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En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Sofipierre à un proche ?


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[+2]    #1 23/08/2018 06h26

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En début d’année 2018 nous avions eu quelques échanges avec Cat à propos de Sofipierre, je les retranscris ici :

Cat a écrit :

Du côté des SCPI, avez-vous également regardé celle qui utilisait l’emprunt de manière importante? Je pense notamment à Sofipierre.

Surin a écrit :

Cat j’ai regardé Sofipierre, probablement très bien pour ceux rentrés il y a quelques années mais je ne suis pas plus intéressé que cela. L’endettement ne m’attire pas, celui de Sofipierre confirme l’impression que j’ai sur la plupart des SCPI: le taux est quelconque (2,5% en moyenne) qui plus est sur une durée relativement courte (10 ans). Je serais curieux de savoir combien cela rapporte concrètement sur le dividende de l’associé une fois tous les frais divers associés enlevés.
Dans le BT4T on voit que sur les arbitrages de l’année 2017, les biens ont été vendu 8,5% en dessous de leur valeur d’expertise tout de même. Cela fait peur et ce n’est pas la première fois que je vois cela sur une SCPI (Edissimmo sur un bien dans le 78).

Il me reste à peine 25000€ d’emprunts, le taux est de 2,5% donc je vais rembourser par tranche de 10k par an afin de ne pas avoir de pénalités. C’est une page qui se tourne à priori après que je me sois largement surendetté il y a 10 ans.
Je suis très liquide, je vais prendre mon temps. Je regarde les foncières mais si j’y vais ça sera avec un portefeuille boursier car cela reste principalement de la bourse et je n’ai pas besoin d’une exposition supplémentaire à l’immobilier.

Cat a écrit :

Je ne cherche nullement à vous convaincre d’investir dans Sofipierre dont je ne suis pas associé.
Néanmoins, il faut quand même souligner que le taux et la durée résiduelle sont calculés sur plusieurs emprunts qui ne sont pas forcément récents. Moi ce que je lis concernant l’endettement c’est plutôt les éléments suivants :
* le % de dettes/(valeur du patrimoine) est stable par rapport à l’an dernier (29,48% fin 2016 contre 28,02% fin 2017);
* le taux moyen est passé de 2.81% fin 2016 à 2.50% fin 2017 (donc plutôt positif);
* le taux fixe représente 83.10% des emprunts contre 78.92% fin 2016 (donc plutôt positif);
* la durée de vie résiduelle moyenne s’est légèrement réduite 10 ans 4 mois contre 10 ans 7 mois fin 2016 (donc plutôt négatif).

La capitalisation était fin 2016 de 98.7 millions d’euros et elle est de 102.8 millions d’euros fin 2017 (+4.2% sur l’année). La valeur "estimée" du patrimoine fin 2016 était de 104 millions d’euros, elle est de 120 millions d’euros fin 2017 (+15.4% sur l’année, ce sont les chiffres écrits dans le bulletin 4T, pas ceux du rapport annuel).

Mes conclusions personnels :
* Sofipierre cherche à optimiser sa dette (comme efimmo 1 ou immorente par ailleurs) qui reste élevée par rapport à la concurrence mais stable en % du patrimoine;
* cette dette permet à Sofipierre de développer la valeur de son patrimoine plus vite que sa collecte => espoir de revalorisation du prix de la part et de la distribution plus élevé à moyen terme que la concurrence.
* la collecte est très raisonnable et n’oblige pas, il me semble, à se lancer trop vite dans des investissements peu qualitatifs.

Quand aux arbitrages sur l’année 2017, il repose exclusivement sur la vente d’un immeuble de bureaux détenu en indivision avec Immorente au 2T et d’un parking au 4T donc difficile de tirer des conclusions précises.
J’ai noté qu’en outre chez Sofidy (voir les BT de efimmo ou immorente), on n’hésitait pas à vendre les actifs les moins qualitatifs (notamment les surfaces de bureaux avec vacance prolongé) même en moins-values.

