Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Europe Invest : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Sondage

#51 01/02/2022 14h24

[+1] #52 15/04/2022 08h08

[+1] #53 05/05/2022 16h44

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#61 08/11/2022 19h44

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#65 29/11/2022 20h16

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#69 25/01/2023 14h25

#70 25/01/2023 14h28

#71 25/01/2023 15h14

#72 25/01/2023 15h24

#73 25/01/2023 17h45

#74 26/01/2023 11h32

#75 30/01/2023 19h45

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Primalliance a écrit :

Patrimea a écrit :

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JJbob a écrit :

PureLake · #51

On voit que la stratégie de la société de gestion est de s’implanter fortement dans ces deux pays que sont l’Allemagne et l’Irlande, avec du 50/50 à date.

J’apprécie la stabilité que devrait apporter l’actif #3 de par son locataire (grosse caisse de retraite allemande, présente depuis 2012 dans les locaux), un peu à l’image de l’actif #2 qui est loué au Ministère irlandais des affaires étrangères.

Je trouve la concentration en Bureaux élevée (presque 80% du patrimoine) en ce début de constitution de patrimoine pour la SCPI, mais l’actif #4 est une façon intelligente de faire rentrer du bureau à l’heure du télétravail avec cet espace de co-working.

On voit également que la collecte est satisfaisante mais pas entièrement employée : Valeur estimée du patrimoine (21 M€) + projets dans les tuyaux (13 M€) = 34 M€ Vs une collecte de 50 M€.
Faut-il voir une sélection rigoureuse des biens (positif), ou un afflux de souscription plus important que les biens disponibles (négatif)?

Edit : Erreur sur les "projets dans les tuyaux" : 19 M€ et non 13 M€. Le delta n’est donc plus que d’environ 10 M€, moins préoccupant.

Dernière modification par PureLake (01/02/2022 14h31)

maxicool · #52

Le RA2021 a été publié.

Obtention du label ISR en décembre 2021.
Collecte 48,9 M€, capitalisation fin 2021 : 50 M€
Investissement 22,70 M€ en 2021.
Taux de rendement net moyen des acquisitions : 4,70% (reflet de la qualité des biens et du caractère sécurisé des flux locatifs).

Dans des zones géographiques résilientes (Allemagne, Irlande).
Actifs ciblés : locataires solides ou étatiques, avec baux bénéficiant de longues périodes résiduelles fermes.
Valorisation du patrimoine immobilier au 31.12.2021 : +0,05%
Premier exercice d’une durée de 9 mois
Dividende (9M) de 0,90 € / part / mois : rentabilité mensualisée brute 0,41% / nette 0,38%
Taux de distribution brut de fiscalité étrangère 3,67% / net de fiscalité étrangère 3,45%

Patrimoine fin 2021 (5266 m2) :
Allemagne 50,70% - Irlande 49,30%
Bureaux 78,10% - Commerces de centre-ville 5,60% - Hôtels 16,20%
Unités locatives : 5 – TOF 100%
Prix moyen d’achat : 3952 € / m2
Valeur de réalisation : 207 €
Valeur de reconstitution : 230,36 €
Prix de la part : 235 €

PAR PART
Recettes locatives brutes : 8,08 €
Produits financiers : 6,30 €
TOTAL : 14,38 €
Résultat courant avant fiscalité étr. : 10,25 €
Résultat courant après fiscalité étr. : 9,93 €
Distribution : 8,10 €
RAN : 0,23 €
Trésorerie : 22,9 M€
Aucune dette au 31.12.2021

Perspectives 2022
Politique d’investissement sélective et diversifiée, orientée vers les grandes métropoles de l’Espace Economique Européen, du Royaume-Uni, de la Suisse.
L’effet de levier du crédit sera mis en place pour les acquisitions prévues au cours du T1 2022.

PureLake · #53

Bonjour à tous,

Le BT du 1er trimestre 2022 a été publié.

On y apprend notamment l’acquisition de deux nouveaux actifs :

# Actif 1 : Allemagne / Bureaux / 9.5 M€
93% déjà loué, dont 82% à l’Etat.

# Actif 2 : Ireland / Bureaux / 3.9 M€
Multi-locataires du secteur financier.

Et dans le pipe on apprend que 3 investissements sont à venir : Bureaux en Espagne / Surface commerciale en Allemagne / Bureaux en Ireland.

La SdG semble donc continuer sa stratégie qui semble être d’avoir des locataires "prime" (Etat, Caisses de retraites, grosses marques nationales). Nous sommes en constitution de patrimoine mais la composante Bureaux (86% à date, avant les deux nouvelles acquisitions de Bureaux à venir) semble toujours un peu trop élevée à mon goût pour une SCPI diversifiée.

Sinon, l’on apprend également que la cible de distribution pour 2022 est entre 4.1% et 4.6% net de fiscalité étrangère.

PureLake · #54

Versement reçu ce jour sur mon compte bancaire de 2,205€ / part pour le T2 pour une détention en PP. On attendra le BT (qui ne devrait pas tarder) pour plus de détails.

Nous pouvons cependant déjà noter que sur les deux premiers trimestres nous sommes « assez » éloignés de la cible communiquée par la SdG, à savoir une cible de distribution pour 2022 est entre 4.1% et 4.6% net de fiscalité étrangère :
# T1 2022 : 2,28€ / part, soit 3,88%
# T2 2022 : 2,21€ / part, soit 3,75%

Ainsi, la SdG communiquait dans le précédent BT une prévision annuelle 2022 de dividendes entre « 9,60€ et 10,80€ par part ». Si elle souhaite maintenir ces objectifs, cela sous-entend sur les 2 trimestres à venir une distribution moyenne d’à minima 2,56€ / part / trimestre, soit un bon 4,35%. La SdG va avoir du travail pour tenir cet objectif…

maxicool · #55

BT T2 2022

Collecte nette 38 M€

--

3 acquisitions (total 32,2 M€):

(1) Madrid
Bureaux que le QA Julian Camarillo - 20,3 M€. Rénovés récemment.
En co-investissement.

(2) Dublin
Immeuble mixte bureaux / commerce en centre-ville - 7,6 M€
En co-investissement. Bail 10 et 7 ans.

(3) Leipzig
Murs de grand magasin de bricolage - 5,6 M€
Bien livré en 2017, loué à Hornbach. Bail 12 ans.
En co-investissement.

Rendement net des investissements sur 2022 : 4,80%

Engagement sur un 4ème bien au 30.06.2022 à Anvers (bureaux) pour 9 M€

--

Fourchette indicative de distribution : 9,40 à 10,20 € (en légère baisse par rapport au T1).
Soit 4,00% à 4,34% net de fiscalité (au lieu de 4,10 - 4,60).

Acompte T2 : 2,28 € (2,21 € après prélèvements)

TOF : 96,58% (en baisse car le bien acquis à Madrid comporte des cellules vacantes).

Dernière modification par maxicool (04/08/2022 11h39)

maxicool · #56

Revenu T3 : 2,28 € (en SCI IS), soit le même revenu qu’aux T1 et T2.

Chez Sofidy, le T4 est souvent supérieur aux T1-T2-T3. A suivre…
Si la fourchette (9,40 à 10,20) indiquée dans le BT T2 est respectée, on devrait avoir entre 2,56 et 3,36 au T4 (large fourchette !).

Dernière modification par maxicool (19/10/2022 18h18)

7Moneymaker · #57

Dernier bulletin

https://www.sofidy.com/app/uploads/2022 … 3t2022.pdf

Asn540 · #58

A fin Q3 on en est donc à 81,9 M€ investis pour 159M€ de capitalisation.
Sans doute compliqué pour la SdG d’investir en ce moment. Ils ont tout d’abord privilégié les bureaux avec longs baux et locataires solides, semblent se diriger vers l’hôtellerie avec très longs baux.
Mais pour préserver le rendement il faudrait peut être passer à 6 mois de délai de jouissance. De nombreuses SCPI pratiquent ce délai (Corum par exemple mais plein d’autres) plutôt que 4 mois. La collecte est fortement dilutive… Cela permettait d’atteindre les rendements promis lors du lancement. Sofidy parlait au début de 5% puis de 4,5% mais en 2023 on ne sera ni à l’un ni à l’autre…

maxicool · #59

Tout dépend si l’on prend ces objectifs avant ou après fiscalité étrangère.
De mon côté, j’avais lu au départ : 5% AVANT fiscalité étrangère.
Rapidement remplacé par : TDVM entre 4 et 5%

Le BT T3 2022 indique :
- dividende brut : 4,48 à 4,65%
- dividende net : 4,04% à 4,21%

Dans un cas comme dans l’autre, on est bien entre 4 et 5.
Et si l"on considère que le 4,50 était annoncé avant fiscalité, ça passe tout juste aussi.

Dernière modification par maxicool (08/11/2022 19h23)

sanvio · #60

L’objectif initial était 5% net de fiscalité étrangère, comme écrit dans le premier message de cette file et disponible dans les diverses vidéos disponibles.

C’était un objectif intenable, aucune SCPI ne distribue tant sur le long terme.

Dernière modification par sanvio (08/11/2022 19h30)

maxicool · #61

Si l’on prend la première vidéo du post #1, on entend pourtant à 4’19 : "5% AVANT fiscalité".

Asn540 · #62

Primalliance

Primalliance a écrit :
Sofidy a fixé un objectif de rendement compris entre 4,5% et 5% nets de fiscalité étrangère pour la SCPI Sofidy Europe Invest

Patrimea

Patrimea a écrit :
L’objectif de rendement de la SCPI est de 5% net de frais de gestion et net de fiscalité étrangère

Mieux Vivre Votre Argent

MVVA a écrit :
Sofidy Europe Invest se fixe un objectif de rendement entre 4.50% et 5%, net d’imposition à l’étranger

Le dividende annoncé par la SDG en 2022 net de fiscalité est donc inférieur aux promesses.

