Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Voici un extrait de mes notes prises lors de l’AG de Efimmo1 du 5 juin 2018 :

30 à 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Efimmo1 le 5/06/2018. Avec les pouvoirs et votes exprimés par correspondance, ils représentaient 47% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui pour l’AG Extraordinaire (50%).

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2017, j’ai noté :

Le marché des bureaux en France va beaucoup mieux, et la SCPI commence à pouvoir relouer en augmentant les loyers.

La SCPI a significativement augmenté son endettement (pour 98M€ collectés, elle a investi 185M€ en 2017, à comparer à sa capitalisation de 1039 M€ à fin 2017), de surcroît sur des durées assez longues. Cet endettement reste raisonnable, et les taux d’emprunt bas obtenus font que ça me semble un choix judicieux. 

Un ensemble d’arbitrages "douloureux" (souvent de biens vacants ou à problème) a eu lieu en 2017, à des prix proches des valeurs d’expertise (donc sans impact significatif sur les valeurs de réalisation ou reconstitution) et dégageant une moins-value comptable. Il devrait d’ailleurs se poursuivre en 2018 (ce type de bien n’est ni rapide ni facile à vendre). Ceci est présenté comme positif pour la SCPI, même s’il y a une commission (2.5% du prix de vente) à payer à la société de gestion, car les fonds obtenus peuvent être investis et générer des revenus, alors que des biens durablement vacants sont juste des sources de coûts. Par ailleurs, les plus-values latentes sur le patrimoine ont augmentées (25 -> 50 M€) mais ceci concerne de bons immeubles, que la société de gestion n’envisage en général pas d’arbitrer.

Pour les investissements à l’étranger, la société de gestion se félicite de les avoir fait uniquement dans des pays du nord de l’Europe (Allemagne, Pays-Bas, Belgique), et pas dans ceux du Sud qui semblent un peu déstabilisés par les récents événements. En Allemagne, elle privilégie des immeubles de centre ville (moins rentables mais moins risqués) à des immeubles plus excentrés (pouvant plus subir la concurrence de nouvelles constructions, le foncier le permettant souvent).

Pour 2018, la société de gestion est optimiste, et s’attend à une amélioration du résultat par part.

A des questions il a été répondu :
- Il ne faut s’attendre à aucune distribution de plus-values avant plusieurs années : la réserve de PV est négative, le programme d’arbitrage à venir comme le changement de plan comptable début 2017 devraient aussi l’impacter négativement. Cependant le résultat courant devraient permettre de maintenir voire d’améliorer le montant distribué par part.
- L’IFI a sans doute eu un impact sur le volume de collecte des SCPI, mais cet impact concerne surtout les SCPI à grosse collecte (dont la collecte diminue beaucoup depuis mi 2017), et pas vraiment Efimmo.
- Il n’y a pas de risque locatif particulier identifié avec le locataire "Carrefour" (les biens d’Efimmo, comme ceux d’Immorente, qui lui sont loués, ne sont pas des magasins devant fermer).

J’ai analysé le patrimoine de Efimmo 1 à l’étranger à fin 2017 :

Voici le tableau des investissements à l’étranger dans l’ordre chronologique d’acquisition.

_3 achats ont eu lieu en Belgique entre le 31 mars 2011 et le 14 août 2013 (surlignés en jaune).
_4 achats répartis sur 15 biens aux Pays-Bas entre le 29 décembre 2014 et le 22 mai 2017 (surlignés en bleu).
_1 achat en Allemagne le 21 septembre 2017 (surligné en vert).
J’ai ajouté en rouge dans la colonne des frais le pourcentage qu’ils représentaient par rapport à la valeur d’achat hors droits (HD) et supprimé la colonne "locataire" puis additionné les superficies au sein de chaque bien afin d’améliorer la lisibilité du tableau.



_8,281M€ ont été investis en Belgique avec en moyenne 13,13% de frais, cela représente 7,67% des achats à l’étranger ou encore 0,82% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

_51,665M€ ont été investis au Pays-Bas avec en moyenne 8,72% de frais, cela représente 47,84% des achats à l’étranger ou encore 5,11% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

_48,06M€ ont été investis en Allemagne avec en moyenne 7,29% de frais, cela représente 44,50% des achats à l’étranger ou encore 4,75% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

Le total est de 108M€ HD soit 10,68% de la valeur total des achats de toute la SCPI.

