu d’abroger immédiatement la loi ALUR si elle revient aux affaires. Sans me mouiller, il y a donc 1 chance sur 2 pour que ce point noir disparaisse en 2017

Et même avec cette loi, on peut investir en trouvant du 5% dans les quartiers les mois spéculatifs

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#7 18/10/2016 12h10

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Bonjour,

Ce produit semble intéressant pour les TMI élevés ( 30% ou plus par exemple).

En empruntant à taux faible et en ayant peu de revenus distribués, on doit pouvoir obtenir une assiette d’imposition  pour les revenus de ce produit très faible. Etant donné qu’il y a tout de même revenu, il ne semble pas y avoir remise en cause de la déductibilité des intérêts d’emprunt.

Cela permet aussi de demander un prêt immobilier pour quelque chose qui ressemble à de la nue propriété ( prêt difficile à obtenir), mais qui n’en est pas.

Au final, cela peut être intéressant si l’on espère capitaliser à long terme et dégager une plus value à un moment ou l’on aura un TMI moins important ( retraite, perte de revenus etc..).

Les inconvénients sont principalement liés au manque de revenus : difficultés possibles de remboursement du prêt, marché de la revente peut être problématique, frais de 10% à l’achat et évidemment pari sur la plus value.

Patrick


Ni dieu, ni maître et …surtout pas de patron!

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#8 18/10/2016 15h22

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Peux être je me trompe mais ce produit ne pourrait-il pas être interessant pour une donation partage
avec possibilité de réduction des impots sur la plus value.

Je m’explique, mais je fais peu-être une erreur de raisonnement

a) Je prends le produit à valeur X et je le donne à mes enfants
    ==> C’est la valeur X qui est retenu pour la succession

b) Je décéde plus tard, et mes enfants héritent de ces parts
    ==> Elle ont toujours la valeur X pour la sucession
    Cependant elle valent sensiblement plus cher Y

c) Mes enfants décident de vendre au prix de Z
    Dans ce cas la plus value imposable est fixé a (Z-Y) et non (Z-X)

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#9 18/10/2016 15h41

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Les enfants deviennent propriétaires au jour de la donation. Sauf si une donation-partage suit un régime différent de la donation simple, ce que je ne sais pas, la plus value est calculée sur Z-X , mais en tenant compte de la durée entre le jour de la donation et le jour du décès pour l’abattement, ce qui est avantageux…

Stéphane pourrait utilement nous donner son avis.


Ni dieu, ni maître et …surtout pas de patron!

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#10 23/10/2016 12h49

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Bonjour,
est ce que quelqu’un à des informations supplémentaires sur cet aspect là?

"compte visiblement plus sur la valorisation des biens acquis pour doper la performance globale que sur leur rendement locatif immédiat"

Ils veulent simplement nous dire qu’il y a un rendement faible (j’imagine 3% max comparé aux 5% de rendement pour la moyenne des SCPI du marché) et mises sur une augmentation du prix de l’immobilier parisien à (long) terme?

Cdt,
jimbow

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#11 23/10/2016 13h14

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Exact.

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#12 23/10/2016 13h14

Membre
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J’ai un peu de mal à croire à un potentiel de revalorisation à long terme du "prime" parisien vu le niveau actuel des prix et la déconnection complète avec les revenus des français. A moins de faire un pari que Paris égalera Londres un jour : 15 000 euros ou 20 000 du m2 ?

Je pense qu’actuellement avec le bas niveau des taux, la crainte vis-à-vis du financier (et la Loi Sapin 2 commence vraiment à faire des dégâts…) pousse les gens vers les "biens réels" de toute sorte et l’immobilier reste synonyme de valeur refuge…

J’ai un client qui ferme une assurance-vie de 300 000 euros (fonds euros) et qui investit dans le 5ème (vers la Sorbonne).

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#13 04/11/2016 23h13

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J’ai le sentiment que Sofidy arrive un peu tard dans le cycle pour lancer une scpi d’immobilier d’habitation parisien "prime".

Les règles de calcul de la plus-value immobilière des particuliers, en cas de donation en nue-propriété (valeur X), puis de succession (valeur Y), puis de revente (au prix de Z) sont les suivantes :

La plus-value éventuellement du par le nu-propriétaire, après extinction de l’usufruit, se calcule en tenant compte de la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur.

Inst. adm. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°4, p. 49 à 52 
Inst. adm. 04 août 2005, BOI 8 M-1-05 fiche n°16, p. 32 à 35

La plus-value est donc calculée en faisant la différence Z-X (valeurs X et Z en pleine propriété) que vous évoquez (pour faire simple, car, en pratique, ce calcul est un peu plus complexe : il est tenu compte du délai de détention et des frais d’achat ou de donation, etc…).

Toutes les règles qui permettent ce calcul sont détaillées dans mon e-book : guide de l’investissement en parts de SCPI, (voir dans ma signature).

