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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Actipierre Europe à un proche ?


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25% - 2
Non, certainement pas (avis négatif)

37% - 3
Nombre d’avis : 8   Avis moyen : 2,3/5 Avis plutôt négatif

#51 01/02/2021 10h01

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Un achat d’Aew Ciloger a été effectué pour le compte de 4 fonds immo dont 3 SCPI. Pour Actipierre Europe, SCPI à forte dominante de murs commerciaux, il s’agit d’une diversification sur des bureaux (allemands).

https://www.magazine-decideurs.com/news/la-veille-urbaine-du-22-janvier-2021 a écrit :

AEW Ciloger a acquis l’immeuble de bureaux « KölnCubus » pour le compte des SCPI Laffitte Pierre, Fructiregions Europe et Actipierre Europe ainsi que pour l’OPCI Franceurope Immo. Signé lors d’une opération off-market, l’actif est situé à Cologne-Deutz. Livré en 2013, cet immeuble de bureaux bénéficie d’une certification de durabilité DGNB Gold. Il développe une surface de 11 500 m² et dispose de 214 emplacements de stationnement. Il est par ailleurs, intégralement loué à 4 locataires actifs entre autres dans le secteur des TMT et de l’informatique. L’actif bénéficie d’une durée d’engagement locatif moyen de 6 ans. Dans cette transaction AEW Ciloger était représentée par Clifford Chance, JLL et Nova-Ambiente et le vendeur Conren Land AG par Freshfield Bruckhaus Dellinger.

Pour rappel, la diversification patrimoniale d’Actipierre Europe sur les actifs hors murs de commerces n’atteignait que 4% en valeur vénale (bureaux et immeubles mixtes) jusqu’alors. La limite de diversification est fixée à 20% du patrimoine global dans le DICI. 71% des actifs étaient français, ce pourcentage va donc diminuer.

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[+1]    #52 09/02/2021 10h42

Membre
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Bulletin semestriel disponible

Points notables
Valorisation patrimoine 2020 780M € (788 en 2019)
Nombre de parts : 4 304 242 (+27 454 par rapport au T3)
Capitalisation : 903M€ (+6M€ par rapport au T3)
TOP : 95.48% (-1.64 T3)
TOF : 95.17% (-0.5 T3, le bulletin S2 mentionne 95.26 mais on était bien à 95.67 sur le bulletin T3)
Taux d’encaissement à mi Janvier : T3 92.36 (+7.22 par rapport au bulletin T3), T4 80.57%
Taux d’endettement : Non mentionné explicitement mais de l’ordre de 24M€ donc toujours marginal

Aucun investissement ce trimestre mais prise de participation à hauteur de 13.8M€ dans une SCI détenant des immeubles de bureaux à Cologne en Janvier (cf post ci-dessus)

A noter une libération de 2907m² en Espagne ce qui doit être une part importante du patrimoine espagnol de la SCPI (4% en valeur vénale, patrimoine total à 248 320m²)

Dernière modification par Drystan (09/02/2021 10h45)

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#53 09/02/2021 13h06

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Difficile de trouver quel locataire a pu fermer. C’est frustrant d’avoir aussi peu d’informations alors que l’on est sur un bulletin détaillé.

On peut aussi noter la libération de 1134 m² à Sainte-Geneviève-des-Bois (91700), ce qui correspondrait sans grande surprise à l’enseigne de chaussures et vêtements Gémo.

Une info également : Célio va quitter toute l’agglomération nancéienne au cours de cette année. L’enseigne occupe deux belles cellules du Centre Commercial Saint-Sébastien situées au rez-de-chaussée. Le prêt-à-porter en prend plein la figure. Il faut dire qu’il y a beaucoup de concurrence et que la crise Covid-19 est la cerise sur le gâteau.

Toujours concernant Nancy, l’enseigne Bio C’Bon ayant été rachetée récemment par Carrefour, le local rue St Georges conserve son locataire.