Je n’ai pas le détail des valeurs d’expertise ni le total par pays mais avec ce qui est publié dans les rapports annuels de 2012 à 2017 sur la répartition du patrimoine par région, j’ai pu faire ce tableau par année qui déduit la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI. En le comparant au prix d’achat HD de ces biens, j’ai pu dans la dernière colonne afficher l’évolution qu’il y a eu à la fin de chaque année pour le patrimoine à l’étranger.
Globalement on arrive à l’équilibre, les valeurs d’expertise à fin 2017 des biens acquis à l’étranger affichent un peu moins de 1% de progression par rapport à leur valeur d’achat hors frais et droits :

Le bulletin 4T 2018 est sorti il y a peu.

Quelques points à noter après lecture :
* un résultat par part en hausse à 11.83€ contre 11.46€ en 2017 (hors fiscalité étrangère, cela correspond à 12.04€ en 2018 contre 11.63€ en 2017);
* la distribution pour 2018 est en hausse par rapport à 2017 (11.64€/part en hausse de 3.7% par rapport à 2017);
* la collecte nette au 4T : 37M€. En sensible hausse par rapport aux trimestres précédents.
Cela a-t-il un lien avec l’augmentation de la distribution annoncée?
* les investissements sur l’année complète : 80M€ avec une rentabilité supérieure à 6.1%. Le rendement est un peu meilleur que l’an dernier et est en ligne avec la collecte nette sur l’année (un peu plus de 100M€). La dette est en outre (très) légèrement supérieur en montant au 4T 2017 (avec optimisation : plus de taux fixe et taux moyen en baisse).
* les investissements sur le 4T : 52M€ dans trois immeubles de bureaux en région (à Bruges (33) loué à 100%,  à Nantes loué à 91% et à Aix-en-Provence loué à 89%) et une SCI en co-investissement avec Immorente (à Guyancourt immeuble loué à 100%);
* cessions d’actifs : 1.3M€ (avec 0.56M€ de plus-value).  Cessions sur l’année de 7.7M€ (+13.1% par rapport au prix d’expertise) avec 332k€ de plus-value;
* TOF stable : 94.58%. Toujours élevé par rapport à l’historique récent de Efimmo 1. J’espère que Sofidy va réussir à le maintenir.
* les loyers par renouvellement de baux ou relocation sont globalement en légère hausse sur l’année (3.6M€ contre 3.4M€) ce qui est, couplé à un TOF élevé, plutôt bon signe.

Mon avis : une bonne année. J’espère que la SCPI poursuivra sur sa lancée (en particulier concernant le TOF).

Courrier reçu ce jour:

revalorisation du prix de la part à compter du 10 juin 2019 pour passer de 230 à 237 euros soit + 3,04%
Le prix de retrait passe de 207 à 213,3 euros.

En complément des réponses précédentes :
      - lire SCPI Efimmo : synthèse de l’AG 2018 (je n’ai pas d’info de celle de 2019)
      - réaliser que la SCPI a plus de 110 M€/an de recettes (principalement des loyers), donc que les baisses de loyer observées (qui ne concernent à chaque fois qu’une part marginale de son patrimoine) sont epsilonesques par rapport à l’ensemble de ses recettes.

Je ne tiens pas particulièrement à me retrouver avec une scpi à "capital fixe" et j’aimerais pouvoir y réinvestir dans un futur pas trop lointain sans forcément passer par un marché secondaire.

Néanmoins, ce qui m’incite essentiellement à voter pour, c’est le point 1 : je considère que efimmo peut encore croître largement et diversifier son patrimoine. On peut s’interroger sur la vitesse de cette croissance mais j’ai l’impression qu’au rythme actuel, Sofidy doit pouvoir gérer.

Bien à vous,
cat

EDIT : les guillemets à "capital fixe".

Dernière modification par cat (27/01/2020 16h10)

Je ne suis pas d’accord avec les conclusions du message précédent (d’Armand), que ce soit "De quoi expliquer une baisse progressive du rendement" (baisse qui n’existe pas chez Efimmo) ou "Ces baisses sont en phase avec la baisse des taux de rendement évoquée" (les baisses de rendement de marché en question, du ratio loyer/valeur du bien, sont généralement dues à une hausse de la valeur du bien, et pas à une baisse de loyer).

