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#26 28/10/2020 10h53

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Oui, le danger de coller à la valeur de reconstitution (VR) est que si elle continue de baisser, il faudra adapter le prix de part à chaque baisse suivante.

On le voit dans l’autre sens où jusque là, Epargne Foncière était obligée d’augmenter son prix de part au gré des augmentations de sa VR.

Une question, doit-on prendre entre 90% et 110% de la VR ou +- 10% par rapport à celle-ci ?
Ex Epargne Foncière, VR = 910,29 € Valeur de souscription = 827€
827€ = 910,29 € moins 10,07% mais aussi 90,85% de la VR
Soit on a très légèrement dépassé la limite, soit on peut encore baisser le prix à 819,26 €. J’ai l’impression que La Française a prix -10% comme limite sinon pourquoi avoir choisi précisément 827€ et pas 820 ou 825 ?

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#27 19/11/2020 09h30

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Je suis le sujet de près également, étant investi en AV sur plusieurs SCPI depuis peu (avant le Covid, quel timing !) : Primovie, Primopierre, PFO2, Epargne Foncière.

On lit et on entend de tout, mais souvent de la part des sociétés de gestion elles même, qui ont plutôt intérêt à rassurer l’investisseur.

Mon avis : globalement la valeur des SCPI devrait baisser. Ceci dit, dans la majorité des cas les sociétés de gestion feront en sorte de ne pas baisser le prix de la part, en jouant sur la règle des +/- 10%. Les rendements vont aussi être impactés encore quelques mois, mais pour qui est investi à long terme cela ne devrait pas poser de problème particulier.

Il y aura bien un fin au Covid. Et on l’a vu à la fin du premier confinement : toutes les boites ont demandé à leurs salariés de revenir au bureau. Et aujourd’hui, alors même qu’on est censés être confinés, l’état doit faire la chasse aux entreprises qui ne facilitent pas le télétravail.
Alors oui, on autorise un ou deux jours de télétravail par semaine, mais pas de quoi réduire la surface des bureaux nécessaires. La crise pourrait même avoir l’effet inverse : on voudra des bureaux plus grands, moins d’open spaces où les collaborateurs sont entassés.

Sur le plan du commerce : c’est pareil. Il y aura surement un impact pour les entreprises qui n’auront pas pu se relever de la crise. Mais cela créera d’autres opportunités pour de nouveaux entrants. Les consommateurs ne vont pas déserter les centres-villes et les centres commerciaux du jour au lendemain et durablement.

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#28 19/11/2020 09h41

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Quand on lit les rapports trimestriels avec les acquisitions, il ne semble pas y avoir de baisse de prix des transactions et donc à fortiori de baise marquée de la valeur des biens.

Les expertises de fin Décembre seront intéressantes mais je doute qu’une éventuelle baisse de valeur d’expertise soit au point d’obliger une SCPI à diminuer son prix de part.

Le seul cas envisageable à mon avis est une SCPI avec un rendement qui a fortement baissé et qui diminuerait de prix pour mécaniquement remonter le % du rendement. Bon courage pour le faire valider en AG sauf SCPI détenue massivement par des assureurs.

Ne pas oubliez qu’une société de gestion n’est que le prestataire de la SCPI et qu’une AGE peut le faire changer comme cela s’est déjà produit donc j’ai vraiment des doutes sur une baisse de prix des SCPI.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#29 23/11/2020 14h18

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aimge, le 19/11/2020 a écrit :

Il y aura bien un fin au Covid. Et on l’a vu à la fin du premier confinement : toutes les boites ont demandé à leurs salariés de revenir au bureau. Et aujourd’hui, alors même qu’on est censés être confinés, l’état doit faire la chasse aux entreprises qui ne facilitent pas le télétravail.
Alors oui, on autorise un ou deux jours de télétravail par semaine, mais pas de quoi réduire la surface des bureaux nécessaires. La crise pourrait même avoir l’effet inverse : on voudra des bureaux plus grands, moins d’open spaces où les collaborateurs sont entassés.

Sur le plan du commerce : c’est pareil. Il y aura surement un impact pour les entreprises qui n’auront pas pu se relever de la crise. Mais cela créera d’autres opportunités pour de nouveaux entrants. Les consommateurs ne vont pas déserter les centres-villes et les centres commerciaux du jour au lendemain et durablement.

