Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Ce bulletin précise que la SCPI a 20% d’hôtels dans son patrimoine. Mais ne précise pas qu’il n’y a … qu’un locataire à savoir B&B Hotels

Je m’interroge d’abord sur la diversification. Avec un patrimoine maintenant conséquent, la SCPI est très dépendante d’un seul locataire.

Au-dela je m’interroge sur la signature du locataire. Quelle SCPI n’a pas de B&B dans son patrimoine, de Corum à Perial Hospitality. Ce locataire qui pratique une expansion à grande vitesse accorde des taux de rendement généreux aux SCPI qui lui rachètent son patrimoine pour qu’il puisse réinvestir ailleurs. Mais si le rendement est élevé n’est ce pas parce que le risque est plus élevé ? Ou autrement dit B&B n’est-il pas la baleine des SCPI ?

Sofidy semble fonctionner très différemment de beaucoup d’autres sociétés de gestion, car comme souligné par beaucoup de contributeurs sur ce fil, son délai de jouissance est toujours fixé au 1er jour du quatrième mois depuis sa création le 28 mai 2021.

En opposition par exemple à sogenial coeur d’Europe lancé la même année et dont l’entrée en jouissance est au 1er jour du 6e mois.
Cette pratique n’est pas neutre sur le rendement sans compter que les acquisitions de 2021 se sont fait sans aucune dette.



sofidy_europe_invest_-__bt_4t2021.pdf

En regardant le rapport annuel de 2021 l’essentiel des acquisitions se fait par le biais de SCI (intitulé SYREF 9, SYREF 10 et 12) dont immorente et effimo sont aussi associés

extrait de société.com



avec 20% de participation pour Europe Invest dans cette SCI



Répartition entre immobilier direct et indirect



fin 2021 le TOF était de 100% quelque soit la méthode de calcul

extrait de la page 44 RA 2021

.

Je ne sais quoi penser des bienfaits de l’investissement partagé avec les autres SCPI de la SDG par le biais de SCI…si vous pouvez éclairer ma lanterne, je suis preneur.

Drystan a écrit :

Au démarrage de Europe Invest, pour cette dernière, c’était indéniablement intéressant pour se positionner tôt sur des lots de taille assez importante sans s’endetter vu que la collecte pouvait ne pas suffire.

Merci pour votre réponse. Effectivement, en cas de collecte compliqué pour le démarrage de cette scpi doublé du délai de jouissance "court", je comprend que sofidy ce soit appuyé sur ces autres véhicules historiques que sont Immorente et Efimmo 1.

Drystan a écrit :

Du point de vue de la société de gestion c’est évidemment tout bénéfice, on peut mixer des dépendances entre ses scpi et répartir le risque sur plusieurs d’entre elles avec une flexibilité importante, cela renforce aussi leur interdépendance ce qui est dans l’intérêt de la sdg pour garder son mandat sur la SCPI.
Cela peut aussi permettre de compenser une SCPI moins à la mode et à la traîne sur la collecte afin de profiter de l’élan d’une autre pour acheter des lots plus importants et/ou utiliser l’argent de la collecte plus vite.

là aussi je suis d’accord sur le bienfait de mutualiser la collecte et les risques entre diverses SCPI par le biais des SCI.
Cependant, je me demande si cela n’était pas plus bénéfique aux autres SCPI qu’à Europe Invest. Je vais essayer d’analyser tout cela avec la documentation disponible des sociétés concernées (sur 2021 et 2022) même si je regrette l’absence sur 2021 des taux de rendements des investissements (absence de taux AEM pas uniquement dans les BT de Sofidy)

Pour finir, tout comme vous, je n’ai pas une connaissance importante du fonctionnement d’une SCI et au premier abord la "lourdeur" administrative et le coût de fonctionnement pourrait être un facteur qui grèverait le rendement.

Je ne doute pas du fait que la SDG a du bien étudier la balance entre avantages et inconvénients avant de choisir cette voie.
Maintenant que la collecte et la capitalisation de la SCPI sont significatives, il sera intéressant de voir dans les prochains mois si les investissements en pleine propriété augmente proportionnellement.

Il y avait déjà eu une courte discussion à propos de ces investissements indirects (via des sociétés contrôlées ou non) : Synthse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI) des SCPI
En tout cas j’ai l’impresssion que c’est devenu quasiment la norme aujourd’hui. Certains gérants font investir la plupart des SCPI du groupe sur chaque nouvel immeuble.. sans que l’intérêt stratégique pour chacune ne saute toujours aux yeux. Il y a sans doute des avantages pour les associés mais je crains que cela rende très délicat un éventuel changement de gestionnaire dans le futur.