Efimmo encaisse environ 80 M€/an de loyer, si on considère le montant total des loyers encaissés (celui de chaque trimestre figure juste en dessous du tableau de la "Gestion Locative" évoqué par Armand). En 2019, les relocations et renégociations ont porté sur des baux représentant 5.06 M€/an de loyer avant, et permis d’obtenir des baux avec 4.77 M€/an de loyer. Donc le renégociation ou relocations de 2019 concernent (seulement) 6% des revenus locatifs de la SCPI, et la baisse sur les loyers obtenus représente une baisse de 0.4% de l’ensemble des loyers que la SCPI perçoit, ce qui est un impact assez négligeable (similaire à une variation du TOF de 0.4%.).
Par ailleurs, la plupart des baux comportent des clauses de révision automatique (sans besoin de renégocier quoi que ce soit) du montant du loyer selon la variation d’un indice (et l’ILC, généralement utilisé, varie plutôt à la hausse ces derniers temps, d’environ 2%/an). Donc le montant de l’ensemble des loyers d’Efimmo a en fait dû augmenter, à périmètre constant. 

On remarque aussi, en consultant le BTI T4/2018, qu’en 2018, les relocations et négociations ont concerné 3.42 M€ de loyer/an d’avant pour 3.61 M€ de loyer/an obtenu, soit une hausse de 5% de ces loyers, et de 0.3% de l’ensemble des loyers de la SCPI, ce qui était tout aussi négligeable (et ne peut nullement expliquer la hausse des revenus de la SCPI passés de 15.72€/part en 2017 à 16.46€/part en 2018, ou la hausse du résultat de la SCPI, de 11.46€/part en 2017 à 11.83€/part en 2018).

Je m’attend à ce que le revenu/part comme le résultat/part d’Efimmo augmente un peu en 2019 (vs 2018), le TOF étant similaire à fin 2019 à celui fin 2018 (pronostic : ~16.70€/part et ~12.00€/part, rendez-vous lors de la parution du Rapport Annuel 2019).

[EDIT 22/2 13h: oups, le BTI T4 indique 11.66€ de résultat/part 2019. Sans doute l’impact un peu négatif d’autres facteurs (TOF moyen, rendement et timing des nouveaux investissements, impact de la collecte, charges en plus, etc.). A confirmer avec le Rapport Annuel et des informations à l’AG.]

Et, étant à l’IS, si la SCPI réalise des plus-values (ça ne sera sans doute pas le cas d’Efimmo, mais pour Immorente c’est très possible), en fin d’exercice vous recevrez même un "bonus", car la SCPI aura payé l’impôt sur les plus-values pour ses associés imposés à l’IR mais pas pour ceux à l’IS (qui devront néanmoins inclure ces plus-values dans leur résultat, et donc payer l’IS dessus), et reverse donc cet impôt qui n’a pas été payé à ses associés à l’IS,  pour préserver une certaine équité/égalité entre les associés.

Attention : toutes les SCPI ne le font pas (mais Sofidy le fait), et en général celles qui le font présentent en AG Ordinaire une résolution en ce sens (ou c’est un bout du texte de la resolution autorisant la distribution des plus-values).

Ca fait partie des "surprises" qu’on découvre à l’usage, avec des SCPI detenues dans une personne morale à l’IS. Certaines SdG sont très avares en informations sur ces versements (et jai même déjà croisé en AG (pas chez Sofidy) des représentants d’institutionnels, pour qui ces enjeux devraient être significatifs, qui n’avaient pas compris la chose…).

Sortie du bulletin trimestriel ce jour T3-2020 Efimmo.

Cela donne :
- taux de recouvrement de près de 96%  depuis le début de l’année,
- la vente initiée en fin d’année 2019, d’une surface de bureaux détenue en copropriété dans un immeuble
situé rue de Courcelles à Paris 8ème pour un montant de 35,2 M€ permettant de dégager une plus-value de 13,3 M€ nette de fiscalité. Cette cession
intervient concomitamment au départ du locataire.
- Dividende annuel de 11,38 EUR dont 0.82 de plus-values, équivalent à un rendement annuel de 4,80% (4,97 % en 2018)
- 643 952 parts souscrites pour 141 841 retraits depuis le début de l’année.
- TOF qui passe de 93,51 à 92,2%

Dernière modification par Yvan (27/10/2020 14h08)

Castorfute a écrit :

Le marché étant actuellement plus en faveur des acheteurs suite au ralentissement des investissements par effet Covid, est-ce que le rdt d’Efimmo ne va pas souffrir des achats des dernières années alors que Placement Pierre a aujourd’hui plus de marge de manœuvre avec son endettement très bas ?