Je n’ai pas de SCPI mais je m’y intéresse pour diversifier.

Je m’interroge notamment sur le timing pour rentrer et la période actuelle me semble contre-indiquée tant les interrogations sont grandes, et que les risques de subir une perte me semblent bien supérieur a risque d’augmentation des parts en différant l’achat.

Vous donnez votre sentiment sur le marché des bureaux et des commerces. Mais avez-vous des sites ou des statistiques précises ?

J’ai lu ici que le taux de vacance était en très forte hausse: Chiffres du marché immobilier des bureaux en Ile-de-France | JLL France
(ce qui corrobore mes impressions/témoignage dans Paris hyper-centre)

Le JT de TF1 a annoncé que 20% des commerces des Champs Elysées étaient dispo.
Plus globalement, on subit la pire récession depuis des décennies et la plupart des entreprises vont être exsangues, poussant les loyer à la baisse et la vacance à la hausse.

Existe-t-il des sites pour avoir des données fiables sur le taux de vacances, les m2 disponibles, le taux d’encaissement des loyers, et le prix des loyers des nouveaux baux dans l’immobilier de bureau et des commerces?

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#30 23/11/2020 14h33

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@ Tlaloc

Certes, la source que vous citez parle de +21% de vacance sur l’année dans la zone francilienne, mais il ne faut pas broyer du noir pour autant, l’article parle aussi d’un taux d’occupation de 94% (on est donc seulement passé de 5 à 6% de vacance) sur la zone et même d’une augmentation des loyers sur Paris QCA.

Dernière modification par Liberty84 (23/11/2020 14h35)

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#31 23/11/2020 14h49

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Oui,

Cette "énorme augmentation" de la vacante est à mettre en parallèle avec la "baisse modérée" de 31% des investissements dans la construction de nouveau bureaux. 

Il y a des spécialistes pour faire dire n’importe quoi aux chiffres, juste pour renforcer leur conviction !

Evidemment, ceux-ci vont protester fermement, étant donnés qu’ils se basent sur un système normalisé:
Lien vers la norme

Dernière modification par WhiteTiger (23/11/2020 14h53)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#32 23/11/2020 14h57

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Oui.
Je crois que tout dépend si vous croyez à cet investissement à long terme ou non. Si oui, il peut être intéressant d’attendre une baisse du prix des parts, quoique cela n’arrivera peut-être jamais… Et quand bien même le prix des parts baisserait en 2021, si vous êtes long terme, ça n’a pas forcément une grosse importance.

C’est une crise conjoncturelle. Les commerces vont rouvrir, les bureaux vont rouvrir. Toutes les sociétés qui se sont vantés de leur "grande agilité" et de leur "modernisme" qui ont permis la forte "résilience" de la boite pendant les confinements vont demander à leurs employés de revenir fissa sur site, au moins 3 jours par semaine.
Les rendements vont baisser, c’est certain. Mais 3% en 2021 c’est peut-être pas si mal ? smile

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[+1]    #33 23/11/2020 18h25

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Si je me permets, attendre une baisse du prix des parts revient à se dire que :

(% rentabilité annuelle des SCPI)  x (années d’attente) < (% baisse du prix des parts)

Sachant qu’une bonne partie des SCPI sous-cote par rapport à leur NAV, et que pour une valeur de part >90% NAV/part il n’y a pas baisse de prix, il faudrait une baisse des prix de l’immobilier d’une bonne dizaine de pourcents pour avoir une baisse de prix (qui pourrait être de moins de 10% en l’occurrence).

Cela me paraît beaucoup, surtout en peu de temps !

Dernière modification par piwai (23/11/2020 23h09)

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[+1]    #34 23/11/2020 18h43

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HS :

carpediem, le 19/11/2020 a écrit :

et donc à fortiori de baise marquée de la valeur des biens.