L’autre tendance c’est le fait pour une SDG de se doter de sa SCI disponible en AV. Celle-ci investit quasi systématiquement dans les SCPI maisons. Je pense que ces SCI peuvent permettent de réguler les entrées/sorties sur les SCPI et donc pour le coup avoir pas mal d’avantages pour les associés (performance, liquidité).

En baisse versus Q1/22. Très très décevant. On n’a jamais été aux 5% nets promis mais si ça continue on ne va même plus être à 5% brut.

Avec des locaux en Allemagne et en Irlande c’est assez étrange de ne pas bénéficier de l’indexation des loyers

Sans ont-ils encore du retard sur l’investissement de la collecte…

Clairement je préfère une SCPI qui temporise les investissement dans le contexte.
Sacrifier un peu de rendement à court terme (dilution), pour espérer acheter avec un meilleur point d’entrée dans quelques mois est préférable à long terme.

Le marché UK est déjà sur -20% depuis le peak a fin mars.

Revenu T1 2023 : 2,28 € / part
Reçu sur le compte aujourd’hui (imposition IS).

Je note que la valeur de reconstitution est de 226,88 € alors que le prix de souscription est de 235 €.

Sofidy Europe Invest affiche donc une surcote de 3,58 %. Pour moi c’est clairement rédhibitoire.

Sofidy Europe Invest investit la logistique espagnole (2 entrepôts logistiques)

Source :   [url=https://www.pierrepapier.fr/scpi/sofidy-europe-invest-investit-la-logistique-espagnole/]

Tous deux sont intégralement loués à l’entreprise de transport logistique et de solutions de stockage TXT, présente en Espagne et au Portugal.
Le bail est d’une durée ferme de plus de 7 ans. A noter qu’une partie de ces locaux est à usage de bureaux. Celui de Saragosse Plaza en compte 931 m² sur un total de 6 926 m².

Celui de Saragosse, 1 648 m² sur 20 871 m².

Avec cette acquisition, Sofidy Europe Invest renforce donc son exposition sur le marché espagnol, qui était déjà de 16,6% fin 2022. Et accroît sa diversification sectorielle, en faisant entrer la classe d’actifs logistique dans son patrimoine.

C’est plutôt le genre de patrimoine que j’aurais vu dans une SCPI comme Atream Hotel (qui possède d’ailleurs du foncier pour B&B à Stuttgart, Offenbach-Francfort et Amsterdam) mais j’imagine que Sofidy a pu se positionner sur ce gros portefeuille (on doit être à plus de 200M ?) grâce à sa force de frappe.

Les SCPI françaises se font "plaisir" en Allemagne en tout cas, reste à voir si tout le monde y est gagnant à terme

Bonjour,

C’est la première fois que ça baisse non? Le prix de la part à diminué ?

Merci,
Ambou

SlowCash, le 31/01/2023 a écrit :

En opposition par exemple à sogenial coeur d’Europe lancé la même année et dont l’entrée en jouissance est au 1er jour du 6e mois.
Cette pratique n’est pas neutre sur le rendement sans compter que les acquisitions de 2021 se sont fait sans aucune dette.

D’autres SdG comme Remake, Iroko …

Ceci étant donnée la moyenne  de détention des SCPI (28 ans de mémoire), 2 mois de plus ou de mois n’a pour moi qu’une incidence négligeable sur le rendement.

L’endettement au 31/03 était de 2.8% donc faible effectivement

SlowCash, le 31/01/2023 a écrit :

En opposition par exemple à sogenial coeur d’Europe lancé la même année et dont l’entrée en jouissance est au 1er jour du 6e mois.
Cette pratique n’est pas neutre sur le rendement sans compter que les acquisitions de 2021 se sont fait sans aucune dette.

D’autres SdG comme Remake et Iroko pratiquent un faible délai de jouissance de 3 mois

Ceci étant donnée la moyenne  de détention des SCPI (28 ans de mémoire), 2 mois de plus ou de mois n’a pour moi qu’une incidence négligeable sur le rendement et  n’est  pas un critère de décision.

L’endettement au 31/03 était de 2.8% donc faible effectivement

Dernière modification par saubek (27/07/2023 11h24)