Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Les forums seront inaccessibles mercredi 14 avril 2021 matin
pour cause de changement de serveur.

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Efimmo à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

86% - 20
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

13% - 3
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 23   Avis moyen : 4,9/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#51 24/01/2020 14h45

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Surin, pour les moins-values, je lis 2.64k€ et pas M€… Vous avez un problème de facteur 1000 (ou erreur dans le bulletin). La plus-value sur la SCI Cargo est donc loin d’être engloutie.

Pour la dotation du RAN, il y a peu près 0.02€ / part (11.66-11.64) qui vont y être affectés.

Notons aussi que c’est une formidable année en terme de croissance pour Efimmo :
* on passe de 5M de parts à 6M de parts soit une augmentation de +20% du nombre de parts, bien plus élevée que les années passées;
* la croissance est plus forte au S2 et notamment au 4T : il va falloir investir cet afflux de collecte.

Bien à vous,
cat

Hors ligne Hors ligne

 

#52 27/01/2020 08h19

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Croissance de la capitalisation qui pourra encore plus progresser puisque malgré que l’on approche les 1Md€ de capital plafond (908M€) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_capef1.png

Sofidy s’est bien gardé de l’évoquer dans le bulletin mais ce capital nominal pourra être relevé à 1,5Md€ de façon à pouvoir continuer cette collecte pléthorique :
www.journal-officiel.gouv.fr/balo/docum … 02000033-9
C’est dans l’ère du temps !
Au moins ils ne font pas l’affront d’exposer des raisons bidons qui pourraient laisser penser que ça serait fait dans l’intérêt des associés, comme par exemple AEW-Ciloger le fait pour ses SCPI.
Ils n’en disent pas un mot, parce que le principal intérêt est de pouvoir continuer à vendre un produit qui marche bien et qui rapporte bien plus en y créant des parts qu’en se contentant de le gérer.

Dernière modification par Surin (27/01/2020 08h44)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #53 27/01/2020 08h41

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   659  

IL y a encore "un problème de facteur 1000" dans le message précédent "capital plafond (908k€)".

Le capital social d’origine qui est de 762.245,09 Euros
(montant résultant d’une conversion de Francs en Euro)
et le capital social plafond passe de 1 000.000.000 € à 1 500.000.000 €.

A part ça d’accord avec l’analyse.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (27/01/2020 08h43)


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

#54 27/01/2020 08h47

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Décidément, j’ai du mal à manipuler les milliards ! J’ai rectifié, au moins les chiffres étaient cohérents entre eux à x1000 près.
Donc on approche bien des 1Md€ d’euros de capital nominal puisque l’on est à 908M€, en 2 trimestres c’est atteint.

Dernière modification par Surin (27/01/2020 08h52)

Hors ligne Hors ligne

 

#55 27/01/2020 10h00

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Surin a écrit :

Sofidy s’est bien gardé de l’évoquer dans le bulletin mais ce capital nominal pourra être relevé à 1,5Md€ de façon à pouvoir continuer cette collecte pléthorique :
www.journal-officiel.gouv.fr/balo/docum … 02000033-9
C’est dans l’ère du temps !
Au moins ils ne font pas l’affront d’exposer des raisons bidons qui pourraient laisser penser que ça serait fait dans l’intérêt des associés, comme par exemple AEW-Ciloger le fait pour ses SCPI.
Ils n’en disent pas un mot, parce que le principal intérêt est de pouvoir continuer à vendre un produit qui marche bien et qui rapporte bien plus en y créant des parts qu’en se contentant de le gérer.

Surin, libre à vous de refuser l’augmentation du capital plafond puisque le résolution est soumise au vote des associés le 7 février. Pour ma part je voterai sans hésiter pour et je m’accorde avec Sofidy sur les 3 raisons évoquées dans leur courrier :
* poursuivre la diversification et la mutualisation du patrimoine pour plus de sécurité;
* consolider et favoriser la liquidité du titre;
* satisfaire la demande des épargnants.

Bien à vous,
cat

Hors ligne Hors ligne

 

#56 27/01/2020 12h33

Membre
Réputation :   2  

hello

en parlant de l’AG ne n’irais pas j’ai donc une procuration a établir
qui y va parmi vous?

Hors ligne Hors ligne

 

#57 27/01/2020 12h50

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   115  

Quitte à en rajouter une couche, je vais signaler à Surin que Efimmo est présente dans deux de mes contrats AV en tant qu’UC et que c’est l’une des candidates pour le renforcement de ma poche pierre papier. 