Joli

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#35 29/11/2020 20h58

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Bonsoir,
Ce forum m’éclairant sur bien des aspects, j’étudie l’opportunité d’investir sur des SCPI.
Comme beaucoup je m’interroge sur leur valorisation, et je partage les questions posées précédemment sur l’évolution du prix des parts.
Et certaines réponses sont : les salariés reviennent physiquement au travail, télétravail reste à la marge, les taux d’occupation restent bons, il y a de la trésorerie etc.
Du coup , je ne comprends pas comment Klepierre, Unibail ont leurs valorisations divisées par 3 avant COVID et les SCPI 0 impact.
Sachant qu’ils ont parfois les mêmes clients, des immeubles dans les mêmes rues, comment expliquer rationnellement une telle différence de valorisation entre des Foncières cotées et non cotées ?
Je ne me l’explique pas et du coup cela me fige pour concrétiser.

Dernière modification par boumboum26 (29/11/2020 21h02)


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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Favoris 1    #36 29/11/2020 21h09

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Bonsoir,

J’y vois là une des différences entre le coté et le non-coté : les foncières cotées sont des actions, leur prix évolue donc comme tel. Les cours intègrent en temps réel les bonnes, les mauvaises nouvelles et les perspectives (parfois à l’excès?).
Les expertises des valeurs d’immeubles des scpi sont réalisées une ou 2 fois par an il y a donc forcément un décalage entre le problème et sa conséquence éventuelle sur la valeur des parts. Rien ne dit que certaines scpi ne vont pas subir une baisse de la valeur des part l’année prochaine.
Les scpi sont aussi bien moins endettées que les siic.

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#37 29/11/2020 21h39

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boumboum26 a écrit :

Bonsoir,
Ce forum m’éclairant sur bien des aspects, j’étudie l’opportunité d’investir sur des SCPI.
Comme beaucoup je m’interroge sur leur valorisation, et je partage les questions posées précédemment sur l’évolution du prix des parts.
Et certaines réponses sont : les salariés reviennent physiquement au travail, télétravail reste à la marge, les taux d’occupation restent bons, il y a de la trésorerie etc.
Du coup , je ne comprends pas comment Klepierre, Unibail ont leurs valorisations divisées par 3 avant COVID et les SCPI 0 impact.
Sachant qu’ils ont parfois les mêmes clients, des immeubles dans les mêmes rues, comment expliquer rationnellement une telle différence de valorisation entre des Foncières cotées et non cotées ?
Je ne me l’explique pas et du coup cela me fige pour concrétiser.

Justement, non. Ce ne sont pas du tout les même marchés.

Unibail et Klepierre sont des foncières centrées sur les grands centres commerciaux remplis de galeries marchandes (Voir les trés grands centres pour Unibail).

La majorité des SCPI est plutôt orienté "bureaux". Les quelques SCPI de commerces sont plutôt centrés sur les surfaces en centre-ville.

Des foncières à rapprocher des SCPI seraient plutôt Gecina ou FLY.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#38 30/11/2020 09h05

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Pour alimenter la réflexion : les magasins "non essentiels" ont rouvert ce week-end en France. Les centre commerciaux et les centres-villes étaient-ils déserts, chacun restant chaudement à la maison pour commander en ligne ?
Et bien non, c’était bondé, les gens faisaient la queue dans le froid pour entrer. C’est certain que le commerce en ligne grignote peu à peu le physique, mais de là à dire que l’immobilier de commerce est foutu, on a encore un peu de marge.

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#39 03/12/2020 16h25

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Bonjour,

Je souhaite diversifier l’allocation de mon épargne (j’ai des revenus correct mais pas vrraiment de patrimoine) en investissement long terme.

Pour l’instant j’achete surtout des ETF diversifiés, mais je souhaite investir aussi en SCPI, probablement 10k€/an, en nue-propriété (5-8ans), pour me diversifier un peu.

Bref, je ne compte pas investir beaucoup d’un seul coup mais rentrer progressivement surr le marché.
Cependant même si la somme initiale ne serait pas très importante et à horizon long terme, j’hesites un peu à investir en SCPI maintenant.

Est-ce le bon moment pour acheter des parts?
J’ai du mal a comprendre pourquoi le prix des parts, et les clés de démembrement ne sont pas impactés plus que ça par cette crise.

Je dis surement des betises, mais est ce  que la tréso et le report à nouveau des SCPI  ne leur permet pas de faire tampon, et le pire n’est-il pas a venir? J’ai profité des soldes sur les ETF et je n’ai pas trop envie d’acheter juste avant les soldes SCPI…

Si vous deviez investir aujourd’hui en SCPI, en avez-vous une en particulier à recommander?