Surin a écrit :

Cat en effet j’avais vu "liste des arbitrages" sans forcément tenir compte du fait que le montant était relativement faible et sans savoir que cela ne concernait qu’un seul bien.
Je maintiens qu’en général les sociétés de gestion se vantent d’avoir de bons taux ("excellentes conditions", c’est leur expression) alors que dans la pratique je ne trouve pas. Ils sont en tout cas moins bons que ce qu’obtient un particulier pour un achat immobilier y compris après renégociation dans de mauvaises conditions.
Non pas que je les trouve mauvais mais plutôt très moyens et je m’attendrais à ce que Sofidy ou Primonial par exemple obtiennent des taux qui font rêver, ce n’est pas le cas.
Demandez à un pharmacien à combien il emprunte…

Cat a écrit :

(…) Sans être du tout un spécialiste de la question, je ne sais pas si les taux obtenus par les particuliers et par les SCPI/SIIC sont directement comparables.
Il y a probablement des contraintes réglementaires différentes qui rendent la comparaison directe non totalement pertinente (mais je fais peut-être fausse route).

Par curiosité, je suis allé voir dans le dernier rapport annuel disponible de Sofipierre (2016) s’il y avait des détails sur les emprunts souscrits sur l’année (détails que j’aimerais retrouver dans les rapports annuels de Primonial si vous voyez ce que je veux dire). Voici ce que l’on peut y lire :

RA 2016 Sofipierre a écrit : a écrit :

Les investissements de l’exercice ont été partiellement financés par des emprunts bancaires amortissables (16,5% du montant des investissements) sur 15 ans pour un montant global de 1 020 K€ à un taux fixe moyen de 1,74 %.

Je suis allé également voir dans le rapport annuel 2016 d’Immorente et les caractéristiques d’emprunts semblent assez comparables :

RA 2016 Immorente a écrit : a écrit :

IMMORENTE a ainsi contracté au cours de l’exercice des emprunts bancaires hypothécaires pour un montant total de 76,5 millions d’euros sur des durées longues (10 à 15 ans) à taux fixe (entre 1,25 % et 1,80 %).

Les taux obtenus par Sofipierre en 2016 sont à mettre en regard du rendement des investissements effectués sur la même année (6,65 millions d’euros) :

RA 2016 Sofipierre a écrit : a écrit :

Les investissements ont été réalisés à 92,5% en région, et procurent une rentabilité immédiate moyenne de 6,38 %.

Je vous laisse juger si s’endetter était pertinent ou pas dans ces conditions. Pour ma part, je pense que c’est le cas.

Dernière modification par Surin (10/06/2019 14h59)

Mots-clés : scpi, sofidy, sofipierre

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[+1]    #2 23/08/2018 09h23

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Bonjour kC,

Félicitation pour ce temps passé et le partage de vos observations ; si je pouvais critiquer avec votre permission, je dirais qu’il manque une "prise de risque" conclusive de votre part.
En résumé, et c’est ce que j’en avais conclu il y a 2 ans, d’une part on fait bien dire aux chiffres ce que l’on veut dans ce genre de rapport car en réalité bien des hypothèses sont possibles - je ne vois pas comment un pro de l’immobilier pourrait surpayer d’autant, du moins sans le faire volontairement, de tels biens -  et d’autre part peut être vaut il mieux investir dans les gestionnaires de scpi que dans la scpi. Ou directement dans de la foncière (débat mené par ailleurs sur le  forum).

"S’il y a doute, c’est qu’il n’y a pas de doute".