Efimmo et Immorente sont pour moi dans le premier quart des Scpi disponibles sous cette forme dans mes contrats. Malgré les frais.

Ce n’est pas ma priorité mais malheureusement la fiscalité des scpi en direct et les rendements des placements réglementés ou monétaires poussent les épargnants à les souscrire via des AV, PER, contrats de capitalisation.

Que cela ait des conséquences sur la gouvernance des scpi est indéniable. La question ouverte est d’évaluer les conséquences indirectes sur le rendement et la valorisation. C’est un analogue de la question de l’influence des grands gestionnaires d’actifs sur la gouvernance des sociétés par actions.

Dernière modification par Caratheodory (27/01/2020 12h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#58 27/01/2020 14h37

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Pour compléter le message de Surin à propos du bulletin du 4T 2019, quelques points à noter après lecture :
* un résultat par part en baisse à 11.66€ contre 11.83€ en 2018 (hors fiscalité étrangère, cela correspond à 11.73€ en 2019 contre 12.04€ en 2018);
* la distribution pour 2019 de 11.64€/part est égale à celle de 2018 et permet de doter (très) légèrement le RAN. On est finalement rester sur le "minimum" annoncé dans le bulletin 3T 2019… dommage;
* la collecte nette au 4T : 75.3M€. Légèrement supérieure au 3T mais on constate surtout un semestre 2 bien plus consistent en terme de collecte que le semestre 1.
* les investissements sur l’année complète : 229M€ avec une rentabilité moyenne immédiate de 5.7% (rappel 2018 : 80M€ avec une rentabilité supérieure à 6.1%). Le rendement est moindre que l’an dernier et est en ligne avec la collecte nette sur l’année (un peu plus de 230M€). La dette a gonflé de 50M€ par rapport au 4T 2018 (avec optimisation : taux moyen en baisse, durée moyenne en très légère hausse). Ce gonflement s’est fait au même rythme que celui du patrimoine (% dette / valeur du patrimoine a peu près de 21% comme fin 2018).
* les investissements sur le 4T : 35.5M€ dans deux immeubles de bureaux (à Cologne, 17.6M€ loué à 100%, et à Bordeaux, 14.9M€ avec un taux d’occupation de 96%) et une petite participation dans European Logistics Fund (3M€);
* cessions d’actifs : 2.6M€ (avec 0.25M€ de plus-value).  Cessions sur l’année de 5M€ (+14.6% par rapport au valeurs d’expertise) avec 2k€ de moins-value;
* Pour le TOF, Surin en a déjà parlé : cela reste bon mais un "ton" en-dessous du résultat obtenu en 2018.
* les loyers par renouvellement de baux ou relocation sont globalement en légère baisse sur l’année (5.1M€ contre 4.8M€) ce qui est, couplé à un TOF (plus sérieusement) en baisse, peut expliquer en partie la baisse du résultat.

Mon avis : une année 2019 raisonnable, en retrait par rapport à 2018 (selon moi), mais la base de comparaison était exigeante.

Hors ligne Hors ligne

 

#59 27/01/2020 15h23

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

austin a écrit :

en parlant de l’AG ne n’irais pas j’ai donc une procuration a établir
qui y va parmi vous?

Le mieux est que vous votiez vous-même par correspondance. Vous remplissez correctement le bulletin et renvoyez le tout dans l’enveloppe "T" jointe.
Vous ferez alors partie des 1% qui auront voté contre, c’est en tout cas ce que j’ai pu constater récemment sur une autre SCPI.

Hors ligne Hors ligne

 

#60 27/01/2020 15h25

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Surin, comment savez-vous que Austin souhaitait voter contre? Vous ne chercheriez pas à l’influencer ;-).

Dernière modification par cat (27/01/2020 15h25)

Hors ligne Hors ligne

 

#61 27/01/2020 15h45

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

En effet, mes excuses, mon message pourrait passer pour du prosélistisme.
Il faut dire que dans mon esprit, quelqu’un qui tiendrait à voter, ça serait pour le "contre" car si c’est "pour", ne vous en faites pas, les voix de la démocratie trouveront écho !