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#40 03/12/2020 17h11

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Le prix des parts est défini par l’évaluation du patrimoine immobilier. Cette évaluation a-t-elle été déjà faite cette année ? Je ne sais pas. Et si oui, l’immobilier n’a pas tant chuté que ça.
De plus le prix des parts peut être fixé dans une fourchette de + ou - 10% par rapport à cette évaluation. Donc le société de gestion pourrait réussir à maintenir son prix de part même si le patrimoine immo chute de 20%.

Il faudrait retrouver l’historique des SCPI en 2007-2008 par exemple, pour voir comment elles se sont comporté.

Dernière modification par Hazdrubal (03/12/2020 17h13)

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#41 03/12/2020 17h18

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Je ne vois pas comment vous en arrivez à cette conclusion, qui revient pourtant souvent.

En partant de l’hypothèse que le prix des parts est fixé à 10% en dessous de la valeur réelle, cas le plus favorable allant dans le sens de votre argumentation :

Valeur initiale : 100
Prix déterminé à -10% = 90
-20% : valeur = 80
Prix maximal = 88 (80 + 10%)

La société devra donc diminuer le prix des parts de 2, soit sur une base d’un prix de part de 90, une baisse d’un peu plus de 2,22%.

Et l’on est bien dans le cas le plus "favorable" à cette approche théorique, à savoir le passage d’un extrême à l’autre dans la fourchette de prix légalement autorisée.

Pour ce qui est de l’ampleur d’une éventuelle baisse de la valeur, je suis bien incapable de l’estimer, je ne fais que reprendre votre hypothèse.

Dernière modification par wulfram (03/12/2020 17h20)

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#42 03/12/2020 17h22

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Bonjour,
Vous écrivez: "Bref, je ne compte pas investir beaucoup d’un seul coup mais rentrer progressivement surr le marché."

Eh bien dans cette hypothèse la question du bon ou mauvais moment ne se pose pas. Vous lisserez le prix de revient en cas de variation à la hausse ou à la baisse du prix d’achat.

Les SCPI généralement réagissent comme les super tankers, c’est à dire avec de l’inertie dans le changement de direction…

Pour un choix de support pour commencer:
- diversifiée France -  Europe
- diversifiée commerces - boutiques- bureaux - loisir- etc…
- à capital variable
- ancienneté du track record
- capital conséquent (> 100 millions d’euros).
Je pense à Immorente, malheureusement sans possibilité d’investissement progressif organisé comme Corum.

Sans doute y en a-t-il d’autres avec le même profil.

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[+1]    #43 03/12/2020 18h04

Modérateur
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Voici les chiffres de la collecte de l’ensemble des SCPI, trimestre par trimestre, depuis 2017 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/323_collecte_scpi_2017-2020.png
Sans surprise, la collecte a baissé depuis que le Covid-19 s’est invité … mais pas autant que je l’aurais anticipé.

Pour zoomer plus précisément sur T3/2020 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/323_resultats_scpi_t3-2020.png
Les cessions restent modestes, même s’il y a quelques (3+33 ?) SCPI dont le marché secondaire est embouteillé…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#44 03/12/2020 19h54

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HerQuLe a écrit :

1- Est-ce le bon moment pour acheter des parts?

2- Si vous deviez investir aujourd’hui en SCPI, en avez-vous une en particulier à recommander?

1- Vous ne devriez pas vous poser cette question, pour 2 raisons:
   - Un investissement progressif n’est pas compatible avec du "timing market".
   - Le "timing market" n’est intéressant que sur un véhicule où le marché est volatil. C’est loin d’être le cas, en général, pour les SCPI.

Cette question serait plus pertinente sur le marché action, par exemple.

2- En ce moment, je réfléchi à me renforcer sur Corum Origin ou PFO. Je pense que pour démarrer un investissement, surtout progressif, Corum Origin me semble intéressant.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#45 04/12/2020 10h28

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Merci à tous pour votre avis, je vais donc faire mon investissement long terme.