Edit : le net regorge d’infos sur le marché immobilier Belge effectivement ; il semble que non seulement cela n’a pas baissé comme vous l’annoncez avec perspicacité () mais que dans les régions concernées par les achats on soit plutôt en hausse. Donc se "planter" de 50%…Hum…
Source : Notaire.be

Dernière modification par Iqce (23/08/2018 09h30)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 23/08/2018 16h15

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Je ne travaille pas à Sofidy mais, pour information, j’ai (très) rapidement ouvert les RA disponibles sur le site de Sofidy.
Voici la valeur vénale hors droits que l’on peut calculer pour l’ensemble les actifs belges (valeur vénale du patrimoine total HD * pourcentage actifs belges) depuis 2014 (année d’achat du dernier actif belge à Namur) :
* en 2014, 82.522 * 7.77% = 6.41M€;
* en 2015, 99.069 * 5.60% = 5.55M€;
* en 2016, 106.58 * 4.65% = 4.96M€;
* en 2017, 121.28 * 4.08% = 4.95M€.

Dans cet ensemble, je ne sais pas si tous les actifs sont à mettre dans le même sac. Ainsi, les deux plus onéreux semblent avoir de gros soucis de vacance (ce qui pourrait expliquer en partie la baisse des valeurs d’expertise d’année en année) :
* celui de Lier est libre depuis courant 2014 (valeur achat HD 950 000€)… Je vous laisse imaginer la valeur d’expertise actuelle.
* celui de Tournai est en grande partie libre depuis 2016 (valeur achat HD 2 050 000€)…

J’ai vraiment survolé les rapports pour piquer quelques chiffres… En les lisant, il y a peut-être plus de détails sur ces actifs spécifiques.

Dernière modification par cat (24/08/2018 08h09)

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#4 23/08/2018 16h23

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Surin a écrit :

Le prix de revient des biens achetés en Belgique représente autour de 6% du total investi alors qu’à fin 2017, en valeur vénale on a 4,1% seulement du patrimoine.
Nous avons donc une perte de valeur de près d’un tiers (31,66%) sur ces investissements.
Je vois 2 possibilités, soit le marché a perdu de la valeur en Belgique (mais on le saurait), soit les biens ont été surpayés de près de 50%…

Ceci pourrait simplement signifier que la SCPI détient pas mal de biens (depuis un moment) avec des plus-values latentes significatives, ce qui semble confirmé par la différence entre les valeurs comptable, vénale, et de réalisation (69 et 121 et 85 M€ cf p6 du RA2017, sachant que la valeur vénale brute n’inclut pas la trésorerie et les dettes).

Exemple (simplifié) chiffré :
   - achat pour 94 M€ entre 1989 et 2017, de biens en France, valant à présent 144 M€
   - achat pour 6 M€ récemment de biens en Belgique, valant toujours 6 M€
   - les biens en Belgique représenteraient bien 6% des montants investis, mais 4% de la valeur vénale actuelle, et les biens en Belgique n’auraient nullement été surpayés.

Note: Je ne suis pas associé, et ne connais pas spécialement cette SCPI, mais j’ai lu que cette SCPI Sofipierre est une ancienne SCPI Malraux, créée en 1989, dont la gestion a été reprise par SOFIDY en 1999, et qui oriente le fruit d’arbitrages et des nouveaux capitaux collectés vers les commerces et l’immobilier d’entreprise.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 23/08/2018 16h36

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Vous noterez qu’en 2014, la valeur vénale HD de ces biens belges étaient supérieure à leur valeur d’achat HD… Difficile de conclure à ce moment-là que les biens auraient été surpayés.
Une dégradation sensible s’est produite depuis largement due, à mon avis, aux actifs à Lier et à Tournai (qui posent visiblement de "sérieuses" difficultés à Sofipierre).

Dernière modification par cat (23/08/2018 16h39)

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#6 23/08/2018 16h43

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Je suis d’accord que, si en plus il y a eu de la vacance locative peu après l’achat de ces biens en Belgique, leur valeur vénale a pu baisser, et ça expliquerait encore plus ce que Surin a constaté.