Je ne pense pas que cela change grand chose, vous faites erreur en disant que Placement Pierre est passée à capital variable en mars 2019 sans tenir compte du fait qu’elle ne faisait qu’accumuler des augmentations de capital depuis 2 ans au moins. DU coup balle au centre.

Castorfute a écrit :

- les revenus fonciers de Placement Pierre ne cessent d’augmenter depuis 2015 alors que ceux d’Efimmo chutent au contraire.

Là vous comparez des choux et des carottes : un revenu par part et un revenu en euros sur une SCPI qui a enchaîné les augmentations de capital. Heureusement que ses revenus fonciers n’ont cessé d’augmenter, vous remarquerez que ceux de Efimmo ont fait la même chose.
Si l’on compare les revenus par part, ceux de Placement Pierre n’ont vraiment augmenté que l’an dernier, à voir si c’est pérenne.

Castorfute a écrit :

- enfin dernier point lié à ma situation personnelle, je suis déjà détenteur de 178 parts d’Immorente en NP. En achetant du Placement Pierre, je décorrèle un peu plus mes actifs je suppose.

Cela vous permet de diversifier les sociétés de gestion, selon ce que vous avez déjà et envisagez d’acheter à l’avenir, ça peut avoir du sens en effet.

Essayez de comparer les actifs immobiliers pour voir ceux qui vous plaisent le plus niveau emplacement, Placement Pierre a finalement beaucoup changé suite à ses dernières acquisitions, ce qui a finit par faire monter un TOF atone depuis des années. Il reste néanmoins de vieux bureaux qu’il faudra rénover pour les rendre attractifs, la SCPI commence à s’y employer mais c’est long et ça coûte.

Le rapport annuel 2020 est en ligne.

- TOF : 93%
- Taux de recouvrement des loyers : 99%
- Valeur d’expertise : - 0,61% à périmètre constant
- Vente d’un immeuble situé Paris 8ème (acquis en 2015) : PV nette +65% (13,3 M€), +53% sur la dernière valeur d’expertise du 31.12.2018.
- Les ventes totales sur 2020 engendrent une PV nettes de 13,4 M€ (15,2 M€ avant fiscalité)
- RAN en hausse de 2,3 mois (après affectation de résultat non distribué)
- Taux d’endettement : 17,7% (20,3% en 2019)

Importantes plus-values potentielles car patrimoine historique, évaluées à
- 1,4 an de distribution
- plus de 100 M€

Accélération de l’internationalisation : 96 M€ investis dans des capitales européennes
Selon la SDG, l’impact du Covid affectera davantage les grandes surfaces de bureaux, ce qui n’est pas le créneau principal d’Efimmo (spécialisé sur les petites surfaces : 66% des revenus locatifs sont issus de surface de bureaux inférieures à 5000 m2).
Le risque locatif est très mutualisé (30 principaux locataires = 49,3% des loyers, pour 131 unités locatives sur 971 au total). 



Au 31.12.2020

- résultat : 11,66 € / part (11,25 € / part en 2019)
- bénéfice distribuable : 79 M€
- dividende : 70,29 M€ (64,99 en dividende ordinaire + 5,29 en dividende exceptionnel)
- dividende / part : 10,56 + 0,82 = 11,38 € (11,64 € en 2019)
- dettes bancaires : 276 M€ (297 M€ en 2019)

Valeur de reconstitution : 242,02 € / part (246.91 € en 2019) soit une baisse de 1.98%
Valeur de réalisation : 202,14 € / part (205,25 € en 2019)

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La situation en rapport avec la Covid

La  SDG estime que son exposition aux locataires commerçants concernés par les mesures de fermeture administrative provisoire représente environ 6,3% du total des loyers annuels.
L’exposition aux locataires exerçant une activité de restauration, de cafés ou de salles de sport n’ayant pas pu rouvrir au 28 novembre 2020 représente environ 0,9% du total des loyers annuels.

