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Forums des investisseurs heureux

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#51 30/09/2017 16h20 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Je n’ai pas de préférence particulière pour cette SCPI mais je l’avais déjà en vue il y a quelques années. C’est la SCPI "historique" du réseau Crédit Lyonnais, elle a même absorbé les deux autres LION SCPI et SLIVIMO.

Il serait effectivement plus prudent de se diversifier sur 3 ou 4 SCPI ayant des "profils" et des gestionnaires différents pour atténuer le risque mais je vais probablement être limité dans le choix par ma banque. Je vais quand même me plonger dans la / les files de discussion SCPI du forum pour avoir une idée des montages envisageables.

Je ne souhaite pas utiliser de montage avec un crédit pour l’instant. J’ai besoin de conserver cette solution pour un probable projet immobilier dans un an ou deux.

Non, dans l’immédiat, je n’ai pas besoin de percevoir les dividendes servis par la SCPI, mais le délai de jouissance de 5 mois me paraît vraiment long !

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#52 30/09/2017 17h03 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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delta a écrit :

je vais probablement être limité dans le choix par ma banque

Non. Inacceptable…
Se faire imposer des conditions pour un prêt, c’est déjà limite.
Mais pour un achat avec votre propre argent, alors que vous êtes Libre…
Assurance-vie: oui éventuellement mais a condition de vérifier les frais d’entrée (souvent chargés dans les banques), les frais de gestion annuels du contrat (souvent élevé dans les contrats des banques)…
Votre conseiller est-il objectif et désintérressé? A mon avis, relisez les conseils de GoodbyLenine, il n’a rien à vous vendre

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#53 01/10/2017 19h39 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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delta a écrit :

je vais probablement être limité dans le choix par ma banque.

Non… vous pouvez acheter n’importe quel SCPI avec VOTRE argent !
Il vous faut savoir qu’il est inutile (et handicapant) d’inscrire les parts de SCPI sur un CTO.
Vos parts sont enregistrés auprès de la société de gestion, vous n’avez pas besoin de votre banque.

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#54 01/10/2017 21h25 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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M.erci pour ces précisions / corrections. Je crois que je ne maitrise pas assez le sujet pour prendre une décision d’investissement actuellement. Plus globalement, les remarques de GBL dans le message #50 m’ont permis de comprendre que ce montage n’était pas très judicieux, ni adapté à mon profil.

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#55 08/11/2017 21h12 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Le bulletin T3 indique les investissements, les rendements sont pas top:
cela va de 3% victor hugo paris, passe par 3.5% pour parc avenue, 3.9% pour solstice (100m€) et d’autres entre 4 et 5%.
Comme je disais deja dans un post il y a quelques temps, on a trop de collecte et du mal à investir le cash dans des biens rentables.
je vois pas comment rapidement, le rendement ne va pas passé sous 4%  (pour un acheteur nouveau)et du coup, va se poser la question du ratio risque/ rendement qui me fait peur maintenant.

en 2008, j’ai acheté des RAP car le patrimoine était top, beaux quartiers, scpi à capital fixe aux rendements tres corrects (>6%).
aujourd hui, je me demande qui est le gagnant, l’épargnant ou amundi avec les commissions…je n’ai ren contre eux, pas plus que perial , sofidy.. et autres mais le système s’emballe.

je pensais avoir des scpi pour ma retraite (dans plus de 15 ans) mais là, je songe vraiment à sortir ,si les taux remontent, la papier papier risque de ne plus entre autant aimée..

merci pour vos avis

cordialement

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#56 08/11/2017 22h23 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Pendant ce temps, CORUM investit 91 millions d’euros à 8.29 % dans des commerces en Italie…


Dif tor heh smusma

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#57 09/11/2017 11h00 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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@ ArnvaldIngofson
Il me semble difficile de comparer aussi directement le rendement d’immeubles de bureaux parisiens (rue Victor Hugo, Parc Avenue) à ceux d’entrepôts de Metro Cash & Carry quelque part en Italie (ce ne sont pas non plus des commerce de pied d’immeubles à Milan ou à Turin).

Bien à vous,
cat

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#58 11/11/2017 19h13 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Tino a écrit :

…en 2008, j’ai acheté des RAP … mais là, je songe vraiment à sortir…

vu le prix d’achat 2008 votre rendement doit être plutôt correct avec un dividende de 11.30€
Comment réallouer cette somme avec un rendement équivalent aujourd’hui, tout en restant sur une stratégie prime ? (Je pense au contraire que votre rapport rendement/risque est très bon)
Pour ma part je pense que des véhicules comme RAP sont plutôt correct avec leurs associés en restant sur un patrimoine top, beaux quartiers…etc (pour reprendre vos termes).
Pour faire davantage de rendement elle pourrait très bien acheter d’autres actifs dit de rendement pour booster le rendement affiché, mais en dégradant inévitablement la qualité.