Dernière modification par nexus (09/02/2021 13h08)

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#54 09/02/2021 15h35

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nexus a écrit :

Difficile de trouver quel locataire a pu fermer. C’est frustrant d’avoir aussi peu d’informations alors que l’on est sur un bulletin détaillé.

En jetant un coup d’oeil au bulletin annuel 2019

Actipierre a écrit :

Le 30 octobre 2019, ACTIPIERRE EUROPE a étoffé son patrimoine espagnol grâce à l’acquisition de deux locaux commerciaux avoisinant 4 500 m², situés en plein cœur du complexe commercial « Bonaire » de Valence, 3ème ville et port
en Espagne.
Le complexe Bonaire est le plus important de la région de Valence, à 12 Km du centre de la ville. Il affiche un taux d’occupation de 100 % et offre de multiples enseignes et services,
dont un centre commercial rénové récemment comprenant
169 marques, 6 000 places de parkings, un hypermarché, des
restaurants, un cinéma ou encore un outlet park.
Les 2 locaux acquis par la SCPI, pour un prix de 9,39 M€,
sont loués au restaurant « El Reino Asador » et à l’enseigne
française d’ameublement «Maison du Monde», en fort développement dans le pays.

Hors sur le site espagnol nulle trace de ce magasin, le site français a bien la boutique en base mais elle ne semble pas ouverte, Google Maps n’a tout simplement pas de mention de boutique Maison du Monde

Et quand on regarde la carte du centre commercial, la partie Maison du monde semble faire le double de la surface du restaurant qui le jouxte (El Raino Asador)
Sachant que le bulletin 2019 parle de 4500m² pour ces 2 surfaces et que la libération porte sur 2907m²… il pourrait s’agir de cela, en tout cas il y a quelques indices concordant.

EDIT
Rien en 2017 2018 sur l’Espagne
Le bulletin 2016 mentionne une seconde en acquisition en Espagne, 3700m² qui semblent toujours occupés par un Mediamarkt
Sans quoi en 2015, la première acquisition à Cadix, 9300m² avec Merkal Kiabi Lidl et Mediamarkt, le Kiabi
Le dernier étant l’autre suspect potentiel, le store est bien sur Kiabi.es et visiblement l’Andalousie ne fait partie des provinces espagnoles où les boutiques Kiabi sont fermées

Dernière modification par Drystan (09/02/2021 16h00)

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#55 09/02/2021 16h21

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Effectivement, Maison du Monde du centre Bonaire semble être le plus probable. Il faut vraiment jouer les Sherlock pour gratter les infos 😀

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#56 10/02/2021 14h21

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À ce jour, les abandons de loyers et les allègements (réductions du loyer sur une période limitée) sont estimés à 5,1 M€ (dont 1,2 M€ au titre du mois de novembre) soit de l’ordre de 12% du montant des produits locatifs 2019 de votre SCPI (43,27 M€).
Si ces mesures, indispensables pour éviter la défaillance des locataires viables qui assurent en temps normal l’essentiel des revenus locatifs, ont un impact sur le résultat de l’exercice, les aménagements au titre du mois de novembre donneront partiellement lieu à un crédit d’impôt en votre faveur sur les revenus 2021, conformément à la Loi de finances.

Ne serais pas plutôt un crédit d’impôt sur les revenus 2020?

J’espère qu’ils intégreront bien le crédit d’impôt dans les IFU qu’ils nous communiqueront pour faire notre déclaration correctement.

L’expertise immobilière valorise le patrimoine à 780 M€

--> En 2019 la valeur vénale/expertise des biens était de 802 M€ (cf rapport annuel 2019) soit une baisse de 2.7% qui j’espère ne sera pas répercuté sur le prix de part sachant qu’en 2019 la valeur de reconstitution était supérieure de 5.2% au prix de part.