Hazdrubal, le 03/12/2020 a écrit :

Le prix des parts est défini par l’évaluation du patrimoine immobilier. Cette évaluation a-t-elle été déjà faite cette année ? Je ne sais pas. Et si oui, l’immobilier n’a pas tant chuté que ça.

De ce qu’on m’a dit (pas vérifié), pas mal de SCPI ont fait une ré-évaluation inhabituelle cet été, justement pour rassurer les investisseurs. Mais c’était avant la 2eme vague.

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#46 04/12/2020 10h45

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Les expertises sont annuelles, arrêtées au 31/12 de chaque année et apparaissent dans le rapport annuel d’activité publié à date variable selon les SCPI (+/- d’avril à juillet).

Donc les chiffres publiés "cet été" sont les niveaux de valorisation des actifs au 31/12/19

Quelques SCPI font des ré-estimations trimestrielles, ce n’est pas fréquent et ces chiffres sont bien moins considérés que ceux du RA d’activité qui fait référence.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#47 04/12/2020 11h58

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Quelques SCPI ont indiqué que les expertises de fin 2020, qui sont déjà être bien avancées, n’indiquaient pas de baisses importantes.

Ça semble assez logique, quand on songe au fait que la valeur d’expertise résulte de la valeur locative (qui n’a guère baissé pour la plupart des biens) et du taux de capitalisation du marché (qui n’a pas augmenté, et a peu de perspectives d’augmenter de sitôt), et au fait qu’on n’assiste pas a une ruée de vendeurs d’immobilier avec pénurie d’acheteurs solvables en face.
Si l’inflation revenait, il pourrait en être tout autrement…

Après, il n’en reste pas moins vrai qu’il existe sur le marché des sociétés avec un gros patrimoine immobilier et dont le prix des actions reflète une décote importante sur leur ANR,  contrairement au prix des parts des SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#48 08/01/2021 19h35

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Selden, le 23/10/2020 a écrit :

Je ne dis pas qu’il ne faut pas réfléchir à la situation mais un investissement en SCPI est un investissement de très long terme.

(…) et mon horizon est 25 ans ou plus.

Pour moi il y a une contradiction. Si les SCPI sont des investissements de long-terme, quel est l’intérêt de leur faible volatilité? Autant acheter des foncières cotées en ce moment: oui c’est volatil, mais sur 25 ans, cela sera sans doute beaucoup plus rentable en moyenne; au bout de 25 ans la valorisation finale est mécaniquement moins importante relativement aux dividendes.

Pour moi on a deux scénarios extrêmes:
1. Scénario pessimiste: l’immobilier s’écroule dans les prochaines années, la valorisation des foncières est juste ou sur-évaluée, les SCPI vont dévisser. Il vaut mieux éviter d’investir dans l’immobilier, y-compris dans les SCPI.
2. Scénario optimiste: l’immobilier revient à la normale rapidement, dans ce cas les foncières sont probablement sous-évaluées et il vaut mieux investir dans une foncière, pas dans une SCPI.

La réalité sera certainement entre ces deux extrêmes, mais dans tous les cas pour moi il vaut mieux se tenir à l’écart des SCPI actuellement.

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#49 08/01/2021 20h39

Membre
Réputation :   69  

@Flouzamax

Votre raisonnement est partiel : certes, à actifs égaux/similaires, une foncière sera aujourd’hui décotée alors qu’une SCPI ne le sera pas (sans parler d’autres fondamentaux différents qui font que les foncières sont un véhicule selon moi plus performant à long terme).

En revanche, la SCPI se finance à crédit… et là, cela change complétement l’équation économique !

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#50 08/01/2021 21h04

Membre
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L’effet de levier du crédit n’est pas une excuse pour faire de mauvais investissements. C’est bien là le nœud du problème: beaucoup de banques insistent pour ce genre de montage, pour pouvoir refourguer des prêts d’une part et des investissements dans des produits à frais d’autre part, et conserver un client captif.

De plus s’endetter pour investir réduit mécaniquement sa liquidité et sa liberté d’action. Pour au final gagner quelques % par an de différentiel… sur des durées longues, il y a plus simple et plus rémunérateur.

Investir à crédit dans des SCPI, peut-être plus tard, quand le marché sera plus sain et avec plus de lisibilité, mais en ce moment ça me semble très dangereux.

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