Pour en revenir sur leur courrier que je n’ai pas lu, le " satisfaire la demande des épargnants" ne me satisfait pas en tant qu’épargnant. Je crains que cela ne concerne surtout les épargnants non déjà investis dans Efimmo ou souhaitant vraiment renforcer leur position.
Je note Cat que cela vous convient aussi, j’ai surement une lecture biaisée des conséquences que cela aura sur le long terme.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #62 27/01/2020 15h59

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Je ne tiens pas particulièrement à me retrouver avec une scpi à "capital fixe" et j’aimerais pouvoir y réinvestir dans un futur pas trop lointain sans forcément passer par un marché secondaire.

Néanmoins, ce qui m’incite essentiellement à voter pour, c’est le point 1 : je considère que efimmo peut encore croître largement et diversifier son patrimoine. On peut s’interroger sur la vitesse de cette croissance mais j’ai l’impression qu’au rythme actuel, Sofidy doit pouvoir gérer.

Bien à vous,
cat

EDIT : les guillemets à "capital fixe".

Dernière modification par cat (27/01/2020 16h10)

Hors ligne Hors ligne

 

#63 27/01/2020 16h09

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Je comprends, "capital fixe" est à mettre entre guillemets car on resterait bien sur une SCPI à capital variable, ayant la particularité d’avoir atteint son capital nominal maximum.
Elle garde donc un prix fixe géré par la société de gestion, rien ne change dans les statuts.
Reste à voir comment se comportera Novapierre Allemagne car c’est - à ma connaissance - le seul exemple que l’on ait et il est encore récent donc nous n’avons pas retour.
Je considère le patrimoine de Efimmo 1 mature et ne nécessitant pas l’apport massif de nouvelles souscriptions (là c’est 50% de plus - plus de 700M€ de capitalisation supplémentaire potentielle).

Hors ligne Hors ligne

 

#64 27/01/2020 16h20

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Si l’on compare efimmo à des véhicules cotés faisant un boulot similaire (SIIC ou plus largement REITs), le patrimoine de efimmo reste tout à fait "petit".
De mon point de vue, ce patrimoine peut encore s’agrandir, se modifier et s’optimiser largement mais cela sera beaucoup plus compliqué si la SCPI arrête de collecter.
Par ailleurs, il y sûrement d’autre moyen de réguler la collecte, si cela est nécessaire, sans pour autant l’arrêter (limiter la collecte en AV par exemple).

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #65 28/01/2020 11h12

Membre
Réputation :   2  

Surin a écrit :

austin a écrit :

en parlant de l’AG ne n’irais pas j’ai donc une procuration a établir
qui y va parmi vous?

Le mieux est que vous votiez vous-même par correspondance. Vous remplissez correctement le bulletin et renvoyez le tout dans l’enveloppe "T" jointe.
Vous ferez alors partie des 1% qui auront voté contre, c’est en tout cas ce que j’ai pu constater récemment sur une autre SCPI.

Bonjour

je suis pas contre si ça permet a la SCPI de continuer a se devellopée wink
c’était surtout si l’un d’entre-vous y aller pour qu’il ai un peu plus de poids smile

Austin

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #66 28/01/2020 11h42

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2331  

Je doute qu’il y ait beaucoup de monde à une telle AG, où il n’y a pas grand-chose à débattre (et guère besoin d’avoir du poids).

Ce n’est pas du tout la même chose qu’une AG annuelle ordinaire ou certaines AG Extraordinaires (où il y a de la matière à avoir beaucoup d’échanges d’information, et potentiellement des enjeux s’il faut élire des membres du CS, ou voter sur des résolutions comportant des enjeux importants, ou même si être scrutateur est important -pour vérifier la validité des votes, ou juste comprendre leurs résultats-).

Cette AG a lieu dans les bureaux de la SdG (toute petite salle), et non dans la grande salle de l’hôtel où ont lieu les autres AG de cette SCPI (ou d’Immorente par ex).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#67 28/01/2020 19h44

Membre
Réputation :   2  

Merci GBL

je vais renvoyé le papier avec lettre T fourni

Autre question :
y’a pas un système pour réinvestir en automatique les dividendes?
je n’ai rien trouvé sur l’espace associé

bonne soirée à tous

Hors ligne Hors ligne

 

#68 28/01/2020 19h45

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Non, il n’y a rien pour cela.

Svp soignez orthographe majuscules etc …

Hors ligne Hors ligne

 

#69 16/02/2020 11h46

Membre
Réputation :   -3  

cat a écrit :

Je reviens pour vous dire un tout petit mot sur le bulletin 2T 2019 sorti depuis quelques jours déjà.