La SDG a accordé aux locataires de moins de 5000 salariés concernés par les mesures de fermeture administrative provisoire du deuxième confinement et ne présentant plus d’autres impayés,  un abandon des loyers du mois de novembre et bénéficie à ce titre du mécanisme de crédit d’impôt.

Le taux de recouvrement des loyers et des charges de l’exercice 2020 affiche une bonne résilience  en s’établissant à 96% à fin décembre 2020 (contre 98% à fin 2019) et à 99 % à la date de rédaction du RA (31 mars 2021).
En 2020, les franchises et abandons de loyers accordés aux locataires s’élèvent à 0,1 M€ (0,07% des loyers  facturés).

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Baisse de la collecte en 2020



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Acquisitions en 2020

- Surtout des bureaux : 137,2 M€
Situés à Londres (49%), en régions (21,6%), à Amsterdam (21%, en IDF (8,2%)
- Investissement dans des fonds immobiliers spécialisés en logistique : 15,3 M€
- Rentabilité nette : 5,2% (5,7% en 2019)
- Durée des baux résiduels : 10 ans et 9 mois
- Le détail figure p. 17 du RA



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Vacance et renouvellement des baux

Sur 76 unités, dont surtout un immeuble à la Défense (Puteaux) libéré en janvier 2019 et rénové depuis (représentant 15,6% de la vacance). 
La vacance financière de 7,05% = 7 M€ de loyers potentiels.

38000 m2 de locaux ont été reloués ou renouvelés, avec une hausse des loyers de + 10,68%.

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Résultats financiers

- Recettes locatives brutes : 14,25 € / part (15,39 en 2019)
- Produits financiers : 0,57 € / part (2,04 en 2019)
- Résultat courant : 11,25 € / part (11,66 en 2019) soit -3.51%
- RAN après affectation : 2,13 € / part (1,58 en 2019)

Les charges diminuent (28,08% des recettes locatives brutes fin 2019 contre 24,84% fin 2020).

Somme restant à investir fin 2020 : 11 M€ (41 M€ fin 2019).
Le ralentissement de la collecte en 2020 a été utile sur ce point.

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Maxicool

Dernière modification par maxicool (08/04/2021 10h12)

Bonjour,

Je continue ma tournée des synthèses des derniers bulletins trimestriels des SCPI de mon portefeuille, je m’engage d’ailleurs à les mettre à jour dans le temps :-).

Bon, il faut bien à un moment faire le point sur Efimmo, LA SCPI pour laquelle j’ai le plus d’attente / de doutes.

Pour commencer, le prix de la part versus la valeur de reconstitution :
- Prix de part actuelle : 237 €
- Valeur de reconstitution 31/12/2020 : 242,02 €
- Valeur de reconstitution 31/12/2021 : 241,43 € - quasi stable
- Valeur de reconstitution 31/12/2022 : 235,04 €, soit -2,65 %.
Cela correspond à une sécurité relative de l’ordre de 10%…

Synthèse issue des Bulletins trimestriels




Concernant les loyers, on remarque que :
- Pour l’année 2022, ils ont globalement baissé de 4,67%,
- Pour l’année 2023, le gros de la baisse est expliqué ainsi :



Au premier trimestre, les loyers ont baissé de 192 k€.
Sur l’ensemble du premier semestre, les loyers ont baissé de 532 k€, ce qui fait 532-192 = 340 k€ de baisse supplémentaire.

L’explication de la baisse des loyers des Pays bas m’invite à penser que les loyers étaient auparavant :
- Pour C&A : Loyers précédents = 380*100/(100-38) = 613 k€
- Pour le local commercial : Loyers précédents = 180x100/(100-24) = 237 k€.

Les loyers précédents devaient donc être de 850 k€ et auraient été ramenés à 560 k€, ce qui correspondrait à une baisse de 290 k€.

=> Même sans le marché des Pays Bas, les loyers sont au global en baisse de 340-290 k€ = 60 k€ …. Le marché des Bureaux est donc encore très défavorable pour EFIMMO malgré la bonne société de gestion qui est derrière.

A suivre au fil des trimestres, mais la tendance n’est à ce jour pas optimiste en terme de rendement :
- les loyers négociés sont en baisse,
- La distribution 2022 intégrait 1,64 € de dividende exceptionnel sur 11,36 € distribué, ce qui correspond à 14,44 % de la distribution; et à ce jour le compteur des plus values est à 0….

Yvan