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#59 12/11/2017 14h24 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Je partage l’avis de Ced.

Si le rendement n’est pas le meilleur, en revanche, le ratio rendement/risque me semble plutôt bon.

Les emplacements "prime" (ce dont est majoritairement composé RAP), sont toujours recherchés (par définition), ils sont moins sensibles à la baisse en cas de chute de l’immobilier, et sont les premiers à avoir leur loyer revalorisé, car c’est là où la demande est la plus forte. Il faut se méfier des loyers annoncés car ils peuvent être plus facilement/rapidemment sujet à révision sur ce genre de bien (petite surface, bail 3/6/9).

C’est vrai les les investissements récents sont moins prime que la moyenne "historique":
- Les Docks de Marseille
- Parc Avenue dans le 13ième
- Loopsite à Munich (là, ils copient Corum & Co !  smile  )
- …

Toutes ces acquisitions sont moins "prime" mais ce qui n’inquiéterait réellement, est le fait que toutes ces acquisitions ne sont pas réellement des biens immobiliers mais plutôt des participations dans des SCI ou OPCI, ne permettant pas un contrôle sur la gestion de ces biens et multipliant les intermédiaires et les frais. L’avantage pour Amundi est qu’il n’y aucune gestion immobilière à faire. Cela ne leur coûte rien ou presque en gestion, j’espère que les associés ont négociés une ristourne sur les frais ?

Enfin, cela ne présume en rien l’avenir de ces investissements. Seul, l’avenir nous dira ce qu’il en est ! Donc, faut-il vendre cette SCPI pour la remplacer par une autre ? Je ne pense pas. D’une part, les frais associés et la période de carence risque au final d’amoindrir l’écart de  performance entre 2 SCPIs. D’autres part, achetée en 2008, les frais sont largement amortis et c’est maintenant le le rendement devient maximum.  De plus, le prix des parts ayant passablement augmentée, cela laisse une "marge psychologique" plus grande en cas de chute temporaire. Ce n’est pas à négliger.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#60 12/11/2017 15h05 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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WhiteTiger, je vous rejoins totalement sur l’aspect gênant des investissements indirects (prise de participation dans SCI ou OPCI) et RAP n’est pas la seule dans ce cas : je note la même chose chez Immorente (dans une moindre proportion) ou dans les SCPI de Primonial.
Au final l’associé se retrouve vraisemblablement à payer double frais de gestion mais le travail de gestion n’est (bien entendu) fait qu’une fois.
Le plus fort étant (pour les SCPI que je suis) Primonial qui gère presque systématiquement à la fois la SCPI et la SCI et qui touche donc deux fois les frais de gestion (en tout cas rien n’indique dans les rapports annuels que ce n’est pas le cas).

Bien à vous
cat

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#61 12/11/2017 21h46 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Il faudrait développer cette histoire de frais plutôt que d’affirmer sans source que cela coûte davantage. C’est probable que l’associé n’y ait aucun intérêt mais si quelqu’un est capable de déterminer les tenants et aboutissants en terme de frais et l’incidence que cela a au final, ça serait intéressant.

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#62 12/11/2017 22h42 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Justement,

A ce sujet, Amundi Immobilier intervient souvent chez nous et l’explication de ces OPPCI (oui oui il y a 2 P) est simplement dû au fait que les biens immo de grande tailles sont souvent logés dans des sociétés à l’IS et pour des raisons fiscales les vendeurs préfèrent vendre des parts de société que l’immeuble. Hors les SCPI n’ont pas le droit d’acheter des sociétés à l’IS alors Amundi immobilier et les autres gérants de fonds créent des OPPCI que la SCPI peut acheter, et cet OPPCI achète la société à l’IS qui détient le bien immobilier. Il y a un OPPCI pour chaque bien. Des dires d’amundi, cela ne rajoute aucun frais. A voir dans les prochains compte annuel.

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#63 13/11/2017 00h47 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Désolé pour mon message hors sujet par rapport à RAP (enfin pas totalement sur les investissements indirects).

@kc44
Concernant Immorente, la réponse sur les commissions de gestion pour les investissements indirects se trouve dans la file appropriée :
Discussion Immorente - investissements indirects
La commission de gestion est prélevée sur les investissements indirects sauf pour ceux gérés par Tikehau (voir le pourquoi dans une des réponses de GBL). Le point concernant Tikehau est explicitement mentionné dans le rapport annuel.