Après lecture, je retiens les points suivants :
bureaux à Metz,

Bonjour Cat . Je suis très surpris par le prix payé pour du Metz , autour de 3 300 euros le m2 c’est bien cher pour une ville moyenne  de 120k habitants qui ne me semble pas avoir de réelle profondeur pour faire du bureau. Mais probablement mon inexpérience fait que j’ai raté quelque-chose ?

Hors ligne Hors ligne

 

#70 16/02/2020 17h03

Membre
Réputation :   42  

"… pour du Metz [sic]", …, "pas de réelle profondeur [sic]".
Vous ne seriez pas parisien, par hasard ?  :-o
PS : je n’habite pas Metz, ni tout près de cette ville (devenue assez dynamique depuis quelques années).

Hors ligne Hors ligne

 

#71 16/02/2020 17h25

Membre
Réputation :   -3  

Deb67 a écrit :

"… pour du Metz [sic]", …, "pas de réelle profondeur [sic]".
Vous ne seriez pas parisien, par hasard ?  :-o
PS : je n’habite pas Metz, ni tout près de cette ville (devenue assez dynamique depuis quelques années).

Non je suis provincial et je connais la plupart des villes françaises dont Metz . D’ailleurs sous les bureaux il y a un centre commercial qui a déjà perdu des enseignes faute de chiffre d’affaire suffisant.

Hors ligne Hors ligne

 

#72 16/02/2020 18h33

Membre
Réputation :   9  

Scpirentier a écrit :

cat a écrit :

Je reviens pour vous dire un tout petit mot sur le bulletin 2T 2019 sorti depuis quelques jours déjà.

Après lecture, je retiens les points suivants :
bureaux à Metz,

Bonjour Cat . Je suis très surpris par le prix payé pour du Metz , autour de 3 300 euros le m2 c’est bien cher pour une ville moyenne  de 120k habitants qui ne me semble pas avoir de réelle profondeur pour faire du bureau. Mais probablement mon inexpérience fait que j’ai raté quelque-chose ?

Sur quoi vous basez-vous pour dire que c’est cher ?

On trouve une annonce de location à 180 € /m² pour 600 m² dans le platinium à metz (un des 2 immeubles en question)

Bureau 666 m² à louer LE PLATINIUM Metz - Location de bureau - 16210061 - BNP Paribas Real Estate

3300 € /m² ça fait un rendement de 5,5 % tout à fait en phase avec les taux de rendement prime sur le grand-est (trouvables sur les rapports annuels des SCPI)

Les bâtiments sont bien situés et quasi-neufs.

Et l’aire urbaine de Metz c’est quasiment 400 000 habitants, de plus c’est un chef lieu de département donc bureaux de toutes les administrations qui se rajoutent à cela. 

Bref, rien de choquant.

Dernière modification par Armand (16/02/2020 18h45)

Hors ligne Hors ligne

 

#73 16/02/2020 19h00

Membre
Réputation :   -3  

Efimmo a acheté du Bordeaux et du Cologne moins cher au m2 au T4. C’est pour cela que je suis surpris.
Je débute dans les SCPI je ne savais pas le marché Messin si recherché.

Hors ligne Hors ligne

 

#74 16/02/2020 19h09

Membre
Réputation :   73  

Scpirentier a écrit :

Deb67 a écrit :

"… pour du Metz [sic]", …, "pas de réelle profondeur [sic]".
Vous ne seriez pas parisien, par hasard ?  :-o
PS : je n’habite pas Metz, ni tout près de cette ville (devenue assez dynamique depuis quelques années).

Non je suis provincial et je connais la plupart des villes françaises dont Metz . D’ailleurs sous les bureaux il y a un centre commercial qui a déjà perdu des enseignes faute de chiffre d’affaire suffisant.

Le chiffre d’affaire insuffisant vient de la marque, pas du centre commercial. D’ailleurs ces mêmes cellules sont actuellement en travaux pour être regroupées et occupée par une grande enseigne.

De plus, tout le quartier est attractif, ça construit de partout et une grande partie des futurs bureaux ont déjà trouvé preneurs.
On ne parlera même pas de l’hotel Starck en construction, ni du cinéma, afin d’évaluer le dynamisme de la zone.

Dernière modification par Smad (16/02/2020 19h23)

Hors ligne Hors ligne

 

#75 16/02/2020 19h27

Membre
Réputation :   -3  

Vos réponses me rassurent car je suis associé sur efimmo avec pas mal de parts.
Je ne savais pas que le marché de bureaux était aussi dynamique à Metz .

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur