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#51 09/01/2021 11h53

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Vous tenez un discours complètement caricatural. Ce n’est pas un "mauvais investissement", tout comme les foncières ne peuvent se résumer à "sans doute beaucoup plus rentable en moyenne" sur 25 ans.
De plus ce ne sont pas les mêmes produits, une discussion traite du sujet :
SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?
Certaines SCPI sont ou seront de mauvais investissements, tout comme certaines foncières se sont avérées décevantes ces derniers temps, il y a un tri à faire et garder à l’esprit que l’on investit principalement dans un type de murs, avec ou sans crédit, dans le cadre du fonds ou par soi-même.

On le voit en ce moment, certaines SCPI ont subi de fortes décotes ces dernières semaines et sont probablement de sacré opportunités à long-terme, au même titre que certaines foncières.

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#52 09/01/2021 13h46

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Je ne voit pas trop ce qui est caricatural. A mon sens le gros problème des SCPI en ce moment c’est justement leur faible volatilité. Après le trou d’air post-COVID, la revalorisation des SCPI n’est actuellement pas suffisante pour justifier de les acheter maintenant. La décote des foncières sur leur ANR 2019 est souvent de plus de 50%, les SCPI quand à elles n’ont a peine bougées…

Je suis d’accord qu’il y a des différences entre les deux, notamment sur les ratios d’endettement (et encore: à mon sens dans un univers à taux bas le roi est celui qui peut s’endetter). Il y a deux ou trois ans acheter des foncières, alors sur-évaluées, était a-posteriori une erreur. Mais quand on compare la situation entre il y a 3/4 ans et maintenant, où la plupart des foncières ont dévissées, alors que les SCPI n’ont souvent pas bougé d’un iota, et qu’elles opèrent sur les mêmes segments… je persiste à croire qu’investir dans des SCPI en général à l’heure actuelle ce n’est pas une bonne idée, celui qui croit dans l’immobilier à mieux à faire. C’est mon intime conviction et je n’oblige personne à la partager.

Évidemment il faut analyser au cas par cas, il existe peut-être encore des pépites avec de l’avenir, mais il faut bien chercher. Et je me répète mais l’effet de levier du crédit n’excuse pas un mauvais investissement.

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#53 09/01/2021 14h35

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Il me semble @Flouzamax que vous considérez que la décote sur ANR des foncières date de la crise Covid mais en réalité elle existait bien avant Interprétation des décotes/surcotes sur ANR des foncières cotées ?
voir également la file des différentes foncières à commencer par URW


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#54 09/01/2021 14h52

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Surin a écrit :

On le voit en ce moment, certaines SCPI ont subi de fortes décotes ces dernières semaines et sont probablement de sacré opportunités à long-terme, au même titre que certaines foncières.

Bonjour Surin,

Vous avez une grande expérience dans la thématique SCPI. Je me permets de solliciter votre expertise.

Pourriez-vous expliquer à ceux (dont je fais partie) qui ont beaucoup moins de connaissance sur ce sujet :

- Quelles sont les foncières qui ont subi une forte décote et qui sont des opportunités pour le long-terme ?
Car intuitivement, celles qui ont le plus chuté, l’ont été pour de bonnes raisons et ne semblent pas être des foncières d’avenir. Ex : Argan a progressé et sur le papier c’est peut être celle qui va continuer à performer au détriment d’URW ou d’ICADE.

- Quelles sont les SCPI qui ont subi une forte décote et qui sont des opportunités pour le long-terme ?
Car intuitivement, on se dit que celles qui ont subi le plus de flux vendeur l’ont sûrement été pour de bonnes raisons. Donc leur portefeuille d’actifs immobiliers n’étaient pas nécessairement le plus attractif. Pourquoi le serait-il récemment devenu alors que les probables acquisitions récentes représentent une part infime de leur portefeuille historique ?

Bien à vous.


