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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

6% - 1
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

18% - 3
Je ne sais pas (avis neutre)

18% - 3
Non, probablement pas (avis assez négatif)

50% - 8
Non, certainement pas (avis négatif)

6% - 1
Nombre d’avis : 16   Avis moyen : 2,7/5 Avis plutôt négatif

#151 14/02/2021 18h22

Modérateur
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Réputation :   2329  

Je suppose que cet immeuble ( rue Château des Rentiers à Paris) apparaît  dans la liste des "vacants" parce qu’il doit à présent être considéré comme louable, et que les travaux de rénovation sont terminés (alors qu’avant, il devait faire partie de la liste des immeubles "en travaux").

Tous les contribuables qui ont un jour eu à faire avec les équipes (brigade financière de la préfecture de Paris) qui occupaient auparavant cet immeubles ont du esquisser un sourire en lisant les péripéties de cet immeuble. Pour les associés de RAP et Edissimmo, c’est plutôt une grimace, car cet immeuble ne doit pas avoir créé de valeur depuis des années, bien au contraire.  (Je ne fait partie que des seconds…)

Rénover et relouer un tel immeuble ancien n’est pas si facile, et j’ai du mal à identifier une société de gestion de SCPI qui soit le "best in class" dans ce domaine. C’est sans doute un domaine de compétence pour lequel d’autres acteurs du marché de l’immobilier sont bien plus compétents (ce qui explique que, bien souvent, les SCPI préfèrent vendre ce genre d’immeuble,  plutôt que faire intervenir une cascade de prestataires).

Si déjà la SdG arrive à relouer assez rapidement les biens libérés qui ne necessitent pas de lourds travaux, les associés peuvent s’estimer heureux…

En ce qui concerne les achats/ventes de biens detenus via SCI, les MV constatées le sont par rapport à la valeur comptable (et pas par rapport à la valeur vénale prise en compte quand la SCI a été acquise), et il ne semble pas anormal de céder les biens qui ne sont pas susceptibles de créer de la valeur à l’avenir (même si on a dû les acheter avec le reste de la SCI). Donc je ne partage pas forcément les inquiétudes de Surin.
C’est toute la problématique de la détention de biens de maniere indirecte qu’il faudrait mettre à plat, sachant que ça nécessiterait des analyses bien plus poussées que ce que la lecture des BTI et Rapport Annuel permet (bon courage a celui qui voudrait s’y coller!), et qu’avant de pouvoir detenir ainsi des biens de manière indirecte (= avant 2015), les SCPI n’avaient pas du tout accès à ce segment du marché (cependant les performances des SCPI ne se sont pas améliorées depuis qu’elles y ont accès..).
Je reste pour ma part très sceptique sur ceci lorsque je vois certaines SCPI (grosses, avec souvent une SdG filiale d’une banque) détenir plus de 50% de leur patrimoine ainsi (= "de manière indirecte, via des SCI") : ça pourrait être un moyen de diminuer la visibilité (et le contrôle) des associés sur le patrimoine de la SCPI, assez en opposition avec l’esprit des textes réglementant les SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#152 14/02/2021 19h03

Membre
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Attention, je n’ai pas dit que l’immeuble apparaissait dans les "vacants" mais "manques à gagner locatifs".
Il est précisé ceci dans le bulletin :
122 rue du Château des Rentiers - 75013 Paris (en indivision) Bureaux 5485m² - loyer annuel 1864k€
Commentaires / Actions menées : Restructuration de l’immeuble en cours.
=> J’en déduis qu’il n’est pas disposé à recevoir des locataires.

J’avais interrogé le CS mais sans réponse apportant quelque-chose, je suis incapable de dire à partir de quand cet immeuble est venu abaisser le TOF.
J’avais fait le même constat qu’aujourd’hui au sujet des questions l’an dernier :

Surin, le 15/02/2020 a écrit :

A propos du conseil de surveillance, je peux vous assurer qu’ils préfère pantoufler peinard plutôt que taper du poing sur la table, la société de gestion ne souhaite pas jouer la transparence avec eux, les associés ne sont donc rien au vu du peu d’estime que portent les membres du CS à leur encontre.
Si vous avez des questions, circulez …

Dernière modification par Surin (14/02/2021 19h04)

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#153 16/02/2021 15h25

Membre
Réputation :   28  

Surin, le 14/02/2021 a écrit :

A propos du conseil de surveillance, je peux vous assurer qu’ils préfère pantoufler peinard plutôt que taper du poing sur la table, la société de gestion ne souhaite pas jouer la transparence avec eux, les associés ne sont donc rien au vu du peu d’estime que portent les membres du CS à leur encontre.
Si vous avez des questions, circulez …

Une solution consiste dans ce cas-là à écrire en recommandé à chaque membre du CS à son adresse personnelle (elles sont diffusées dans l’avis de nomination, voir par exemple les annonces légales de RAP ici - à savoir : pour les représentants d’une entreprise cela peut être le siège de l’entreprise mais l’effet est le même). Ca fait un effet boeuf. Je l’ai fait il y a deux ans pour une société (ce n’est pas une SCPI) dans laquelle j’avais quelques billes. Une lettre fort aimable qui commence par rappeler la responsabilité des membres du CS et les conséquences pénales de ces responsabilités. Ensuite des questions précises auxquelles on demande une réponse. Figurez-vous que d’un CS qui ne répondait jamais j’ai eu le droit à 4 réponses à mon recommandé avec les infos que je demandais.

Par beau temps c’est plutôt confortable d’être membre de CS : on touche des indemnités de présence et on fait copain copain avec la direction de la société. Surtout pas critiquer car la direction influence l’élection du CS par son poids dans l’actionnariat. Donc si on veut être reconduit, faut surtout pas critiquer la direction. Par gros temps ça peut se terminer en zonzon et certains membres de CS le savant et prennent vite la tangente dans ces cas-là.

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