Concernant Primonial, j’ai lu les rapports de Primovie et Patrimmo Commerce et il n’est mentionné à aucun endroit que le gérant reconce aux commissions de gestion sur les investissements indirects, même si la SCI ou l’OPCI est géré par Primonial. Néamoins comme je le mentionnais dans la file sur Immorente :

cat a écrit :

les commissions dans les SCPI gérés par Primonial sont différentes entre :
* les produits locatif HT encaissés (10%);
* les produits financiers nets (5%).

donc les commissions sont "a priori" moindres sur les investissements indirects (placements financiers).
Mais vous avez raison kc44, j’essaierai de trouver des informations plus précises concernant Primonial et ses investissements indirects.

Autre point qui me pose souci sur les investissements indirects, c’est l’aspect fiscalité : par exemple pour un investissement indirect par une SCI, les bénéfices de la SCI sont déjà taxés à l’IS avant d’être de nouvau taxé dans les mains des associés. Cela me semble a priori peu favorable aux associés.

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#64 13/11/2017 02h29 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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J’ai l’impression qu’il faudrait poser un certain nombre de questions aux sociétés de gestion concernées, par écrit lors d’une AG (par un associé) pour avoir des clarifications.

Sinon, il serait peut-être utile de regrouper tout ce qui qui concerne les investissements indirects des SCPI (les aspects frais, fiscalité, etc.) dans une discussion dédiée. Ça permettra de mieux comprendre les différents cas, et de comparer les pratiques des différentes SdG. Il doit y avoir pas mal de cas avec "rien à signaler" (= la SdG a agi dans l’intérêt des associés) et sans doute aussi quelques cas moins clairs, voire des abus, à exhumer (pas forcément facilement) sur ce thème… J’ai initié une telle discussion sur Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI


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#65 09/04/2018 21h20 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Bonsoir,

Pour information je viens d’avoir l’info de source interne chez Amundi Immobilier d’une augmentation du prix de la part de Rivoli Avenir Patrimoine au 1er mai. En revanche on a refusé de me communiquer l’ampleur de la hausse.

Pour ceux qui voulaient se positionner il pourrait être intéressant de se dépêcher. En revanche, la simple hausse de valeur d’une part n’est pas a lui seul un indicateur d’achat !

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#66 11/04/2018 15h19 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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On va pas tarder à atteindre le taux du livret A à ce rythme. Perso ca m’arrange ayant acheté en 2011 avec déjà 21% de plus value mais pour les nouveaux entrants hum hum.

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#67 11/04/2018 21h27 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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N’exagérons rien. RAP distribuera 2,7€ par part sur les 3 premiers trimestres 2018.
A supposer qu’elle en fasse de même au quatrième (on peut attendre davantage) et que son prix de part passe à 300€ ce qui ferait une belle augmentation de 5%, elle rapporterait toujours 3,6% aux nouveaux souscripteurs. C’est 4,8 fois plus que le livret A.

C’est faible par rapport à d’autres SCPI mais il faut aussi comparer la qualité du patrimoine.

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#68 12/04/2018 10h11 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Tout à fait.

Je ne possède pas de part de cette SCPI. Mais, je trouve la performance de cette SCPI  assez correcte, car, au delà du rendement immédiat (les loyers), il faut aussi considéré le rendement global / interne.

Or, le TRI sur les 10 dernières années de Rivoli ressort au dessus des 8%. Donc, cela laisse à penser que le faible rapport immédiat est lié au caractère "prime" des biens acquis. Ce TRI à 10 ans est plutôt dans la fourchette haute, toutes SCPIs confondues. On ne peut donc pas dire que la performance fut mauvaise. Elle est juste répartie plus uniformément entre les loyers et la revalorisation des parts.

Cela dit, bien malin celui qui peut dire si cela va continuer pour les 10 années à venir. Et, effectivement, on peut émettre des doutes dans le cadre d’un investissement actuel… mais l’on écrivait déjà la même chose en 2011, 2012, … en 2016, 2017…

Dernière modification par WhiteTiger (12/04/2018 10h14)


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#69 12/04/2018 11h19 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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kc44 a écrit :

elle rapporterait toujours 3,6% aux nouveaux souscripteurs

c’est cohérent avec les taux de rendement prime dans le quartier central des affaires à Paris en effet.

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#70 12/04/2018 13h50 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Oui, mais c’est bien faible par rapport aux autres SCPI.

En particulier CORUM.
Je préfère une SCPI qui loue un immeuble banal dans une ville inconnue de Finlande,
mais avec un rendement à l’acquisition de plus de 7 %
et une durée de bail restant à courir de 10 ans.

Toujours perplexe devant la notion de "qualité du patrimoine".
Pour moi la beauté de l’architecture compte peu,
la 1ère qualité est le rendement.
La qualité environnementale est également importante (pour les charges).