Primum non nocere

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#55 09/01/2021 16h05

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RadioInvest a écrit :

Car intuitivement, celles qui ont le plus chuté, l’ont été pour de bonnes raisons et ne semblent pas être des foncières d’avenir.

Tout à fait d’accord. "On n’attrape pas un couteau qui tombe." De plus la revalorisation dont on parle est souvent faible.

DDtee a écrit :

Il me semble @Flouzamax que vous considérez que la décote sur ANR des foncières date de la crise Covid mais en réalité elle existait bien avant ?

Pour certaines foncières en partie, oui (URW par exemple), suite à des erreurs stratégique ou une mauvaise gestion. Mais désolé, c’est vraiment pas le cas pour d’autres. Regardez par exemple le cours de bourse de Covivio, Gecina, dans une moindre mesure Klepierre: ce sont des foncières qui ont des portefeuilles comparable à des SCPI, parfois de meilleure qualité; or en février/mars toutes ont subit une grosse chute de cours, or pré-COVID elle n’avaient pas vraiment de décote par rapport à leur ANR (voire au contraire!). Pourquoi la majorité des SCPI n’ont pas (encore) bougé d’un iota? Elles vivent dans un univers parallèle? Le marché de l’immobilier est le même pour tout le monde.

A mon sens il y a un gros problème de valorisation actuellement: soit on sur-évalue les SCPI, soit on sous-évalue les foncières. La vérité est sans doute entre les deux.

Et encore une fois: bien sûr chaque foncière et chaque SCPI est différente, il faut évaluer cas par cas. Mais le mécanisme de revalorisation (instantané selon le marché pour l’un, expertise annuelle pour l’autre, donc bien en retard et pas forcément 100% objective), fait qu’il y a une distorsion de la valeur, et à mon sens plutôt marqué dans le sens des SCPI.

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#56 09/01/2021 16h32

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Vous pouvez aussi comparer Korian / Orpea à Pierval Santé / Primovie.

Les premières ont été bien "secouées" par le marché :
- Korian : 42 € le 19.02 et 24 € le 17.03 soit -43%
- Orpea : 128 € le 19.02 et 70 € le 17.03 soit -45%

Les SCPI du secteur n’ont pas bougé, alors qu’elles sont sur le même secteur.
Mais depuis le 17.02, Korian a repris 33% (cours à 32,50) et Orpea 53% (cours à 107).

Ces 2 actions sont forcément impactées par les "excès du marché" car ce sont des actions (et quand ça baisse fort, TOUT baisse fort). Faut-il comprendre que les SCPI équivalentes sont sur-évaluées alors que ces 2 actions d’ici 6/12 mois auront sans doute repris leur cours initial ?


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[+2]    #57 09/01/2021 16h38

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Flouzamax vous persistez à parler "des SCPI" dans leur ensemble, c’est une erreur de les mettre dans le même sac et généraliser.
Vous ne tenez aussi pas compte du fait que une SCPI et une SIIC sont 2 produits bien différents, éventuellement complémentaires mais l’un ne remplace pas l’autre à mon avis.

RadioInvest a écrit :

- Quelles sont les foncières qui ont subi une forte décote et qui sont des opportunités pour le long-terme ?
Car intuitivement, celles qui ont le plus chuté, l’ont été pour de bonnes raisons et ne semblent pas être des foncières d’avenir. Ex : Argan a progressé et sur le papier c’est peut être celle qui va continuer à performer au détriment d’URW ou d’ICADE.

Je ne saurai trop vous dire, je n’ai pas suivi les décotes hormis celle de URW qui au final me paraît abstraite et déconnectée des fondamentaux. Ca me conforte dans l’idée que ce ne sont pas des investissements pour moi. Au plus fort de la crise je me suis intéressé à Gecina et surtout SFL mais je n’ai pas franchi le pas.

RadioInvest a écrit :

- Quelles sont les SCPI qui ont subi une forte décote et qui sont des opportunités pour le long-terme ?
Car intuitivement, on se dit que celles qui ont subi le plus de flux vendeur l’ont sûrement été pour de bonnes raisons. Donc leur portefeuille d’actifs immobiliers n’étaient pas nécessairement le plus attractif. Pourquoi le serait-il récemment devenu alors que les probables acquisitions récentes représentent une part infime de leur portefeuille historique ?

Pas forcément car il se trouve qu’il n’y a pas de corrélation directe entre la qualité du patrimoine et la liquidité d’un marché offre/demande. Je parle là des SCPI à capital fixe qui ont un gros problème d’insuccès face aux SCPI à capital variable proposées elles par tous les CGP.
Les opportunités actuelles sont pour les commerces Actipierre 1, 2 et 3 où certaines confrontations mensuelles ont montré une forte décote et pour le bureau Accès Valeur Pierre et Ufifrance Immobilier.
Je peux vous garantir que le patrimoine de ces SCPI est excellent et ne souffre d’aucun mal lorsqu’il s’agit pour le gérant de revendre les murs.
Ce décalage offre/demande est aussi dû au fait que ces SCPI sont anciennes, quand un associé décède les héritiers préfèrent vendre et il peut y avoir un encombrement de vendeurs sur le marché secondaire, aux investisseurs de saisir les opportunités, avec le risque d’illiquidité à terme.

En ce qui concerne le manque ou absence de volatilité, il se trouve que oui les SCPI avec leur système de réévaluation annuelle ont un temps de retard à comparer aux foncières qui elles vont pouvoir l’anticiper, même si c’est à tort.
Il se trouve qu’en 2020, il n’y aura pas ou peu de revalorisations du prix de part des SCPI pour la simple et bonne raison que tout au long de l’année, ce qui s’est vendu (je parle des murs) l’a été au prix ou au dessus des valeurs d’expertises. Ca peut changer bien évidemment mais tant qu’il y aura des afflux de liquidités par les banques, ça devrait tenir.

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[+2]    #58 09/01/2021 16h44

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@Flouzmax

Le problème c’est qu’on ne valorise pas une SCPI comme on valorise une foncière.

La SCPI est valorisée selon sa valeur d’expertise, avec une "marge" de +/- 10% en général définie dans les statuts. La société de gestion peut décider de faire varier la valeur de souscription dans cette fourchette.

La foncière est valorisée par le marché, 5 jours sur 7. Cette valorisation peut devenir fortement décorrélée de l’ANR (qui est basée sur une valeur d’expertise), aux regard des anticipations des acteurs de marché et de leurs choix d’allocation de ressources. Et effectivement, la plupart des foncières sont aujourd’hui décotées par rapport à leur ANR… mais cela ne veut pas dire que leur ANR a diminué ! D’ailleurs, les transactions post-covid n’indiquent en rien un effondrement du marché de l’immobilier de bureau ou commercial.

Dans ce cadre là, je vois mal comment vous voudriez que les SCPI s’infligent une baisse de part à ce stade non justifiable par une baisse significative de valeur d’expertise.

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#59 09/01/2021 17h05

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piwai a écrit :

Et effectivement, la plupart des foncières sont aujourd’hui décotées par rapport à leur ANR… mais cela ne veut pas dire que leur ANR a diminué !

On est bien d’accord, et justement tout est là! Je pense que l’ANR de l’immobilier en général risque certes de bouger un peu à la baisse en 2021, et éventuellement sur quelques années, mais pas tant que ça. Je crois en la résilience de l’immobilier sur le long terme, et de toute façon avec les taux bas, le retour possible de l’inflation, le TINA… Vu la sous-évaluation des foncières en ce moment, c’est un bon point d’entrée (dans tous les cas c’était un bon point d’entrée T2 et T3 2020).

En conclusion si on a le choix d’investir (en supposant le même type / qualité d’actif):
1. Une foncière qui cote 50€ avec un ANR 2020 à 100€
2. Une SCPI à 100€ avec un ANR 2020 à 100€

Quelque-soit l’ANR prévu dans le futur, je choisit l’option 1, sans hésiter (en prime en économisant des frais d’entrée sur la SCPI, souvent abusifs). Si on investit sur 25 ans, la volatilité n’est pas un problème, seul le rendement et les perspectives de long-terme comptent. Il ne faut pas juger une foncière comme une action classique, c’est un placement à part, beaucoup plus sécurisé sur le long-terme que sa volatilité le laisse penser.

Surin a écrit :

Flouzamax vous persistez à parler "des SCPI" dans leur ensemble, c’est une erreur de les mettre dans le même sac et généraliser.

Vous ne tenez aussi pas compte du fait que une SCPI et une SIIC sont 2 produits bien différents, éventuellement complémentaires mais l’un ne remplace pas l’autre à mon avis.

Non, ce n’est pas une erreur, c’est parfaitement légitime de parler de classes d’actifs de manière globale. On peut par exemple très bien comparer des actions et des obligations "en général", et on le fait souvent, sans avoir à détailler chaque action ou chaque obligation une par une: bien sûr que chaque action ou obligation est différente, mais on peut légitimement parler et comparer des classes d’actifs en général. En analyse financière on travaille souvent d’ailleurs par comparaison: par exemple l’influence des taux directeurs, etc. Si à chaque fois que l’on parle des actions et des obligations il fallait prendre les précautions d’usage: "oui, mais tout dépend des X et des Y…" on ne s’en sort plus.

Pour moi le nœud du problème est justement que les SCPI et les foncières ont des mécanismes de revalorisation différent, et à mon sens ces mécanismes ont une influence sur ce que je pense être une distorsion globale de marché causée par une crise brutale. Alors oui évidemment chaque SCPI et chaque foncière est différente et il existe des pépites et des moutons noirs partout: mais ajouter cette remarque à chaque fois n’avance à rien dans cette analyse.

Sur le fait que les produits sont complémentaires et que l’un ne remplace pas l’autre: oui et non. Il faut distinguer le support d’investissement (foncière, SCPI) et le secteur (bureaux, santé, géographie…). A mon sens un choix d’investissement en immobilier peut parfaitement substituer l’un avec l’autre dans certains cas. Après chaque cas est spécifique évidemment (financement par l’emprunt, volatilité etc…), mais tout investisseur doit se poser la question de cette substitution via le choix du support, comme il doit se poser la question de la diversification de son investissement.

Dernière modification par Flouzamax (09/01/2021 17h22)

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#60 09/01/2021 17h23

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maxicool a écrit :

Vous pouvez aussi comparer Korian / Orpea à Pierval Santé / Primovie.

Les premières ont été bien "secouées" par le marché :
- Korian : 42 € le 19.02 et 24 € le 17.03 soit -43%
- Orpea : 128 € le 19.02 et 70 € le 17.03 soit -45%

Les SCPI du secteur n’ont pas bougé, alors qu’elles sont sur le même secteur.
Mais depuis le 17.02, Korian a repris 33% (cours à 32,50) et Orpea 53% (cours à 107).

Cette comparaison n’a pas beaucoup de sens, car les patrimoines et activités sont très différents. La structure de revenus/recettes et de charges d’un exploitant d’EHPAD et très differente de celle du propriétaire des murs de ces EHPAD, tout comme les perspectives d’évolution de leurs résultats, et la manière dont leurs "prix" sont évalués.

Vous compareriez (par exemple) Carrefour ou Casino/Rallye à Carmila ou Mercialys (qui au moins sont toutes cotées en  bourse) ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#61 09/01/2021 17h31

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Oui, c’est vrai, après réflexion, vous avez raison.
Orpéa détient toutefois en propre environ 50% de ses immeubles, mais les marges ne sont pas les mêmes sur la location des immeubles et leur exploitation. C’est vrai.


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#62 09/01/2021 17h43

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@Flouzmax

Effectivement, en cash, il me semble que l’opportunité actuellement est meilleure sur une foncière cotée que sur une SCPI sur des actifs similaires.

En revanche, comme je le disais plus haut, les SCPI ont le gros avantage de pouvoir être acquises à crédit.

Pour ma part, je détiens des actions de foncières (achetées cash), et suis sur un projet d’acquisition de SCPI à crédit !

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#63 09/01/2021 18h08

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piwai a écrit :

Effectivement, en cash, il me semble que l’opportunité actuellement est meilleure sur une foncière cotée que sur une SCPI sur des actifs similaires.

En revanche, comme je le disais plus haut, les SCPI ont le gros avantage de pouvoir être acquises à crédit.

Pour ma part, je détiens des actions de foncières (achetées cash), et suis sur un projet d’acquisition de SCPI à crédit !

Tout à fait d’accord avec vous. En ce moment investir sur des SCPI en cash c’est à mon sens la plus grosse erreur d’investissement que l’on puisse faire.

Après avec de l’emprunt, pourquoi pas… si on fait le pari sur un petit peu d’inflation et un retour à la normale au niveau immobilier dans le futur. Mais ça reste un pari risqué.

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#64 09/01/2021 18h12

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Flouzamax a écrit :

A mon sens il y a un gros problème de valorisation actuellement: soit on sur-évalue les SCPI, soit on sous-évalue les foncières. La vérité est sans doute entre les deux.

La valorisation "réelle" de tout bien n’existe pas. La valeur d’un bien c’est ce qu’un acheteur est prêt à payer à un instant T et ce que l’acheteur souhaite obtenir. Du m2 d’immeubles d’habitation vétustes à Paris c’est quoi la valorisation ? En ce moment c’est 10KE car des acheteurs sont prêts à payer ce prix. En 1998 c’était 3KE et encore. Pourtant les immeubles étaient moins vétustes (ils avaient 20 ans de moins).

Il peut donc y avoir des acheteurs prêts à payer 100 pour une SCPI mais seulement de 60 pour une foncière à ANR/patrimoine équivalent. Car ceux qui paient 100 savent que la valeur de leur part sera plus stable, moins soumise aux aléas du marché. Ils savent aussi qu’ils sont dans un cercle restreint (surtout pour les SCPI à capital fixe), qu’il n’y a pas de dette (pour les SCPI à capital fixe), pas de risque bancaire.

Investir dans une SCPI c’est prendre un risque sur la valorisation de l’immobilier. Investir dans une foncière cotée c’est ce même risque PLUS le risque de marché. Si demain les banques centrales coupent le robinet du crédit, vos actions valent 30% de moins, quasiment du jour au lendemain. Cela ne sera pas le cas des parts de SCPI.

Dernière modification par Asn540 (09/01/2021 18h16)

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[+2]    #65 09/01/2021 23h21

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Bonsoir

Je me pose une question qui me taraude depuis quelques temps. Pourquoi l’investissement a crédit dans une scpi est plus intéressant que l’achat de parts au fil de l’eau en ce moment ?

Je conçois bien que le rendement est souvent supérieur au taux proposés d’un crédit et qu’on peut déduire les intérêts mais est ce que sur le moyen/long terme ce choix est il toujours judicieux.

Quid de la suppression de la déduction des intérêts d’emprunt ? Le jour ou il faudra payer cette crise je suis ne suis pas sur que cela sera toujours le cas ?

Quid de l’assurance d’honorer le crédit de la banque alors qu’on peut perdre l’emploi a tout moment et dans un risque de faillites accrues ?

Enfin et non des moindre si le contexte économique est très mauvais ce que les locataires ne vont pas eux aussi être dans la tourmente et ne plus pouvoir assurer leur charges sachant que la sortie de crise est encore repoussée avec les problèmes des vaccins et du virus mutant.

Dans tous les cas la banque elle ne fera pas de cadeaux il faudra payer et essayer d’amortir les frais inhérent au crédit (caution, garantie, frais de dossier, de nantissement, l’assurance emprunteur, obligation de prendre N produits a la banque ou d’y placer de l’épargne ou de souscrire a leur scpi maison).

L’avantage au comptant c’est d’être encore libre de changer, d’arbitrer et de moduler son investissement sans se mettre en danger alors que le crédit quoi qu’il en coûte il faudra payer la banque.

Actuellement je paye a titre personnel via le prélèvement mensuel de corum que je trouve tres pratique. Pendant le premier confinement j’ai stoppé quelques mois et vu qu’ils ont l’air de pas trop mal s’en sortir j’ai remis la mensualisation avec un petit montant le temps de voir ce qu’il va se passer. Le gros avantage est de pouvoir arreter les frais alors que le crédit c’est pour du 15 voir 20 ans au moins.

Qu’en pensez vous ? Le crédit est il pour vous toujours aussi attractif ?

Merci a tous et bonne soirée !

Dernière modification par xenesis (09/01/2021 23h35)

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#66 10/01/2021 11h06

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L’avantage du crédit ca permet d’avoir des intérêts sur une sommes que vous n’avez pas de base.

même si vous avez de l’argent de coté,

Pour exemple pour 50000€ de coté.

au lieu de placer 50000€ en scpi ,vous pouvez placer 50000€ en bourse (PEA) et faire un emprunt de 50000€ en part de scpi .

ca permet de faire travailler 100000€ au lieu de 50000€

sur 50000€ avec les loyer que vous aurez reçu , vous allez peut être payer que 25000 ou 30000€ du prêt .   

si vous calculer le rendement sur 30000€ investi (réel) . il se retrouve bien supérieur à un rendement sans prêt.

Dernière modification par thomious (10/01/2021 11h12)

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#67 10/01/2021 13h41

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La valorisation "réelle" de tout bien n’existe pas. La valeur d’un bien c’est ce qu’un acheteur est prêt à payer à un instant T (…)

Je ne questionne pas la valorisation réelle, seulement l’écart. Ce qui me titille c’est quelles sont les raisons qui poussent des gens à investir dans les SCPI en cash actuellement, sur du long terme. Je ne comprend pas l’intérêt. Tous les arguments que l’on me sort (faible risque, rendement) ne me paraissent pas du tout garantis.

Mais je ne dis pas qu’investir sur des SCPI en soit est un mauvais choix, bien au contraire: la preuve c’est que personnellement j’y suis (deux SCPI, une OCPI, et un machin hybride qui y ressemble pas mal). Je ne comprend juste pas comment des gens ont pu acheter en cash de la SCPI du bureaux ou de commerce mi-2020, voire même maintenant.

Si demain les banques centrales coupent le robinet du crédit, vos actions valent 30% de moins, quasiment du jour au lendemain. Cela ne sera pas le cas des parts de SCPI.

Dans ce scénario, l’immobilier baisse également, les valorisations des SCPI probablement en retour, juste avec du délai.

Pour moi, toute choses égales par ailleurs (typologie des biens, géographie, qualité, endettement, gestion…), la valorisation moyenne sur le long terme d’une foncière et d’une SCPI sera identique. Vu que ce sont des investissements à faire sur le long-terme, je ne voit pas trop l’intérêt de cet avantage de volatilité. On confond souvent risque et volatilité, ce n’est pas équivalent.

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#68 10/01/2021 14h14

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xenesis, le 09/01/2021 a écrit :

Bonsoir

Je me pose une question qui me taraude depuis quelques temps. Pourquoi l’investissement a crédit dans une scpi est plus intéressant que l’achat de parts au fil de l’eau en ce moment ?

Je conçois bien que le rendement est souvent supérieur au taux proposés d’un crédit et qu’on peut déduire les intérêts mais est ce que sur le moyen/long terme ce choix est il toujours judicieux.

Quid de la suppression de la déduction des intérêts d’emprunt ? Le jour ou il faudra payer cette crise je suis ne suis pas sur que cela sera toujours le cas ?

Quid de l’assurance d’honorer le crédit de la banque alors qu’on peut perdre l’emploi a tout moment et dans un risque de faillites accrues ?

Enfin et non des moindre si le contexte économique est très mauvais ce que les locataires ne vont pas eux aussi être dans la tourmente et ne plus pouvoir assurer leur charges sachant que la sortie de crise est encore repoussée avec les problèmes des vaccins et du virus mutant.

Dans tous les cas la banque elle ne fera pas de cadeaux il faudra payer et essayer d’amortir les frais inhérent au crédit (caution, garantie, frais de dossier, de nantissement, l’assurance emprunteur, obligation de prendre N produits a la banque ou d’y placer de l’épargne ou de souscrire a leur scpi maison).

L’avantage au comptant c’est d’être encore libre de changer, d’arbitrer et de moduler son investissement sans se mettre en danger alors que le crédit quoi qu’il en coûte il faudra payer la banque.

Actuellement je paye a titre personnel via le prélèvement mensuel de corum que je trouve tres pratique. Pendant le premier confinement j’ai stoppé quelques mois et vu qu’ils ont l’air de pas trop mal s’en sortir j’ai remis la mensualisation avec un petit montant le temps de voir ce qu’il va se passer. Le gros avantage est de pouvoir arreter les frais alors que le crédit c’est pour du 15 voir 20 ans au moins.

Qu’en pensez vous ? Le crédit est il pour vous toujours aussi attractif ?

Merci a tous et bonne soirée !

L’intérêt de faire de faire du crédit est de percevoir directement les loyers sur un montant important (100K€ par exemple) et que ce soit ces loyers qui remboursent la plus grosse partie du crédit. Faites une comparaison sur 20 ans ce que vous mettez tous les mois avec des versements programmés vs l’effort d’épargne sur un crédit, vous verrez ce qu’on appelle l’effet de levier.
Vu les taux actuels, cela serait dommage de s’en priver. De plus, tous les frais liés au crédit sont déductibles fiscalement des loyers donc très faciles à amortir.

Enfin comme le dit @thomious , cela permet de pouvoir placer vos liquidités sur d’autres supports non finançantes à crédit.

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Favoris 1   [+1]    #69 10/01/2021 17h17

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xenesis, le 09/01/2021 a écrit :

Pourquoi l’investissement a crédit dans une scpi est plus intéressant que l’achat de parts au fil de l’eau en ce moment ?

Alors attention, l’effet de levier du crédit dans l’achat de SCPI ce n’est pas la solution miracle qui va marcher à tout les coups. Les simulations sur Excel c’est bien, mais il faut surtout regarder dans quoi on investi. Et garder en tête qu’une SCPI peut se dévaluer, le rendement peut diminuer, on peut avoir de la déflation à l’avenir, etc…

A mon avis en ce moment il est primordial d’être extrêmement attentif à la SCPI dans laquelle on va investir, que ce soit à crédit ou pas. Et peut-être attendre un peu que le marché secondaire des SCPI à capital fixe se décante un peu, vu l’assèchement que je constate actuellement sur certains carnets d’ordre acheteur, au fil de 2021 il y aura peut-être de bonnes affaires à faire sur certaines.

Pour info voici l’analyse en question (qui date du mois de décembre 2020), sur des SCPI en capital fixe principalement, qui publient leur carnet d’ordre sur internet:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/24808_scpi_marche_secondaire.png

Le prix indiqué est le prix de la dernière transaction. Ce que l’on constate sur les carnets d’ordre, c’est un assèchement très net entre mi-2020 et fin 2020 (beaucoup de vente, très peu d’achats, voire aucun → peu de transaction).