Dernière modification par Asn540 (09/11/2022 10h09)

sanvio · #63

maxicool a écrit :
Si l’on prend la première vidéo du post #1, on entend pourtant à 4’19 : "5% AVANT fiscalité".

Dans la phrase suivante "même si pour certains actifs à l’étranger c’est la SCPI qui s’acquitte d’un impot pour le compte des épargnants."

Dernière modification par sanvio (08/11/2022 20h09)

7Moneymaker · #64

Money, money money…

Sofidy achète:

https://www.patrimoine24.com/images/202 … 112022.pdf

Asn540 · #65

Cette acquisition a été annoncée dans le BT du 2e trimestre soit … il y a quasi 4 mois. Absolument rien de nouveau.

Fanscpi · #66

Bulletin T3-2022

7Moneymaker · #67

T4 à 2,9026 /part

Cela me convient

maxicool · #68

Ca doit être en brut, non ?
De mon côté, j’ai 2,76 € / part (en SC IS), après 3 x 2,28 € au T1 - T2 et T3.

Total 2022 : 9,60 €
Soit le bas de la fourchette envisagée :
- 9,60 à 10,80 au T1
- 9,40 à 10,20 au T2
- 9,50 à 9,90 au T3

Soit un rendement de 9,60/ 235 = 4,08%.
Ce qui colle avec la fourchette de 4,04% à 4,21% (nette de fiscalité étrangère) avancée dans le BT T3 2022

JJbob · #69

Etrange que vous ayez recu les versements dès la mi-janvier (le 18/01) alors que SOFIDY verse en général à la fin du mois, mais pourquoi pas.

Moi je viens seulement de recevoir mes loyers T4 ce jour (25/01) et le montant n’est pas du tout le même que 7Moneymaker (Maxicool étant en SCI à l’IS)

Versés sur mon compte courant, en direct, en PP, en jouissance sur tout 2022, net de fiscalité étrangère:
T1: 2.280€ par parts
T2: 2.206€ par parts
T3: 2.237€ par parts
T4: 3.143€ par parts

FY22 = 9.866€ par parts soit un rendement de 9.866€/235€ = 4.20% net de fiscalité étrangère.

Ce qui est la fourchette haute des communications précédentes de SOFIDY.
Je suis agréablement surpris car au vue des derniers messages du forum je m’attendais à bien moins!

D’autres forumeurs peuvent confirmer les montants percus?

Sinon attendons le BT T4 comme toujours.

sanvio · #70

Nous ne les avons pas reçu dès le 18/01, ils étaient tout simplement affiché dès cette date dans votre espace perso avec une date de versement au 23/01.

malenimi · #71

Bonjour,

Je confirme les dividendes 2022 ci-dessus .

Dernière modification par malenimi (25/01/2023 15h15)

loicd · #72

Pour une scpi qui se lance et qui collecte bien, avec les aspects ratio collecte/capi que l’on connaît et l’effet délai de jouissance, c’est franchement pas folichon.
Plutôt déçu du rendement pour ma part même si je ne suis pas inquiet néanmoins.

cedREIM · #73

JJbob a écrit :
D’autres forumeurs peuvent confirmer les montants percus?

je confirme : 3.1435 / parts

Agréablement surpris aussi d’être en fourchette haute.
D’autant qu’ils ont a priori pas mal de cash et temporisent les investissements pour faire des acquisitions à meilleur compte dans quelques mois. Pas con dans un marché qui corrige en terme de prix, mais le dilemme est de taille : c’est le choix du court terme (investir vite pour éviter l’effet dilutif du cash s’il est conservé trop longtemps) vs le long terme (investir sur des rendements meilleurs à qualité d’actif équivalent un peu plus tard).

La vrai question c’est donc quand ? pendant combien de temps ? on risque d’attendre pas mal sauf pour les marchés anglos-saxons ou la correction des prix a déjà franchement débuté.

@Loicd : Délais de jouissance de 3 mois pour cette SCPI l’effet relutif est moindre que la plupart des autres SCPI à 5-6 mois de délai de jouissance.

Dernière modification par cedREIM (25/01/2023 17h47)

loicd · #74

@cedReim : d’accord avec votre remarque sur le ratio collecte/capi compte tenu du délai de jouissance court néanmoins ils ont investi sur des marchés (Pays Bas et Irlande surtout) sur lesquels vous pouvez aller chercher du rendement (vs France et Allemagne historiquement) d’où l’effet un peu déceptif.

Concernant le cash non investi, difficile de dire quelle est la bonne attitude, comme vous le dites une SCPI doit cracher du rendement et il n’est pas tellement grave de se charger "un peu" en actifs trop chers puisqu’ils vont être dilués dans des actifs repricés rapidement au gré de la collecte.

Il serait d’ailleurs intéressant de savoir si des acquisitions sont prévues sur le T1 compte tenu des délais d’investissement. S’ils n’ont rien acheté pendant 4 mois, on verra rien avant le T2…

maxicool · #75

BT T4 2022 en ligne

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