En plus le "bel immeuble" haussmannien dans le QCA coûte cher en travaux pour le mettre aux normes environnementales et d’accessibilité,
et il n’est pas sûr que le locataire acceptera longtemps de payer un loyer aussi élevé (sauf "pour le prestige" une petite surface).


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#71 12/04/2018 13h57 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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ArnvaldIngofson a écrit :

Toujours perplexe devant la notion de "qualité du patrimoine".
Pour moi la beauté de l’architecture compte peu,
la 1ère qualité est le rendement.
La qualité environnementale est également importante (pour les charges).

Bonjour ArnvaldIngofson,

En fait par qualité du patrimoine, personne n’entend "beauté" mais plutôt, potentiel de revalorisation, résilience en cas de crise, facilité de relocation en cas de départ du locataire. En sommes la règle d’or de l’immobilier a savoir l’emplacement l’emplacement l’emplacement.

Cela dit, je n’ai rien contre Corum que j’ai aussi depuis peu à dose homéopathique. Si je devais transposer au SCPI un portefeuille d’actions, RAP serait un peu la valeur de fond de portefeuille alors que Corum serait plutôt la diversification.

Qu’il s’agisse de SCPI ou d’actions, la diversification reste le maître-mot

Dernière modification par loulou75015 (12/04/2018 14h01)

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#72 12/04/2018 15h47 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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ArnvaldIngofson a écrit :

la notion de "qualité du patrimoine"

je voulais répondre mais Loulou75015 m’a enlevé les mots de la bouche, ou plutôt du clavier.
Par qualité j’entend la localisation et le prix du foncier.

Corum a annoncé des acquisitions hier, notamment un bureau aux Pays Bas. En lisant vite j’ai vu Rotterdam, puis en relisant j’ai vu à 100km de Rotterdam.
J’ai tapé le nom du locataire et le nom de la ville dans google, puis map, j’ai basculé en vue satellite et j’ai dé-zoomé.
Le prix du foncier doit pas être très élevé dans ce coin là.

Ceci dit c’est bien payé. Mais Corum a acheté un bail pas un immeuble.
C’est une stratégie qui se tient mais il faut pas comparer avec du Paris QCA.

Je me fais trop de soucis pour les lecteurs et intervenants réguliers de ce forum. Ils sauront appuyer sur la gâchette dès les 1ers signes (les valeurs d’expertises et les retraits notamment) pour sortir avant la casse.
Il y aura de la casse c’est sur. Pas sur 100% du patrimoine bien heureusement mais il y en aura.
On verra aussi la qualité de la gestion, pour l’instant ce sont les équipes d’acquisition qui font le boulot et que l’on a vu à l’oeuvre. Quand le job consiste à envoyer des quittances de loyer à des locataires c’est pas de la gestion.

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#73 20/04/2018 08h48 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Bonjour à tous,

Maintenant que la publication au BALO est faite je peux vous l’annoncer sans commettre de faute professionnelle.

Augmentation du prix de la part de RAP à 292 € le 1er Mai 2018 soit une hausse de 2.10 %

C’est la 3ème hausse de prix de la part en 4 ans.

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#74 20/04/2018 09h59 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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Très intéressante cette info.
Seriez-vous en mesure de nous communiquer un TRI 5 ans ?
Le TRI reste imparfait et 5 ans plutôt court, mais mon idée serait de le comparer avec le TRI 5 ans de Corum à 5.53%
Je ne serai pas surpris que la création de valeur globale soit supérieure sur les 5 dernières années avec RAP qu’avec Corum.
Vous avez tous je pense déjà compris que suis davantage fan de la qualité patrimoniale (emplacement) dans l’investissement immo.
Le différentiel de TRI se jouera je pense dans un mouchoir de poche. Je le précise car je ne voudrais pas que l’on pense non plus que je fasse du Corum bashing smile ou du quality first absolument

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#75 20/04/2018 10h37 → SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier (amundi, immobilier, location, rivoli avenir patrimoine, rivoli, scpi)

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En partant du postulat d’une baisse du dividende à 10.80 en 2018 (2.7 par trimestre comme suggéré par le bulletin du T4 --> c’est à mon avis pessimiste) et en tenant compte qu’en 2014 le délai de jouissance était de 3 mois seulement (12.5 / 4 * 3 = 9.375 €) cela donne un TRI 5 ans d’après mes calcul de 6.14 %

                            2014      2015     2016     2017        2018
achat / vente        -260                                            +267.5
distribution          +9.375    +12.5   +11.5   +11.18    +10.80

PS mon TRI est imparfait car il suppose que nous nous situons au 31/12/2018 mais je n’ai pas le temps ni l’envie de le faire de date à date, en revanche ça sera surement communiquer par la société de gestion prochainement.

Dernière modification par loulou75015 (20/04/2018 10h39)

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