Dernière modification par Sisco2117 (10/02/2021 14h33)


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#57 10/02/2021 15h09

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Entre temps, en 2020, Actipierre Europe a collecté 23,7 M€, notamment investis dans un Monoprix du 15e. L’expertise de 780 M€ n’est donc pas directement comparable au patrimoine du 31/12/2019… La diminution serait donc supérieure aux 2,7% que vous avez calculés.

La plus grande erreur d’Actipierre Europe à mon sens fut d’avoir acheté le centre commercial Saint Sébastien de Nancy beaucoup trop cher. Nancy est une ville dont les loyers sont beaucoup trop élevés pour les commerçants qui n’arrivent plus à faire face depuis un moment. AEW Ciloger a raison de dire que les fondamentaux sont bons : bien situé, de belles cellules commerciales, tout le monde le connait etc… On peut même imaginer qu’il puisse être transformé en bureaux ou même en dépôt logistique du dernier kilomètre. Mais à ce prix de transaction, c’était fou !

Nous verrons le rapport annuel 2020, mais je suis prêt à parier que la valeur d’expertise du centre Saint Sébastien (qui représente tout de même le plus gros investissement d’Actipierre Europe) va encore diminuer.

Dernière modification par nexus (10/02/2021 15h15)

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#58 10/02/2021 17h04

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nexus a écrit :

Nous verrons le rapport annuel 2020, mais je suis prêt à parier que la valeur d’expertise du centre Saint Sébastien (qui représente tout de même le plus gros investissement d’Actipierre Europe) va encore diminuer.

Y’a-t-il encore des centre commerciaux de ce type dont la valeur ne chute pas ? Et ça ne date pas du Covid. A titre personnel, quand je vois qu’une SCPI investit dans un centre commercial de ce type, cela m’encourage à fuir. Dans un sens quel que soit le prix car la valeur de ces actifs va selon doute vraisemblance baisser chaque année pendant encore des années. Donc soit la SCPI arrive à acheter au prix de dans 10 ans ce qui n’est normalement pas possible soit ses associés font d’office une mauvaise affaire vue que la durée de détention d’une SCPI est > 10 ans.

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#59 10/02/2021 19h07

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Tout à fait, d’autant que les charges de fonctionnement des ces centres sont très élevées et les loyers ont de fait une part incompressible. Ce qui est d’autant plus rageant, c’est que le problème est toujours le même : cet achat a été réalisé en 2017, année de surcollecte pendant laquelle il fallait investir les billes à tout prix.

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#60 18/02/2021 14h19

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@Sisco2117

Sisco2117, le 29/01/2021 a écrit :

A voir quand le TDVM 2020 de PATRIMMO COMMERCE sortira mais je serais surpris qu’il soit inférieur à 3.43%….

Le TVDM de Patrimmo Commerce est de 3,41% donc inférieur à celui de Actipierre Europe. Comme quoi…

Juste une précision : je ne défends pas particulièrement Actipierre Europe, je cherche juste à relativiser. Dans le fond, mon analyse de Actipierre Europe est que la SDG achète les mauvais actifs (des centres commerciaux sans avenir dont la valeur va baisser d’année en année) au mauvais moment et je m’éloigne donc de cette SCPI.
Mais je voulais juste relativiser en montrant que d’autres SCPI peuvent aussi avoir des fifficultés. Je pense que c’est fortement le cas de Patrimmo Commerce. Le marché secondaire de cette SCPI devrait être bloqué ; il ne l’est pas car Primonial a des leviers (coucou CapImmo) pour maintenir la fluidité du marché. Et cette SCPI est fortement endettée. Cela fait 4 ans que le TVDM n’est atteint que parce que la SDG renonce à ses rémunérations (tu m’étonnes, vaut mieux renoncer aux frais de gestion qu’à la faramineuse prime de souscription…)
Et même les SCPI à capital fixe comme Actipierre 1 affichent des beaux TVDM en trompe l’oeil car la valeur des parts a fortement baissé sur le marché secondaire. Le dividende 2020 de Actipierre 1 rapporté au plus haut du prix de la part pré-covid est pas joli à voir non plus.
Regardez les foncières cotées c’est la boucherie sur URW (et je suis encore étonné du niveau actuel des cours, payer si cher un non dividende cash pendant 2 ans c’est étrange). Et ne parlons pas des foncières cotées de centres commerciaux aux US…

Bref sur le segment commerces c’est un peu la boucherie et pas depuis le covid, depuis avant…

Dernière modification par Asn540 (18/02/2021 14h20)

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#61 18/02/2021 14h49

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@Asn540

En effet, pour 0.02% ACTPIERRE EUROP est au dessus.
je partage votre analyse et votre point de vu. Par contre je ne comparerai pas avec les foncières cotées qui appartiennent à un autre monde de la finance très volatile et dépendant des marchés parfois sans rapport avec la valeur des biens possédés.

Novapierre Allemagne qui est 100% commerce ne se débrouille pas trop mal, mais ils ont beaucoup de commerce liés à l’alimentation et bricolage il me semble….


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#62 18/02/2021 16h02

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Asn540 a écrit :

@Sisco2117

Et même les SCPI à capital fixe comme Actipierre 1 affichent des beaux TVDM en trompe l’oeil car la valeur des parts a fortement baissé sur le marché secondaire. Le dividende 2020 de Actipierre 1 rapporté au plus haut du prix de la part pré-covid est pas joli à voir non plus.

Oui, vu passer ce classement qui met valorisation et TDVM en parallèle pour comparer les SCPI, les autres Actipierre ne sont vraiment pas beau à voir et le TDVM est un véritable trompe l’œil.

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#63 18/02/2021 19h03

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Mis à part le problème des centres commerciaux (qui me déçoit franchement !), je trouve le patrimoine d’Actipierre Europe qualitatif : notamment un chouette portefeuille de Monoprix avec de beaux emplacements, très peu de "verrues" et des achats de spots plutôt réfléchis. Il y a certes une trop forte proportion de locataires classés dans l’équipement de la personne, domaine hyper-concurrentiel, mais les fondamentaux restent bons.

Ce qui est vraiment rageant, c’est aussi la situation hubuesque dans laquelle nous sommes avec beaucoup de paradoxes autour des commerces. Un hangar de tôles sur un terrain sans âme est devenu un véritable must-have, accessible facilement, avec de surcroît un beau parking gratuit, tandis que les maires continuent de surtaxer le stationnement en centre-ville.

Sur le long terme, le paradigme peut encore changer. Les SCPI qui misent tout sur la tôle ont aujourd’hui le vent en poupe, mais demain ?

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#64 18/02/2021 19h45

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Je trouve que vous caricaturez beaucoup - dans les deux sens :
_Quand je pense Actipierre Europe, le terme patrimoine qualitatif n’est pas le premier qui me vient à l’esprit. Paris représente 10% de la valeur des actifs. L’Europe moins de 30% d’ailleurs et nous avons 40% en province c’est donc Actipierre Province qu’elle devrait s’appeler ou Régions pour faire moins péjoratif.
_Sur la tôle ondulée, je pense un peu comme vous, pas trop fan à la base. De là à dire qu’aujourd’hui les bâtiments moins qualitatifs seraient à mettre sur un piedestal, il y a un pas que je ne franchis pas. Je reste un adepte des localisations centrales, dans les plus grande villes. Oui on verra sur le long terme.

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#65 18/02/2021 20h28

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Oui, le terme Europe est très commercial nous sommes d’accord. J’aurais d’ailleurs aussi apprécié que la SdG écoute davantage le conseil de surveillance qui demande depuis un moment une diversification dans d’autres typologies d’actifs.

Cependant je n’ai jamais trop compris la scission qui voudrait qu’un patrimoine provincial soit moins quali qu un patrimoine parisien (c’est sans doute mon côté ville moyenne !). Quand je prends les commerces de cette SCPI un par un au sein de chaque ville dans lesquelles les billes sont investies, je ne trouve pas qu’on soit sur des actifs de seconde zone, que cela soit sur les emplacements de centres villes ou de zones commerciales d’ailleurs.

