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[+1]    #1 23/10/2020 19h35

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Bonjour,

J’ai trouvé un article estimant les baisses de dividendes des SCPI pour l’année prochaine.
Estimation rendement SCPI 2020

Pour l’instant on est dans l’incertitude concernant l’impact de la crise sur les SCPI. concernant le rendement et la valeur des parts.

Je me pose la question d’arbitrer certaines SCPI sur mon AV (PFO2, PF Grand paris) et garder d’autres (Primopierre, Primovie et la SCI capimmo)  afin d’anticiper cette baisse.

- Qu’en pensez vous ?
- A quel moment conseilleriez vous d’effectuer l’arbitrage par rapport au versement des dividendes et la parution des résultats  ?

Merci

Mots-clés : covid, rendement, scpi (société civile de placement immobilier)


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Favoris 1   [+2]    #2 23/10/2020 20h17

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Bonsoir Gandolfi,

Je ne dis pas qu’il ne faut pas réfléchir à la situation mais un investissement en SCPI est un investissement de très long terme.

Personnellement je suis investi sur Epargne Pierre, Primopierre et Immorente et mon horizon est 25 ans ou plus.

Peut être y aura t’il une baisse du prix de la part et une baisse du dividende à court terme, mais la question qu’il faut se poser est quel est votre horizon d’investissement? Est ce que les soubresauts actuels remettent en cause votre investissement pour les 25 prochaines années?

De la même manière que le cours d’une belle action peut dévisser temporairement (cf les énormes décotes constatées en mars) pensez vous que les fondamentaux sont tellement remis en cause sur le long terme qu’ils justifient de vendre aujourd’hui?

Je lis souvent des personnes qui disent que les SCPI sont désormais à éviter à cause du télétravail généralisé, du développement du e-commerce etc etc…Personnellement, j’attends de voir avant de tirer des conclusions définitives.

Je suis toujours fasciné par ces personnes qui prédisent l’avenir. Ces mêmes personnes qui achètent tout de même une RP en région parisienne parce que bien sur le télétravail et le e-commerce généralisés impactent les SCPI de bureaux et de commerce mais pas le résidentiel (ça c’est du sur hein) oubliant que l’on peut très bien travailler pour une boite parisienne en habitant Limoges. Bref je m’égare smile

Tout ça pour dire que même si les discours actuels sur les SCPI sont anxiogènes je pense qu’il faut appliquer le même "mindset" que pour les actions. Si vous êtes convaincus des fondamentaux et que vous n’avez pas besoin de ce cash à court terme, conservez et laisser passer la tempête..Si vous n’êtes pas à l’aise avec cela liquidez vos positions.


Nota: J’ai reçu des dividendes ce mois ci identiques à ceux de l’année dernière à même époque.

Bien à vous

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#3 23/10/2020 20h49

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Vendre par crainte d’une baisse des dividendes… je ne comprends pas : il faut alors dire quoi faire avec le produit de la vente !  Le garder sur un compte rapportant 0,5 % (net, mais quand même) ? Ou choisir un investissement capable de rivaliser avec une scpi - donc 3-4 % bruts au moins, tout de même - et dont on serait sûr, là, qu’il n’y aura pas de baisse ? Je suis perplexe…

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[+3 / -1]    #4 23/10/2020 22h46

Membre
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Je pense que vous avez bien raison de vous poser la question. L’hote de ce forum explique très bien qu’il n’a pas « osé » vendre certaines de ses foncières en temps et en heure et qu’elles valent aujourd’hui… zéro. Ce serait facile de lui jeter la pierre alors que nous avons tous le même biais : celui de ne pas oser vendre car « ça ira mieux demain ». Autre exemple : le nombre de personnes lockées dans URW avec un coût d’achat à 100 pour une action qui vaut 40 et des dividendes amputés sur le moyen terme au moins.

Maintenant que j’ai dit des banalités votre question est plus précisément : comment savoir quand vendre. Je pense que l’évaluation de trois risques peut vous donner la réponse :

- le risque de liquidité. Il y a (ou vous estimez qu’il y aura bientôt) beaucoup plus de vendeurs que d’acheteurs. Bien sûr cela signifie que vous ne pourrez pas retirer votre cash et certains vous diront « et alors vous n’en avez pas besoin immédiatement ». Le problème n’est pas la : dans une SCPI à capital variable la société de gestion a l’obligation de vendre des biens. Evidemment ce sera à la casse et votre patrimoine en prendra un gros coup. Le meilleur moyen pour éviter les retraits est de servir un bon dividende et de maintenir voire de faire progresser la valeur de part. Lorsque ce n’est pas le cas : warning

- le risque d’endettement. Toutes les SCPI ou presque ont eu recours à l’endettement. A la fois pour gérer le flux de collecte (acheter avant de recevoir les souscriptions pour pouvoir maintenir le dividende), profiter des taux bas (au moins 2% de gain entre le taux du crédit et le rendement du bien) et parfois masquer les mauvaises négos de la société de gestion (j’achète un bien trop cher, son rendement sera mauvais mais je le « sauve » avec de la dette). Deux problèmes sur la dette : les échéances et les covenants. Les échéances : si elles sont proches et que la collecte se tarit, la SCPI ne pourra y faire face. Les covenants ensuite : c’est un contrat signé entre le prêteur et l’emprunteur qui impose à ce dernier de maintenir certains ratios comme la valeur du patrimoine sur la valeur de la dette. Si les ratios ne sont pas maintenus le covenant saute et la dette devient exigible. Dans les deux cas cela signifie cession de patrimoine à la casse.

- le risque de perte d’opportunité. Si la SCPI dans laquelle vous avez investi sert un dividende risuiqui et que la valeur de la part baisse sous votre cout d’achat et met 5 ans à remonter. Certains vous diront « et alors c’est un investissement de long terme ». Mais pendant ces 5 ans vous auriez pu investir votre argent dans quelque chose de bien plus rentable. Vous risquez de laisser passer d’excellentes opportunités tout ça pour vous trimballer vos nanards.

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs en général. Ce n’est pas mon cas et je vais vous partager mon expérience. En analysant ces trois critères j’ai vendu post déconfinement mes parts dans Atream Hotels. Pour moi (ce n’est que mon avis), le risque de liquidité est avéré, l’endettement bien trop important et les rendements seront mauvais sur une période trop longue pour moi. J’ai perdu 4% de mon investissement. C’est dommage c’est vrai je l’avoue. Mais j’ai réinvesti 20% de la somme sur un ETF Nasdaq dont je suis ressorti avec 15% de plus value. Il y avait une opportunité à saisir au début de l’été et j’ai pu le faire car j’avais vendu Atream. J’ai au passage recoupé une majeure partie de mes pertes. Surtout : je dors tranquille et je ne me retrouverai jamais sur Atream avec une moins value, un rendement nul et l’impossibilité psychologique de vendre car « c’est dommage de vendre maintenant ». Si je me suis trompé (et c’est possible) j’irai racheter des parts l’année prochaine, le patrimoine sera toujours le même…

Dernière modification par Asn540 (23/10/2020 22h46)

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#5 23/10/2020 23h13

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- Pour l’instant il devrait y avoir des liquidités sur l’AV en cas d’arbitrage mais je ne sais pas si se sera vrai après.

- Si je réinvesti c’est sur un ETF world ou Nasdaq pour renforcer ma part monde et US par rapport à mon PEA.

-- Bien sur que je voudrais garder mes SCPI car je les ai acheté en mars 2019. J’ai à peine rentabiliser les frais d’achats. J’avais pris des SCPI pour diversifier mais je suis refroidi avec une perte de 10k sur les foncieres (URW, kleierre, Mercialys). Je ne voudrais pas faire 2 fois la meme erreur de conserver à tout prix et voir la valeur des mes actifs baissée.

- Après je m’inquiété moins pour primovie (santé) ou la SCI Capimmo qui apparait diversifiée

Dernière modification par gandolfi (23/10/2020 23h19)


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[+1]    #6 24/10/2020 03h24

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Asn540, le 23/10/2020 a écrit :

…/…
- le risque de liquidité. …/… Le problème n’est pas la : dans une SCPI à capital variable la société de gestion a l’obligation de vendre des biens.

- le risque d’endettement. …/… Deux problèmes sur la dette : les échéances et les covenants. Les échéances : si elles sont proches et que la collecte se tarit, la SCPI ne pourra y faire face. Les covenants ensuite : c’est un contrat signé entre le prêteur et l’emprunteur qui impose à ce dernier de maintenir certains ratios comme la valeur du patrimoine sur la valeur de la dette. Si les ratios ne sont pas maintenus le covenant saute et la dette devient exigible. Dans les deux cas cela signifie cession de patrimoine à la casse.

Objections :
    - une SCPI à capital variable n’a aucune obligation de vendre des biens, même s’il y a plein de vendeurs de parts et aucun acheteur de part sur le marché secondaire. Relisez les statuts de vos SCPI, les avertissements explicites sur le fait que nul ne garanti le rachat des parts qui est conditionné à l’existence d’associé voulant en acheter, la réglementation des SCPI, et constatez ce qui se passe sur quelques SCPI à capital variable avec un marché secondaire encombré (relisez par exemple ceci et celà).
    - je ne connais aucune SCPI qui ait des "covenants" tels que ceux que vous décrivez (vous confondez avec les foncières, SIIC, REIT, etc. qui en ont, comme certaines autres entreprises actives dans des domaines bien différents de l’immobilier). La plupart des SCPI ont apporté en garantie de leurs emprunt des garanties associées à certains de leurs biens (en général … ceux financés par l’emprunt en question), typiquement sous forme d’hypothèques. C’est en tout cas ce qu’on peut lire dans un certain nombre de Rapports Annuels de SCPI, ou entendre lors des AG annuelles.

Pouvez-vous citer des exemples concrets de SCPI à capital variable qui auraient du vendre une partie de leur patrimoine pour ces raisons ?   
(Je connais juste quelques SCPI à capital fixe qui ont du largement suspendre leurs dividendes pour consacrer la majeure partie de leur trésorerie au paiement de leurs échéances, comme Cifocoma et Cifocoma2 récemment, mais pour ces deux ça semble surtout résulter d’erreurs de gestion -au niveau de la structure de la dette-, et elles ont d’ailleurs toutes les deux décidé de leur mise en liquidation, les associés escomptant récupérer du cash en ligne avec la valeur de réalisation, bien plus élevée que le prix de vente sur un marché secondaire où il n’y a quasiment aucun acheteur, et où il n’y en avait déjà presque aucun avant la crise du Covid-19.).

Donc : je ne suis pas du tout convaincu avec vos arguments, et je pense que ces "raisons" ne vont pas du tout obliger une SCPI à vendre une partie de son patrimoine.

Ceci ne signifie pas qu’il ne faudrait pas vendre de parts de SCPI à capital variable qui présenteraient de mauvaises perspectives, mais pour des raisons bien différentes des arguments de Asn540 (et sous réserve d’être en mesure d’investir "mieux" le produit de ces ventes) :
  - le marché secondaire peut se bloquer (les parts deviennent invendables);
  - la valeurs des parts peut (significativement) baisser si la valeur du patrimoine de la SCPI diminue (ce qui arrivera si les loyers qu’elles en retirent diminuent, ou si les taux de rendement exigés par le marché augmentent), même si je ne connais que fort peu de SCPI à capital variable dont le prix de la part ait baissé
  - le montant des dividendes peut baisser : à ce niveau, on a une pléthore d’exemples, depuis la crise du Covid-19 (lire ici), comme bien avant (lire ici);
  - une SCPI (souvent avec une problématique de liquidité du marché secondaire) peut être absorbée par une autre SCPI, avec pour conséquence une diminution des dividendes perçus par l’associé et/ou une baisse de la valeur de cession de ses parts, une majorité des associés acceptant ceci en AG (on se demande pourquoi, la plupart des associés n’ayant nul besoin d’une liquidité des parts avant des décennies); Il y a eu plusieurs exemples de ceci par le passé (lire ceci).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 24/10/2020 10h24

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Cet article de l’Agefi mentionne une étude de la décôte des parts de 4,45% en moyenne de la part du site SCPI-8: SCPI : le prix des parts peut tenter les souscripteurs | L’Agefi Actifs

Impossible de trouver la source sur le SCPI-8 et le reste de l’article Agefi est derrière un paywall. Cela serait-il dans une newsletter privée?


La chance, c'est quand la préparation rencontre l'opportunité.

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#8 24/10/2020 10h25

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Cette étude renforce les conclusions de cabinets indépendants sur l’évaluation de l’impact marqué du Covid 19 sur le rendement des SCPI. Certains sites spécialisés comme PierrePapier semblent dans le déni le plus complet.

Cette baisse globale moyenne attendue de 10% n’est probablement que le début d’une baisse plus généralisée.
Les entreprises diffèrent à juste titre leurs investissements immobiliers ou réduisent la voilure.
Le télétravail sera préconisé au moins jusqu’à la fin de l’été 2021 et renforce le changement d’état d’esprit déjà à l’oeuvre avant le Covid19.

Quand on voit le rendement attendu, d’après leur étude, sur Corum XL ou Origin, cela fait réfléchir.

Quand je regarde globalement les rendements des SCPI de ces dernières années (mis a part les jeunes pousses offensives étrangères), j’ai l’impression de voir la même courbe descendante que celles des fonds en euros d’assurance-vie.
A ce rythme là, certaines passeront sous la barre des 3% en 2022. Avec 10% de frais d’entrée, ça commence à faire beaucoup de points négatifs.


Primum non nocere

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#9 24/10/2020 15h39

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J’ai vendu en perte mes SCPI Corum XL et Origin au comptant en mars par sécurité pour arbitrer à la bourse sur une conviction et faire +300% avec cet argent.

Il me tarde d’en reprendre un jour, les SCPI sont un très beau produit mais je pense qu’il n’y a aucune raison de se presser, mieux vaut attendre de voir la suite quitte au pire des cas à payer un peu plus cher!

Par contre j’ai aussi compris une leçon, des SCPI au comptant, si on connait la bourse, il y’a mieux à faire…
Le principal avantage des SCPI réside avant tout dans l’effet de levier en se les faisant financer, bon après tout dépend des profils bien entendu.
Liquidités = Bourse
Immobilier/Scpi = Crédit

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#10 24/10/2020 19h45

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GoodbyLenine a écrit :

- une SCPI à capital variable n’a aucune obligation de vendre des biens, même s’il y a plein de vendeurs de parts et aucun acheteur de part sur le marché secondaire. Relisez les statuts de vos SCPI, les avertissements explicites sur le fait que nul ne garanti le rachat des parts qui est conditionné à l’existence d’associé voulant en acheter, la réglementation des SCPI, et constatez ce qui se passe sur quelques SCPI à capital variable avec un marché secondaire encombré…

Ceci est évidemment archi- faux. Une SCPI à capital variable dont les demandes de retraits excèdent les achats doit créer un fonds de remboursement. Et si elle n’y arrive pas, elle doit soit baisser le prix de la part soit céder du patrimoine. Le code monétaire et financier est très clair sur ce point.

Je vous encourage à lire les statuts des SCPI par exemple de Corum Origin dont vous êtes actionnaire je crois.

Corum Origin a écrit :

La SCPI étant une société à capital variable, tout associé a le droit de se retirer de la société totalement ou partiellement. À l’effet de procurer à la société une souplesse de gestion suffisante, l’Assemblée Générale peut créer un fonds de remboursement des parts et en fixer la dotation. Lorsque la société de Gestion reçoit une demande de retrait, et en l’absence de fonds de remboursement, deux cas peuvent se présenter :
1. Il existe des demandes de souscription pour un montant équivalent ou supérieur : remboursement sur la base du prix de souscription en vigueur diminué de la commission de souscription versée à la Société de Gestion,
2. La Société de Gestion constate que les demandes de retrait inscrite sur le registre, représentant au moins 10 % des parts émises par la société n’ont pas été satisfaites dans un délai de 12 mois, conformément aux dispositions de l’article L.214-93 du CMF, elle en informe sans délai l’Autorité des Marchés Financiers, et convoque, dans les deux mois de cette information, une Assemblée Générale Extraordinaire en vue de proposer soit la diminution du prix de la part, soit la cession d’un ou de plusieurs immeubles, conformément aux dispositions de l’article L.214-114 du Code monétaire et financier. Le remboursement s’effectue alors selon les conditions de souscription en cours offerte au public. Dans ce dernier cas, les associés sont informés par la Société de Gestion du nécessaire report de l’opération de retrait.

Dernière modification par Asn540 (24/10/2020 19h50)

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[+2 / -1]    #11 24/10/2020 20h31

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Asn540, le 23/10/2020 a écrit :

- le risque de liquidité. …/… Le problème n’est pas la : dans une SCPI à capital variable la société de gestion a l’obligation de vendre des biens.

reste faux (comme l’autre partie sur les covenants) : la société de gestion a comme obligation d’exécuter les résolutions votées en AG (et pas directement d’obligation de vendre des biens), même si, dans certains cas, elle a l’obligation de proposer des résolutions à l’AG qui peuvent concerner la vente du patrimoine. Dans tous les cas, l’AG reste souveraine.

De manière plus détaillée :
   - Certes, si l’AG utilise sa possibilité de créer un fonds de remboursement des parts, il y en aura un. Mais rien n’oblige l’AG à le voter, ni à doter grassement ce fond.
   - Certes, si la Société de Gestion constate que les demandes de retrait inscrites sur le registre, représentant plus de 10 % des parts émises par la société, n’ont pas été satisfaites dans un délai de 12 mois, elle doit (dans les deux mois de cette information) convoquer une AGE en vue de proposer soit la diminution du prix de la part, soit la cession d’un ou de plusieurs immeubles. Mais, là aussi, rien n’oblige l’AGE à voter la résolution proposée. Et, de plus, ces conditions sont très rarement atteintes (en fait, elle n’ont JAMAIS été atteintes à ma connaissance), car 10% des parts en vente sans acheteur en face, sachant qu’en moyenne (sur l’ensemble des SCPI) il y a environ 2%/an des parts mises en vente, ça représenterait quelque chose comme 5 années sans acheteur de part, et ça pourrait fort bien déboucher sur une baisse du prix de la part (et pas sur une vente du patrimoine), selon ce que l’AGE décidera… Et bien d’autres mesures peuvent être prise avant d’en arriver là (5 ans +12+2 mois, c’est long…)
Pouvez-vous citer un seul exemple concret où on en serait arrivé là, où une société de gestion aurait été contrainte de convoquer une AGE en vue de céder des immeubles ?
(J’ai cité des sources et pas mal de faits concrets, vous …. aucune SCPI à qui ceci serait arrivé).

Je connais un certain nombre de cas de SCPI à capital variable, dont le marché secondaire a été encombré, et même bloqué, pendant des années (voir les liens dans mon précédent message). Certaines ont voté en AG la création d’un fond de remboursement, et y ont alloué des sommes, généralement assez faibles en comparaison avec la capitalisation de la SCPI (et donc ça n’a pas obligé la SCPI à vendre une part importante de son patrimoine qu’elle aurait préféré conserver). D’autres ont été absorbées par une autre SCPI plus grosse (souvent à des parités peu généreuses). Aucune n’a été forcée de vendre son patrimoine.

Si vous voulez pousser le bouchon encore plus loin, vous trouverez dans les statuts de toutes les SCPI  (et dans le CoMoFi) un article indiquant que, si des associés détenant suffisamment de parts de demandent, ils peuvent faire inscrire une résolution en AG. Cette résolution peut proposer la dissolution de la SCPI. Dans ce cas, effectivement, si l’AG vote la résolution, la SCPI devra vendre son patrimoine, tout son patrimoine. Mais la cause de la vente ne sera pas du tout un niveau d’endettement, mais une décision d’AG.


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[+1 / -1]    #12 25/10/2020 12h12

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GoodbyLenine, le 24/10/2020 a écrit :

Pouvez-vous citer un seul exemple concret où on en serait arrivé là

Il n’y en a bien évidemment aucun. Et votre question montre bien que vous ne voulez pas dialoguer mais imposer vos arguments.

Est ce que le fait que cela ne se soit jamais passé veut dire que cela ne se passera jamais ?

La question d’origine impliquait un cas exceptionnel, celui de la Covid. Je lui ai répondu avec des éléments d’anticipation qui sont les miens. Avec un message très détaillé et vous baissez ma réputation sur des arguments comme "si ça c’est pas passé ça se passera jamais".

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, êtes-vous au courant ?

Je pense que ce type d’aveuglement est la raison pour laquelle tant de personnes sont engluées dans des foncières US en dépôt de bilan ou dans de grandes foncières européennes dont la valeur a été divisée par 5 en 18 mois.

GoodbyLenine, le 24/10/2020 a écrit :

- je ne connais aucune SCPI qui ait des "covenants" tels que ceux que vous décrivez (vous confondez avec les foncières, SIIC, REIT, etc. qui en ont, comme certaines autres entreprises actives dans des domaines bien différents de l’immobilier). La plupart des SCPI ont apporté en garantie de leurs emprunt des garanties associées à certains de leurs biens (en général … ceux financés par l’emprunt en question), typiquement sous forme d’hypothèques. C’est en tout cas ce qu’on peut lire dans un certain nombre de Rapports Annuels de SCPI, ou entendre lors des AG annuelles.

Déjà la plupart des SCPI évitent les hypothèques mais font plutôt du PPD qui est moins cher que l’hypothèque. Mais ça coute de l’argent voyez vous. Et comme les rendements sont à la baisse et que les gérants ont du mal à les maintenir, ils essaient de faire des économies là où ils peuvent (sauf sur leurs frais de gestion bien entendu). Vous constaterez en lisant de plus en plus de rapports annuels que de nombreuses SCPI ont des lignes de crédit type "compte courant". Pour certaines ça se monte à 100ME voire plus. Vous croyez que des banques accordent ce type de ligne sans covenant ? On plaisante j’espère.

Bref je ne dirai rien de plus, j’ai donné mes arguments et je me les suis appliqués à moi-même en arbitrant les SCPI qui ne répondaient plus aux critères que j’ai donnés. La personne qui a posé la question a eu deux sons de cloche différents. Nous vivons dans un pays libre, elle pourra entendre celui qu’elle trouve le plus censé. Pour moi "censé" ne veut pas dire "ça s’est jamais passé jusqu’à présent" ou "vous avez employé un mot au lieu d’un autre" pour disqualifier un raisonnement qui ne vous convient pas.

Dernière modification par Asn540 (25/10/2020 12h45)

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#13 25/10/2020 14h10

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Vous ne me semblez pas de bonne foi : j’ai baissé votre réputation, parce que vous avez utilisé 2 arguments qui sont faux,  à savoir
   1) "dans une SCPI à capital variable la société de gestion a l’obligation de vendre des biens" : la société de gestion n’a pas cette obligation, elle a juste l’obligation d’exécuter les résolutions votées en AG, et si l’AG ne vote pas de résolution obligeant à vendre des biens, la société de gestion n’a aucune obligation de ce genre.
   2) les covenants : il n’y en a pas, dans l’immense majorité des cas, en relation avec les emprunts des SCPI.

C’est juste factuel.
Quand on commence à faire des affirmations fausses : danger (même si c’est pour arriver à une conclusion qui n’est pas forcément erronée, par chance ou hasard).

Vous me semblez extrapoler ce que vous lisez à propos par exemple de foncieres, comme URW, et qui ne s’applique pas directement aux SCPI.
Peut-être aussi avez-vous peu apprécié que j’indique des sources refutant d’autres affirmations (erronées) que vous avez faites dans la discussion sur URW (ici)…

J’ajoute que vous devriez lire ce que j’ai écrit, depuis un moment, sur ce forum, sur les risques associés aux SCPI, et sur la comparaison entre foncières et SCPI. Ca devrait vous permettre de relativiser vos affirmations, à propos d’un "aveuglement".


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#14 26/10/2020 09h08

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Asn540, le 25/10/2020 a écrit :

Bref je ne dirai rien de plus, j’ai donné mes arguments et je me les suis appliqués à moi-même en arbitrant les SCPI qui ne répondaient plus aux critères que j’ai donnés. La personne qui a posé la question a eu deux sons de cloche différents. Nous vivons dans un pays libre, elle pourra entendre celui qu’elle trouve le plus censé. Pour moi "censé" ne veut pas dire "ça s’est jamais passé jusqu’à présent" ou "vous avez employé un mot au lieu d’un autre" pour disqualifier un raisonnement qui ne vous convient pas.

Je suppose que vous vouliez dire "sensé" plutôt que "censé" ?
Pour le coup, il semblerait bien que vous avez employé un mot au lieu d’un autre… wink


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#15 26/10/2020 09h18

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gandolfi, le 23/10/2020 a écrit :

Bonjour,

J’ai trouvé un article estimant les baisses de dividendes des SCPI pour l’année prochaine.
Estimation rendement SCPI 2020

Pour l’instant on est dans l’incertitude concernant l’impact de la crise sur les SCPI. concernant le rendement et la valeur des parts.

Je me pose la question d’arbitrer certaines SCPI sur mon AV (PFO2, PF Grand paris) et garder d’autres (Primopierre, Primovie et la SCI capimmo)  afin d’anticiper cette baisse.

- Qu’en pensez vous ?
- A quel moment conseilleriez vous d’effectuer l’arbitrage par rapport au versement des dividendes et la parution des résultats  ?

Merci

L’article cité date de mai 2020… Il a coulé de l’eau depuis sous le pont du COVID !

Il s’agit dans cet article de prospective basé sur quelques vagues supputations. Depuis, les loyers du T2 et T3 sont tombés et, concrètement,pour vos SCPI, il est facile de recouper cette prospective avec ces résultats et vérifier si la prophétie se réalise.

A vous de faire vos devoirs, et venir les présenter ici si le cœur vous en dit.

Et, je me joins à Selden pour renforcer le message que les SCPI sont un investissement à long terme. Si cela fait moins de 15 ans que vous possédez vos SCPI, la question de la vente ne se pose pas à mon humble avis (sauf à avoir des besoins de liquidité impératif).


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+1]    #16 26/10/2020 09h51

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gandolfi, le 23/10/2020 a écrit :

- Si je réinvesti c’est sur un ETF world ou Nasdaq pour renforcer ma part monde et US par rapport à mon PEA.

-- Bien sur que je voudrais garder mes SCPI car je les ai acheté en mars 2019. J’ai à peine rentabiliser les frais d’achats. J’avais pris des SCPI pour diversifier mais je suis refroidi avec une perte de 10k sur les foncieres (URW, kleierre, Mercialys). Je ne voudrais pas faire 2 fois la meme erreur de conserver à tout prix et voir la valeur des mes actifs baissée.

Bonjour Gandolfi,

La question du ré-investissement, post vente des SCPI, si vous le faites, est à mon sens effectivement centrale.

La difficulté de l’exercice est que les diverses actions des banques centrales avec maintenant la covid ont eu pour conséquence un engouement et une augmentation de la valeur des actifs dans un contexte sanitaire qui complique maintenant encore davantage les tentatives de relance économique.
Selon les paramètres considérés, certains estiment les valorisations des marchés très élevés, d’autre "pas tant que cela", il n’en est pas moins vrai que certaines valeurs qui pèsent dans les indices et donc dans les ETFs que vous citez ont des valorisations considérables (cf la lettre d’IH ce de jour qui souligne bien l’hétérogénéité des marchés actuellement).

L’avenir (court/moyen/ long terme ?) des SCPI ou de certaines SCPI peut interroger. Mais que cela conduise à investir sur un ETFs word ou Nasdaq pose dans ce contexte également d’autres questions compte tenu de l’hétérogénéité des marchés actions qui pourrait/devrait mener à une approche un peu différenciante. Exercice difficile…

Crown

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#17 26/10/2020 11h14

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Merci pour vos réponses et arguments. Il est vrai que cette crise à remis en question beaucoup de choses de mon point de vue.

- La stratégie basée sur les dividendes a perdu des points sur un PEA du fait des nombreuses coupes. Elle me semble plus pertinente sur les USA mais avec un CTO qui est moins avantageux.
- Les foncières cotées ont littéralement dégringolés et il y a peu de signes positifs à l’horizon en raison des restrictions qui continuent.
- Les Gafam caracolent en tete mais une peur de la bulle se profile à l’horizon.
- Les SCPI, qui sont un investissement long terme, sont des actifs réactualisés une fois par an avec toutes les interrogations que cela sous entend. Il y a beaucoup d’hypothèses sur leur croissance à venir en raison de probable changement d’habitude de travail.

Mon investissement en SCPI a moins de 2 ans et j’ai à peine "rembourser" mes frais d’entrée avec le versement des dividendes. J’attends donc pour voir l’évolution, je me dis que ce type d’investissement décrochera beaucoup moins que les foncières cotées type (URW, Klepierre, Mercialys…).

Je pense néanmoins que c’est un placement qui rapportera de moins en moins mais toujours plus valable qu’un fond euro.


PARRAINAGE : BINCK, DEGIRO, ING, BOURSORAMA, MES-PLACEMENTS.FR - MESSAGE

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#18 26/10/2020 22h14

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Bonjour,

Ton sujet tombe à pic car j’avais peu ou prou les même interrogations.

J’en profite pour poser une petite question par rapport à la revalorisation annuelle des parts.

Y a-t-il une date précise chaque annnée ou ça peut être vraiment variable en fonction de la date à laquelle ils terminent leur bilan et l’audit ?

En tout cas, difficile de trouver une date précise pour 2021.

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#19 26/10/2020 23h15

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En ce qui concerne la revalorisation, chaque SCPI fait ce qu’elle veut en l’occurrence et ce n’est pas systématique. Il y a une certaine souplesse avec la règle des +-10% pour les SCPI à capital variable.

Il est normal de ne rien trouver sur ce sujet car ces revalorisations ne sont pas annoncées trop longtemps à l’avance.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#20 27/10/2020 00h14

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Il n’existe pas de "revalorisation annuelle des parts".

Le prix des parts de certaines SCPI (à capital variable) n’est quasiment jamais revalorisé (certaines que je connais ne l’ont pas été depuis 5 ans ou plus, comme Pierval Santé depuis  plus de 6 ans), et d’autres pourraient voir leur prix varier plusieurs fois durant une année (mais je n’ai pas d’exemple en tête).

C’est la société de gestion qui décide. Elle doit, soit fixer le prix des parts entre 90% et 110% de la dernière valeur de reconstitution (qui change une fois par an), soit justifier auprès de l’AMF si elle souhaite fixer le prix en dehors de cette fourchette.

Accessoirement la société de gestion peut aussi tout à fait décider d’un prix de part en baisse par rapport au prix précédent. C’est peu fréquent (car, commercialement, assez désastreux), mais ça peut arriver, et ça arrivera peut-être pour certaines SCPI (celle dont le patrimoine est particulièrement impacté…) à cause de la crise du Covid-19.


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#21 27/10/2020 17h17

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Fustigo, le 26/10/2020 a écrit :

Y a-t-il une date précise chaque annnée ou ça peut être vraiment variable en fonction de la date à laquelle ils terminent leur bilan et l’audit ?

En tout cas, difficile de trouver une date précise pour 2021.