Mais ceci ouvrirait un autre débat…. En effet, ces mauvaises acquisitions indiqueraient plutôt que Sofidy avait des faiblesses dans son process d’investissement à l’étranger (d’autres sociétés de gestions semblant avoir mis en place un process de sélection d’investissements à l’étranger donnant de bien meilleurs résultats), et j’espère qu’ils ont redressé la barre à ce niveau depuis lors.

On devrait peut-être ouvrir une discussion générale sur les acquisitions à l’étranger des différentes SCPI de la place, ou des différentes sociétés de gestion, du même genre que www.devenir-rentier.fr/t15788, pour comparer ce que deviennent les biens acquis après N années (taux de vacance, durée des baux résiduels, évolution des valeurs d’expertise, etc.).
Il n’est pas anormal qu’il y  ait des actifs se révèlant "à problème" après quelques années. Mais leur proportion doit rester modeste pour une bonne société de gestion. Et il est sans doute prématuré de conclure sur la base d’un nombre très limités d’actifs au sein de Sofipierre.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 23/08/2018 20h53

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Bonsoir,

Quelques éléments de réponse à des points soulevés dans les messages précédents :

1 - Les frais d’acquisition sont plus élevés en Belgique qu’en France - 10 % en zone flamande / 12.5 % en zone wallonne et à Bruxelles + émoulements du notaire - ce qui rend les taux calculés vraisemblables

2 - Certaines SCPI ne dévoilent pas l’intégralité des estimations - en particuliers les SPCI fiscales - et insèrent la clause citée par Surin. Voir par exemple, le RA AV Habitat, page 33. Une lecture attentive du rapport permet d’obtenir des informations, par exemple, le tableau des plus/moins values enregistrées sur les appartements déjà vendus - page 12.

Ceci semble s’appliquer à toutes les SCPI BNP Paribas Reim. Pour Accimo Pierre, on a uniquement les valeurs vénales par type de bien…

3 - L’évaluation des biens belges
J’ai peur qu’une erreur de raisonnement ait été commise..
Sont comparés :
- un % de la valeur d’achat des biens
- un % de l’estimation 2017 des biens
Il convient de raisonner en valeur et non pas en pourcentage
On obtient :
Valeur d’achat des biens belges : 6 155 000€
Valeur actuelle des biens belges : 121,276 M€ * 4.08 % = 4 948 000 €
==> - 19.7 %
C’est moins pire !

4 - Les transferts de charges… La, cela devient compliqué, mais je ne prends aucun engagement sur la fourniture de cachets (Surin comprendra)… je vais tenter d’être clair…

La société de gestion reçoit une commission de souscription (en cas d’augmentation du capital) et éventuellement d’autres commissions. Ces commissions figurent dans le compte de résultat, au chapitre charges, page 30, pour un montant de 470 750 €

De même, la SCPI a versé des frais d’acquisition, pour un montant de 1 378 567 €.

Si on maintenait les choses en l’état, le résultat de la SPCI serait largement impacté…

Ces charges sont transférées au bilan par prélèvement sur le poste prime d’émission par compensation par une ligne transfert de charges immobilières coté produits pour un total de 1849316 Euros (après arrondi)…

On peut suivre le poste prime d’émission page 35 du rapport et on retrouve l’affectation des 2 postes cités ci dessus.

Il convient de garder à l’esprit que le résultat par part, tel que détaillé page 19, est présenté après compensation des 2 postes…

Les sociétés de gestion n’ont pas toutes la  même politique en ce qui concerne les frais d’acquisition. Certaines les immobilisent à l’actif avec les immeubles.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/08/2018 22h30)

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#8 24/08/2018 10h06

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Malgré les quelques éléments soulevés, je trouve le titre de ce fil un brin (franchement?) provocateur.
Il y a visiblement quelques investissements belges "difficiles" mais, à mon avis, pas vraiment de quoi remettre en question toute la gestion de cette SCPI (après je n’ai pas de boule de cristal et l’avenir pourrait me donner tort).

Pour ma part, même avec les quelques éléments évoqués ci-dessus, je pourrais tout à fait devenir associé de cette SCPI.