Ne pensez-vous pas que la forte concentration parisienne de beaucoup de véhicules soit un risque sur le long terme ? Je comprends que ça soit le cas pour les bureaux dont les locataires d’envergures internationales ont besoin d’une place centrale et reconnue. Mais le commerce ne vivant pas seulement du tourisme, mais surtout de la proximité avec la population, il me semble au contraire essentiel de repartir le patrimoine sur un max de métropoles voire de villes moyennes. La population parisienne étant de 2,2 millions d’habitants, on pourrait même penser qu’on surpondère déjà l’exposition à Paris avec 10% du patrimoine alloué à la capitale.

Dernière modification par nexus (18/02/2021 20h28)

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[+2]    #66 18/02/2021 21h56

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nexus a écrit :

Cependant je n’ai jamais trop compris la scission qui voudrait qu’un patrimoine provincial soit moins quali qu un patrimoine parisien

Le CA généré au m2 par une surface commerciale à Paris n’a rien à voir avec celui généré dans aucune autre ville de France. Il y a une étude là dessus que je ne retrouve pas mais je suis sûr que les spécialistes ici vous la donneront.

A Paris (hors COVID) vous avez une clientèle de touristes internationaux qui dépense bien plus qu’un notaire de province. Les boutiques générant plus de CA au m2 elles peuvent payer des loyers délirants tout en restant très rentables.

A titre d’exemple si vous achetez un plat à 10 euros dans une boutique de « bio bouffe » à Paris vous payez:
- 1,04 euro d’ingrédients
- 2,30 euros de personnel
- 80 centimes de marge
- 1 euro de charges diverses
- 4,86 euros d’immobilier

Oui oui près de 50% de votre soit-disant salade bio c’est de l’immo.

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#67 19/02/2021 07h39

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Effectivement, cette étude serait très intéressante à lire ! J’essaierai de faire une recherche. Paris, il est vrai, est assez unique sur le plan touristique.

Cela dit l’épidémie de Covid-19 vient aussi de rappeler qu’il faut tout de même une saine diversification (et pas qu un peu), et que le touriste fortuné peut disparaître un temps.

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#68 19/02/2021 08h02

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Asn540, le 18/02/2021 a écrit :

Oui oui près de 50% de votre soit-disant salade bio c’est de l’immo.

Il faudrait une source svp, ça me parait extrême.
Je vois plutôt des charges de personnel supérieures aux autres charges, incluant l’immobilier dont consommations énergie assurance entretien etc …
Quels sont les ratios financiers et indicateurs à suivre dans un restaurant ? - ECL DIRECT

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#69 19/02/2021 13h42

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Surin a écrit :

Il faudrait une source svp, ça me parait extrême.

La source c’est le compte d’exploitation d’une très grande franchise de bouffe "quali - bio" à Paris qui ne se met que dans les beaux quartiers…

Attention : les chiffres que je donne ne valent que pour Paris.

Le lien que vous donnez parle d’un restaurant. Les franchises dont je parle ont une cuisine centrale qui fabrique pour tous les "restaurants" et les livre. Dans les restaurants pas de personnel cuisinier, seulement des étudiants qui sont en fait des caissiers. Les charges de personnel sont au plancher car vous avez des smicards avec des réductions de charges maousse…

Les restaurants sont à proximité aux plus beaux monuments de Paris (quand ils ne sont pas dedans) et vous vendent une salade de Quinoa de 100 grammes pour 10 balles. Ils paient en loyer mensuel le prix d’une petite baraque dans les 2Sèvres …

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#70 19/02/2021 13h49

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Au final c’est tout de même un cas bien particulier que vous citez Asn540 (et pas forcément très éthique vis-à-vis des salariés). On ne peut pas extrapoler d’un tel exemple pour résumer tout un marché.

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