Dernière modification par stephane (04/11/2016 23h23)

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#14 03/09/2017 17h40

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L’idéal ne serait plutôt une SCPI qui finance l’acquisition de biens très bien placés mais en très mauvais état dans Paris ?
Génération de déficit foncier pour les associés, puis location ou vente des bien avec plus value / versement du loyer.

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#15 03/09/2017 17h49

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Des "biens très bien placés mais en très mauvais état dans Paris", il ne doit pas y en avoir beaucoup …


Dif tor heh smusma

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#16 04/09/2017 01h36

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Faites donc des visites, ce n’est pas ce qui manque. Des appartements tout comme des immeubles entiers.

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#17 04/09/2017 08h57

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maxlille a écrit :

L’idéal ne serait plutôt une SCPI qui finance l’acquisition de biens très bien placés mais en très mauvais état dans Paris ?
Génération de déficit foncier pour les associés, puis location ou vente des bien avec plus value / versement du loyer.

C’est de la SCPI dite fiscale avec tous les aléas de ce type de SCPI largement débattus sur ce forum.
Un exemple de SCPI Fiscale avec biens situés sur le Grand Paris SCPI Grand Paris Pierre Capitalisation

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Edit AMF je distribue les SCPI citées


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#18 03/06/2019 16h08

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Bonjour à tous,

Je rebondi sur cette SCPi car en regardant quelques chiffres du RA 2018, je me pose quelques questions…

La première question repose sur le prix moyen d’acquisition des biens. Les objectifs de cette SCPI est de faire plutôt de la PV grâce à des achats "à bon compte" dans les beaux quartiers parisiens.

Plaquette commerciale Sofiprime a écrit :

L’achat d’un logement occupé offre une décote par rapport au logement libre, du fait d’une moindre concurrence par rapport au marché des “acheteurs occupants”.

Revu dans le rapport annuel 1028:

Page 11 a écrit :

elle [la SCPI] a conduit une politique d’investissements orientée vers les logements « prime » parisiens bénéficiant de bons emplacements et des prix de revient décotés par rapport à la valeur de marché du fait de leur occupation et de la capacité de votre SCPI de signer des engagements sans conditions de financement et sans risque de rétractation potentiellement subi par le vendeur (Loi Scrivener),

A la louche, le prix de revient au m2 approche les 11k€ (11 605 507€ / 1 057m²). Sachant que le prix moyen tourne aux environs de 10 196 €/m² pour Paris intra muros, c’est plutôt au dessus du prix du marché.

Certes, il y a de grosses disparités entre les arrondissements (et les biens) mais j’ai du mal à apprécier la "décote" que Sofidy revendique. Il me semble plutôt que l’acquisition se fait plutôt "au prix du marché". J’en veux pour preuve aussi la dernière acquisition dans le 16ième (fin 2018) qui s’est faite au prix de 11 963€/m2 tandis que le prix moyen dans cet arrondissement est de 11 753€/m2 (selon les dernières statistiques de seloger.com).

D’autre part, j’ai du mal avec le tableau faisant le résumé du patrimoine en page 7 du RA. Comment peut-on avoir une valeur vénale de 12 670 000€ tandis que la valeur de reconstitution n’est que de 10 150 663€ ? La valeur de reconstitution ne devrait-elle pas être forcément supérieure à la valeur vénale ?

Bref, j’ai pas tout compris…


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#19 03/06/2019 19h08

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La SCPI peut avoir fait des emprunts ou dautres dettes (d’où la possibilité d’avoir une valeur vénale > valeur de reconstitution). Le bilan au 31/12/2018 fait état de 5.4 M€ de dettes bancaires….

Les prix au m2 sont juste des moyennes. Il y a des biens sur Paris qui se vendent à plus de 20 ou 30 000€/m2, et d’autres à bien moins de 10 000€/m2, et ce dans presque tous les arrondissements. Il faudrait connaître pas mal de détails sur chaque bien pour déterminer si son prix est décoté ou pas. A défaut il faut se contenter des valeurs d’expertises (utilisées pour déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution).

AMF : Je ne suis pas associé de cette SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#20 15/05/2020 07h43

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Selon mon cocntact de sofidy, l’AK annoncée dans le dernier bulletin trimestriel a obtenue l’accord de l’AMF et devrait commencer au mois de juin au prix de 252 € la part.

Dernière modification par yannou77 (15/05/2020 07h54)

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#21 23/08/2020 18h45

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Une bonne âme associée de sofiprime voudrait-elle bien me communiquer l’IFU par part ? Je suis curieux de connaitre l’impact fiscal réel d’un investissement en part de sofiprime.

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[+1]    #22 23/08/2020 22h58

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Il suffit de consulter le rapport annuel qui est disponible sur de nombreux sites et public…
Valeur IFI au 31/12/19 : 162,11 euros - page 22 du rapport
Valeur de réalisation au 31/12/19 : 207,59 euros - page 21 du rapport

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