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#70 10/01/2021 20h16

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Il convient de noter que la validité et la pertinence de "l’analyse en question" est à évaluer au regard :
  - des volumes échangés (durant la période considérée, ou durant 6 mois), qui représentent en général moins de 1% des parts existantes;
  -  des montants échangés sur ces SCPI (en €) assez limités : tout au plus quelques M€ (au total), quand la collecte sur les SCPI à capital variable a dépassé les 1000 M€ sur la même période…

Parfois, un seul ordre de quelques dizaines de k€ sera suffisant pour faire décaler le prix d’exécution de 5 ou 10%.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#71 11/01/2021 10h48

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GoodbyLenine, le 10/01/2021 a écrit :

- des volumes échangés (durant la période considérée, ou durant 6 mois), qui représentent en général moins de 1% des parts existantes;

Parfois, un seul ordre de quelques dizaines de k€ sera suffisant pour faire décaler le prix d’exécution de 5 ou 10%.

On est tout à fait d’accord, et c’est là mon voyant rouge justement: les volumes sont très limités, le prix n’est actuellement pas représentatif. C’est dommage car je n’ai pas noté les volumes, mais je me souvient très bien qu’ils étaient extrêmement faibles (et parfois même zéro transactions). Mais toujours avec un carnet vendeur bien fourni, voire habilement "tronqué" sur les tableaux en-ligne.

Acheter maintenant du capital fixe, c’est prendre un risque de volatilité sur le court-terme et dépendre beaucoup d’un market-timing complexe à maîtriser (Cf. les discussions sur ce forum sur les bidouilles des marchés secondaires). De plus, acheter tout seul quand personne n’achète, ce n’est jamais confortable.

Et vouloir acheter maintenant du capital variable de bureaux/commerce au même prix que fin 2019, en cash ou en empruntant, je ne comprend toujours pas.

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#72 11/01/2021 11h20

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Pour un non résident Français vous pensez que le SCPI peut être intéressant? J’ai trouvé uniquement 2 organismes prêts à me financer un prêt immobilier avec un apport <20%, TAEG 2% environ. Je ne pense pas qu’ils vont prêter pour un non résident pour un investissement en SCPI mais si c’était le cas que feriez vous?

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#73 11/01/2021 11h35

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thomasfrance a écrit :

Pour un non résident Français vous pensez que le SCPI peut être intéressant? J’ai trouvé uniquement 2 organismes prêts à me financer un prêt immobilier avec un apport <20%, TAEG 2% environ. Je ne pense pas qu’ils vont prêter pour un non résident pour un investissement en SCPI mais si c’était le cas que feriez vous?

Bonjour,
Il est difficile de trouver un financement SCPI pour des non-résidents mais cela reste possible. Les banques sont plus attentives à la qualité du dossier et demandent souvent un apport ou nantissement d’épargne d’environ 30% du montant du crédit.

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#74 12/01/2021 10h10

Membre
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thomasfrance, le 11/01/2021 a écrit :

Je ne pense pas qu’ils vont prêter pour un non résident pour un investissement en SCPI mais si c’était le cas que feriez vous?

Pour ce que ça vaut, dans mon cas personnel, ma SC (de droit français) avait fait un emprunt sans problème alors que j’étais non-résident (Caixa bank à l’époque). Ça date un peu (je dirais 2006-2008 en gros), mais le fait pour moi d’être non-résident n’était pas un problème. Par contre c’était un emprunt in-fine, et je ne crois pas qu’il était adossé à un collatéral.

Ceci dit, je me permettrais de vous conseiller d’être prudent et minutieux dans la sélection de votre/vos SCPI à crédit en ce moment. On sait ce que j’en pense.

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#75 27/01/2021 10h13

Membre
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Bonjour,

Savez-vous où récupérer la liste exhaustive des immeubles détenus par une SCPI ?
J’ai regardé dans les rapports mais il n’y a que les entrées/sorties.

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