Ce serait même une des premières que j’envisagerais si je devais investir au comptant :
* collecte limitée mais patrimoine qui continue de croître grâce au levier;
* même si peu de collecte, pas de situation de blocage en sortie (pour un petit particulier en tout cas);
* une granularité intéressante pour une SCPI de petite taille (274 unités locatives pour 103.5M€ de capitalisation);
* des chiffres raisonnables (TOF notamment) pour une SCPI "assez ancienne".

Message édité par l’équipe de modération (24/08/2018 10h37) :
- modification du titre

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#9 30/08/2018 11h49

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Surin, concernant les biens belges, on peut déjà comprendre un peu mieux leur historique avec les éléments fournis par Sofidy en ligne. On a notamment accès aux rapports annuels de Sofipierre à partir de 2011, date des premiers investissements belges.

J’ai ouvert celui de 2011 (par curiosité car le reste attendra) et on peut notamment y voir pour les 6 boutiques de Tournai :
* acquisition 20/06/2011;
* toutes les boutiques étaient louées;
* rentabilité annoncé : 6.11%.

Pour les autres points, je n’ai pas d’éléments à apporter.

EDIT : après survol (très) rapide des RA depuis 2011 et en quelques mots :
* actif de Namur, même locataire depuis l’achat en 2014;
* actif d’Anvers, même locataire depuis l’achat en 2013;
* actifs de Bruxelles, achats en 2011 et 2012, reloués plusieurs fois, sans difficultés signalées. La rentabilité à l’achat affichée sur ces biens n’avait, me semble-t-il, rien de suspecte (entre 5 et 5.5%, je n’ai plus les chiffres exacts en tête);
* actif de Lier, achat en 2013, libéré en 2014 et vacant depuis;
* actifs de Tournai (6 boutiques) : 1 libéré en 2015 et visiblement pas reloué au 31/12/2017, 2 autres libérés en 2016 et visiblement non reloués au 31/12/2017. Un des locaux à Tournai a été reloué au 4T 2017 mais je n’arrive pas à comprendre lequel et pourquoi il serait toujours indiqué libre au 31/12/2017 (franchise de loyer? libéré puis reloué dans la foulée?).

EDIT 2 : j’ai cherché la rentabilité à l’achat de l’actif de Lier car ce point n’est plus précisé pour chaque investissement à partir du rapport de 2013 (et donc difficile de le séparer des autres investissements de 2013 dans le rapport annuel).
En revanche, on peut retrouver la mention de l’investissement dans le BT 2T 2013 (aussi accessible en ligne). Il y avait 3 investissements ce trimestre-là pour 2.23M€ (dont presque 50% pour l’actif de Lier) avec une rentabilité nette immédiate de 6.40% pour l’ensemble des 3.
=> sans pouvoir clairement séparé cet actif des deux autres achetés le même trimestre, la rentabilité à l’achat était très probablement > 6%.
Note : on peut même aller voir la boutique avec Google Street View… Elle semble pourtant sur un grand axe entièrement commerçant, Lier étant une commune à proximité d’Anvers.

Dernière modification par cat (30/08/2018 18h06)

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#10 17/04/2020 18h11

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Selon Sofidy (document transmis par un CGPI avec qui je suis en contact) voilà les rendements prévus pour l’année 2020.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_scpi_sofidy_-_loyers_2020.jpg

Sofidy a décidé de verser des acomptes (au titre du T1 2020) quasiment équivalents à ceux de l’année précédente (entre 95% et 100% des acomptes versés en avril 2019 selon les SCPI).

Conformément au tableau ci-dessous et sur la base d’un scénario dégradé, Sofidy envisage à ce stade des montants de distribution annuelle prévisionnelle par part, pour 2020, qui devraient être compris entre 90% et 97% de ceux de 2019 pour chacune des SCPI.

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Communication épargnants / Sofidy - 16.04.2020

Dernière modification par maxicool (17/04/2020 18h18)


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