A l’époque de "l’affaire Primonial" (des courtiers sollicitaient des clients en leur "garantissant" une hausse du prix de la part), j’avais lu cette info dont je ne sais pas si elle est juste ou si elle est toujours d’actualité

CBanque a écrit :

« La seule obligation, c’est de communiquer l’information sur l’évolution du prix des parts au moins 6 jours à l’avance sur un journal d’annonces légales ou le site web du gestionnaire, et d’informer les détenteurs de parts par courrier. A l’inverse, il n’y a pas de délai maximum. »
En savoir plus : SCPI : ces drôles de pratiques sur le prix des parts

Donc si vous surveillez bien les annonces légales, vous avez 6 jours pour passer un ordre d’achat avant l’augmentation ou un ordre de vente avant la baisse. Ca c’est la théorie.

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#22 27/10/2020 20h21

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GoodbyLenine a écrit :

Il n’existe pas de "revalorisation annuelle des parts".

Le prix des parts de certaines SCPI (à capital variable) n’est quasiment jamais revalorisé (certaines que je connais ne l’ont pas été depuis 5 ans ou plus, comme Pierval Santé depuis  plus de 6 ans), et d’autres pourraient voir leur prix varier plusieurs fois durant une année (mais je n’ai pas d’exemple en tête).

C’est la société de gestion qui décide. Elle doit, soit fixer le prix des parts entre 90% et 110% de la dernière valeur de reconstitution (qui change une fois par an), soit justifier auprès de l’AMF si elle souhaite fixer le prix en dehors de cette fourchette.

Accessoirement la société de gestion peut aussi tout à fait décider d’un prix de part en baisse par rapport au prix précédent. C’est peu fréquent (car, commercialement, assez désastreux), mais ça peut arriver, et ça arrivera peut-être pour certaines SCPI (celle dont le patrimoine est particulièrement impacté…) à cause de la crise du Covid-19.

Merci pour vos réponses.

Et du coup le fixement de la valeur de reconstitution ne se fait pas à une date fixe chaque année et elle peut donc en plus varier entre les SCPI ?

Par exemple certains peuvent l’annoncer au Q1 2021, d’autres au Q3…

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#23 27/10/2020 20h32

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Oui, les sociétés font ce qu’elles veulent en respectant les critères comme les +/-10% par exemple.

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#24 27/10/2020 22h51

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Chaque année, l’AG Ordinaire approuve une valeur de reconstitution (la date de l’AG n’est pas la même pour toutes les SCPI, c’est entre mars et juin, plus tard l’année de la crise Covid-19), sur la base des expertises les plus récentes (en général à  jour à la fin de l’année d’avant).
Note : les expertises ne concernent que les biens immobiliers. Quand une SCPI détient des biens via par exemple une SCI (ça n’est autorisé que depuis quelques années, mais certaines SCPI en font un gros usage), l’expert refuse en général de donner une valeur à la SCI (qui peut détenir des liquidités, avoir des dettes, des droits ou des engagements, etc), et c’est la société de gestion qui prend seule (je doute que le CaC se mouille la-dessus) la responsabilité de lui attribuer une valeur. Je n’ai jamais vu d’étude creusant les impacts potentiels (mais ça réserve peut-être des surprises).

Je présume que c’est la dernière valeur approuvée en AG qui fait référence.

Ceci dit,  entre 90 et 110% de cette valeur, ça laisse pas mal de lattitude….


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#25 28/10/2020 09h18

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Dit autrement, les sociétés de gestion disposent d’un « tunnel » de + ou - 10 % de la valeur de reconstitution (fixée à dire d’expert le plus souvent le 31 décembre de l’année n-1), au sein duquel ils peuvent librement fixer le prix de souscription de leurs SCPI à capital variable.

Il est donc intéressant de comparer le prix de souscription actuel avec la dernière valeur de reconstitution connue (celle du 31/12/2019) afin de voir de quelle marge de manœuvre dispose la société de gestion.

Plus le prix de souscription est éloigné de la borne haute du tunnel, mieux c’est.

Par exemple :

Immorente : la VR au 31/12/19 est de 335,42 € et le PS est de 337 €.
Il résulte de ceci que le prix de souscription d’Immorente pourrait théoriquement "résister" à une baisse de la VR inférieure ou égale à 8,66 %.

PFO2 : la VR au 31/12/19 est de 200,75 € et le PS est de 196 €.
Il résulte de ceci que le prix de souscription de PFO2 pourrait théoriquement "résister" à une baisse de la VR inférieure ou égale à 11,24 %.

Par "résister", j’entends que la SdG ne serait pas obligée d’ajuster son PS à la baisse.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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