AEW Commerces Europe (ex Actipierre Europe) : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Bonjour

Voici un extrait de mes notes prises lors de l’AG de Actipierre Europe du 5 juin 2018 :

~20 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Actipierre Europe le 5/06/2018. Avec les pouvoirs et votes exprimés par correspondance, ils représentaient 34% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui pour l’AG Extraordinaire (50%).

Pour rappel positionnement "patrimonial" de la SCPI de commerce sur de l’emplacement prime et locataire prime

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2017, j’ai noté :

Les biens primes sont plus rares à acheter et les rendements plus bas

La SG a eu du retard pour investir la collecte de S1/2017
elle a du limiter la collecte (~200 M€ en 2017) - augmentation du délai de jouissance de 5 à 7 mois

Les plus gros investissement en S2-2017 50% SCI Allemagne (90M€) et 50% SCI Nancy (87M€)

Q : Pourquoi ne pas avoir investit plus dans ces SCI car trop collecté ?
R : A cause de la gestion du risque immobilier, 50% SCI Nancy représente 12%

Q : Pourquoi ne pas avoir recours à l’endettement ?
R : pas assez de visibilité sur des biens à acheter

Le taux de rendement tombe à 4% (vs 4,31% en 2016) notamment grace à un RAN réduit à 0,05€/part et une ristourne sur les frais de gestion de 950k€

Ambition 2018 :
- limiter la collecte à 30 M€ (15M€ atteint à mai 17)
- augmenter l’arbitrage sur du prime
- rénover les commerces
- faire appel au crédit / endettement

nexus a écrit :

Cependant je n’ai jamais trop compris la scission qui voudrait qu’un patrimoine provincial soit moins quali qu un patrimoine parisien

Le CA généré au m2 par une surface commerciale à Paris n’a rien à voir avec celui généré dans aucune autre ville de France. Il y a une étude là dessus que je ne retrouve pas mais je suis sûr que les spécialistes ici vous la donneront.

A Paris (hors COVID) vous avez une clientèle de touristes internationaux qui dépense bien plus qu’un notaire de province. Les boutiques générant plus de CA au m2 elles peuvent payer des loyers délirants tout en restant très rentables.

A titre d’exemple si vous achetez un plat à 10 euros dans une boutique de « bio bouffe » à Paris vous payez:
- 1,04 euro d’ingrédients
- 2,30 euros de personnel
- 80 centimes de marge
- 1 euro de charges diverses
- 4,86 euros d’immobilier

Oui oui près de 50% de votre soit-disant salade bio c’est de l’immo.

Rapport annuel 2020 :

- Résultat 7,25 € / part (8,42 € en 2019 soit une diminution de 14%), dont 7,20 € / part distribués (8,40 € en 2019) et 0,05 € alloués au RAN (le portant à 0,36 € / part soit 15 jours de distribution contre 0,32 € en 2019) ;
- Distribution de 3,43% vs 4% en 2019 après imposition des revenus fonciers belges (ou 3,47% avant cette imposition) ;
- La SCPI a collecté 23,7 M€ en 2020, les deux investissements notables de l’année passée ont été le supermarché du XVe arrondissement loué à Monoprix, et la participation dans la SCI détenant l’actif de bureau KölnCubus à Cologne (bien que le transfert de propriété n’ait eu lieu qu’au 01/01/2021) ;
- TOF 2020 93,85% vs 96,07% en 2019, TOP 2020 95,48% ;
- Valeur de reconstitution 2020 209,94 vs 221,12 en 2019 soit une diminution de 5,06% et désormais très proche du prix de part resté inchangé à 210 € ;
- Valeur de réalisation 2020 179,60 € vs 188,14 € en 2019 soit une diminution de 4,54% ;
- Sans surprise, la société de gestion affirme "les actifs à l’enseigne Monoprix et les immeubles situés en Allemagne ont été de puissants facteurs de résistance avec des valeurs orientées à la hausse". La diversification a encore du bon.
- Le crédit d’impôt sur les revenus fonciers accordés au titre des abandons de loyers en 2020 est estimé par AEW à 529 000 €.

Concernant l’affaissement de terrain de 2018 sur le lot commercial en région parisienne, la société de gestion n’a apporté aucune réponse à mon mail, mais précise dans ce rapport qu’un protocole a été mis en place avec le locataire avec indemnisations jusqu’au démarrage des travaux, et allègement des loyers durant les travaux, et qu’une provision de précaution a été effectuée à hauteur de 434 K€. Les travaux ont débuté fin du 1e semestre 2020, se chiffrent à 1,8 M€ (renforcement des fondations par micropieux et injections de béton), mais ont pris du retard à cause de la pandémie. Ils devraient prendre fin au T2 2021.

En ce sens oui, le problème est que le patrimoine devient lié au gestionnaire. Si la SCPI part chez un concurrent, les biens en SCI le deviennent avec une ou des SCPI adverses, cela peut poser problème, peut être désavantageux pour l’une ou l’autre des parties, bloquant, coûteux.
Ca donne un argument de poids au gérant pour dissuader de laisser filer la gestion d’une SCPI.

Bonjour, pour information vous trouverez ici un document publié ce jour par la SDG concernant la fusion de cette SCPI (modalité, date, impact, ect…).